Mistä asunto kannattaa ostaa ja mistä vuokrata?

HS:n Oikotieltä hankkiman laajan vuokrailmoitusaineiston perusteella vuokra-asuminen on asunnon ostamiseen verrattuna edullista esimerkiksi juuri Helsingin Kruununhaan, Kaartinkaupungin ja Eiran kaltaisilla arvoalueilla.

Asunnon ostaminen puolestaan on puhtaasti lompakolla ajatellen kannattavaa Helsingin Kontulan ja Vantaan Havukosken kaltaisissa lähiöissä. Niissä myytävien asuntojen neliöhinnat ovat suhteellisen matalia, mutta vuokrat verrattain korkeita.

Vertailussa ei otettu huomioon mahdollisia lainan korkoja.

”Asunnon ostamisen kannattavuuteen vaikuttaa aina muitakin tekijöitä kuin pelkkä hinta, mutta tämä on juuri se johtopäätös, minkä markkinatilanteesta voi tehdä”, sanoo Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola.

”Mitä kalliimmalle alueelle mennään, sitä kannattavampaa suhteellisesti on asua vuokralla ja mitä vaatimattomampaan lähiöön mennään, sitä kannattavampaa on asua omistusasunnossa”, Metsola jatkaa.

Alueiden erilaisuus näkyy käytännössä hyvin esimerkiksi vertailtaessa Helsingin Kontulan ja Kruununhaan hintatasoja.

Itäisessä Helsingissä, metroyhteyden varrella sijaitsevasta Kontulasta irtoaa toteutuneiden kauppojen valossa 70 neliön kolmio keskimäärin alle 135 000 eurolla.

Vastaavan kokoluokan asunto maksaa esimerkiksi Helsingin kantakaupungissa sijaitsevassa Kruununhaassa noin kolminkertaisen summan.

Vuokrissa alueiden erot eivät ole lähellekään yhtä suuria. Kontulassa yksiöistä pyydetyt neliövuokrat pyörivät Oikotien tietojen mukaan 24,3 euron paikkeilla. Kruununhaassa postinumeroalueella 00170 sijaitsevista yksiöistä on pyydetty tänä vuonna vuokraa keskimäärin hieman yli 27,7 euroa neliötä kohti.

Kruununhaassa 30 neliön yksiöstä joutuu siis maksamaan kuukaudessa vuokraa keskimäärin noin 830 euroa ja Kontulassa noin sata euroa vähemmän. Suhde pysyy samansuuntaisena myös suuremmissa asunnoissa.

Pääkaupunkiseudun sisäisiä hintaeroja voi tarkastella sen avulla, kuinka kauan alueen asunnoista on keskimäärin maksettava vuokraa ennen kuin vuokrapotti kohtaa vastaavista asunnoista maksetun hinnan.

Mitä pitemmäksi aika venyy, sitä edullisempaa asunnon vuokraaminen suhteellisesti on.

Vallitsevilla vuokra- ja myyntihintatasoilla Kruununhaassa voisi asua vuokrayksiössä yli 22 vuotta ennen kuin on maksanut asunnon nykyisen myyntihinnan verran vuokraa. Kontulassa vastaava aika on vajaat 12 vuotta.

Kaksioissa ja kolmioissa vastaava aika pitenee Kruununhaassa, Kontulassa se puolestaan lyhenee.

”Yhden nyrkkisäännön mukaan asunto kannattaa ostaa, jos sen hinta on alle 15 kertaa vuosivuokra, ja vuokrata, jos hinta on tätä korkeampi”, sanoo kaupunkitaloustieteen emeritusprofessori Heikki A. Loikkanen Helsingin yliopistosta.

”Sääntö on yksinkertaistus, mutta sen mukaan on ymmärrettävää, että Kontulan yksityisestä asuntokannasta mieluummin ostetaan kuin vuokrataan asunto. Kruununhaassa tilanne on päinvastainen ja se selittää etenkin pienasuntojen vuokraamisen yleisyyttä”, Loikkanen jatkaa.

Loikkasen mielestä useilla kantakaupungin alueilla asuntojen hintataso on vuokriin verrattuna korkea. Vuokrapuolen suhteellinen edullisuus johtuu Loikkasen mukaan siitä, että Suomessa asuntojen vuokraaminen painottuu pääosin pienituloisiin ja nuoriin.

Mitä enemmän tuloja, ikää ja perhettä karttuu, sitä suositummaksi omistusasuminen muuttuu, Loikkanen sanoo.

”Koska vuokramarkkina painottuu keskimääräistä pienituloisempiin ja nuorempiin suomalaisiin, niin vuokra, jonka he voivat maksimissaan maksaa, ei ole niin suuri. Tämän takia vuokrataso ei voi nousta hillittömäksi”, Loikkanen sanoo.

Omistuspuolella asuntojen hintoja pönkittävät muun muassa alhaiset korot pitkine laina-aikoineen sekä tarjonnan niukkuus, Loikkanen sanoo.

”Jos kaikki kotitaloudet vain vuokraisivat asuntoja, niin silloin etenkin keskusta-alueen vuokrat olisivat nykyistä korkeampia.”

Emeritusprofessori Loikkanen, kiinteistönvälittäjä Linden ja Vuokraturvan Metsola selittävät Helsingin sisäisiä vuokra- ja myyntihintaeroja myös alueisiin liittyvillä statusarvoilla.

”Kontula on lähiö, joten eivät esimerkiksi lääkärit ja juristit täältä pääsääntöisesti itselleen asuntoa etsi. He haluavat sen ehkä jostain Ullanlinnasta”, Linden sanoo.

Myös Vuokraturvan Metsola sanoo, että esimerkiksi Kaivopuistossa sijaitseviin omistusasuntoihin liittyy voimakas statussymboli.

”Mitä hienommassa osoitteessa, halutummassa talossa ja komeammalla merinäkymällä varustetussa asunnossa asuu, sitä suurempi status siihen liittyy”, Metsola sanoo.

”Asunnot ovat olleet samassa suvussa hyvin pitkään, ja jos tällainen asunto tulee myyntiin, niistä ollaan valmiita maksamaan huimia hintoja, koska niitä on rajallisesti tarjolla”, hän jatkaa.

Vuokra-asumiseen vastaavaa statusarvoa ei Metsolan mielestä liity.

”Se on erittäin korkeatasoista asumista, mutta suomalaiset eivät näe siinä samanlaista lisäarvoa. Ei esimerkiksi Kaivopuistossa sijaitsevien asuntojen vuokra ole viisi kertaa kalliimpi kuin Helsingin lähiöissä sijaitsevien asuntojen vuokra”, hän sanoo.

Muutamilla alueilla vuokratasoa vääristävät huoneistohotellit. Pohjois-Leppävaarassa, Pitäjänmäessä ja Veromiehenkylässä vuokrat näyttävät poikkeuksellisen kalliilta, koska alueilla on runsaasti huoneistohotelleja. Niiden vuokrat ovat jopa moninkertaisia alueen muihin vuokra-asuntoihin verrattuna.

Metsolan mielestä HS:n keräämä aineisto antaa riittävät eväät kaupunginosien väliseen vertailuun, mutta asuntokaupoille hän ei vielä jutun perusteella säntäisi.

”Jutusta syntyy äkkiä ajatus, että asunto kannattaa ostaa näistä tietyistä lähiöistä. Aina kannattaa kuitenkin muistaa, että jos asuntoja myydään jossain halvalla, niin saattaa olla, että niitä asuntoja myydään halvalla jostain syystä. Monissa lähiöissä hintaa laskee se, että siellä on vielä suuret peruskorjaukset tekemättä”, Metsola sanoo.