Asunto-osakkeenomistajia on Suomessa noin miljoona ja osakeasunnoissa asuu yli 2 miljoonaa asukasta. Rakennuslehden (11.11.15) mukaan osakkeenomistajat sijoittavat 4 miljardia euroa pää osin putki-, julkisivu-, katto- ja ikkunaremontteihin. Lisäksi he satsaavat 1,8 miljardia euroa huoneistokorjauksiin. Melkoista elvytystä.
Ei siis ole yhdentekevää, miten asunto-osakeyhtiön hallituksen avuksi palkattu isännöitsijä toimii ja mitä hän osaa. Asiaa ei paranna tietynlainen uhoaminen isännöintikunnan taholta: me osaamme ja hoidamme kaiken – taloyhtiön hallituksessa voi istua kuka tahansa. Myös kunnioitus maksavien asiakkaiden oikeuksia ja tarpeita kohtaan voisi olla parempi.
Aikaisemmasta ammatinharjoittamisesta on tullut kiihtyvää vauhtia ”bisnesisännöintiä”, jolle on tärkeää isännöintiyrityksen voitto – ei välttämättä asunto-osakeyhtiön tehokas palvelu. Samalla isännöitsijällä voi olla jopa 40 taloyhtiötä hoidossaan. Näin aikaa jää yhdelle yhtiölle vain muutama päivä vuodessa, vaikka korjauksia saattaa olla samanaikaisesti käynnissä monessa yhtiössä. Kun isännöitsijältä useimmiten puuttuu korjausrakentamisen koulutus, hankkeiden läpivienti ontuu monella tavalla.
Pätevät ulkopuoliset ammattilaiset ovat hakusessa ja lisäksi asunto-osakeyhtiöt ovat kokemattomia konsulttien käytössä ja erityisesti suunnittelutyön ohjaamisessa. Tämä johtaa usein ylimitoitettuihin, vaikeasti toteutettaviin ja kalliisiin ratkaisuihin.
Jos asunto-osakeyhtiön hallitus ei osaamispuutteen vuoksi kykene pitämään ohjia käsissään ja isännöitsijä suuntautuu liiaksi rahan tienaamiseen isännöintiyritykselleen, on tavanomaista, että korjaustöiden kustannukset karkaavat, työn laatu on heikkoa, aikataulut venyvät, työnaikaiset haitat osakkaille ovat sietämättömät ja valitettavan usein joudutaan tapahtumia puimaan jälkikäteen lakituvassa. Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenten valinta onkin mielestäni yhtiökokouksen tärkein päätös.
Isännöintiyritysten ja isännöitsijöiden on kehitettävä toimintaansa ja osaamistaan, jotta niillä on kykyä ottaa korjaushankkeet paremmin hallintaansa. Lisäksi lainsäädännön, rakentamismääräysten, yleisten sopimusehtojen sekä alan käytäntöjen on otettava paremmin huomioon, että kaikki korjaustöiden tilaajat eivät ole huippuammattilaisia.
Tätä artikkelia on kommentoitu 5 kertaa
5 vastausta artikkeliin “Isännöintikulttuuria ja tilaajien toimintaa parannettava asunto-osakeyhtiöissä”
Upea ja asiallinen kannanotto – olen aivan samaa mieltä. Isännöintiyritykset ovat jotenkin jämähtäneet paikoilleen ja vaarallisen tyytyväisiä omaan osaamiseensa!
Kiitos Armi, toivottavasti myös Kiinteistöliitossa herätään ja ryhdytään toimeen isännöintikulttuurin (rakenteellinen uudistus) kehittämiseksi.
Taloyhtiössä,jossa asun,mutta en ole osakkeenomistaja,suoritettiin vesikaton pinnoitus nyt toista kertaa.Kaksi kerrostaloa,kolme porrasta/talo rakennettu 1970.Kummallakin katolla 16 kattoläpimenoa,n600x600.Alkuperäistäkään kattohuopaa ei oltu nostettu läpimenojen ympärillä aukkojen reunojen yli aukon sisäpuolelle kääntäen ja kiinniittäen,kuten järkikin sanoo.Noin 15 vuotta sitten katto pinnoitettu uudelleen ja samoin huopa jätetty aukon reunan yli sisäpuolelle kääntämättä,eli kaikki 32 ylösnostot leikattu aukkojen yläreunojen tasoilta poikki.Mutta ei kahta ilman kolmatta.Tänä kesänä myöskin nykyinen kattourakoitsija jatkoi samaa linjaa,eli leikkasi kaikki ylösnostopinnoitteet aukkojen yläreunojen tasoilta poikki.Mutta mikä tässä urakkasopimuksessa on pöyristyttävintä,isännöitsijä oli sopinut,että kattourakoitsija ”hoitaa myöskin työn valvonnan”.Työn suoritti ”ulkomaalainen” aliurakoitsija.Tilaaja,eli isännöitsijä yhdessä taloyhtiön hallituksen kanssa eivät millään tavalla valvoneet työtä,eivätkä käyttäneet ammattivalvojaa,eivät käyneet kertaakaan edes katoilla ja ottivat työn vastaan ”pöydän äärellä”,kun urakoitsija oli ilmoittanut työn olevan valmis vastaanotettavaksi.Isännöitsijäthän ovat nykyään poikkeuksetta AMK-insinöörejä,eli käytännössä entisen ammattikoulun käyneitä,täysin kokemattomia,käytännön rakentamisesta mitään tietämättömiä ”koulupoikia”.Myöskään taloyhtiön hallituksen jäsenillä ei kenelläkään ole minkäänlaista rakentamiskokemusta ja näinollen he ovat käytännössä täysin isännöitsijän pyöriteltäviä pelinappuloita,vaikka heidän ensisijainen oikeus ja varsinkin velvollisuus on valvoa isännöitsijän toimintaa.
Toinen remontti,mikä on parhaillaan menossa,on porrashuoneiden (6 kpl)maalaukset.Kiinteistöyhtiö on ottanut lainaa 60000 €.Vesikattojen uusimisien ja porrashuoneiden korjausmaalauksien urakoiden kiinteähintaiset kustannukset yhteensä ovat 44087 € + 8550 € =52637 €,sisältävät alv:t.Kysyin isännöitsijältä,miksi lainaa on otettu huomattavasti enemmän,mitä tarvitaan ja palauttaako kiinteistöyhtiö tuon erotuksen 7363 euroa osakkeenomistajille osakkeiden suhteessa,vai mihin taloyhtiö aikoo tuon em summan käyttää.Mitään muita taloyhtiöön kohdistuvia remontteja ei ole tiedossa,eikä sovittu.On myöskin huomioitava,että nyt toteutettavat korjaukset ovat nimenomaan kiinteähintaisia ilman minkäänlaisia mahdollisia lisäkustannuksia.
Isännöitsijältä enkä taloyhtiön hallitukselta ole saanut tähän vastausta.
Itse hoidan asiaa osakkeenomistajan valtuuttamana henkilönä.
Jonkinlaista palautetta odottaen
Ystävällisin Joulunodotusterveisin
Pekka Mäkelä
rakennusalan kokemusta jonkin verran
Kokkola
Pekka Mäkelä. Valitettavan tuttua tarinaa. Hankkeessa on aina kysymys pitkästä luottamusketjusta: yhtiökokous luottaa hallitukseen, hallitus isännöitsijään, hallitus ja isännöitsijä suunnittelijoihin, hankkeen projektipäällikköön ja valvojiin, projektipäällikkö ja valvoja urakoitsijoihin, urakoitsija aliurakoitsijoihin, urakoitsija työntekijöihin. Tätä luottamusta vahvistetaan ja ylläpidetään erilaisin piirustuksin, sopimuksin ja muin asiakirjoin sekä suunnittelu-, aloitus-, työmaa- ym kokouksin, joista laaditaan yksiselitteiset pöytäkirjat ja nimet alle.
Näin pitkä luottamusketju ei yleensä toimi moitteetta – onkin sanottu, että kapula putoaa usein joka vaihdossa. Taisi olla Lenin, joka sanoi, että luottamus hyvä – kontrolli paras.
Koska yhtiökokous ja sen valitsema hallitus ovat viimekädessä vastuussa hankkeen onnistumisesta, hallituksen on pidettävä aina ohjat käsissään, valvottava isännöitsijää ja luotava sellainen kontrolli-/valvontajärjestelmä, jossa epäonnistumiset minimoidaan ja mahdolliset mokien tekijät saadaan vastuuseen. Jos hallitus ei tähän kykene eikä osaaminen riitä, niin yhtiökokous valitkoon pätevämmän hallituksen, tarvittaessa vaikka osakaspiirin ulkopuolelta. Yhtiökokouksella on tässä täysi valta ja vastuu.
Isännöintiala ei ole aina, missä kaivattaisiin oikeita ammattilaisia.
Kiinteistön välitys ja eritoten kiinteistöarviointien laadinta on tällä hetkellä täysin retuperällä. Näitä harjoitetaan isoissakin yrityksissä jopa kansakoulupohjalta metsäteknikon koulutuksella.