Asunto-osakeyhtiö Oulun Sofian osakkeenomistajat eivät luottaneet sokeasti grynderin, NCC:n, palkkaamaan valvojaan vaan he palkkasivat tämän rinnalle oman tarkkailijan varmistamaan, että laatu on varmasti sitä mistä maksetaankin.
Oulun kokeilun on mielenkiintoinen ja varmasti tarpeen, kun mietitään gryndikohteissa valvojan asemaa ja riippumattomuutta. Ostajat hyödyntävät vain harvoin asuntokauppalain antamaa mahdollisuutta palkata rakennustyön tarkkailija.
Nykyinen käytäntö, että grynderi palkkaa itse sopivaksi katsomansa valvojan ikään kuin asukkaiden etua katsomaan on siltä ajalta, kun rakennustyömaata johti ”vanhan liiton” rakennusmestari, jolla oli oma vakioporukkansa, jonka osaamiseen ja ammattiylpeyteen hän oli oppinut luottamaan.
Nyt työt ovat pirstoutuneet lukemattomille aliurakoitsijoille, joiden nimet voívat olla mestarille yhtä outoja kuin miestenkin. Työnjohtaminen ja työmiesten opastaminen on mestarillakin muuttunut aliurakoitsijoiden työn valvomiseksi. Valvojia siis riittää, mutta niin riittää valvottavaakin.
Ammattilaisista armotonta kritiikkiä
Rakennusteollisuus haastatteli kolme vuotta sitten ennen laatupolkuohjelmansa käynnistämistä 954 alan ammattilaista ammattilaista. He kommentoivat myös valvontaa. Heidän kommenttinsa varsinkin gryndereiden itsensä palkkaamista valvojista olivat paljastavia:
– Osa valvojista on myynyt sielunsa pikkurahasta saadakseen seuraavan kohteeen isolta grynderiltä. Osa täyttää paperit käymättä välillä edes paikanpäällä tarkastamassa. Osa ei edes hallitse kokonaisuuksia tai edes omaa erikoisalaansa. Hyviäkin valvojia on, mutta heidän ongelmansa on usein, ettei tilaajalta saa tukea tarvittaessa.
– Jos grynderin valvoja puuttuu liian kärkkäästi laatuongelmiin, hän ei saa enää töitä.
– Ei voi olla niin, että valvojana toimii henkilö, joka on riippuvuussuhteessa urakoitsijaan.
– Kun tilaajana on grynderi, pitää lakia muuttaa eli vaatia, että osakkaiden on pakko valita ulkopuoliset, ammatillisesti ja eettisesti pätevät valvojat sekä valita omasta porukastaan (tai ostaa) toiminnantarkastajat, joilla on lakiin kirjatut oikeudet puuttua väärinkäytöksiin ja huolimattomuuteen.
– Aina pitää olla osaava ja aktiivinen valvoja, joka tekee muutakin kuin kuittaa maksupostit.
– Valvontaan ei satsata, ei omavalvontaan eikä ulkopuoliseen valvontaan. Ulkopuolinen valvonta on monesti vain ”listanpäiden” tutkimista, katsotaan vain valmista pintatuotetta
– Valvontaa ei varsinaisesti enää ole, on vain katselmuksia. Suunnitelmiakin vain vähän tarkkaillaan, että kaikista on suunnilleen kuvat, mutta selviinkään puutteisiin tai virheellisiin rakenteisiin ei puututa.
– Liian pieniin osiin jaettu kilpailuttaminen tekee kunnollisen valvonnan liian kalliiksi ja suorastaan mahdottomaksi
– Kaikki työt tehdään nykyisin aliurakoitsijoiden toimesta ilman työnjohtoa. Työmaalla ei ole riittävästi työnjohtoa, joiden tehtävä on valvoa, ohjata, opastaa sekä puuttua virheisiin. Työnjohto ei ehdi valvoa, mitä työntekijät tekevät. Lisäksi tilaajan suorittama valvonta on puutteellista.
– Työnjohtajat ja valvojat ovat päivätöissä. Aliurakoitsijat työskentelevät pidempää päivää sekä viikonloppuja ilman valvontaa.
(- Ali)urakoitsijat menevät siitä mistä aita on matalin. Virheitä peitellään, jota valvoja ei aina huomaa. Työnjohto ja valvoja eivät ole aina vieressä toteamassa virhettä.
Tätä artikkelia on kommentoitu 20 kertaa
20 vastausta artikkeliin “Kuka luottaa grynderin omaan valvontaan?”
Rakennustyön tarkkailija ei ole mikään uusi juttu, vaan lakiin perustuva hyväksi koettu menettely.
22 §
Rakennustyön tarkkailija
Osakkeenostajilla on 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa oikeus valita rakennustyön tarkkailija, jonka tehtävänä on seurata, että yhtiön rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti. Tarkkailijan toimikausi kestää rakentamisvaiheen loppuun ja hänen palkkiostaan vastaa osakeyhtiö, jonka menoihin palkkio saadaan lisätä taloussuunnitelmasta riippumatta.
Tarkkailijalla on oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys eikä hän saa olla riippuvuussuhteessa rakennustyön suorittajaan tai perustajaosakkaaseen. Tarkkailijalla on oikeus saada osakeyhtiöltä ja perustajaosakkaalta sellaiset tiedot, jotka tarvitaan työn edistymisen seuraamiseksi, sekä päästä rakennuskohteeseen.
.
Kysyn ja vastaan rakennustyön tarkkailijasta.
KYSYMYS: Miksi asuntokauppalain mukaisen rakennustyön tarkkailijan käyttö on niin vähäistä, että Rakennuslehtikin puhuu ”Oulun kokeilusta”? Tämä siitä huolimatta, että mahdollisuus on ollut asuntokauppalaissa jo pitkään.
VASTAUS: Perustajaurakoitsijat (grynderit) tekevät kaikkensa, jotta osakkeenostajat eivät valitsisi rakennustyön tarkkailijaa. Jos valitsevat, taloyhtiön ja sen asuntojen rakentaminen tulee gryndereille kalliiksi, koska ammattilainen osaa puuttua myös piiloon jäävien rakenteiden virheisiin.
PERUSTELUJA:
Käytännön kokemukseen pohjautuvia perusteluja tältä vuosisadalta:
Kun taloyhtiön osakehuoneistoista on myyty 40 %, grynderin pitää asuntokauppalain mukaan kutsua kokoon osakkeenostajien kokous, jossa on kaksi asiaa: 1) Osakkeenostajat voivat valita oman tilintarkastajan rakentamisvaiheen ajaksi. 2) Osakkeenostajat voivat valita oman rakennustyön tarkkailijan (oman valvojan) rakentamisvaiheen ajaksi.
Jos taloyhtiön huoneistot käyvät hyvin kaupaksi, taloyhtiön rakentaminen on vasta aloitettu, kun osakkeenostajien lakisääteinen kokous pidetään. Tällöin rakennustyön tarkkailija pääsee valvomaan töitä lähes alusta lähtien.
Jos taloyhtiön huoneistot eivät mene heti kaupaksi, taloyhtiö voi olla jo melkein valmis, kun osakkeenostajien kokous pidetään. Tällöin rakennustyön tarkkailija pääsee valvomaan lähinnä vain viimeistelytöitä. Lisäksi hän voi käydä läpi kaikki taloyhtiön suunnitteluasiakirjat ja tarkistaa, että näkyvissä olevat asiat on tehty ja toimitettu niiden mukaisesti.
TAPAUS 1, Uusimaa:
Taloyhtiön osakehuoneistoista oli myyty 40 %, mutta alle puolet. Rakentaminen oli vasta alkanut. Grynderi AA, eräs Suomen suurimmista, kutsui kokoon lakisääteisen osakkeenostajien kokouksen.
Aktiivinen osakkeenostaja esitti rakennustyön tarkkailijaa. Tällä osakkeenostajalla oli esittää jopa ulkopuolinen ammattilainen, paikallinen kokenut rakennusinsinööri ja rakennustöiden valvoja. rakennusinsinööri oli kokouksessa paikalla esittäytymässä.
Grynderi reagoi kokouksessa seuraavasti: Me (grynderi) olemme sitä mieltä, että rakennustyön tarkkailijaa ei tarvitse valita. Koska me omistamme nyt yli 50 % taloyhtiön osakkeista, asiasta ei kannata edes äänestää, koska äänestäisimme valintaa vastaan ja voittaisimme varmasti.
Läsnä olleet osakkeenostajat olivat ”hoo moilasena”. Kukaan ei tiennyt, että grynderin menettely oli tietysti täysin laiton.
Rakennustyön tarkkailija jäi valitsematta. Grynderi oli tyytyväinen.
TAPAUS 2, Uusimaa
Taloyhtiön osakehuoneistoista myytiin yli 40 % ennen kuin rakennustyöt työmaalla olivat kunnolla edes alkaneet. Grynderi BB, eräs Suomen suurimmista, kutsui kokoon lakisääteisen osakkeenostajien kokouksen.
Eräs ostaja oli paitsi aktiivinen myös reilu. Ostaja oli ilmoittanut jo etukäteen grynderin edustajalle, että ostaja tulee esittämään kokouksessa rakennustyön tarkkailijaa. Samalla ostaja kysyi jo etukäteen, miten rakennustyön tarkkailijan veloitus käytännössä maksetaan asuntokauppalain mukaisti juuri perustetun asunto-osakeyhtiön varoista.
Ostaja oli ennen kokousta lapsellisen naivi. Hän luuli, että rakennustyön tarkkailijan valinta ja siihen liittyvät käytännön järjestelyt voidaan hoitaa sulassa sovussa ja yhteistyössä grynderin kanssa.
Miten kävi?
Grynderi oli raahannut osakkeenostajien kokoukseen leegion edustajiaan, jotka maalailivat yhdeksän hyvää ja kymmenen kaunista ostajien tulevista uusista kodeista ja grynderin rakentamisen laadusta.
Grynderi oli raahannut kokoukseen jopa itse palkkaamansa valvojan, joka vakuutti kokouksessa hoitavansa tehtävänsä ammattimaisesti ja perusteellisesti ja ilman mitään lisäkuluja ostajille. Hän ihmetteli moneen kertaan, miksi ostajien kannattaisi palkata hänen lisäkseen myös toinen valvoja siitä erikseen maksaen. Mitä hyötyä siitä olisi?
Lisäksi grynderin edustaja ilmoitti suorasukaisesti, että jos ostajat valitsevat oman rakennustyön tarkkailijan (valvojan), heidän pitää itse maksaa hänen palkkionsa. Ostajille jäi se mielikuva, että heidän pitäisi nyt heti laittaa hattu kiertämään kaikkien ostajien keskuuteen. Miten se tehtäisiin? Miten raha kerättäisiin? Miten raha kerättäisiin niiltä, jotka eivät olleet kokouksessa paikalla? Miten raha kerättäisiin niiltä, jotka eivät ole vielä edes ostaneet omaa huoneistoaan?
Moni kokematon osakkeenostaja oli juuri ostetun uuden kodin lumoissa ja uskoi täysin grynderin kauniita myyntipuheita. Heidän mielestään grynderi oli ostajien puolella oleva ”hyvä yhteistyökumppani”, jonka suurin intohimo oli kaikkensa antaen rakentaa ostajille uusi, kaunis ja täysin virheetön koti. Miksi osatajan pitäisi nyt riidellä rakentajan kanssa, kun kaikilla on hyvä mieli ja iloinen odotus?
Miten kävi?
Asiasta äänestettiin. Niukalla enemmistöllä osakkeenostajat valitsivat oman rakennustyön tarkkailijan.
Rakennustyön tarkkailija oli ulkopuolinen kokenut ja osaava rakentamisen ammattilainen, jolla oli pitkä kokemus asuntorakentamisesta sekä rakennuttajan että urakoitsijan näkökulmasta.
Jokainen asuntorakentamisesta kokemusta omaava tietää miten sitten kävi. Rakennustyön tarkkailija havaitsi koko rakentamisvaiheen ajan useita sellaisia puutteita ja virheitä, jotka grynderin oli pakko korjata, mutta jotka olisi voitu peittää piiloon, jos tarkkailijaa ei olisi ollut. Tämä tarina on liian pitkä nyt kerrottavaksi.
Nuo esimerkit kertovat karulla tavalla, että isojen rakennusliikkeiden puheet laadun tärkeydestä voi jättää omaan arvoonsa. Missään ammattilaiskohteessa ei olisi puhettakaan, etteikö ostaja asettaisi omaa valvojaa. Kun katsotaan noita isoja elinkaarihankkeita, joissa on kansainväliset rahoittajat mukana, niin kaikilla niillä on myös omat valvojat työmaalla. Luottamus hyvä, valvonta parempi, sanoo naapurimaamme sananlasku, mutta samalla tavalla sitä meilläkin rakennetaan ryssiksi, jos kukaan ei valvo.
Lakia pitäisi muuttaa, että oma valvoja ei olisi vain ostajien mahdollisuus vaan myös velvollisuus, josta grynderin pitäisi heitä heti valistaa ja auttaa tarvittaessa valvojan palkkaamisen byrokratiassa.
On paljon hyviä valvojia, jotka varmistavat laadun, vaikka he olisivat rakennusliikkeen palkkalistoilla´. Jos osaa oman alansa, niin muutaman hankkeen vuoksi ei kannata menettää mainettaan. (piirit on kuitenkin pienet, vaikka puhuttaisiin pääkaupunkiseudusta)
Ennen valvojan palkkaamista olisi hyvä keskustella hänen kanssaan kasvotusten, koska
valvojalla tulee olla hyvät sosiaaliset taidot. (tämä valitettavan usein unohdetaan, toki kokemustakin tulee olla)
Veloituksen pienuus tai suuruus ei kerro valvojan osaamisesta, vaan edelliset kohteet.
Kaikilla kokeneilla henkilöillä on riippuvuussuhteita, kyse on enemmän yksilön osaamisesta miten ne vaikuttavat hänen työsuoritukseen. Jostain sitä uutta tietoa on ammennettava (nämä täysin riippumattomat elävät 70 lukua).
Mitä enemmän korostetaan riippumattomuutta, sitä useammin valvojan taidot ovat puutteelliset.
Hyvistä suunnittelijoista on kohteelle enemmän hyötyä kuin valvojista, mutta valvojille maksetaan tänä päivänä parempi korvaus.
Ei ole ”tietoa” eikä markkinapaikkaa, jossa uuden kohteen asunnonostajat ja kokeneet ammattivalvojat voivat kohdata ja esittäytyä toisilleen.
Kohteissa joissa olen ollut tarkkailijana / valvojana, asunnonostajana ollut asianasa osaava juristi , ja minut etsitty tuttavantuttavan alalla toimivan henkilön kautta.
Asian pitäisi olla :
– rahoittavan pankin intressissä
– valvovan rs – pankin intressissä
– suorituskyvyttömyysvakuutuksen myöntävän laitoksen intressissä
– asunnonostajan / asuntosijoittajan intressissä
– ainoa maksaja on asunnonostaja, usein puhutaan satasista per ”miljoona-asunto”
Bonuksena grynderi saa ilmaiseksi osaavan silmäparin ja ehkä välttää kalliin virheen.
Niinpä niin. Olen samaa mieltä, että grynderin tavoitteena on estää ulkopuolisen tarkkailijan valinta. Omalla kohdallani kävi niin, että grynderi unohti kutsua minut osakkeenostajien kokoukseen. Reklamoituani asiasta ja vaatiessani uuden kokouksen järjestämistä tai vaihtoehtoisesti esitystä menettelytavoista, joilla varmistetaan vaikutusmahdollisuuteni rakennusaikaiseen toimintaan, vastaus oli selkeä ja suoraviivainen: ”Pahoittelemme tapahtunutta, emme voi tässä tilanteessa alkaa järjestämään osakkeenostajien kokousta uudelleen, ottaen huomioon kokouksen lopputuloksen ja sen seikan, että laki ei tällaista mahdollisuutta tunne (grynderin ilmoituksen mukaan yksimielisesti päätettiin olla valitsematta tilantarkastaja ja rakennustyön tarkkailija). Rakentamisen valvonta ei kuitenkaan rajoitu osakkeenostajien valitseman rakennustyön tarkkailijaan, vaan teillä on oikeus saada meidän nimeämältä valvojalta tietoa rakentamisen edistymisestä ja voitte toki halutessanne hankkia oman asiantuntijan, vaikka muut osakkeenostajat eivät halunneet tällaista nimetä. Jokainen asiakas on meille yhtä tärkeä ja pyrimme palvelemaan teitä jatkossakin parhaamme mukaan.”
Mutta mitenkäs sitten kävikään. Pyytäessäni grynderin nimeämältä valvojalta tietoja rakennushankkeen valvonnasta ja niihin liittyvistä havainnoista korjaustoimenpiteineen, sain lyhyen kuvauksen laatujärjestelmästä, jonka puitteissa rakennuskohteissa niin onnistumiset kuin virheetkin ovat tapahtuneet. Vastaus päättyi toteamukseen ”valvojan tehtäviin ei kuulu raportointi osakkeenostajille.” Pyyntööni saada sen henkilön yhteystiedot, jolta nimeämäni asiantuntija saa tarvittavat tiedot rakennushankkeen etenemisestä ja voi sopia käynneistä työmaalla, en toistaiseksi ole vastausta saanut. Toivottavasti saan ennen kuin kohde valmistuu – sarkastisesti kuitenkin epäilen.
On kovin helppo omaksua yleisesti vallalla oleva käsitys gryndereiden (tässä tapauksessa pörssiyhtiö) välinpitämättömyydestä ja piittaamattomuudesta sekä grynderistä riippumattoman valvonnan välttely, kun on sen nyt itse kokenut.
Onko olemassa tietokantaa mistä kävisi ilmi hankkeet joissa on käytetty osakkaiden edunvalvojaa, eli tarkkailijaa ja missä ei ole valittu tätä mahdollisuutta?
Just niin viron rauno ja Iivana tekee mitä sattuu.
Osakkaiden edunvalvonta olisi hyvä pitää mukana prosessissa. Heidän edunvalvojansa voisi toimia raportoivana yhteyshenkilönä ostaville osakkaille ja varmasti rauhoittaisi tilannetta ja tuottaisi läpinäkyvyyttä, joka joissakin tapauksissa jää valitettavan huonolle tasolle.
Valvonnassa on tällä hetkellä hieman ongelmallisuutta, kahdesta syystä, on niin sanottuja grynderivalvojia, jotka toimivat grynderin ohjeiden ja toiveiden mukaisesti sekä sitten isompia rakennuttajatoimistoja joissa rahankerääminen ja ahneus ajavat totaalisin ottein. Näissä jälkimmäistä sektoria edustavissa rakennuttajatoimistoissa kentälle on saatava kaikki joista saadaan vähänkään laskutusta ja asioiden kunnossa oloa vakuutellaan dokumenteilla, kun ammattitaito kokonaiskuvassa on rajusti ailahtelevaa. Näitä rahalinkoja täytyisi tarkastella rakentamisen markkinassa huomattavan paljon kriittisemmin. Suunnittelijat joutuvat toimittamaan laskutustansa vastaan lähes aina jotain konkreettista, rakennuttajatoimistojen valvonnasta laskutetaan enemmän kuin puolet sopimussummasta pelkästä hengailusta ja jonon jatkona olemisesta, se jos joku on löysää rahaa.
Osakkaalla on oikeus palkata rakennustyöntarkkailija, jolla on oikeus tarkkailla rakennustöitä paikan päällä. Lisäksi tarkkailijalla on oikeus saada kaikki rakentamiseen liittyvä dokumentaatio. Tarkkailijalla ei ole määräysvaltaa työmaalla, mutta hänellä on oikeus ilmoittaa rakennusvalvontaviranomaisille mahdollisista puutteista ja havaituista epäkohdista, mikäli tarve vaatii.
Osakkaiden olisi syytä käyttää tarkkailijaa, se varmasti poistaisi tarpeettomia epäilyjä. Toki yhtälö alkaa jossain määrin näyttämään hullunkuriselta, kun työmaalla on kävelemässä jo turvallisuuskoordinaattoria, kosteudenhallintakoordinaattoria jne. näiden muiden valvontatoimien lisäksi. Joku voisi pitää touhua aivan käsittämättömänä. Olen myös samaa mieltä kriittisestä tarkastelusta rakennuttajatoimistojen osalta. Tilanne näyttää rahankeräämisen moottorilta ilman tarvittavaa vastinetta.
Ei ole tämä vanhoollinen jäärä vänkyröitä ja koijareita elättävä rakennusala saanut tähänkään asiaan mitään oikeata muutosta 5 vuoden aikana. Joku ohjekortti on varmaan laadittu, pohjoiskoreakin on paperilla maailman demokraattisin. Suomijuntin olettama on yhä, että kun joku sana on painettu niin se on yhtä kuin todellisuus.
Ongelma on siinä että Suomessa jokainen luulee osaavansa rakentaa. Tämä johtaa siihen että valmistelut ja sopimukset laaditaan hutiloiden miten sattuu. Sitten ihmetellään että saadaan mitä sattuu..
Osakkeenostajien kokkouksen nimen pitäisi jo kertoa, kenellä on kokouksessa äänivalta….Grynderi on perustajaosakas, ei osakkeenostaja, joten ei voi mitenkään olla lainsäätäjän tarkoittama osakkeenosta. Tämän vuoksi siis vaietkoon kokouksessa päätettäessä valitaanko tarkkailijaa tai/ja tilintarkastajaa.
Grynderin rooli on siis kutsua kokous koolle, järjestäköön hyvät tarjoilut ja mielekkäät puitteet maksaville asiakkaille tehdä hyviä päätöksiä.
Mitä hourailet 😁
??
Niin että Urpo tässä sun lausunnossa ei ollut mitään järkeä. Jokainen osakas voi vaikka hankkia oman tarkkailijana, ei sitä tarvitse missään kokouksessa hyväksyttää. Maksat vain sille tarkkailijalle sen palkkion.
Ok. Olet oikeassa. Kommentoin sitä, mistä osakkeenostajien kokouksessa on kyse. Hienosti perustelit hourailuni! En vain ymmärtänyt sinun puhuvan aivan eri asiasta kuin itse puhuin….
Olette kaikki sopimushoureittenne vallassa. Silmä käteen ja työmaalle katsomaan mitä polskkbulgaarivenäjänvironpoika touhuaa.
Se on työmaan vastuuhenkilöiden tehtävä. Myöhemmin paljastuvat laatuvirheet ja poikkeamat sopimuksista tulevat poikkeuksetta kalliiksi urakoitsijalle, näin ollen olisi hyvä että se urakoitsija huolehtisi itse tekemästään laadusta.