Toimin työkseni rakennusriitoja käsittelevien välimiesmenettelyjen asiamiehenä. Kiinnitän huomionne siihen, että rakennusriitojen määrä käräjäoikeuksissa ja välimiesoikeuksissa kasvaa ja varsinkin niiden kustannukset kasvavat. Kokemukseni mukaan syynä on, että käräjäoikeuksien tuomarit ja välimiehet ovat juristeja eikä heillä ole rakennusteknistä osaamista. Tilanteesta kärsivät asianomistajat ja tuomioistuimet ja siitä hyötyvät asianajajat.
Rakennusriidan selvittelyn työläin osa on kun selvitetään mitä teknisesti on tehty ja miten tämä vaikuttaa aikatauluun ja kustannuksiin. Tämän jälkeen on ratkaistava juridinen kysymys mahdollisesta vahinkovastuusta ja sen mukaisista korvauksista. Ongelmana ei ole niinkään se, että tuomarit ja välimiehet eivät aina tunne asian teknis-taloudellista puolta vaan se, että asianomistajat eivät tiedä missä määrin he näitä asioita tuntevat. Tämä epätietoisuus johtaa siihen, että ”selvistäkin” asioista hankitaan kilpaa asiantuntijatodistelua, mikä pitkittää oikeusprosessia ja lisää sen kustannuksia. Vaihtoehtoisesti asiantuntijatodistelua ei hankita lainkaan, jolloin riskinä on väärä tuomio.
Esitän ajankohtaisen ja omakohtaisen esimerkin, jossa ensimmäisessä jutussa tuomari ymmärsi miksi salaojia rakennetaan ja miten ne toimivat ja toisessa ei.
– Espoon käräjäoikeus on jutussa L 03/917 tuomiossa nro 04/9318 8.12.2004 todennut mm., että Salaojitus oli tehty puutteellisesti ja sitä oli jouduttu kaupanteon jälkeen korjaamaan, mistä asunto-osakeyhtiölle aiheutuneet kustannukset olivat noin 12,000 euroa. Käräjäoikeus totesi, että kun virheistä ei ollut aiheutunut kosteusvaurioita ostajan asuntoon eikä ostajalle tulleiden korjauskustannusten määrä ollut suuri, virhe ei ollut niin oleellinen ja merkittävä, että se olisi vaikuttanut kauppahintaan. Myyjät eivät olleet tältä osin virhevastuussa.
– Espoon käräjäoikeus on jutussa L 14/2161 tuomiossa nro 14/17819 28.10.2014 todennut mm., että Myyjän omistama kaupan kohteena ollut asuntoyhtiö oli rakentanut salaojajärjestelmän, joka oli täysin toimiva ja Rakentamismääräyskokoelma C2 mukainen. Kahdessa salaojakaivossa lähtevä salaojaputki oli kuitenkin n. 10 cm korkeammalla kuin sinne tuleva salaojaputki. Tämä ei ollut aiheuttanut rakennukselle mitään vahinkoa eikä sellaista ollut edes väitetty tapahtuneen eikä mitään korjauksia ollut tehty. Tämän käräjäoikeus katsoi kuitenkin sellaiseksi virheeksi, joka olisi vaikuttanut kauppahintaan, jos se olisi ollut kaupanteon aikaan Ostajan tiedossa. Korjauksen laajuutta ja kustannuksia ei ollut selvitetty. Käräjäoikeus määräsi 4,444.25 euron hinnanalennuksen.
Toisin sanoen kummassakaan jutussa vahinkoa ei ollut tapahtunut. Ensimmäisessä jutussa korjauksia tehtiin, mutta siitä ei myönnetty hinnanalennusta ja toisessa jutussa korjauksia ei tehty, mutta siitä määrättiin hinnanalennusta. On selvää, että toisessa tapauksessa tuomio perustuu siihen, että tuomari ei tuntenut salaojan toimintaperiaatetta. Sen kummemmin Helsingin hovioikeus kuin Korkein oikeuskaan eivät myöntäneet valituslupaa, vaikka asiassa ei ole KKO:n (eikä edes HO-tason) ennakkotapausta.
Esitän, että liittomme RIL ja / tai lehtemme Rakennuslehti ryhtyvät ajamaan seuraavia parannuksia, joilla mielestäni olisi suuri kansantaloudellinen merkitys:
- Välimiesmenettelyssä molemmat osapuolet nimeäisivät välimieheksi kokeneen rakentajan, jotka sitten puolestaan valitsisivat puheenjohtajakseen juristin.
- Käräjäoikeuksiin nimettäisiin rakennusriidoista tuomarin avustajaksi rakennusalan asiantuntija eräänlaiseksi tekniseksi lautamieheksi.
Tätä artikkelia on kommentoitu 7 kertaa
7 vastausta artikkeliin “Rakentajia rakennusriitojen tuomioistuimiin”
Tekstin johdonnasta huolimatta ensimmäisen tapauksen perustelu vaikuttaisi kiinteistökauppaa koskevalta ei asunto-osakeyhtiökaupalta.
Merkillistä jos osakkeiden myyjä on ollut vastuussa yhtiön vastuulle kuuluvasta seikasta samoin vertaus korjauskulujen määrän suhtautuminen kauppahintaan liittyy kiinteistökauppaa ei osakkeisiin.
Ensimmäisessä tapauksessa oli kyse paritalosta.
Mitä hinnanalennuksiin tulee, niitä on hankala vertailla, koska hinnanalennusasiat riippuvat niin monesta asiasta. Hinnanalennusratkaisuihin vaikuttaa olennaisesti se, kuka on ollut ostaja ja kuka myyjä. Hinnanalennuksia voidaan tehdä tapauksissa, joissa paljastuu asioita, mistä tieto olisi vaikuttanut olennaisesti tarjottuun hintaan kyseisen ostajan kohdalla. Sillä ei ole hinnanalennusten kannalta juridisesti suuremmin väliä, onko ratkaisu teknisesti toimiva vai ei, vaan sillä, mitä ostaja on olettanut ostavansa. Eri ostajilla on erilaisia preferenssejä. Jos ostaja on ilmaissut keskeisen ostoperusteensa olevan vaikkapa hyvät salaojat, silloin salaojien tila voisi vaikuttaa olennaisesti hintaan, ja poikkeama voisi olla peruste olennaisempaan hinnanalennukseen. Yleensä salaojien kunto ei ole ostajien hinnoittelussa olennaisessa roolissa. Asiaan vaikuttaa myös kauppahinta suhteessa aikoinaan vallinneeseen hintatasoon. Jos hinta on ollut jo alunperin suhteellisen edullinen, on oletusarvona se, että hinnoittelussa on jo alunperin huomioitu sitä, että on riskejä piilevistä ongelmista ainakin jossakin. Jos hinta on ollut erityisen kallis, tällöin hinnanalennuksia saa poikkeamien ilmetessä herkemmin.
Vertailukohtahan pitäisi olla yleinen hyvä rakennnustapa ja mitä se sitten on ollut omakotitalojen ja paritalojen osalta ennen C2:sta 1990 luvun lopulta ao. asiakirjan yksityiskohtien osalta..
Nyt löytyy viisi asiantuntijaa jotka käy todistamassa miten nykyisten määräysten mukaan tulee ehdottamasti rakentaa.
Kummallista kyllä myyjät tuntuvat olevan tästäkin vastuussa ainakin kantajien asiantuntijoiden mukaan. ja 20 v sitten edes ammattilaiset eivät käyttäneet pestyä sepeliä alapohjan alla.
Näyttää siltä ettäkaikki eivät ihan ole ymmärtäneet jutun kirjoittajan pointtia.
Yksinkertaistetusti rautalangasta vääntäen: Kaksi tapausta joissa kummassakin samankaltainen toisiinsa verrattavissa oleva rakennusvirhe, toisesta määrättiin maksettavaksi korvauksia ja toisesta taas ei.
Hyviä ehdotuksia.Lisäisin vielä ,että rakennusvirhejuttuja käsitteleviä tuomareita olisi hyvä kouluttaa tuntemaan rakennusteknisiä perusasioita,jolloin asianosaisten ei tarvitsisi
joka kohdassa käyttää ”asiantuntijatodistajia”.Asiantuntijoitakin on monenkirjavia.Eräskin
rakennusmestari oli tehnyt kellarilliseen taloonsa varmuuden vuoksi salaojat pystysuunnassa kahteen tasoon ja ihmetteli ,kun ei niissä ylemmissä putkissa ollut ikinä
vesi virrannut….
Niemen kommentit ovat täyttä asiaa ja kannatan täysin hänen tekemiään ehdotuksia.
Nykyisinhän on niin, että usein kyseisentyyppisissä riitatilanteissa ”pärjäävät” ainoastaan juristit, joiden taskuihin virtaa jopa suurin osa riidan selvittelystä aiheutuneista kustannuksista – melko usein juristien kulut ovat suuremmat kuin itse riidan aiheuttaneen aiheen korjaus- ja mahdollisten vahinkojen korvauskustannukset. Lisäksi saamme kaikki veronmaksajina osallistua ”turhiin kuluihin” yleisen oikeuslaitoksen ylläpidon kustantajina. Ja loppujen lopuksi oikeuden tekemät päätökset / ”annetut tuomiot” ovat ”terveisiä paikasta, johon aurinko ei paista”.
Mielestäni ei kannatakaan miettiä kovin syvällisesti noita Niemen esimerkkitapauksia, joista oli olemassa / esiin tuotu aika suppeat tiedot – vaan toivonkin, että kaikki alan ammattilaiset katsoisivat asiaa laajempana kokonaisuutena ja kannattaisivat Niemen esityksiä. Näin voisimme yrittää puhdistaa ”lokaantunutta” rakentamisen todellisten / koulutettujen ammattilaisten mainetta sekä minimoida kansantaloudellisia tappioita.
Olisi hyvin omistuista, että rakennusvirheistä ei ole niiden tekijällä mitään vastuuta, ennen kuin virheestä aiheutuu suoranainen vahinko. Tällainen ajatusmaailma on omiaan vähentämään työn laatua, kun sutta ja sekundaa tekemällä jäävät ennakoiden tehdyn korjauksen kustannukset ostajalle.
Tulee myös huomata, että ostajalla on virheen havaittuaan velvollisuus ryhtyä toimiin lisävahingon välttämiseksi. Jos salaojia ei siis korjattaisi ja niistä aiheutuisi kosteusvahinkoja, olisi vastuu jälleen ostajalla.
Ilmeisesti pitäisi käydä vaatimassa rakennusvalvonnalta tai muulta viranomaiselta ensin kiinteistön omistajalle annettavaa määräystä rakennuksen saattamiseksi rakennuslupaehtojen ja rakennusmääräysten mukaisesti, jolloin vahingon välttämiseksi tehty korjaus olisikin yhtäkkiä täysin perusteltua.