Vajaakäyttöasteen nousun takana on toisaalta heikon taloussuhdanteen myötä tyhjilleen jäävät toimistot ja toisaalta uusien tilojen rakentamisen johdosta kasvava tarjonta. Helsingissä on Jones Lang LaSallen mukaan yhä rakenteilla noin 80 000 neliömetriä uutta toimistotilaa, mikä kiristää kilpailua vuokramarkkinoilla entisestään. Newsec puolestaan laskee, että koko pääkaupunkiseudulla tulee markkinoille yhteensä 170 000 neliömetriä uutta toimistotilaa vuonna 2009. Lukemassa ovat mukana myös jo alkuvuoden aikana valmistuneet tilat.

Vajaakäyttöasteen kohoaminen aiheuttaa puolestaan laskupaineita Helsingin toimistojen vuokriin. Jones Lang LaSallen mukaan Helsingin prime-toimistojen vuokrat olivat kuluvan vuoden toisella neljänneksellä keskimäärin 288 euroa neliömetriltä vuodessa. Vuokralaisille tarjotaan nyt vuokravapaita kuukausia ja erilaisia hyvityksiä. Myös vuokrapyynnöt ovat laskussa. Jopa modernien tilojen omistajien vuokrasopimuksia uudistettaessa tehdään merkittäviä pudotuksia 3-5 vuoden takaisiin, indeksoituihin vuokratasoihin.

Jones Lang LaSallen mukaan prime-toimistojen tuottovaatimukset kohosivat toisella neljänneksellä Helsingissä 6,25 prosenttiin, jossa oli nousua ensimmäiseen neljännekseen verrattuna 0,25 prosenttia. Vuotta aiemmasta tuottovaatimukset ovat nousseet 1,15 prosenttia. Newsecin katsauksen mukaan Helsingin keskustan toimistojen tuottovaatimukset ovat nyt 6 prosentissa, kun ne olivat viime vuoden lopussa 5,75 prosenttia. Newsec arvioi tuottovaatimusten nousevan 6,1 prosenttiin vuonna 2010. Jones Lang LaSallen tutkimusjohtaja Tero Lehtosen mukaan tuottovaatimusten nousu olisi kuitenkin tasaantumaan päin. Pientä nousua voi hänen mukaansa vielä ilmetä, mutta ei enää paljon.

Suomessa kaupankäynti kiinteistömarkkinoilla on edelleen vähäistä. Ongelmana kaupankäynnin kannalta on, että kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa. Jones Lang LaSallen mukaan ostajat ovat äärimmäisen laatukriittisiä, kun taas tarjolla on lähinnä kakkosluokan kohteita. Newsec puolestaan pitää kauppaa rajoittavana tekijänä myös sitä, että potentiaalisten ostajien ja myyjien hintanäkemyksissä on erittäin suuri ero.

Jones Lang LaSalle katsoo, että nousevat vajaakäytöt ja laskevat vuokrat pitävät kiinteistöjen arvot laskussa Suomessa, vaikka tuottovaatimusten nousu tasaantuisikin. Newsec arvioi kiinteistöjen arvojen painuneen noin 5 prosenttia tänä vuonna ja vuoden 2007 kesästä laskua on kertynyt vähintään 20 prosenttia.

Hannu Lättilä