Loppuvuodesta iskeneestä taloustaantumasta huolimatta suomalaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden vuosi 2008 muodostui vielä melko hyväksi, jos sitä tarkastellaan vaikkapa nettovuokratuottojen tai vuokrausasteiden valossa. Monilla yhtiöillä kyseiset tunnusluvut jopa nousivat. Myös tulokset säilyivät kelvollisina esimerkiksi operatiivisen tuloksen tai käyttökatteen tasolla. Sama tahti jatkui ainakin pörssilistattujen Technopoliksen ja Cityconin osalta vielä tammi-maaliskuussa 2009.

Markkinoiden nousseet tuottovaatimukset ovat kuitenkin asettaneet laskupaineita erityisesti IAS/IFRS-standardia noudattavien yhtiöiden sijoituskiinteistöjen käyviin arvoihin ja sitä kautta liiketuloksiin. Toisaalta seisahtunut kiinteistökauppa ja erityisen sumeat tulevaisuudennäkymät ovat johtaneet erilaisiin tulkintoihin tuottovaatimuksista, tulevista vuokratuotoista ja samalla myös kiinteistöjen käyvistä arvoista. Niinpä osa yhtiöistä toteutti jo viime vuonna kohtuullisen suuria alaskirjauksia, kun taas jotkut reivasivat lukuja vielä ylöspäinkin.

Kiinteistökonsultointiyhtiö Jones Lang LaSallen tutkimuksesta Suomessa vastaava Tero Lehtonen kertoo, että vähäisestä kaupankäynnistä johtuva todistusaineiston puute aiheuttaa sen, että yritykset voivat pitää kiinni kiinteistöjensä käyvistä arvoista.

"Kun sillä on kuitenkin suuria vaikutuksia yrityksiin, jotka ovat aika vahvasti velkavivutettuja, niin arvioitsijana on vaikea perustella yhtiöille, että tuottovaatimukset ovat nousseet tämän verran. Kun tällä hetkellä varsinainen evidenssi puuttuu, niin arvioitsija joutuu ottamaan jonkun verran näkemystä. Ja se, miten hyvin arvioitsija seuraa kaupankäyntimarkkinoiden tapahtumia, vaikuttaa aika paljon hänen näkemykseensä siitä, missä arvot menevät", Lehtonen toteaa.

Samoilla linjoilla on toisen konsulttiyhtiön Newsec Oy:n varatoimitusjohtaja Juhani Reen, joka muistuttaa kiinteistöjen arvioitsijoiden olevan hankalassa asemassa kauppojen vähyyden vuoksi. Hänen mukaansa ei voida sanoa, että kiinteistösijoitusyhtiöt yrittäisivät peitellä jotain. Reen myöntää kuitenkin, että kiinteistöjen arvoihin liittyvissä asioissa ollaan taipuvaisia varovaisuuteen.

"Kun nyt voidaan olla perustellusti yhtä mieltä ja perustellusti jotain toista mieltä, niin varmasti valitaan sieltä laidalta, joka on itselle parempi", Reen sanoo.

Hintanäkemykset eivät kohtaa

Sekä Lehtonen että Reen ovat yhtä mieltä siitä, että nykyisillä hinnoilla kiinteistökauppa ei käy. Reen katsoo, että kiinteistökaupan käynnistyminen edellyttäisi sen tunnustamista, että kiinteistöjen arvot ovat painuneet vähintään 15-20 prosenttia kesän 2007 tasolta.

"Kansainvälisesti omaisuusarvot ovat tippuneet selkeästi. Muutaman prosentin arvonmuutoksella kauppa ei lähde käyntiin vielä seuraavaan viiteen vuoteen. Jos uskotaan, että arvot ovat tuossa, niin edessä voi olla pitkä odotus", Reen toteaa.

Myös Lehtonen viittaa kansainvälisten kiinteistömarkkinoiden esimerkkiin. "Suomessa ei ehkä vielä ole niin vahvasti taivuttu siihen näkemykseen, joka varsinkin Britanniassa on jo hyväksytty. Siellä arvot ovat tulleet alaspäin ja kauppaa tehdään uusilla hinnoilla." Lehtosen mukaan hintojen tasokorjauksen myötä Britanniassa alkaakin jo olla ensimmäisiä merkkejä sijoitusmarkkinoiden toipumisesta.

Reen puolestaan kertoo suomalaistenkin ostajien diskontanneen 15-20 prosentin alennuksia jopa hyvistä kiinteistöistä tekemiinsä tarjouksiin jo puolen vuoden tai vuoden verran. Tällä hetkellä ostajien ja myyjien hintanäkemykset ovatkin hyvin kaukana toisistaan. Toisaalta kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa myöskään kohteiden osalta. Lehtonen sanoo kaupattavien kohteiden olevan tällä hetkellä lähinnä kakkosluokan kohteita, kun taas ostajat hakevat prime-luokan kohteita.

KTI Kiinteistötieto arvioi tuoreessa markkinakatsauksessaan, että esimerkiksi Helsingin keskustan prime-toimistojen tuottovaatimukset olisivat noussut noin 0,7-0,8 prosenttiyksikköä vuoden 2008 alkupuolen jälkeen. Tämä merkitsisi noin 15 prosentin laskua kiinteistöjen arvoissa. KTI odottaa kaikkien osamarkkinoiden tuottovaatimusten jatkavan nousuaan myös kuluvana vuonna 0,2-0,3 prosenttiyksikköä eli kiinteistöjen arvojen pitäisi tulla edelleen alaspäin.

Myös Lehtonen odottaa kiinteistöjen arvon laskun jatkuvan. Hänen mukaansa sijoittajamarkkinoiden mahdollinen toipuminenkaan ei tässä tilanteessa auttaisi, kun käyttäjämarkkinat alkavat laskea. "Tuottovaatimukset saattaisivat alkaa vakiintua vuodenvaihteen tienoolla, mutta samaan aikaan vuokramarkkinat menevät alta. Sitä kautta se tulee arvoihin. Vaikka sijoittajamarkkinat alkaisivat pikku hiljaa toipua, niin toinen puoli arvonmuodostuksesta eli vuokrakäyttäjämarkkinat alkavat mennä entistä huonompaan suuntaan."

Molemmat asiantuntijat korostavat myös rahoitusmarkkinoiden tämänhetkisen tilanteen vaikeuttavan kaupankäyntiä. "Rahoituksen saatavuus on äärimmäisen huonoa. Se on se kriittisin ongelma", Lehtonen sanoo.

Yhtiöt pelkäävät rahoitusasemansa heikkenemistä

Reen ja Lehtonen jakavat näkemyksen siitä, että yhtiöiden haluttomuus leikata kiinteistöjensä arvoja johtuu pitkälti niiden rahoituksellisen aseman liialliseen heikentymiseen liittyvistä peloista.

Alaskirjausten vaikutus yhtiöiden omavaraisuusasteisiin voikin olla merkittävä. Esimerkiksi kuluvan vuoden ensimmäisen neljänneksen päätteeksi Cityconin omavaraisuusaste painui 36,4 prosenttiin vuotta aiemmasta 43,0 prosentista. Pääasiallinen syy yhtiön omavaraisuuden heikentymiseen löytyy juuri sijoituskiinteistöjen käyvien arvojen muutoksista.

Yhtiöiden taseiden heikentymisen vaikutus niiden liiketoimintaan korostuu nykyisessä talous- ja rahamarkkinoiden tilanteessa. "Jos rahoitusasema heikkenee markkinoilla, joilla ei muutenkaan saa järkevään hintaan rahaa, niin silloin liiketoiminta kärsii. Rahan hinta kallistuu ja voi olla, että joiltain osin vakuusarvot tulevat tilanteeseen, jossa joudutaan tekemään jotain vähän puolipakolla", Reen toteaa.

Olemassa olevien lainojen osalta ongelmaksi voi muodostua lainoitusastetta koskevien sopimusehtojen rikkominen. "Eihän pankki iloinen ole, jos kohde on lainoitettu vaikka 70-prosenttisesti ja sen arvosta katoaisi 20 prosenttia. Kohdehan on siinä vaiheessa lähes 90-prosenttisesti lainoitettu eikä omaa pääomaa ole jäljellä juuri lainkaan", Lehtonen kertoo.

Sopimusehtojen rikkominen johtaisi lainaehtojen neuvottelemiseen uusiksi. Tässä tilanteessa pankilla olisi enemmän valtaa ja todennäköisesti lainan hinta nousisi selvästi.

"Vanhat ehdot joutuu aina muuttamaan huonommiksi", Reen sanoo.

Sen sijaan korkokatteeseen liittyvät sopimusehdot eivät tällä hetkellä muodosta ongelmaa. "Korkokatteet ovat ihan kohdillaan, koska kassavirrat ovat edelleen olemassa. Suomen markkinat ovat siinä suhteessa vielä ihan hyvässä jamassa, että konkursseja on tullut aika maltillisesti ja vuokrat rullaavat", Lehtonen sanoo.

Hannu Lättilä