Newsecin julkaisema raportti Pohjoismaiden ja Baltian kiinteistömarkkinoista on synkkää luettavaa, mutta kuten Newsec Advice Oy:n toimitusjohtaja Juhani Reen sanoo, lamasta on aina noustu ylös. "Seuraavat kaksi vuotta ovat alalle haastavia, mutta uskoisin ensi vuoden lopulle ajoittuvan käänteen, joka heijastuu kiinteistömarkkinoihin vuonna 2011."

Nyt näkymät ovat synkät, koska vajaatäytöt nousevat työttömyyden pahentuessa ja uusien tilojen valmistuessa. Kaupankäyntivolyymi on pudonnut 75 prosenttia viime vuodesta ja ensimmäisellä vuosipuoliskolla se oli arvoltaan enää 700 miljoonaa euroa, kun viime vuonna vastaavaan ajankohtaan mennessä kaupanteon volyymi ylsi 2,6 miljardiin euroon. Parhaimmillaan vuonna 2007 kauppoja tehtiin 6 miljardilla eurolla.

Tänä vuonna toimitilojen nettolisäys on 150 000 neliömetriä, kun mukaan lasketaan valmistuvat ja vapautuvat toimitilat. Kun toimitilojen kokonaismäärä on 8 miljoonaa neliötä, tarkoittaa se vajaakäytön kasvua 10 prosentista 12 prosenttiin. Vuonna 2010 tiloja vapautuu ennusteen mukaan vielä 70 000 neliömetriä.

"Rakentamispäätöstä odottaa lisäksi 800 000 neliömetrin verran erilaisia hankkeita. Ne lähtevät käyntiin vasta sitten, kun tarjolla on esimerkiksi pitkäaikainen vuokrasopimus. Ja sellaisia ei juurikaan tässä markkinatilanteessa tehdä", Reen kertoo.

Eipä näille hankkeille saa rahoitustakaan. Potentiaalisilla ostajilla on kiinteistörahoitusallokaatio täynnä, ja mieluummin ostetaan kiinteistölainoja kuin kiinteistöjä. Teollisuuslainoista saatava tuotto on kuitenkin parempi, mikä entisestään kuihduttaa toimitilamarkkinoita.

Hintataso lähestyy vuosien 2003-2004 tasoa

"Pudotus on ollut iso erityisesti vuoteen 2007 verrattuna. Varsinkin toisen luokan hankkeet ovat heikossa hapessa. Myös sijoittajia on liikkeellä merkittävästi aiempaa vähemmän, mutta omistajista on muodostumassa aktiivisia toimijoita. Rahoitusta löytyy, mutta raha on kallista ja oman pääoman osuusvaateet ovat korkealla", johtaja Harri Saravuo Newsecistä kommentoi.

Kun Suomessa parhaillaan toimi 120 aktiivista kiinteistösijoittajaa, on määrä nyt huvennut olemattomiin. Vain kourallinen kansainvälisiä toimijoita lähinnä Pohjoismaista ja Saksasta on liikkeellä. Aktiivisimpia sijoittajia ovat suomalaiset institutionaaliset sijoittajat, joita on tällä hetkellä 5-10. Ne myivät kiinteistöjään vuosina 2005-2007, ja nyt samat sijoittajat ostavat kiinteistöjä takaisin kohtuuhintaan.

Tarjoushinnat ovatkin laskeneet jopa 20-40 prosenttia, eli nyt aletaan lähestyä vuoden 2003-2004 tasoa. Myös urakkatarjoukset ovat pudonneet 20 prosentilla vuoden 2008 alkuun verrattuna.

Kun samanaikaisesti tuottovaatimukset ovat nousseet, on kiinteistöarvioijien esittämä lukema 5-15 prosentin arvonpudotuksesta varsin optimistinen. Myyjien ja ostajien hintaodotuksissa on 10-25 prosentin kuilu. Arvioissa on kuitenkin oltava varovainen, kun kauppoja ei juuri tehdä.

Kauppaa tehdään taustalla myös siten, että kiinteistöjen sijaan kiinteistölainat vaihtavat omistajaa. Tällä vältetään kiinteistöjen arvojen suurempi romahdus.

Baltiasta esitellään Itämeren alueen dramaattisimpia lukuja. Vuokrataso on pudonnut 20 prosenttia, mutta jopa 50 prosentin alennuksia on nähty. Tiloja on tyhjillään kymmenisen prosenttia kiinteistökannasta. Ennen markkinoiden seisahtumista hankkeita oli suunnitteilla 250 000 neliömetrin verran myymälä- ja saman verran toimitilaa, mutta ne ovat toistaiseksi jäissä.

Newsecille Baltian markkinoista raportoinut Neringa Ratemyte Newsecin yhteisyrityksestä Re&Solutionista kertoo, että alihintaan on myynnissä vain heikkolaatuisia kiinteistöjä. Prime-kiinteistöjä ei myydä halvalla, mutta puolen vuoden kuluttua tilanne voi olla jo toinen. Toisaalta kiinnostus Baltiaa kohtaan on jälleen heräämässä ja ensimmäisiä investointeja jo odotellaan.

Ruotsissa pudotus on ollut 80 prosenttia ja Norjassa 60 prosenttia verrattuna edelliseen vuoteen. Norjassa nähdään kuitenkin jo ensimmäisiä merkkejä tilanteen stabiloitumisesta, mutta kiinteistöjen tuottovaade on noussut pysyvästi aiempaa korkeammalle tasolle. Esimerkiksi Oslossa keskeisellä paikalla sijaitsevan toimitilan tuottovaade on nyt 6,5-6,75 prosenttia, mikä pohjautuu pitkiin, juuri solmittuihin sopimuksiin.

"Tilanne on tasoittumassa ja markkinat heräämässä. Kansainvälisten toimijoiden osuus on noin 31 prosenttia kaupoista. Oletammekin Norjan olevan ensimmäinen nousija tällä sektorilla", Newsec Norjaa edustava Per Hjorth toteaa.

Ruotsissa tuottovaateet ovat nousseet Norjaa maltillisemmin, mutta tilanne voi muuttua. Institutionaaliset sijoittajat ovat odottavalla kannalla ja lähtökohtana on yli kuuden prosentin tuotto sijoitukselle. Kiinteistömarkkinoilla ei haluta ottaa valuuttariskejä, mikä näkyy Ruotsissa ulkomaisten sijoittajien poissaolona.

Heikki Heikkonen