Selvitys koostui kahdesta kyselystä. Omistajilta, joiden ara-vuokratalot olivat jo vapautuneet rajoituksista, kysyttiin kohteiden nykykäytöstä. Omistajilta, joiden ara-vuokratalot ovat lähitulevaisuudessa vapautumassa rajoituksista, kysyttiin kohteiden varalle tehdyistä suunnitelmista.
Selvitys tehtiin, koska tähän saakka ei ole ollut selvillä, mitä rajoitusten piiristä poistuneille asunnoille on tapahtunut. Ei myöskään ole tiedetty, mitä lähitulevaisuudessa vapautuvien asuntojen omistajat suunnittelevat tekevänsä niille. On ilmeistä, että nyt noudatettavan asuntopoliittisen linjauksen mukaan valtion tukema pienituloisille ja vähävaraisille tarkoitettu uudistuotanto ei korvaa käyttö- ja luovutusrajoitusten piiristä poistuvien asuntojen määrää. Siten on tärkeää tietää, mitä rajoituksista vapautuville asunnoille tehdään.
Pk-seudun ara-kohteista kolmannes omistusasunnoiksi
Lakisääteisten määräaikojen jälkeen rajoituksista vapautuneista ara-vuokra-asunnoista noin viidesosa ja hakemuksesta vapautetuista kohteista vajaa puolet on muutettu vuokra-asunnoista omistusasunnoiksi. Usein omistusasunnoiksi on muutettu kohteita, joiden omistajat ovat olleet tahoja, joita Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Ara ei nykykriteereiden mukaan nimeäisi yleishyödyllisiksi.
Useimpien kysymysten vastauksissa ei löydetty merkittäviä eroja pääkaupunkiseudun kunnissa ja muualla maassa sijaitsevien kohteiden väliltä. Jo vapautuneiden kohteiden osalta pääkaupunkiseudun kunnissa ara-kohteita oli kuitenkin muutettu useammin omistusasunnoiksi kuin muualla maassa. Näin oli tapahtunut kolmasosalle pk-seudun kohteista.
Suurimpien valtakunnallisten yleishyödyllisten yhtiöiden (Sato ja VVO) hallussa olevat, jo vapautuneet kohteet olivat sen sijaan säilyneet vuokra-asuntoina. Niitä ei ollut muutettu omistusasunnoiksi eikä liioin erityisryhmien käyttöön, vaan vastauksista saattoi päätellä, että yhtiöt olivat noudattaneet yleishyödyllisyyttä koskevaa lakia. Asuntojen käyttöaste oli säilynyt erittäin hyvänä kummankin yhtiön kohteissa. Mikäli lakeja muutetaan, yhtiöiden tulevaisuudessa vapautuvien asuntojen kohdalla voi tulla kysymykseen myös vuokra-asuntojen muuttaminen omistusasunnoiksi.
Jo vapautuneissa tai hakemuksesta vapautetuissa kohteissa vuokrat vastasivat vastaajien arvioiden mukaan useimmissa tapauksissa markkinavuokria. Verrattaessa kohteiden vuokratasoa niiden sijaintipaikkakuntien todellisiin vuokriin, se toisaalta havaittiin Espoon ja Vantaan kohteita lukuun ottamatta yleensä markkinavuokria matalammaksi.
Vaikka ara-asuntokanta alkaa ikänsä puolesta olla peruskorjauksien tarpeessa, yllättävän harvassa vapautuneessa/vapautetussa/vapautuvassa kohteessa oli toteutettu peruskorjauksia tai laitettu sellaista vireille.
Tulevaisuudessa vapautuvat kohteet
Lähitulevaisuudessa vapautuvia kohteita omistavat yhtiöt eivät kovin usein olleet ryhtyneet toimenpiteisiin vapautumisen suhteen, eivätkä ne olleet tehneet konkreettisia suunnitelmia talojen tulevasta käytöstä. Yleisesti ottaen vastaajat olivat melko varovaisia arvioidessaan kohteiden tulevaisuutta. Lähes kaikki kysymykseen kantaa ottaneet kuitenkin arvioivat, että kohteet säilyvät vuokra-asuntoina. Vastaukset olivat hiukan yllättäviä, kun ottaa huomioon miten suuri osa tähän mennessä vapautuneista kohteista oli muutettu omistusasunnoiksi. Osaltaan vastauksia selittää se, että sosiaalista vastuutaan kantavat kunnat pyrkinevät säilyttämään ara-vuokra-asuntokantansa.
Kyselyn vastausten perusteella vapautuvien asuntojen käyttötarkoitusta ei olla muuttamassa radikaalisti eikä siis esimerkiksi erityisryhmien käyttöön. Vastauksissa tuotiin esiin, että kohteiden muuttamista esimerkiksi niin sanotuiksi senioritaloiksi rajoittaa muutostöiden kalleus, minkä vuoksi uuden rakentaminen tulee usein vanhan korjaamista halvemmaksi.
Vapautumisen vaikutuksia kohteiden vuokratasoon näyttää sen sijaan olevan hieman vaikeampaa arvioida. Tulevaisuudessa vapautuvien kohteiden edustajat arvioivat useimmissa tapauksissa asuntojen vuokrien säilyvän ennallaan vapautumisen jälkeen.
Selvityksessä tarkasteltujen jo vapautuneiden ja vapautettujen ara-vuokrakohteiden osalta tarkastelujakso ulottui vuoden 1994 alusta syyskuulle 2009. Lähitulevaisuuden osalta selvitettiin omistajien suunnitelmia vuosina 2010-2014 vapautuville kohteille. Vuosina 2010-2014 määräaikojen perusteella vapautuu noin 500 vähintään 20 asuntoa käsittävää kohdetta, joissa on yhteensä 22 150 asuntoa.
Taustaa ara-kohteiden rajoituksista
Valtion tukemia arava- ja korkotukivuokra-asuntoja koskevat laissa säädetyt kohdekohtaiset käyttö- ja luovutusrajoitukset. Rajoitusten tarkoituksena on säilyttää asunnot riittävän pitkään vuokrakäytössä, varmistaa asuntojen kohdentaminen niitä eniten tarvitseville ja asumiskustannusten pitäminen kohtuullisina.
Rajoitukset purkautuvat yleensä määräajan jälkeen. Rajoitusajan päättyessä kohde vapautuu laissa mainituista rajoituksista. Rajoitukset ovat voimassa säädöksistä riippuen 20 vuodesta 45 vuoteen. Lisäksi vuonna 1997 tuli voimaan laki, joka pidensi 10 vuodella eräitä vanhimpia uudisrakennus- ja peruskorjauskohteita koskevia rajoituksia.
Lakisääteisten määräaikojen lisäksi Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Ara voi päätöksellään vapauttaa kohteen rajoituksista. Pääsääntöisesti vapautuksia on myönnetty alueille, joilla arava-vuokra-asuntokannassa on ollut vajaakäyttöä. Ara-vuokrakohteiden vapautuminen on helpottanut tyhjien asuntojen ongelmaa työpaikkakadosta ja muuttotappiosta kärsivillä alueilla. Rajoitusten poistumisen jälkeen asuntoja oli tyhjillään huomattavasti aiempaa vähemmän. Kasvukeskuksissa sijaitsevia kohteita on vapautettu vain vähän ja erityisin perustein.
Rajoitusten purkautumisen jälkeen ara-asuntojen vuokrat voidaan määrätä markkinaperusteisesti, asukkaat valita vapaasti ja omistaja voi myös myydä asunnot markkinahintaan.
Rajoitusten piiristä vapautuu vuoteen 2020 mennessä noin viidennes kaikista ara-vuokra-asunnoista, joita oli vuoden 2009 lopussa 403 370. Kunnat omistavat kohteista suurimman osan. Ara-vuokratalojen rajoitusten purkautumisella voi olla vaikutusta paikallisiin asuntomarkkinoihin, sillä rajoitusten poistuttua kohde voidaan myydä tai vuokrata vapaasti.
Selvitys löytyy kokonaisuudessaan tästä.
Tätä artikkelia on kommentoitu 2 kertaa
2 vastausta artikkeliin “Rajoituksista vapautuneita ara-vuokrataloja myyty ja vuokrattu markkinahinnoin”
Miten meidän vuokralaisten sitten käy, kun rajoitukset ovat ”poistuneet”. Joudummeko kadulle, jos emme pysty maksamaan korkeampia markkinahintaisia vuokria? Vai tulevatko iloiset veronmaksajat avuksemme rahoittamalla asumistukemme? Se puolestaan nostaisi vuokria, koska ahneet vuokranantajat keksivät tämän rahastusautomaatin. Voimme nostaa vuokria, koska maksaja aina löytyy, he ajattelevat ahneen logiikallaan.
Jos talomme myydään grynderille tai ”sijoittajille”, niin kannetaanko tavaramme taivasalle, jos emme halua muuttaa pois kodistamme tai jos meillä ei ole asuntoa. Kuka osaisi vastata?
YLE Keski-Suomi kertoi reilu kuukausi sitten, että Jyväskylän Vuokra-asunnot aikoo myydä aravarahoitettuja vuokratalojaan. Yhtiö on hakemassa ARA:lta oikeutta purkaa vuokra-asuntojen avararajoituksia voidakseen myydä talojaan.
YLE Keski-Suomen juttu kokonaisuudessa on seuraava:
Vuokra-asuntojen myyntikaavailut hämmentävät
Jyväskylän vuokra-asuntoyhtiön suunnitelma myydä asuntoja herättää hämmennystä asukkaissa. Jyväskylän Kuokkalassa sijaitseva asuinyhteisö Tuulenkylä vaatii jo, ettei Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA myönnä lupaa purkaa siellä olevien vuokra-asuntojen aravarajoituksia.
Asukkaiden mukaan myynti sijoittajille lopettaisi yhteisön toiminnan, sillä vuokra-asukkaista harvalla olisi mahdollisuutta lunastaa asuntoa. Suuri osa nykyisistä vuokralaisista on ollut mukana suunnittelemassa, rakentamassa ja ylläpitämässä omalla talonmiestyöllään yhteisöä koko asumisajan. Tuulenkylässä on sekä vuokra- että omistusasuntoja.
Jyväskylän Vuokra-asuntojen toimitusjohtaja Timo Hyttisen mukaan aravavapautettujen asuntojen vuokralaisten ei kuitenkaan tarvitse pelätä, että asunto lähtee alta.
– Ei tarvitse. Asuntojen myynnistä ei ole vielä päätöksiä, emmehän me vielä tiedä ARA:n ratkaisuista. Jos realisointiin mennään, siihen on monia tapoja, hän sanoo.
JVA on hakenut aravarajoitusten purkua noin 750 asuntoon. Yhtiöllä on kaikkiaan noin 7500 asuntoa. Rajoitusten purkaminen merkitsisi sitä, että yhtiö voi myydä asunnot. Purkamista on haettu erityisesti suuremmille asunnoille, joista JVA:n mukaan on vuokra-asuntomarkkinoilla vähemmän kysyntää.
Tuulenkylässä ihmetellään myös tätä perustelua.
– Vuokra-asuntojen käyttöaste (Tuulenkylässä) on ollut ja on sata prosenttia, asukkaiden kannanotossa todetaan.
YLE Keski-Suomi
Asukkaana ei voi muuta kuin ihmetellä sitä härskiyttä, jolla virkamiehet ja viranomaiset kajoavat koteihimme. Olemme nykyajan lainsuojattomia!