Kilpailuta, varaudu ongelmiin ja vältä epämääräiset kytkökset – Rakennuslehden jättipaketti neuvoo taloyhtiöitä remontissa

Tyytyväisyys yllätti, kun sata taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaa ja isännöitsijää kertoi korjausten sujumisesta HS:n ja Rakennuslehden kyselyssä. Remontoidut taloyhtiöt sijaitsevat Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla.

Puheenjohtajat antoivat taloyhtiön viimeisimmästä suuresta remontista kouluarvosanan 8,6. Isännöitsijöiden arvosana viime remontille on 8,4. 

Kummankin ryhmän vastauksista 90 prosenttia osuu arvosanoihin 8–10. Putkiremontit saivat hieman heikomman arvion kuin katto- ja julkisivuremontit.

Tutkimusyhtiö Iro Research kysyi laajalla kyselyllä puheenjohtajilta ja isännöitsijöiltä, miten taloyhtiöt ovat varautuneet remontteihin ja miten ne ovat käytännössä sujuneet. Puheenjohtajat tarkastelivat oman talonsa tuoreinta remonttia, isännöitsijät kuvailivat viimeksi hoitamaansa isoa korjausta. Kysely toteutettiin puhelinkyselynä.

Kysely osoittaa selvästi, mikä on onnistuneen remontin salaisuus. Se nostaa myös esiin ongelmat, joihin taloyhtiön hallituksen on syytä varautua.

1. Selvitä talon tekninen kunto ja aikatauluta

Asiantuntijoiden mukaan tärkeintä taloyhtiössä on tietää, mikä on rakennuksen eri osien tekninen ikä ja jäljellä oleva käyttöaika. Se säästää asukkaiden euroja. Jos putki- tai kattovuotoja alkaa esiintyä, ja kylpyhuoneita joudutaan kuivattamaan yhä uudelleen tai korjaamaan yksitellen, kalliisiin pikakorjauksiin kuluu paljon rahaa.

Yhtiö voi myös joutua tilanteeseen, jossa sen pitää päättää korjauksista kovalla kiireellä. Silloin korjausten huolelliseen suunnitteluun ei jää riittävästi aikaa. Ajopuuna korjauksesta toiseen ajautuvan taloyhtiön asukkaiden talous ja hermot joutuvat koetukselle.

Kyselyn mukaan puheenjohtajilla on isännöitsijöitä ruusuisempi kuva taloyhtiöiden korjaustilanteesta. Lähes kaikki puheenjohtajat ovat sitä mieltä, että remonteista on pystytty päättämään riittävän ajoissa. Isännöitsijöistä taas lähes viidesosa on sitä mieltä, että remonttipäätöksiä ei ole tehty ajoissa. Päättämättömyyttä on ollut erityisesti julkisivu- ja putkiremonteissa.

Puheenjohtajat antavat myös remonttien lykkäämisestä positiivisemman kuvan kuin isännöitsijät. Vain 13 prosenttia puheenjohtajista vastaa, että remontteja on jouduttu lykkäämään suunnitellusta aikataulusta. Isännöitsijöistä lykkäämisistä kertoo lähes joka kolmas.

Eniten taloyhtiöt ovat isännöitsijöiden mukaan joutuneet lykkäämään julkisivuremontteja. Suurin yksittäinen syy lykkäyksiin on ollut riittävän hyvien urakkatarjousten puuttuminen. Puheenjohtajien mukaan on lykätty erityisesti kattoremontteja. Puolet putkiremonttien lykkäyksistä aiheutuu siitä, että taloyhtiö ei saanut riittävän hyviä urakkatarjouksia.

Tuleviin remontteihin on varauduttu puheenjohtajien mielestä riittävän hyvin esimerkiksi tarkalla korjausaikataululla. Joka viidennessä taloyhtiössä remonttien aikataulu ei kuitenkaan ole riittävän tarkka. Isännöitsijät ovat samoilla linjoilla, reilu viidennes on sitä mieltä, että aikataulu ei ole riittävän tarkka.

2. Ole realistinen

Puheenjohtajat arvioivat taloyhtiön tulevat remonttitarpeet vähäisiksi. Joka viides puheenjohtaja arvelee, että mitään remontteja ei tarvitse tehdä seuraavan viiden vuoden kuluessa. Hämmästyttävää on, että noin joka neljäs taloyhtiön puheenjohtaja ei osaa ottaa kantaa tuleviin remontteihin.

Tuloksien perusteella voi päätellä, että korjauksiin suhtaudutaan leväperäisesti isossa osassa pääkaupunkiseudun taloyhtiöitä. Systemaattinen, aikataulutettu korjausohjelma puuttuu.

Isännöitsijät osaavat ottaa puheenjohtajia paremmin kantaa remonttitarpeisiin, mutta se ei vie pois taloyhtiöiden omaa vastuuta. Keskiverto isännöitsijällä riittää aikaa vain päivä kuukaudessa yhtä taloyhtiötä kohti.

Isännöitsijöiden mukaan linjasaneeraus ja julkisivuremontit ovat kahden vuoden tähtäimellä tarpeellisimmat remontit. Sitten tulevat katto- ja ikkunaremontit.

3. Kilpailuta ja valitse

Taloyhtiön remontit kilpailutetaan kyselyn mukaan hyvin. Neljä viidestä puheenjohtajasta sai vähintään kolme tarjousta viimeisimpään isoon remonttiin, ja kokonaan ilman tarjousta jäi 9 prosenttia.

Isännöitsijöistä kaksi kolmasosaa sai vähintään viisi tarjousta, eikä ilman tarjousta jäänyt kukaan.

Laatua kannattaa painottaa urakoitsijan valinnassa. Puheenjohtajista reilu kolmannes on valinnut urakoitsijan laadun perusteella, vaikka tarjous ei ole ollut edullisin. Laatu on korostunut eniten katto- ja julkisivuremontteja koskevissa päätöksissä, vähiten putkiremonteissa. Hinta on toiseksi tärkein urakoitsijan valintaperuste. Lähes joka kolmas puheenjohtaja on tehnyt putkiremontin urakoitsijan valinnan hinnan perusteella.

Isännöitsijöille hinta ja laatu ovat tasavahvat urakoitsijan valintaperusteet. Laatu on korostunut eniten putkiremontin urakoitsijan valinnassa.

Remontin onnistumista kuvaa myös se, valitsisiko tilaaja saman urakoitsija uudelleen. Puheenjohtajista 13 prosenttia ei valitsisi enää samaa urakoitsijaa. Tyytymättömyys urakoitsijaan näkyy lähinnä putkiremonteissa, niissä reilu kolmannes puheenjohtajista vaihtaisi urakoitsijan.

Isännöitsijöistä 16 prosenttia vaihtaisi urakoitsijaa. Putkiremontin urakoitsijan laittaisi seuraavassa remontissa vaihtoon lähes joka neljäs isännöitsijä.

4. Budjetoi oikein

Taloyhtiöiden korjausten budjetti on pitänyt kyselyn mukaan hyvin. Kahdeksan kymmenestä puheenjohtajasta (82%) vastaa, että budjetti osui kohdalleen. Erikoista on, että reilu kymmenesosa puheenjohtajista ei tiennyt, oliko remontin budjetti pitänyt.

Putkiremonteissa budjetointi onnistui 59 prosentissa.

Isännöitsijöistä puolestaan noin kaksi kolmasosaa kertoi budjetin pitäneen. Putkiremonteissa budjetin onnistumisprosentti oli 63.

5. Varaudu ongelmiin

Kyselyn hyvät arvosanat saattavat antaa kaunistellun kuvan taloyhtiöiden remonttien sujumisesta. Korjausten valmistuminen ja uutuuttaan hohtavat kylpyhuoneet auttavat unohtamaan yllättävät lisä- ja muutostyöt.

Tähän viittaa se, että lisä- ja takuutyötkään eivät pudottaneet arvosanaa kovin paljoa.

Odottamattomia lisätöitä on ollut kyselyn mukaan paljon, niistä kertoi joka kolmas puheenjohtaja. Lähes joka toisessa putkiremontissa tuli yllättäviä lisätöitä. Kattoremonteissa niitä tuli 30 prosentissa ja julkisivuremonteissa 27 prosentissa.

Isännöitsijät kertovat selvästi rajummista odottamattomien lisätöiden määristä kuin puheenjohtajat. Lisätöitä oli 64 prosentissa remontteja. Vain reilu viidesosa putkiremonteista säästyi ennakoimattomilta lisätöiltä, eikä tilanne ollut julkisivuremonteissa juuri parempi. Kattoremonteissa yllättäviä lisätöitä oli vain 27 prosentissa.

Asiantuntijoiden mukaan tavallisesti korjaushankkeessa voi olla lisätöitä noin 5–10 prosentin verran, ja näihin kannattaa varautua jo suunnitteluvaiheessa. Jos lisätöiden määrä nousee 20 tai jopa 30 prosenttiin alkuperäisestä budjetista, alkuvaiheen suunnittelussa on jotain mennyt pahasti pieleen.

Yleensä syynä ovat puutteelliset lähtötiedot.

Kyselyn mukaan lisätöitä on aiheuttanut se, etteivät taloyhtiön vanhat piirustukset olleet pitäneet paikkaansa. Hormien korjaukset ja myös asbestin runsaus ovat yllättäneet korjaajat.

6. Suunnittele huolella, se pienentää urakkahintaa

Ammattitaitoisen urakoitsijan pitäisi pystyä tekemään urakkatarjous niin, että yllättäviä lisätöitä tulisi mahdollisimman vähän. Ei pitäisi olla yllätys, että 60 vuotta vanhassa rakennuksessa rakenteet eivät välttämättä ole piirustusten mukaisia. Se tulisi osata ottaa tarjousta tehtäessä huomioon.

Toisaalta taloyhtiöt pystyvät pudottamaan remontin hintaa huolellisella ennakkosuunnittelulla. Jos suunnitelmat ovat yksityiskohtaiset ja selkeät, urakoitsijan ei tarvitse hinnoitella viimeisen päälle yllättäviä riskejä, ja tarjouksen hinta jää kohtuulliseksi.

Esimerkiksi 1800-luvun lopun ja 1900-luvun alussa tehdyissä taloissa riskejä aiheuttavat kaikki ne osat, joita ei korjata. Niistä voi tulla ongelmia korjausten aikana, ja urakoitsija joutuu ongelmat selvittämään, vaikka niihin rakennuksen osiin ei olisi kajottukaan.

Lisätöitä voivat aiheuttaa kerrosten väliset välipohjat ja yllättäen löytyneet asbesti tai home. Betonirakenne voi paljastua arvioitua huonokuntoisemmaksi esimerkiksi parvekkeiden ja julkisivujen kunnostuksen yhteydessä.

Urakoitsijan valinnassa pitää olla tarkkana, sillä urakoitsija saattaa pyrkiä tietoisesti maksimoimaan lisätöiden määrää. Yritys tarjoaa urakkaa muita halvemmalla, mutta strategiana on rahastaa taloyhtiötä lisätöillä. Huono kilpailutus ja näennäisesti halpa urakka käyvät taloyhtiölle kalliiksi.

Odottamattomien lisätöiden kustannukset ovat jääneet alle viiteen prosenttiin noin puolessa niitä remontteja, joissa yllättäviä lisätöitä on tullut.

7. Pidä puolesi takuutöissä

Takuutöiden iso määrä paljastaa remonttien laatuongelmia. Takuutöistä kertoi yli kolmasosa puheenjohtajista ja joka toinen isännöitsijä. Takuutöitä on tullut niin putki- ja julkisivuremonteissa kuin kattoremonteissakin. Isännöitsijöiden mukaan 60 prosentissa putkiremontteja oli tullut takuutöitä.

Valtaosin remontin takuutyöt saatiin sovittua hyvin urakoitsijan kanssa, mutta riidoiltakaan ei vältytty. Lähes joka viides (18%) puheenjohtaja kertoi vaikeuksista. Erityisesti julkisivuremonttien takuutöistä sopimisessa on ollut hankaluuksia, vaikeuksia oli kokenut joka kolmas puheenjohtaja. Putkiremonteissa takuutöiden sopimisongelmista kertoi joka neljäs puheenjohtaja.

Isännöitsijöistä joka kymmenes kertoi vaikeuksista takuutöiden sopimisessa. Kaikki ongelmat keskittyvät putkiremontteihin.

Onnistunut esimerkki takuutöistä on helsinkiläisen taloyhtiön kattoremontti, joka jouduttiin tekemään kokonaan uudelleen. Työvirhe paljastui muutama vuosi valmistumisen jälkeen, kun talon räystäiden reunoille alkoi kertyä jääpuikkoja.

Talon hallitus, töiden valvoja ja rakennusvalvonta sekä suunnittelija olivat ihmeissään, sillä hanketta oli valvottu tarkasti. Yksityiskohtaisessa selvityksessä kävi ilmi, että katto oli hieman liian loiva tehdylle korjausratkaisulle. Se olisi vaatinut alleen jykevämmän vesieristyspohjan. Katolle kasautui lisäksi talven aikana jääpatoja, joiden takaa vesi pääsi kulkemaan peltikaton saumojen kautta katon alle. Saumojen pitäisi olla vesitiiviitä, mutta niissä oli käytetty liian ohutta tiivistysainetta. Kiinnikkeitäkin oli käytetty liian vähän.

Takuutöiden kustannukset soviteltiin ja ne jaettiin kaikkien osapuolten kesken, sillä suunnittelussa ja valvonnassakin oli virheitä.

8. Varmista valvojan riippumattomuus

Valvojan pitäisi olla taloyhtiön luottohenkilö kalliissa remonteissa. HS:n ja Rakennuslehden kysely osoittaa, että aina näin ei ole. Osassa remontteja valvojan on valittu remontin urakoitsijan suosituksen perusteella, vaikka valvojan pitäisi vahtia juuri urakoitsijan tekemisiä.

Taloyhtiön valitsema urakoitsija suositteli itselleen valvojan 6 prosentissa remontteja. Puheenjohtajien osalta kaikki tapaukset koskivat julkisivuremontteja. Niistä lähes viidesosassa urakoitsija oli valvojan valinnan takana.

Isännöitsijöiden kertomissa kohteissa urakoitsijan suositus on vaikuttanut julkisivuremonteissa ja putkiremonteissa.

Isännöitsijöillä on merkittävä asema korjaushankkeen valvojan valinnassa.

Noin joka neljäs puheenjohtaja kertoi, että remontin valvoja hankittiin ennen muuta isännöitsijän suositusten perusteella. Lähes joka viides isännöitsijä on samaa mieltä.

Kilpailutukseen valvojan valinta perustui vain 12 prosentissa puheenjohtajien kertomissa remonteissa. Tosin lähes joka kolmannessa putkiremonteissa valvoja kilpailutettiin.

Isännöitsijöiden kohteissa korostuu kilpailutus valvojan valinnassa.

Isännöitsijöillä on valtaa urakoitsijan valinnassa. Puheenjohtajat kertovat, että isännöitsijät antavat yleensä vinkkejä 60 prosentissa hankkeita.

Isännöitsijän suositus oli joka kymmenennelle puheenjohtajalle urakoitsijan tärkein valintaperuste. Eniten isännöitsijän suositus on vaikuttanut kattoremonttien urakoitsijan valinnassa.

Taloyhtiöiden hallitukset hyötyvät isännöitsijöiden neuvoista ja kontakteista valitessaan remontin urakoitsijaa tai valvojaa. Sinisilmäinen ei kuitenkaan pidä olla. Kannattaa selvittää, onko isännöitsijällä kytköksiä suosittelemiinsa toimijoihin. Vertaileva tarjous auttaa suhteuttamaan, onko hinta kohdallaan.

Otsikkoa muokattu klo 11.59.

Otsikkoa muokattu klo 15.21.