Kiinteistöt Rakentaminen Talous Seppo Mölsä 5 kommenttia

Pekka Pajakkala: ”Tänään on kaikkien aikojen paras tilanne ostaa asunto itselle”

”Vuokrat ovat kallistuneet asuntoja voimakkaammin, korkotaso on matala, lainojen saatavuus on hyvä, laina-ajat ovat pitkiä ja maan talous ja työllisyystilanne ovat parantuneet nopeasti”, hän perustelee havaintoaan.

Asuntokaupat ovat edelleen kuluttajariitalautakunnan tilastoissa korkealla. Kuvituskuva. Kuva: Lauri Lähteenmäki

Sijoitusasunnon ostoon hän ei kuitenkaan kannusta ylitarjonta- ja korkoriskin vuoksi ja oman asunnon ostajilta hän toivoo harkintaa, sillä hankintahinta voi olla näennäisen edullinen.

Suomi Euroopan ykkönen asuntotuotannossa

Suomessa asuntoaloitusten määrä nousi viime vuonna noin 46000:een, missä kasvua vuoden 2015 tasoon on peräti 20 000 asuntoa. Tänä vuonna määrä laskee vain hieman noin 40 000 asuntoon, vaikka Suomessa on jo rakennettu väkimäärään nähden enemmän asuntoja kuin missään muussa maassa Euroopassa. Ihan kannoilla tulevat Ruotsi ja Norja, ja Tanskakin tulee kohta perässä.

Kerrostalorakentaminen on kasvanut vuodesta 2015 lähtien. Sijoittavetoisuuden vuoksi painopiste on ollut pienissä asunnoissa. Talouden kasvun myötä nyt odotetaan, että ihmiset panostavat taas lisäneliöihin, mikä merkitsisi pientalorakentamisen orastavan kasvun vahvistumista.

Buumi alkoi vuonna 2015 pääkaupunkiseudun asuntorakentamisen virkistymisenä. Sen syynä oli paitsi kasvanut muuttoliike myös se, että kiinteistösijoitusrahastot rynnistivät vuokra-asuntomarkkinoille. Hallitus oli 2010-luvun alussa lainmuutoksella halunnut lisätä vuokra-asuntoihin sijoittamista ja niiden rakentamista – ja sai mitä tilasi.

Pienten sijoitusasuntojen tarjonta kasvoi räjähdysmäisesti. Tämä sijoittajavetoinen trendi levisi vuonna 2016 muihinkin kasvukeskuksiin Seinäjokea ja Rovaniemeä myöten. Asuntorakentamisen viimeisin nousu tuleekin siksi jo muualta kuin pääkaupunkiseudulta.

Tilastokeskuksen ennakkotietojen perusteella asunnoille myönnetyt rakennusluvat ylsivät helmikuussa jo 49 500 asuntoon. Vuositasolla lupien ja valmistuneiden asuntojen välinen ero on revähtänyt jo lähes 15 000 asuntoon. Tarjonta kasvaa vauhdilla suurissa kaupungeissa.

”Tuulipukukansakin” lähti asuntosijoittajaksi

Vuonna 2017 tavalliset ihmisetkin rynnistivät asuntosijoittajiksi. Kansantalouden ennakoitua huomattavasti voimakkaampi kasvukin kiihdytti asuntokauppaa lisäämällä kuluttajien luottamusta omaan talouteen.

Asuntojen rahoituksessakin tapahtui radikaali muutos. Kun aiemmin oman rahoituksen osuus asunnon hinnasta oli 70 prosenttia, kääntyi tilanne nurin, ja sen osuus laski 30 prosenttiin lopun ollessa yhtiölainaa. Ostohintaa laskee myös se, että yhä useammin tontti on vuokratontti.

Tonttien omistajiksi on tullut rahastoja, jotka haluavat oman katteensa joka vuosi. Tonttirahastot ovat kiristäneet kilpailua tonteista ja nostaneet sitä kautta hintoja eli kuluttaja viime kädessä maksaa tämänkin.

Rakennusliikkeet eivät pelkästään osta tontteja tonttirahastoilta vaan ne ovat myös itse perustaneet niitä. 18.4. YIT ilmoitti perustaneensa Ålandsbankenin ja Varman kanssa tonttirahaston.

”Asukkailla on mahdollisuus lunastaa tonttiosuutensa osittain tai kokonaan haluamallaan hetkellä ja näin pystytään tarjoamaan kuluttajalle lisää ajallista joustavuutta asuntoinvestointiin”, perustelee YIT omaperusteiseen asuntotuotantoonsa tarkoitettua rahastoa.

Vain joillakin paikkakunnilla ostajat osaavat arvioida vuokratontin merkityksen. Esimerkiksi Seinäjoella asuntoa ei osteta mielellään vuokratontilta.

Asuntokaupan päälle saa usein 2–3 vuotta lyhennysvapaata, mikä sekin hämärtää ihmisten kustannustietoisuutta.

Riskit kasvavat vaikka talous kasvaa

Asunnonostajan kannalta iso riski on, jos hänellä on paljon taloyhtiölainaa, pitkät lyhennysvapaat ja vuokratontti. Jos vielä korot nousevat talouskasvun myötä, niin jo viiden prosentin taso alkanee pankkien mukaan olla monelle liikaa.

Danske Bankin katsauksen mukaan kaikissa Pohjoismaissa viranomaiset pyrkivät hillitsemään asuntomarkkinoiden ylikuumentumista ja velkaantumisen kasvua. Suomessa lainakattoa kiristetään 85 prosenttiin  heinäkuun alusta. Ensiasunnonostajilla katto pysyy ennallaan, mikä voi kannustaa heidän riskinottoansa.

Asuntomarkkinoihin sisältyy monia epävarmuustekijöitä. Yli 40 000 kappaleen aloitusmäärä on Pajakkalan mukaan korkea tarpeeseen nähden. Ylitarjontariskiä on hänen mielestään jo pienillä paikkakunnilla. Väki pakkautuu maakuntien keskuskaupunkeihin, mutta kuinka pitkään tämä voi jatkua? hän kysyy. Joillakin paikkakunnilla rakennetaan asuntoja jo selvästi enemmän kuin normaalisti.

Nordean ekonomisti Olli Kärkkäisen mukaan vuokrat ovat noussee Suomessa hintoja nopeammin, mutta tilanne voi muuttua, kun verrataan Ruotsiin, jossa vuokrasääntely on pitänyt vuokrat kurissa, mutta nostanut vuokra-asuntopulan vuoksi hurjasti asuntojen hintoja.

Iso kysymys on myös kuinka pitkään sijoittajavetoinen asuntorakentaminen voi jatkua. Tähän mennessä rakennusliikkeet ovat seuranneet tarkasti myymättömien valmiiden asuntojen määrää, mutta nyt kannattaisi seurata myös paljonko kalliita vuokra-asuntoja jää vuokraamatta.

”Valtaosa valmistuvista asunnoista on vuokra-asuntoja. Kolikon kääntöpuolena on muistettava, että asuntosijoittamisen riskit on tiedostettava entistä tarkemmin. Asuntosijoittamisessa tuoton tekeminen on vaikeutunut selvästi parin vuoden takaisesta tilanteesta.” Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Sami Pakarinen sanoo kommenttinaan Tilastokeskuksen viimeisiin lukuihin.

Miksi kaiken nähnyt Pajakkalakin erehtyi?

Pajakkalan arvioita lukiessa, moni ehkä muistaa, että Pajakkala ennusti asuntorakentamisen taitetta alaspäin loppuvuonna 2016. Hän sanoo nyt, että rakentamisen ennusteen taustalla on aina kansantalouden ennusteet. Tärkeimmät suhdannelaitokset ja pankit ennustivat 2016 lopulla bkt:n kasvuksi vuodelle 2017 vain noin yhtä prosenttia. Elinkeinoministeri Mika Lintilälle jopa naureskeltiin, kun hän joulukuussa 2016 sanoi uskovansa selvästi korkeampaan kasvuun kuin valtiovarainministeriön ennustama 0,9 prosenttia.

Todellinen kasvu on ollut kolminkertainen. Kansantalouden kasvu ja kuluttajien parantunut luottamus omaa taloutta ja työpaikan säilymistä kohtaan lisäsi siten kierroksia asuntomarkkinoilla.

Danske Bankin Suomelle ennustamat talouskasvuluvut, 2,4 prosenttia tänä vuonna ja 2,0 prosenttia ensi vuonna, ovat Pohjoismaiden toiseksi korkeimmat Norjan jälkeen.

Suomen tunnetuin rakennusalan suhdanne-ennustaja, VTT:ssä uransa tehnyt Pekka Pajakkala on analysoinut rakennusmarkkinoita 1980-luvulta lähtien ja on nähnyt monet asuntorakentamisen nousut ja laskut. 1980-luvun lopulla esimerkiksi buumi syntyi rahoitusmarkkinoiden vapauttamisesta, vaikka korkotaso oli kaksinumeroinen. 2000-luvun alussa euroon siirtyminen laski korot, mikä teki asuntomarkkinoista hetkeksi kansantalouden veturin. 2008 kulutusjuhlat päättyivät sitten kansainväliseen finanssikriisiin, jonka syynä oli holtiton rahan kylväminen asuntomarkkinoihin niin USA:ssa kuin monissa eteläisen Euroopan maissakin, joissa euron ansiosta korkotaso oli sama kuin Saksassa, vaikka siihen ei olisi ollut muuten mitään edellytyksiä.

Parhaillaan Pajakkala tekee kesäkuussa Suomessa pidettävää Euroconstruct-kokousta varten analyysia siitä, miksi Pohjoismaissa, joissa asumisen taso on muutenkin asuntorakentamisen buumi on Euroopan kovin.

Päivitetty 24.4. klo 10:10 Tilastokeskuksen viimeisimmällä tiedoilla ja Sami Pakarisen kommentilla niihin.

Keskustelu artikkelista: 5 kommenttia

  • TyhmyysMaksaa

    Täysin edesvastuuton artikkeli, Suomi superlaman kynnyksellä ja valtava asuntokupla jarruttaa talouskasvua.

    Vastaa
  • Juu kannattaa ostaa uusia asuntoja valtavalla yhtiölainalla ja luottaa sokeasti siihen, että yhtiöön ei eksy yhtään henkilöä, joka ei pysty hoitamaan yhtiölainaansa

    Vastaa
  • Vai Lintilä on tämän jutun nero? Kun tarpeeksi moni arvaa jotain, joku arvaa lähimmäksi. Ja olemattomia kasvuprosentteja tässä nyt esitellään. Kansa ei edes tiedä, voiko tilastoihin luottaa.

    Vastaa
  • En täysin ymmärrä otsikon väitettä ”Tänään on kaikkien aikojen paras tilanne ostaa asunto itselle”. Asumistuki vuokra-asuntoihin on nyt jokseenkin kaikkien aikojen parhaalla tasolla Suomen historiassa, mikä näkyy kaikkien aikojen suurimpina asumistukimenoina. Vastaavasti omistusasuntojen korkovähennys on heikommalla tasolla kuin pitkiin aikoihin. Miksi nyt kannattaisi ostaa asunto itselle? Omistusasunnon ostamiseen ei ole merkittävällä osalla kansasta tällä hetkellä taloudellista perustetta, koska halvemmalla saa asuttua vuokra-asunnossa, johon voi saada asumistukea. Tämän asiantilan on aika moni havainnut, ja Suomi vuokra-asuntoistuu tällä hetkellä.

    Vastaa
    • Seppo Mölsä

      Jos henkilöllä on varaa ostaa pääkaupunkiseudulta uusi asunto, ei hän todennäköisesti kuulu tulotasoltaan siihen ryhmään, joka saisi asumistukea. Hänelle omistusasunnon vaihtoehto on kovan rahan vuokra-asunto, ja niiden vuokrat ovat olleet paljon kovemmassa nousukiidossa kuin asuntojen hintojen.

      Vastaa

Vastaa käyttäjälle Nimetön Peruuta vastaus

Rakennuslehden pääuutisia