Ay-liike rikastuu sadoilla miljoonilla, kun VVO muuttui Kojamoksi ja listautuu pörssiin – Mutta nousevatko asukkaiden vuokrat?

Kiinteistösijoittaja Kojamon pörssilistautuminen tuo ammattiyhdistysliikkeelle jättitulot ja liittojohtajille suuret palkkionkorotukset.

VVO:sta Kojamoksi viime vuonna muuttuneen yhtiön listautumisanti käynnistyi maanantaina. Listalleottoesitteen perusteella yhtiön omistajat tulevat tienaamaan yhteensä satojen miljoonien eurojen summan.

Kojamo kertoi toukokuussa, että se suunnittelee listautumista Helsingin pörssin päälistalle. Annissa Kojamo kertoo pyrkivänsä keräämään myös noin 150 miljoonan euron bruttovarat laskemalla liikkeelle uusia osakkeita.

Kojamo on Suomen suurin kiinteistösijoittaja, joka omistaa yli 35 000 vuokra-asuntoa. Yhtiön sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli tänä vuonna 4,9 miljardia euroa.

Satojen miljoonien sijoitustulot

Eläkeyhtiöiden Ilmarisen ja Varman jälkeen Kojamon suurin omistaja on Teollisuusliitto noin 16 prosentin omistuksellaan. Mikäli omistajat myyvät enimmäismäärän osakkeita ja osakkeen arvo on hintavälin huipussa, Teollisuusliitto tienaa listautumisesta 92 miljoonaa euroa.

Julkisten ja hyvinvointialojen liitto JHL taas nettoaa korkeimmillaan 50 miljoonaa euroa, Rakennusliitto 48 miljoonaa euroa sekä Pam, Pro ja OAJ kaikki noin 43 miljoonaa euroa. Sdp:n ja vasemmistoliiton hallinnoima Tradeka olisi saamassa 4,7–5,5 miljoonaa euroa.

Ammattiliitot saavat pörssilistautumisesta tulevat yhteensä satojen miljoonien eurojen sijoitustulot verottomana, koska ne ovat yleishyödyllisiä yhdistyksiä.

Listalleottoesitteen perusteella yhtiön omistajat tulevat tienaamaan yhteensä satojen miljoonien eurojen summan.

Johtava veroasiantuntija Anni Kinanen Verohallinnosta kertoo, että ammattiliittojen kaltaisten yleishyödyllisten yhteisöjen sijoitustoiminta katsotaan todella harvoin elinkeinotoiminnaksi.

”Ammattiliitoille ovat veronalaisia ainoastaan elinkeinotoiminnasta saadut tulot ja veronalaiset kiinteistötulot”, Kinanen sanoo.

”Yleensä yleishyödyllisten toimijoiden sijoitustoiminta on hyvin maltillista ja siitä saatavia rahoja käytetään yleishyödylliseen toimintaan. Jos sijoitustoiminta olisi tosi korkeariskistä, spekulatiivista ja yleishyödyllisestä toiminnasta eriytyvää, eikä varoja käytettäisi yleishyödylliseen tarkoitukseen, sitä voisi mahdollisesti pitää elinkeinotoimintana.”

Riku Aalto: Keskustelu puutteellista

Teollisuusliiton ja Kojamon hallituksen puheenjohtajan Riku Aallon mielestä keskustelu verovapaista sijoitustuloista on puutteellista.

”Keskustelussa unohtuu autuaasti se, kuinka paljon olemme laittaneet jäsentemme rahaa yhtiöön ja kuinka paljon yhtiö on investoinut. Teollisuusliiton jäsenten rahoja on tässä yhtiössä yli 300 miljoonaa euroa, jos tämä nyt arvioitu markkina-arvo pitää paikkaansa.”

Aallon mukaan Kojamo on viiden viime vuoden aikana investoinut 1,5 miljardia euroa uusiin asuntoihin. Viime vuonna yhtiö investoi 300 miljoonaa euroa ja maksoi osinkoja 50 miljoonaa euroa.

”Jos kaikki pörssiyhtiöt investoisivat näin paljon, Suomessa olisi yli 70 miljardia euroa lisää investointeja vuodessa.”

Aalto sanoo myös, ettei säätiöitä arvostella verovapaista sijoitustuloista, vaikka niiden omaisuus on moninkertainen verrattuna ay-liikkeeseen.

Lisätuloja hallitukselle

Kojamon listautuminen tuo lisätuloja myös Kojamon hallitukselle. Yhtiö päätti ylimääräisessä yhtiökokouksessa toukokuun lopulla, että hallituksen puheenjohtajan Aallon vuosipalkkiota nostetaan 130,1 prosenttia 60 000 euroon.

Vuosipalkkio nousi tuntuvasti maaliskuun yhtiökokouksesta, jossa palkkio asetettiin 26 000 euroon.

Esityksen palkkion korotuksesta teki nimitystoimikunta, johon kuuluvat SAK:n puheenjohtaja Jarkko Eloranta, Varman varatoimitusjohtaja Ville-Veikko Laukkanen, OAJ:n järjestöjohtaja Pasi Pesonen sekä Ilmarisen johtaja Esko Torsti.

Kojamon hallituksen puheenjohtajan Aallon vuosipalkkio nostetaan 60 000 euroon.

Myös Aalto toimii hallituksen palkkioista esityksen tehneen nimitystoimikunnan osana. Hän kuitenkin sanoo, ettei osallistunut nimitystoimikunnan työhön sen esittäessä palkkioita.

Palkkionsa suuruutta Aalto sanoo olevansa jäävi arvioimaan.

”Käsitykseni on, että nimitystoimikunnalla on ollut käytettävissään vuonna 2017 listattujen yhtiöiden hallituspalkkiot. Kojamosta ollaan tekemässä samanlainen pörssiyhtiö kuin kaikista muistakin, ja näin ollen hallituspalkkio määräytyy tietysti samalla tavalla.”

Varapuheenjohtajan palkkio nousee reilusti

Listautumisen yhteydessä myös hallituksen varapuheenjohtajan palkkiota nostetaan 15 000 eurosta 36 000 euroon. Hallituksen muiden jäsenten palkkiot nousevat 9 000 eurosta 30 000 euroon.

Kojamon hallituksen varapuheenjohtajana toimii Ilmarisen sijoitusjohtaja Mikko Mursula. Muut hallituksen jäsenet ovat Rakennusliiton puheenjohtaja Matti Harjuniemi, OAJ:n puheenjohtaja Olli Luukkainen, Pron puheenjohtaja Jorma Malinen, Varman varatoimitusjohtaja Reima Rytsölä, JHL:n talousjohtaja Jan-Erik Saarinen ja Pamin puheenjohtaja Ann Selin.

Luukkainen, Malin ja Selin eroavat hallituksesta kaupankäynnin alkaessa pörssissä. Heidän tilalleen tulevat Anne Leskelä ja Minna Metsälä.

Kojamon kalleus asettaa korotuspaineita?

Samalla kun Kojamon listautuminen rikastuttaa ammattiliittoja ja niiden johtajia, se voi johtaa vuokrankorotuspaineisiin. Näin arvioi varainhoitoyhtiö eQ:n salkunhoitaja Hannu Angervuo.

Kojamon toimitusjohtaja Nieminen vakuutti toukokuussa, ettei listautuminen vaikuttaisi vuokriin mitenkään.

Myös hallituksen puheenjohtajan Aallon mukaan yhtiö on kertonut sijoittajille tapaamisissa, ettei sen strategiaan sisälly uusia vuokrankorotuksia vaan markkinat määrittelevät vuokratason. Aalto lisää, että Kojamon keskivuokra on kilpailijoita, kuten Satoa, alhaisempi.

Hallituksen varapuheenjohtajan palkkiota nostetaan 15 000 eurosta 36 000 euroon.

Angervuo ei kuitenkaan usko, että vuokrankorotuspaineita ei tulisi. Kojamolla on hänen mukaansa halutessaan mahdollisuus korottaa vuokria, koska kasvukeskuksissa asunnoista on niin kova kysyntä.

Angervuon mukaan vuokrankorotuspaineita voi tulla ensinnäkin Kojamon kalleudesta. Yhtiön pörssitiedotteen mukaan sen markkina-arvo asettuisi 2,1 ja 2,45 miljardin euron välille. Se tarkoittaisi, että yhtiö olisi arvostettu korkeintaan sen oikaistun nettovarallisuuden tasolle.

Sijoittaja ostaa melko kalliilla

Epäsuoriin verrokkeihin nähden hinta ei kuitenkaan olisi halpa, Angervuo sanoo. Kiinteistösijoitusyhtiö Cityconin markkina-arvo on noin 20 prosenttia alle nettovarallisuuden ja osinkotuotto on yli 6 prosenttia. Kiinteistö- ja palveluyritys Technopolisin arvo on taas liikkunut korkeintaan nettovarallisuudessa ja sen osinkotuotto on noin 4 prosenttia.

Kojamon listautumisannissa osakkeen hintaväli on 8,5–10 euroa. Angervuo pitää todennäköisenä, että osakkeen hinta tulee olemaan lähempänä kymmentä euroa. Yhtiön osinkotuotto jäisi tällöin noin kolmeen prosenttiin.

Kojamoa ostava sijoittaja ostaa siis melko kalliilla ja vaatii osinkotuoton kehittyvän, sanoo Angervuo.

”Ei sijoittaja osta Kojamoa kolmen prosentin osinkotuotolla. Sijoittaja odottaa, että osinkotuotto tulee nousemaan, ja se lepää myös tulevien vuokratuottojen nousun varassa.”

Kojamo palkkasi myyjiä Amerikasta

Vuokrankorotuspaineita lisää Angervuon mukaan se, että etenkin ulkomaalaiset sijoittajat hakevat Suomeen kohdistuvalta sijoitukselta kasvua.

Kojamo on palkannut kaksi amerikkalaista investointipankkia, Goldman Sachsin ja JPMorgan Chasen, myymään yhtiötä sijoittajille. Angervuo arvioi, että iso osa Kojamoa siirtyy ulkomaisille omistajille listautumisen jälkeen.

”Uskon, että sieltä tulee painetta yhtiön johdon niskaan, että osake tuottaisi entistä paremmin. Ja sitä kautta syntyy painetta siihen, että pitäisikö vuokria nostaa reaalisesti vähän vauhdikkaammin. Eivät ulkomaiset pörssisijoittajat ole hyväntekijöitä, kyllä se mentaliteetti on tulos tai ulos.”

Etenkin ulkomaalaiset sijoittajat hakevat Suomeen kohdistuvalta sijoitukselta kasvua.

Angervuo arvioi, että Kojamon listautumisesta voi syntyä mielenkiintoinen jännite poliitikkojen ja Kojamon omistajien välille, jos yhtiö alkaa korottaa vuokria.

Angervuo sanoo, että jos asumistuki valuisi vuokriin, veronmaksajat käytännössä rahoittaisivat osittain Kojamon suurempia voittoja.