Uusien asuntojen omistajat saattavat joutua vakaviin ongelmiin suurten taloyhtiölainojen takia. Jos muut osakkaat eivät hoida omia osuuksiaan taloyhtiölainasta, velka jää yhtiön vastuulle.
Taloyhtiölainojen nopea kasvu on lisännyt suomalaisten velkaantumista ilman että muutos näkyy asuntolainatilastoissa. Ilmiöstä on puhuttu paljon pari vuotta, mutta vähemmälle huomiolle on jäänyt, että taloyhtiölainat voivat tuoda yksittäisten asunnonomistajien maksuongelmat koko taloyhtiön ja sen kaikkien osakkaiden ongelmiksi.
Suuret taloyhtiölainat ovat vakiintuneet 2010-luvulla tavaksi rakentaa ja myydä uusia asuntoja. Ilmiön huomaa seuraamalla uudiskohteiden myynti-ilmoituksia.
Uusien asuntojen myyntihinta oli vuonna 2018 tyypillisesti enää noin 30 prosenttia asunnon koko hinnasta. Loput asunnon hinnasta, usein 70 prosenttia, maksetaan taloyhtiön yhteisellä lainalla. Taloyhtiölainojen määrä on kasvanut merkittävästi muutamassa vuodessa.
Yhtiölainoja lyhentää taloyhtiö, joka kerää rahat asunnonomistajien maksamilla rahoitusvastikkeilla tai pääomavastikkeilla. Ongelmatapauksissa taloyhtiö vie perintään lyhennykset laiminlyöneen osakkaan maksut. Lopulta se voi ottaa asunnon haltuunsa.
Tilanne siis poikkeaa tavallisen asuntolainan maksuvaikeuksista. Jos tällaisen asunnon omistaja ei lyhennä velkaansa, se jää pankin huoleksi.
Taloyhtiölainojen maksuongelmat muuttuvat pankin murheeksi vasta siinä vaiheessa, kun taloyhtiökään ei pysty maksamaan pankille yhtiölainan lyhennyksiä. Tällainen tilanne voisi syntyä, jos jostain syystä monta erillistä asukasta tai yksi useita asuntoja samasta yhtiöstä omistava sijoittaja laiminlöisi rahoitusvastikkeensa.
Taloyhtiölainoista ei ole toistaiseksi syntynyt paljon ongelmatapauksia. Se ei ole yllätys, sillä asuntomarkkinat ja työllisyys ovat kehittyneet suotuisasti sinä aikana, kun taloyhtiölainat ovat kasvaneet.
Taantuma testaa riskejä
HS:n haastattelemien asiantuntijoiden mukaan seuraava taantuma – milloin ikinä se tuleekaan – toimii testinä suurten taloyhtiölainojen riskeille. Pahimmat ongelmat aiheuttaisi lama, jossa työttömyyden kasvu koettelisi ihmisten maksukykyä ja samalla asuntojen arvot ja myyntimahdollisuudet heikkenisivät.
Pahimmassa tapauksessa maksamattomat rahoitusvastikkeet voisivat ajaa taloyhtiön maksukyvyttömyyteen ja jopa konkurssiin. Silloin pankki saattaisi ottaa lainan vakuutena olevan asuintalon haltuunsa ja myydä sen.
Asuntonsa menettäisivät myös ne taloyhtiön osakkaat, jotka ovat hoitaneet oman asuntonsa maksut asianmukaisesti tai jopa maksaneet oman osuutensa taloyhtiölainasta kokonaan pois.
Asiantuntijoiden mukaan tällainen tapahtuma on mahdollinen, mutta vain äärimmäisessä tilanteessa.
”Se on katastrofiskenaario”, kuvaa Finanssivalvonnan instituutiovalvonnan osastopäällikkö Samu Kurri.
Paljon todennäköisempiä ovat pienemmät ongelmat. Taloyhtiöiden hallitusten ja osakkaiden syliin voi kaatua maksujen laiminlyöntejä, jotka olisivat ennen jääneet pankkien kontolle.
Jos osakas jättää rahoitusvastikkeensa maksamatta, taloyhtiö alkaa periä sitä. Jos perintä ei johda tuloksiin, voidaan kutsua koolle yhtiökokous tekemään haltuunottopäätös. Sen jälkeen asunto voidaan yrittää panna vuokralle ja kuitata vastikkeet vuokrasta.
Kiinteistöasioihin erikoistuneen asianajotoimisto Heikkilä & Co:n asianajaja Timo Heikkilä sanoo, että prosessin eteneminen riippuu paljon maksunsa laiminlyöneen osakkaan yhteistyöhalukkuudesta.
”Siinä voi mennä kuukausia, jopa vuosia. Sen aikaa vastikkeet jäävät tulematta, vaikka olisivat myöhemmin sitten perittävänä.”
Jos maksunsa laiminlyövä osakas on useita asuntoja omistava sijoittaja tai maksunsa laiminlyöviä osakkaita on samanaikaisesti useita, taloyhtiön budjetti voi pettää. Osakkaiden pitää panna peliin omaa rahaansa tai kääntyä pankin puoleen.
Pankki saattaa olla valmis tai haluton lisäämään omaa riskiään. Se voi esimerkiksi hyväksyä pelkkien korkojen maksamisen jonkin aikaa.
Pankin ja taloyhtiön välisestä rahoitussopimuksesta riippuu se, miten pankki voi toimia missäkin tilanteessa. Ratkaisu riippuu myös talouden suhdanteesta ja taloyhtiön tilanteesta. Vakuuksien realisointi on yleensä pankille viimeinen vaihtoehto.
Taloyhtiön velkarasitus jopa yli 78 prosenttia
Rakennuslehti on kirjoittanut toistuvasti taloyhtiölainoihin liittyvistä riskeistä. Tyypillisesti 70 prosenttia uudiskohteiden rahoituksesta on yhtiölle otettua lainaa.
Yhtiölainojen määrä ei kuitenkaan kerro koko totuutta taloyhtiöiden velkaantumisesta. Todellisuus on vielä karumpi, sillä taloyhtiöiden velan kaltaisia tonttisitoumuksia ei ole otettu tilastoissa huomioon. Taloyhtiö vastaa tonttirahaston omistaman tontin kustannuksista.
Rakennuslehden selvitys toi esiin taloyhtiöitä, joilla on 70 prosentin taloyhtiölaina ja rahaston vuokratontti.
Korkein taloyhtiön yhteisvelka oli vajaan puolitoista vuotta sitten tehdyssä selvityksessä YIT:n Asunto oy Oulun Aleksanterinpuisto II:ssa. Kohteessa on yhtiölainaa 70 prosenttia ja tonttiosuuden myötä velan kaltainen kokonaisvastuu nousee 78,2 prosenttiin.
Asukkaiden yhteisvastuu koskee tonttirahasto-osuutta samoin kuin yhtiölainojakin.
Tätä artikkelia on kommentoitu 6 kertaa
6 vastausta artikkeliin “Taloyhtiöissä muhii uusi pommi: Asukkaat voivat joutua maksamaan naapuriensa lainoja”
Jos osakas jättää vastikkeen maksamatta, niin todennäköisesti jää pankkilainakin maksamatta. Sitten pankki ottaa aunnon haltuunsa ja on omistajana velvollinen huolehtimaan vastikkeesta. Vai eikö?
Millä perusteella kyseessä olisi pommi? Nythän vain asukkaan jättäessä lainat maksamatta velkojana on pankin sijaan taloyhtiö. Ihan samalla lailla yhteiskunnallisellakin tasolla osa kansalaisista voi joutua maksamaan toisten kansalaisten menot.
Kumoan koko artikkelin kasvukeskusten osalta.
Yksittäisellä osakkaalla ei ole käytännössä mitään riskiä naapureiden velkaisuudesta tai suurista taloyhtiölainoista, kun ollaan kasvukeskuksessa. Mikäli joku osakas tai jopa ryhmä osakkaita jättäisi hoito- ja rahoitusvastikkeensa maksamatta, siirtyisi asia varsin pian taloyhtiön toimesta ulosottoon. Hallintaanotto tulee nykyään vasta toissijaisena keinona.
Ulosotto myy Suomessa lähes kaiken Huutokaupat.com sivustolla ja uusi maksaja rästeille ja tuleville velvoitteille löytyy noin kuukaudessa. Missä pommi? Menettäjänä toimii silloin vain syyllinen velkainen ex-osakas tai hänen pankkinsa, vain omarahoitusosuuden osalta.
Tarkoitushakuinen ja toistuva huuhaa näistä ”riskeistä” näyttää palvelevan joitakin tahoja. Itselliseen ajatteluun kykenevät osaavat yleensä myös matematiikan. Miksi jotkin tahot eivät tahdo koko kansan sijoittavan asuntoihin? Eikö niitä riitä kaikille?
Sen ilmaisen vielä mielipiteenä, että tonttien myyminen huoneistokohtaisissa osissa tulisi lailla kieltää. Tonttiosuus on jälkimarkkinoilla ongelmallinen asunnon hinnan arvioinnin kannalta – jälleenmyynti – perunkirja-arviot.
Sinulta puuttuu kyky projisoida dramaattisen korkojen nousemisen vaikutusta kasvukeskuksiin. Jos korot palaisivat luokkaan 7-10 %, niin voipi olla ettei sinne huutokauppaan saada ulosottomiehen hyväksymiä tarjouksia kovinkaan paljoa.
Miksi jotkin tahot haluavat tarkoituksenmukaisesti piilottaa asuntosijoittamiseen liittyviä riskejä? Onko niin, että oma palkkapussi on ikävästi pienentymään päin, kun ihmiset tunnistavat paremmin riskit ja eivät myöskään halua enää maksaa 10k € välittäjälle yksinkertaisesta työstä?
Pitää hieman kommentoida edellistä: Tämä mainittu ”katastrofiskenaario” on tosiasia myös näissä nk. kasvukeskuksissa. Yhdessä kerrostalossa on useampi asunnonhaltija, joiden finassitasapaino ei kestä pientäkään kolausta kansakunnan talouden taantuman osalta. Tiedän eräänkin kohteen, jonka asunnoista 42 prosenttia on hankitty pitkälle vedettyyn velkapiikkiin, eikä näillä asukeilla ole omaa rahaa saati säästöjä käytössä, kun kurimus yllättää. Ja kun katson näitä nykytalouden merkkejä, niin merkit ovat aika samoja kuin 90-luvun talouslamassa. Eli nousukauden myötä rakentaminen vilkastuu, kunnes talouden heiketessä rakentaminen hiipuu ensin, Tämän jälkeen alkaa tippuja eri alojen lomautusuutisia, sekä ihmiset alkavat vetää kukkaronnöyrejään syystäkin tiukemmalle. Tämän jälkeen alkaa liike-elämä hiljentyä, ja työpaikkoja kadota. Esimerkiksi nyt voi huomata, miten rakentaminen on hiipumaan päin, ja mm. rakennusliikkeitä ja LVIS-alan yrityksiä on ilmestynyt myytävien yrityksien palstalle. Kokeneet omistajat haistavat tulevia tuulia. Myös yksi tosi on se, että, juuri kasvukeskuksiin nämä nousukauden työpaikat ja yrityksien mahdollisuudet ovat keskittyneet, sieltä ne myös ensimmäisenä karsiutuvat. Ei jo kaksikymmentävuotta taantumassa kärvistellyt maalaiskylä lamaan kaadu, eihän siellä ole enää mitään muuta kuin ne välttämättömimmät palvelut. 90-luvun lamassa kasvukeskukset kuolivat etulinjassa.
Klikkiotsikot ja äärimmäisten kauhuskenaarioiden esittely ”mahdollisina tapahtumina” on mediassa arkipäivää.
Jos osakas jättää yhtiö- ja rahoitusvastikkeen maksamatta, käynnistää taloyhtiö asunnon hallintaanoton. Kyse on määrämuotoisesta ja suoraviivaisesta prosessista, joka ei ole mitenkään vaikea toteuttaa. Prosessi käynnistyy, kun huoneistolla on 3 kk:n yhtiövastikkeet maksamatta.
Omassa, isossa taloyhtiössä hallintaanottoprosessi on käynnistetty kahdesti. Kummassakin tapauksessa osakas laittoi asuntonsa välittömästi myyntiin. Vastikerästit maksettiin ennen asuntokauppoja viivästyskorkoineen. Eli asunnon vuokrausvaiheeseen ei edetty kummassakaan tapauksessa.
Teoriassa osakas voisi jättää yhtiövastikkeet maksamatta mutta hoitaa asuntolainaansa. Tällöin huoneisto ajautuisi yhtiön haltuun jälleenvuokrattavaksi. Useimmiten vastikkeet ja lainat jäävät molemmat maksamatta. Tällöin asunnon lainoittanut pankki realisoi huoneiston huutokaupalla, ja uusi osakas vastaa veloista yhtiölle.
Vaaravyöhykkeessä ovat lähinnä talot, jotka (i) on rakennettu alueelle, jossa vuokrakysyntä on vähäinen, ja (ii) joissa yksittäinen omistaja omistaa merkittävän osan talon huoneistoista. Mikäli kumpikin edellä mainituista ehdoista ei täyty, voivat osakkaat nukkua yönsä rauhassa. Klikkiotsikoista huolimatta.