Muuttoliike kaupunkeihin tukee kiinteistösijoittamista – ”On vähän pakostakin mentävä vuokralle”

Kaupungistuminen kasvattaa Matias Rautionmaan mukaan vuokra-asumisen suosiota.

”Jos vanha asunto on taantuvalla paikkakunnalla, ei siitä välttämättä saa tarpeeksi myytäessä, ja on vähän pakonkin kautta mentävä vuokralla”, Rautionmaa sanoo uutistoimisto Startelille.

Taustalla on laajempikin trendi.

”Ihmiset haluavat olla riippumattomia. Työsuhteet ovat vähän epävakaampia, eivätkä kaikki halua ottaa lainaa, vaan vuokraavat mieluummin”, Rautionmaa sanoo.

Näin ollen kaupungistuminen vaikuttaa sekä rakennusyhtiöihin että kiinteistösijoittajiin.

”Molemmilla aloilla keskeistä on sijainti”, Rautionmaa korostaa.

Hänen mukaansa murroksesta hyötyy yksittäisistä yhtiöistä esimerkiksi vuokra-asuntoyhtiö Kojamo.

”Kojamon asunnoista yli 80 prosenttia on Helsingissä, Tampereella tai Turussa. Kun väkeä tulee lisää näihin kaupunkeihin, se tarkoittaa, että vuokrat jatkavat nousussa. Kojamolla on portfolio oikeassa paikassa.”

Vastaava etu on hänen mukaansa muillakin vuokrayhtiöillä kuten Satolla.

YIT ja SRV ovat vahvoilla kaupungeissa

Rakennusyhtiöiden näkymät ovat Rautionmaan mukaan suhdanneherkemmät kuin kiinteistösijoittajien, koska uusien asuntojen kysyntä vaihtelee suhdanteen mukana. Asuntojen kysyntä on kuitenkin pysynyt kasvukeskuksissa aika tasaisena.

Kaupungeissa vahvimmilla Rautionmaan mielestä isot liikkeet YIT ja SRV. Niillä on rakennusmaata ja projekteja keskeisillä paikoilla kuten metroradan varrella.

SRV:lle kauppakeskus Redin rakentaminen oli kuitenkin iso ongelma, kun budjetit paukkuivat. Valmistumisen jälkeen kauppakeskuksen käynnistäminen on takkuillut, vaikka yhtiö ei siitä tarkkoja lukuja julkaisekaan.

”On kai selvää, että noin isolla uudella kauppakeskuksella kestää vuosia, että se saavuttaa tavoitetasot. Kiinteistöbisnes on pitkäpiimäistä hommaa. Siinä joutuu odottelemaan pitkään, että vuokrat kehittyvät.”

Myös Lehto rakentaa vain kasvavissa kaupungeissa. Sen kohteet ovat kaupungeissa hieman syrjemmässä kuin isommilla kilpailijoilla.

”Lehto ei toimi ihan isojen kaupunkien parhailla sijainneilla. Kun se on uudempi toimija, sillä ei ole sellaista tonttivarantoa metropysäkkien lähellä, vaan enemmän reuna-alueilla. Yhtiö on enemmän alttiina, jos kysyntä heikkenee.”

Rakentaminen hidastuu

Asuntorakentaminen on hiipunut viime aikoina hieman ja alamäen on arvioitu jatkuvan. Laskua on edeltänyt rakentamispiikki. Se syntyi, kun Suomi elpyi vuonna 2015 päättyneestä taantumasta ja taantuman aikana kertynyt patoutunut kysyntä purkautui.

”Pienissäkin kaupungeissa alettiin taas rakentaa, mikä johti suhdannehuippuun.”

Rakentamista siivitti se, että taloyhtiölainojen yleistyminen helpotti yksityisten sijoittajien asunto-ostoksia. Tämä tuki kysyntää.

”Jos katsoo vaikka rakennuslupia, niin niissä varmaan huippu osui vuoteen 2018. Sieltä on tultu sitten alaspäin.”

Pudotusta vauhditti myös se, että pankit kiristivät rakenteilla oleville asunnoille tarkoitettujen niin sanottujen RS-lainojen ehtoja.

”Sitä kautta asuntojen ostaminen tuli vaikeammaksi ja asuntosijoittajat vähenivät markkinoilla.”

Patouman purkauduttua rakennusmarkkinoilla keskitytään taas vahvempiin paikkakuntiin eli käytännössä pääkaupunkiseutuun, Tampereelle ja Turkuun. Parhaissa kasvukeskuksissa menee hyvin. Perheet ostavat asuntoja normaalisti. Myös instituutiosijoittajat ostavat Rautionmaan mukaan entiseen, tai jopa kiihtyvään tahtiin,

”Korkojen laskun jälkeen asunnot ovat sijoituskohteena tosi houkuttelevia ammattisijoittajille. Myös ulkomaista päämaa on tullut Suomen markkinoille.”

Rautionmaan mukaan kysyntä on vähentynyt viime vuodesta lähtien lähinnä vain yksityisten asuntosijoittajien puolelta. Ylitarjontaa on lähinnä parhaiden kasvukeskusten ulkopuolella.

Heikentyvä talous voi vilkastuttaa vuokramarkkinoita

Rakentamisen näkymiä painavat myös Euroopan synkentyneet taloustunnelmat. Suomen tärkeimmistä kauppakumppaneista, Saksasta ja Ruotsista, on kuultu viime aikoina huonoja talouslukuja.

”Nykytilanteessa on syytä olla varovainen”, Rautionmaa sanoo.

”Saksa lienee jo tällä hetkellä taantumassa, ja Ruotsin teollisuus ja työllisyys ovat heikentymässä nopeasti. Yleensä heikkous tulee viiveellä Suomeen.”

Työttömyyden kasvu Suomessa, heikentäisi kuluttajien asuntokysyntää. Rautionmaa arvioi, että instituutiosijoittajien kannalta vuokramarkkinat voisivat sen sijaan jatkua hyvinä. Vuokra-asuntojen kysyntä on nimittäin tyypillisesti taantumassa kasvanut oman asunnon ostamisen vaikeutuessa.

Valtiovarainministeriön työryhmä ehdotti raportissaan viime viikolla, että asuntolainojen maksimipituutta rajoitettaisiin 25 vuoteen ja kotitalouden luottojen enimmäismäärä sidottaisiin vuosituloihin. Myös taloyhtiölainoihin kaivattiin rajoituksia.

Rautionmaan mukaan rajoitukset haittaisivat rakennusalaa lyhyen ajan kuluessa, vaikka pitkällä tähtäimellä velkaantumisen hillitseminen tasapainottaa riskejä.

Rautionmaa huomauttaa, että Ruotsissa ja Norjassa vastaavanlaiset rajoitukset heiluttivat markkinoita vain lyhyen aikaa.

”Kun muutoksia tehtiin Ruotsissa vuonna 2017, asuntojen hinnat putosivat nopeasti, mutta sittemmin ne  ovat palanneet loivalle nousu-uralle. Norjassa vaikutukset olivat lievempiä.