Airbnb-asukas voi tulla naapureille kalliiksi – asunnon vuokraaja ei vastaakaan automaattisesti esimerkiksi vesivahingosta

Lyhytaikainen majoitustoiminta saattaa aiheuttaa taloyhtiölle ja siten kaikille osakkaille isot kustannukset.

Kiintestöliiton päälakimies Jenni Huplin mukaan lyhytkestoinen vuokraus aiheutata sekavuutta taloyhtiöissä. Kuva: Kiinteistöliitto / Rousi Visions

Lyhytaikainen vuokraustoiminta eli käytännössä airbnb-vuokraus aiheuttaa Kiinteistöliiton mukaan paljon tulkintaongelmia taloyhtiöissä.

Yllättävä tieto on, että lyhytaikaisen asukkaan mahdollisesti aiheuttamat kustannukset saattavat lopulta jäädä kaikkien osakkaiden kontolle.

Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli sanoo, että asunnon osakas ei vastaa automaattisesti lyhytaikaisen vuokralaisen rakennukselle kiinteistölle aiheuttamista vahingoista, esimerkiksi laajasta vesivahingosta.

Asunnon osakas on vastuussa vahingosta vain, jos on itse menetellyt huolimattomasti.

Jos osakas ei vastaa vahingoista,  taloyhtiön on lähdettävä vaatimaan korvauksia asuntoa lyhytaikaisesti käyttäneeltä vuokralaiselta, joka saattaa asua vaikka Portugalissa.

Taloyhtiö ei voi pakottaa osakasta ottamaan huoneistoon vakuutusta vahinkojen varalta. Huplin mukaan erilaiset vakuutuksen ottamista koskevat yhtiöjärjestysmääräykset on oikeuskäytännössä tulkittu suositusluontoisiksi.

Tilanne on hyvin sekava

Kokonaisuutenakin tilanne on hyvin sekava taloyhtiöissä.

Oleellisia kysymyksiä ovat, mikä ylipäätään on lyhytaikaista majoitustoimintaa ja kuinka paljon asuntoa voidaan käyttää airbnb-vuokraukseen. Missä vaiheessa asunnossa harjoitettu lyhytaikainen majoitustoiminta muuttuu ammattimaiseksi toiminnaksi.

Taloyhtiöissä maksetaan tyypillisesti vedestä huoneistojen henkilömäärän mukaan. Miten vesimaksun määräytyvät, jos asuntoa käyttää kirjava määrä henkilöitä.

Luonnollisesti muita osakkaita kiinnostaa, maksavatko he airbnb-asukkaiden vesilaskuja.

Rakennusvalvontojen suhtautuminen vaihtelee Kiinteistöliiton mukaan alueellisesti sen suhteen, milloin lyhytaikaiseen majoitustoiminnan takia vaaditaan käyttötarkoituksen muutos. Tai milloin koko yhtiön rakennuksen katsotaan olevan lyhytkestoisen majoitustoiminnan johdosta kaavan vastaisessa käytössä.

”Rakennusvalvontojen kannat vaihtelevat. Toiminta voi edellyttää asuntojen käyttötarkoituksen muutosta”, Hupli sanoo.

Airbnb-vuokrauksen kieltäminen hankalaa

Lyhytkestoisen vuokraamisen ja majoitustoiminnan kieltäminen on periaatteessa mahdollista taloyhtiössä yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Se on kuitenkin ainakin toiminnan alettua hyvin vaikeaa, sillä päätös edellyttää kaikkien osakkaiden suostumusta.

Lyhytaikaisen vuokrauksen kieltoja on Huplin mukaan saatu taloyhtiöissä aikaan yhtiöjärjestysmääräyksellä. Luonnollisesti silloin kannattaa olla liikkeellä ennakoiden juuri siksi, että yhtiöjärjestysmääräys edellyttää kaikkien osakkaiden suostumuksen.

Toiminnassa on erilasia variaatioita, siksi yhtiöjärjestysmääräyksen muotoilu voi olla Huplin mukaan hankalaa.

Täyskieltojakin on kuitenkin voimassa.

Muu puuttuminen, esimerkiksi huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan on aina tapauskohtaista ja tulkinnanvaraista.

”Asunnon haltuunotto on tosi tulkinnanvaraista”, Hupli sanoo.

Lakimuutos toisi vastuun osakkaalle

Kiinteistöliiton mielestä oikeustilaa on selvennettävä lakisäännöksin.

Jakamistaloutta selvittänyt työryhmä esitti, että lyhytkestoinen majoitustoiminta rajattaisiin tulorajan (10000 euroa / vuosi) tai vuosittaisten majoitusvuorokausien perusteella.

Kiinteistöliitolla on asiasta oma ehdotus. Laissa säädettäisiin, että huoneistolla saisi olla enintään 8 eri käyttäjätahoa vuodessa. Yhden asuntoa vuokraavat muodostaisivat yhden käyttäjätahon.

Osakkaalle tulisi velvollisuus ilmoittaa yhtiölle käyttäjätahot, majoitusaika ja sopimuksen voimassaolo.

Käyttäjätahojen ylittymisestä tulisi huoneiston hallintaanottoperuste.

Oleellinen Kiinteistöliiton esittämä muutos olisi, että vahingonkorvausvastuu vahingoista siirtyisi osakkaalle. Osakkaalle syntyisi isännän vastuu käyttäjän aiheuttamista vahingoista, kun sallittu vuotuinen käyttäjätahojen määrä ylittyisi.

Näin toiminnan harjoittaja vastaisi majoittujien taloyhtiölle mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Kyse olisi tällöin ammattimaisesta toiminnasta, johon sisältyy paitsi suuret voiton myös suurempi riski.

Korkein hallinto-oikeus otti huomioon ”sosiaalisen kontrollin puutteen”

Eri tuomioistuimissa puidaan lyhytkestoiseen majoitustoimintaan liittyviä kysymyksiä. ”Asian ratkaisemiseen on paineita”, Hupli sanoo.

Korkein hallinto-oikeus on tehnyt lyhytaikaisesta vuokraustoiminnasta mielenkiintoisen päätöksen omakotitalon käyttämisestä lyhytaikaiseen vuokraustoimintaan. Siinä otetaan huomioon satunnaisten vuokralaisten muille asukkaille aiheuttamat haitat.

Pohtiessaan asuinalueella sijainneen omakotitalon käytön kaavanmukaisuutta korkein hallinto-oikeus on luonut termin ”sosiaalisen kontrollin puute”. Muun muassa tällä perusteella se arvioi lyhytaikaisen majoitustoiminnan kaavan vastaiseksi kiinteistön käytöksi.

Asuntosijoittajat vetoavat vapauteen vuokrata omaa omaisuuttaan. Kiinteistöliiton yhteyspäällikkö Timo Tossavaisen puolestaan kiinnittää huomiota myös tavallisten osakkaiden oikeuksiin.

”Naapureillakin pitäisi olla oikeus asua rauhassa omassa asunnossaan, ei hotellissa. Tämä oikeus vastaan sijoittajien oikeus. Taloyhtiöt on tehty asumista varten.”

Hallitusohjelmassa ei ole airbnb:stä mainintaa. Hupli kuitenkin arvioi, että jakamistalouteen liittyvissä kysymyksissä on tulossa lakimuutoksia, muun muassa verotuksen osalta.

Tätä artikkelia on kommentoitu 19 kertaa

19 vastausta artikkeliin “Airbnb-asukas voi tulla naapureille kalliiksi – asunnon vuokraaja ei vastaakaan automaattisesti esimerkiksi vesivahingosta”

  1. Käsittääkseni tähän riittää vain toteamus; täyttääkö tämä säännön osakkaiden yhdenvertaisuudesta? Se kai on sama, jos ja kun osakas vuokraa asuntonsa, mutta kyllä osakas vastaa osakkeistaan yhtiölle kuten muutkin osakkaat? Eli, jos osakkaalla käy joku vieraissa ja hajoittaa taloyhtiön omaisuutta, korvaaja on vastuussa oleva osakas, joka yrittää periä korjauskustannuksia vieraaltaan. Mitä erikoista tässä nyt on???

  2. Kari Peltoniemi sanot erittäin viisaasti👍
    Tämän jutun takana on joko kateelliset pilkun viilaajat tai koko airbnb toiminta haluataan saada verolle ettei vaan kukaan rikastu

    1. ”Ettei vaan kukaan rikastu”? Lopeta nyt hyvä ihminen se komediennen leikkiminen.

      Eiköhän tässä ole kysymys siitä, ettei kukaan halua omaa taloaan muutettavaksi joksikin helvetin hipsterihollituvaksi jatkuvine bileineen ja älämölöineen. Ja sitten siitä, etteivät muut osakkaat halua kämppäänsä vuokraavan loisivan vahinkotapauksissa muiden kustannuksella. Mutta tätähän eivät Heidin kaltaiset egoistit tietenkään tajua vaikka ratakiskosta vääntäisi, eli ymmärryksen kasvua nöyrästi toivon.

      No ehkäpä iän karttuessa sitten?

  3. Ei tämä ollut mikään yllätys tai uusi juttu. Jokaisen rakennusalan ammattilaisen tulisi tuntea asunto-osakeyhtiön lain periaatteet. Tämä ei siis ole uutinen. Miksi Rakennuslehti alentaa itseään julkaisemalla tämän kaltaisia luokattomia uutisia suoraan hesarista?

  4. Eikö Airbnb:n vakuutus korvaa taloyhtiölle aiheutuneita vahinkoja? Onko tästä Suomessa joku ennakkotapaus? Taloyhtiö kärsinyt Airbnb-majoittamisesta? Kokemukseni mukaan Airbnb-asukkaat ovat sivistynyttä porukkaa: isovanhempia tapaamassa lapsenlapsiaan, urheilukilpailuihin osallistujia ja heidän sukulaisiaan jne.

  5. En ole nähnyt yhtään tutkimusta/selvitystä missä kerrotaan Airbnb vuokralaisen aiheuttamista vesivahingoista. Onko tämä jokin oikea ongelma vai ollaanko nyt taas löydetty syylliset etukäteen johonkin tulevaisuuden rikokseen niin että lakeja pitää taas varmuuden vuoksi rukaata ettei kauhu skenaariot portugalilaisesta varattomasta vesiterroristista toteudu

    1. Huoneistoa valvotaan ja siivotaan koko ajan lyhytaikaisessa vuokrauksessa joten turvallisempi myös taloyhtiölle.

  6. Oletetaanko tässä, että asuntoaan vuokraavaa (pitkä- tai lyhytaikaisesti) ei tämä asia yhtälailla kiinnostaisi? Kustannuksia tulisi vesivahingosta myös osakkaalle yhtiön kautta + vielä kaikki asunnon vaihtoon menevä kalustus.

    Jos taloyhtiön järjestyssääntöjä noudatetaan, ei asiassa pitäisi olla mitään ongelmaa. Joku kahdeksan ”käyttäjätahon” raportointivelvollisuus yhtiölle kuulostaa aivan naurettavalta prosessilta joka nostaisi vain kyyläämisen aivan uudelle tasolle.

    Sen verran olen tästä sääntelyn tarpeesta samaa mieltä, että kokonaisia kerrostaloja tai lukuisia huoneistoja yhdessä yhtiössä lyhytaikaisesti vuokraava toiminta pitäisi lukea ammattimaiseksi majoitustoiminnaksi, ihan vaan että majoitusalan sääntely pysyisi reiluna eri toimijoille. Mutta jotain yhtä asuntoa nyt pitäisi voida tarjota ihan vapaasti.

  7. tässä yritetään kertoa että vieraat pitää lähettää hotelliin kun niitä tehdään helsinkiin pilvin pimein , edullisia 400e yö , onhan tämä nyt rak lehdenkin oma etu.

    toisekseen halutaan pelotella että kaikki muuttavat vuokralle ja lopulta kaupungin sossukerho omistaa kaikki tuvat kaupungissa , voidaan antaa sitten niitä kämppiä tukiaisina noiden uusien hotellien kokeille joita pitää tuoda tai joko maasta kun on huutava työvoimapula osaavasta sipulinleikkaajista.

    paljon parjattu omakotitalo alkaa tuntua melko turvalliselta kodilta , omine pihoineen , taloyhtiön joukkojuntit puuttuu kustannuksineen.

  8. Olemme toimineet airbnb-majoittajina useita vuosia. Ihmetystä herättää mediassa jatkuvasti esillä oleva väite siitä, että asukkaat aiheuttavat häiriötä. Perustuuko väite tutkimuksiin? Meillä on ollut asukkaina ihan tavallisia ihmisiä, pariskuntia, isovanhempia, ulkomailla asuvia suomalaisia, jotka tulevat vierailulle sukulaisten luokse ja ihan tavallisia matkailijoita, jotka haluavat kokemuksen siitä, miten tavalliset suomalaiset asuvat ja elävät. Kysymme usein naapureilta, onko häiriöitä ollut. Vastaus on aina ollut, ” ei”.
    Miksi lyhytaikaisen vuokralaisen asuminen ei ole asumista, mutta pitkäaikaisen vuokralaisen asuminen on? Missä raja kulkee?

    1. Se, tuleeko kämppään häritsevää bileporukkaa vai, on täysin sattumasta kiinni. Mutta kyllähän sinäkin tämän tietysti tiedät, vaikka muuta annat ymmärtää.

    2. Oletko aivan tosissasi? Ehkäpä naapurisi ovat kuutoja. Me kärsimme nykyään omassa kodissa viereisessä asunnossa vaihtuvista airbnb vieraista. Ei ole näkynyt rauhallisia isovanhempia vaan nuoria lomalaisia joilla on lomalaisen juhlarytmit, jotka eivät aamukuuden työläiselle oikein sovi. Taloyhtiöt pitäisi olla asumista varten ei hotelleja. Enkä puhu nyt muutaman kerran vuodessa tapahtuvasta vuokraustoiminnasta vaan jatkuvasta rumbasta.

  9. Huoneistoni alapuolella on kaksi asuntoa airbnb-käytössä. Majoitus on ilmeisesti viikko kerrallaan -tyyppistä. Huoneistoissa majoittuu kerrallaan porukoita ja erittäin tyypillisesti lähtöpäivää edeltävä iltana on bileet molemmissa tai jommassa kummassa asunnossa. Huoneistojen omistajalle on annettu varoituksia, ilman sanottavaa vaikutusta. Kaksi viikkoa sitten soitettiin poliisi paikalle kun biletys jatkui yli puolenyön. Taloyhtiön lenkkisaunaa ilmeisesti markkinoidaan myös, sillä usein siellä on turisteista niin tiivis tunnelma, että lauteille ei tahdo mahtua. Ehkä tämä on valitettava poikkeus, mutta itse olen täysin kyllästynyt.

    1. Sitten vain tekemään muutosta yhtiöjärjestykseen ja sitä kautta käynnistämään haltuunottomenettely. Toimi ja lopeta netissä itkeminen.

  10. paljonparjatut omakotitalot ovat paratiiseja , ei ole pommisuojia , ei kivijalkakebab savuttomoita , ei iskelmäbaaria alakerrassa , ei vierasta seurakuntaa naapurissa , ei joukkopano bileitä , ei vierärinsukitus jusetuksia , ei kiinteistöhuollon huolia , ei osakkaan maksukyvyn vahtimisia , ei pelkoa että kaupungin osasto ostaa yhtiöstä kämpän johon majoitetaan yon bin laden 2 , nämä kaikki ovat yhtä airbon sirkusta ja pakolliset lataus asemat päälle.

  11. Huoneisto pysyy paremmassa kunnossa ja siistinä kun on lyhytaikaisessa vuokrauksessa. Huoneistossa käydään päivittäin, siivotaan. Aikaisemmin ongelma pitkäaikaisen vuokralaisen kanssa, huonolla hoidolla , palokuormariski ym. Fiksuja vieraita käynyt ja enemmän maksamme myös veroja kuin aikaisemmin. Asumme samassa rapussa ja mitään häiriötä ei ole ollut, edes naapurit eivät ole huomanneet asiaa.

  12. Meidän naapurissamme alkoi pyöriä kyseinen majoitus noin vuosi sitten. Sen jälkeen onkin ollut aikamoinen rumba päällä. Asunnon ostajalla oli jo heti alkuunsa tämä taka-ajatuksena, mistä me muut emme tietenkään tienneet mitään.
    Alan olla kokolailla kypsä koko touhuun. En pidä ajatuksesta, että joku käärii hyvät fyrkat toisten asumismukavuuden kustannuksella. Tarkoitan siis sitä, että siitä mukavuudesta ei ole ollut tietoakaan siitä lähtien.
    Kun ongelmia alkoi ilmetä otin yhteyttä huoneiston omistajaan ja kerroin asiallisesti tapahtuneista häiriöistä. Mitään rajoituksia ei ole kuitenkaan hänen toimestaan majoittujille laadittu. Sehän tästä vielä puuttuisi, että siitä aiheutuisi taloyhtiölle mittavat vahingot! Nyt ei todellakaan puhu kateus, vaan kokemus ja se kokemus ei ole ollenkaan hyvä!

Vastaa käyttäjälle Maurizio Peruuta vastaus