Asuntokauppaa hämmentävä menettely lisääntynyt rajusti – Espoossa lähes joka toinen uusi asunto on jo tonttirahaston tontilla

Omistusasuntojen tonttimarkkinoilla on tapahtunut iso muutos lyhyessä ajassa, sillä yhä useampi omistusasunto rakennetaan rahaston omistamalle vuokratontille. Silloin asunto ja tontti myydään erikseen. Yleensä ostaja voi lunastaa tonttiosuutensa tai maksaa siitä sijoittajalle vuokraa. Kaikissa tonteissa ei ole lunastusmahdollisuutta.

Rakennuslehden uusi selvitys antaa ensimmäisen kerran tarkkaa tietoa tonttirahastojen yleistymisestä pääkaupunkiseudulla. Tiedot pohjautuvat STH-Groupin keräämiin uusien asuntojen markkinatietoihin.

Tarkastelu koskee sellaisia Helsingissä, Espoossa, Kauniaisissa ja Vantaalla sijaitsevia asunto-osakeyhtiöitä, joista oli myynnissä uudisasuntoja viime lokakuussa. Tietoja on verrattu vuoden 2014 tilanteeseen.

Viime syksyn tarkastelu koski lähes 12900:aa asuntoa. Niissä yli kolmasosassa oli lunastettava vuokratontti eli käytännössä tonttirahaston tontti. Osuus oli kasvanut 20 prosenttiyksiköllä vuodesta 2014. Samaan aikaan oman tontin osuus on pudonnut vielä enemmän, alle puoleen.

Muutos on rajuinta Espoo–Kauniainen-alueella. Nyt jo lähes joka toinen (48 %) tarkasteltu gryndiasunto oli tonttirahaston tontilla, kun osuus oli vain 12 prosenttia vuonna 2014.

Omistustonttien osuus putosi samaan aikaan 85 prosentista 43 prosenttiin.

Helsingissä lunastettavien vuokratonttien osuus on kasvanut noin kolmasosaan vuodesta 2014 (+12 prosenttiyksikköä).

Vantaalla lunastettavien vuokratonttien osuus on 27 prosenttia. Siellä on kuitenkin 17 prosentissa asuntoja muu kuin kaupungin vuokratontti. Osa näistä on todennäköisesti sellaisia tonttirahaston tontteja, joissa ei ole lunastusmahdollisuutta.

Tonttien lunastushinta yli 220 miljoonaa

Asuinpinta-alaan pohjautuva tarkastelu antaa tonttirahastojen omistamien tonttien osuudesta suurin piirtein samanlaisen tuloksen kuin asuntojen lukumäärään perustuva tarkastelu.

Espoossa ja Helsingissä tonttirahastojen osuus hieman pienenee, mutta kasvaa Vantaalla, kun tarkastelun perusteena on asuinpinta-ala asuntojen lukumäärän sijasta.

Viime lokakuun tarkastelussa tonttirahastojen tonttien lunastusarvo oli 221,7 miljoonaa euroa. Vuonna 2014 summa oli 61,9 miljoonaa. Tarkastelun asuntoneliöt kasvoivat 193 prosenttia, mutta rahastojen tonttien arvo 258 prosenttia.

Helsingissä keskimääräinen rahastotontin lunastushinta on 1089 euroa neliöltä, Espoo–Kauniainen-alueella 787 ja Vantaalla 609 euroa neliöltä.

Hypon rahastojohtaja Juho Pajari arvioi, että tonttirahastoihin on sitoutunut noin miljardi euroa pääomaa. Rahastoissa pyörii paljon isommatkin rahamäärät, sillä osakkaat ja taloyhtiöt lunastavat runsaasti pois osuuksiaan.

Hypo otti tonttirahastokonseptin käyttöön vuonna 2005. Toiminta yleistyi kymmenen vuotta myöhemmin, kun markkinoille tuli useita uusia toimijoita.

Pajari arvioi, että 70 prosenttia tonttirahastojen kohteista sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Muualla Suomessa tonttirahastoja on lähinnä Tampereella, Turussa, Jyväskylässä ja Oulussa.

Riskejä asunnon ostajille

Rakennusliikkeille ja sijoittajille tonttirahastot on kätevä väline, mutta asuntojen ostajille ne aiheuttavat kosolti ongelmia. Asuntoilmoituksissa kerrotaan usein hyvin puutteellisesti tonttirahastosta tai sen ehdoista. Eri kohteiden asuntohintoja on vaikea verrata.

Myös tontin omistajasta kerrotaan huonosti ja tontin omistuksia voidaan myydä edelleen.

Tonttirahastoilla näyttää olevan joissain tapauksissa myös asuntohintoja nostava vaikutus, kun ne hämärtävät ostajien käsitystä asunnon kokonaishinnasta.

Pajari tietää tonttirahastojen ongelmat.

”Tonttirahasto on melkoinen vyyhti asunnon ostajalle, taloyhtiölainojen lisäksi. Kaikki ostajat eivät ymmärrä, mitä tonttirahastot tarkoittavat.”

Hypon tonttirahastosopimus solmitaan 50 vuodeksi, ja rahastot ovat toistaiseksi voimassa olevia. Rahastot on tarkoitus pitää pitkään. Taloyhtiöllä ja osakkailla on lunastusoikeus vuosittain, ja vuokrien korottaminen perustuu inflaation kehitykseen.

Hypon mallissakin tontit on mahdollista myydä eteenpäin, mutta ostajan on oltava luotettava ja vakavarainen sijoittaja tai kunta.

Tontti saatetaan myydä eteenpäin

Markkinoilla on eri rakenteilla toimivia ja eri pituisia rahastoja, osa on voimassa vain 10 vuoden määräajan. Myös vuokran korotusperusteet vaihtelevat.

”Oikein käytettynä järjestelmän pitäisi olla hyvä, omistusasuntoon pääsee kiinni pienemmällä pääomalla. Käytännössä eri rahastojen toiminta on usein sekavaa eivätkä ostajat pysty selvittämään tilannetta.”

Monelle asunnon ostajalle saattaa olla Pajarin mukaan yllätys, että rahasto voi myydä tontit uudelle sijoittajalle. Se voi vaikuttaa tonttisopimuksen ehtojen tulkintaan.

”Tämä on Suomessa uutta, meillä on totuttu kaupunkien vuokrasopimusten myötä pitkiin sopimuksiin.”

Lue tästä vantaalaisen taloyhtiön tontista, jonka omistaa tonttirahasto.  Ihmetystä herättänyt taloyhtiön sadan vuoden vuokratontti myytiin jo edelleen.

Kysymyksiä herättävällä tavalla toimivilla rahastoilla voi Pajarin mukaan olla tontteja noin 300 miljoonan euron sijoitusten edestä.

Hankala kuvio asunnon ostajalle

Huoneistokeskuksen asiakkuuspäällikkö Merja Wälkkilä ei ota suoranaista kantaa tonttirahastoihin.

”Pyrimme kertomaan ostajille tonttikuvion. Se on monelle omaa asuntoa ostavalle hankala.”

Ostajien kannattaa ottaa Wälkkilän mukaan selvää tontista.

”Asuntojen hintoja on nykyisin vaikea verrata alueittain, ei voi katsoa vain alueen keskihintaa. On selvitettävä, millainen tonttikuvio kohteessa on ja mitä maanvuokrasopimus pitää sisällään. Se on aikamoista palapeliä.”