Pankkien kiristynyt linja uhkaa gryndituotantoa etelää myöten – ”Rovaniemelle tai Hämeenlinnaan on erittäin vaikea saada lainaa”

Pankeissa katsotaan nyt omistusasuntotuotannon rahoittamista kriittisemmin kuin aikaisemmin. SIjoittajien omistus on kasvattanut taloyhtiölainojen riskejä. Rahoituksen tiukkeneminen näkyy rakentajien toiminnassa.

”Pienempiin kaupunkeihin, kuten esimerkiksi Rovaniemelle tai Hämeenlinnaan, on käytännössä erittäin vaikeaa saada rs-lainaa”, Lehdon Asunnot-palvelualueen johtaja Juha Höyhtyä arvioi.

Rs-rahoituksen tiukkenemisen takia Lehto on käynnistänyt jo muutamia asuntokohteita ilman taloyhtiölainaa. Niissä sovelletaan rs-järjestelmää muuten, mutta taloyhtiölainaa ei ole. Asiakirjat tallennetaan normaaliin tapaan pankkiin tai aluehallintovirastoon.

”Joihinkin kohteisiin menettely sopii. Asuntoja ostavat asiakkaat saavat kuitenkin asuntolainaa pankista ja lainoitusaste voi olla taloyhtiölainaa parempikin.”

Kassavirran kannalta olisi Höyhtyän mukaan liian raskasta, että rakennusliike tekisi kohteen ilman rs-menettelyä ja myisi asunnot valmiina.

Rakennusliike voi reagoida lainoituksen tiukkenemiseen myös muuttamalla gryndikohteita kvr-kohteiksi ja myymällä ne sijoittajille vuokra-asunnoiksi. Kaikki myytävät kohteet eivät Höyhtyän mukaan kuitenkaan taloudellisesti toimi sijoittajamarkkinassa, varsinkaan jos tontti on sijaintinsa vuoksi erityisen kallis tai jos asuntojakauma painottuu liiaksi suuriin asuntoihin.

Rakennusliikkeen katekin on kokonaisina kohteina tehtävissä sijoittajakaupoissa pienempi kuin kuluttajille myytävissä gryndikohteissa.

Lehto ei ole vielä muuttanut gryndikohteita Ara-asunnoiksi.

Rs-lainat tarkoitettu kuluttajille

OP on todennäköisesti suurin rs-kohteiden rahoittaja. OP Helsingin asiakkuusjohtaja Vesa Väätäsen mukaan nyt katsotaan aikaisempaa tarkemmin perustajaosakkaan luottoriskin kantokyky, kohteen myytävyys ja taloyhtiön omistuspohja.

Kohteen varausasteella ja lyhennysvapailla on myös merkitystä lainansaantiin.

”Syksyn aikana katsomme entistä tarkemmin grynderin riskinkantokykyä ja kohteen myytävyyttä.”

Rs-rahoitus on kuluttajille suunnattu tuote, joka turvaa rakenteilla olevan uuden asunnon kauppaa. Samalle ostajataholle voi Väätäsen mukaan myydä vain 3–5 asuntoa, jotta kohteeseen saa yhtiölainaa. Sijoittajien kokonaisomistus voi olla enimmillään 25–30 prosenttia.

”Yhtiön on oltava selvästi sen oloinen, että kohde on suunnattu kuluttajille.”

Rs:n kautta pankki seuraa sijoittajien osuuden kehittymistä. Rakennusliike sitoutuu jo tarjousvaiheessa siihen, ettei taloa myydä institutionaalisille sijoittajille vuokra-asunnoiksi.

”Asiaa raamitetaan jo lainan tarjousehdoissa, mutta toiminta perustuu myös keskusteluihin ja luottamukseen. Samat rakentajathan kohteita rakentavat. Viesti pankin tahtotilasta on mennyt rakennusliikkeille hyvin perille”, Väätänen sanoo.

Kaikilla rakennusliikkeillä luottoriskin kantokyky ei riitä rs-lainan saantiin.

Rahoitettavat kohteet ovat tyypillisesti isoja. Kohteen myyntihinta nousee helposti pääkaupunkiseudulla 10 miljoonaan euroon.

”Kyllä on tiukentunut”

SRV:n pääkaupunkiseudun asuntoliiketoiminnasta vastaava johtaja Kim Jolkkonen on huomannut gryndirahoituksen tiukkenemisen.

”Kyllä se on tiukentunut. Ei se helppoa ole, sen kanssa tehdään töitä. Tietääkseni kaikilla on vähän sama homma.”

Keväällä SRV ei käynnistänyt pääkaupunkiseudulla yhtään gryndikohdetta. Hankkeet eivät ole kuitenkaan jääneet rahoituksesta kiinni. Syksyllä on tulossa ennakkomarkkinointiin kaksi kohdetta. Se näyttää tilanteen myös rahoituksen osalta.

Luonnollisesti ennakkovarausten määrä ratkaisee kohteiden käynnistymisen. Tarkkaa rajaa varausten määrälle ei ole asetettu. ”Sen pitää olla vähintään 50 prosentin paikkeilla.”

”Rs-lainassa on kaksi erillistä riskiä”

Nordean rakentamis- ja kiinteistörahoituksesta vastaava johtaja Timo Nyman kertoo, että pankeissa katsotaan tarkasti rs-lainoitusta. Hänen vastuullaan ovat lähinnä valtakunnallisesti toimivien rakennusliikkeiden ja kiinteistösijoittajien luototusasiat. Maakunnalliset ja pienemmät rakennusliikkeet hoidetaan pitkälti konttoriverkostossa paikallisesti.

”Jos yritys on siinä kokoluokassa, että rs-tuotanto on sille päätoimintaa, tilanne on varmaan aika vaikea.”

Rs-lainassa on pankin näkökulmasta kaksi puolta, rakennusaikainen rahoitus ja kohteen valmistumisen jälkeinen taloyhtiölaina.

”Rs-lainassa on kaksi erillistä riskiä pankin kannalta, vaikka se on yksi laina. 25 vuoden laina-aikaan sitoutuminen tuo ongelmia pankin kannattavuuden kannalta”, Nyman sanoo.

Rakennusaikaisessa rahoituksessa on kyse rakennusliikkeeseen liittyvästä riskistä. Rakennusliikkeiden luottoluokitukset eivät ole Nymanin mukaan riittävän hyviä suhteessa pitkään laskennalliseen laina-aikaan. Rakennusaikaisten ja vuokratonttien osalta pääomapainot ovat pankeille kovemmat. Tämä rasittaa lainan kannattavuutta ja nostaa hintaa.

Asuntosijoittajat tuovat mukanaan lisäriskin siinä vaiheessa, kun rakennusliike luovuttaa kohteen taloyhtiölle. Tämän ”regulaatiomuutosriskin” pankit joutuvat hinnoittelussaan ottamaan huomioon.

Taloyhtiö voi jäädä grynderin tytäryhtiöksi

Perinteisessä asukkaiden omistamassa taloyhtiölainassa lainan riski on pankin kannalta alhainen ja luottoluokitus hyvä, luottoluokittajan termeillä AA:n pinnassa.

Tilanne muuttuu, jos asunto-osakeyhtiössä on paljon sijoittajia. Silloin valvoja näkee pankin toiminnan kiinteistösijoittajien eikä asunnonostajan rahoituksena, minkä seurauksena pankin pääomarasitus on paljon korkeampi kuin kuluttajille suunnatuissa taloyhtiölainoissa.

Pankit edellyttävät rakennusliikkeeltä noin 50 prosentin ennakkovarausastetta myöntäessään rs-lainan. Varausaste on kuitenkin voinut pudota tuon rajan alle siinä vaiheessa, kun rakennusliike luovuttaa yhtiön hallinnon asukkaille. Silloin rakennusliike pysyy kirjanpidollisesti rakennusliikkeen tytäryhtiönä ja taloyhtiölainojen luottoluokitus putoaa perinteiseen taloyhtiölainaan verrattuna. Pankin pääomarasitus pysyy silloin korkeampana.

Yhtiöstä asuntonsa ostaneille taloyhtiölainan kallistuminen on ikävä yllätys.

Asia on pankeille merkittävä, sillä taloyhtiölainat yltävät miljardeihin. Koko taloyhtiösalkun pääomarasite voi nousta merkittävästi.

Rs-rahoitus on ollut perinteisesti edullista, mutta finanssikriisi ja kiristynyt sääntely ovat nostaneet erityisesti rakennusaikaisen rahoituksen koron noin 2–3 prosenttiin. Taloyhtiölainan korko on reilun prosentin luokkaa.

Tontti ei enää riitä lainan vakuudeksi

Rahoituksen tiukkeneminen näkyy myös Joensuussa. Rakennustoimisto K. Tervon toimitusjohtaja Jussi Hämäläinen kertoo, että yhtiön viimeinen kohde rahoitettiin 70 prosentin yhtiölainalla. Nyt pankista voi saada 60 prosentin yhtiölainan.

”Jos oman pääoman ja yhtiölainan suhde on 50–50, sijoittaja-asiakkaat lähes häviävät tai ainakin reippaasti vähenevät. 60–40-suhde on vielä aika hyvä.”

Gryndirahoituksen tiukkenemistakin enemmän rakentamista haittaa Hämäläisen mukaan se, että tonttien hankkimista koskevat vakuusvaatimukset ovat tiukentuneet.

Aikaisemmin esimerkiksi ruutukaava-alueella sijaitseva arvotontti riitti lainan vakuudeksi, mutta nyt vakiintuneelta asiakkaaltakin vaaditaan vähintään 20 prosentin ja mielellään 30 prosentin omarahoitusta.

”Miljoonan euron tontissa pitää olla vähintään 200000 euroa omaa rahaa, että pankki lähtee mukaan. Saattaa olla monelle rakentajalle melkoinen kynnys jättää rahoja seisomaan määräämättömäksi ajaksi tonttiin. Jossain tapauksessa se voi olla järkevääkin, mutta kun sitä vaaditaan nyt niiltäkin rakentajilta, jotka ennen saivat lainaa tonttia vastaan”, Hämäläinen sanoo.

”Gryndirahoitusta enemmän rasittaa sitoa satoja tuhansia määräämättömäksi ajaksi tonttiin, jonka arvo on vähintäänkin siitä maksetun euromäärän arvoinen. Ennen tontti kävi lainana vakuudeksi.”

Tervolla on kesäkuussa valmistuneessa kohteessa yksi asunto myymättä. Ensi kevään aloitukset ovat suunnittelupöydällä.

”Saamme kyllä lainaa, mutta aika isosti pitää sitoa rahoja nykyisillä vakuusvaatimuksilla.”

”Pankit toimivat nykytilanteessa väärinpäin”

Hämäläinen harmittelee sitä, että Etelä-Suomen kriteereitä sovelletaan myös maakunnissa. Etelän isoissa massoissa ongelmatkin kärjistyvät, kun taas muualla rakentamismäärät ovat tasaisempia.

”Täällä ei ole hienoja aikoja, pikemminkin tasaista kurjuutta. Se gryndin määrä on maltillisempi, mitä rakentajat uskaltavat aloittaa. Isossa massa tulee helpommin ylilyöntejäkin, lähdetään heppoisin perustein rakentamaan”, Hämäläinen sanoo.

”Pankit toimivat nykytilanteessa väärinpäin. Nousu ei käynnisty siten, että laitetaan kaikki jumiin, jos rakennusliikkeillä ovat varastot tyhjinä ja varaa tehdä. Rakentaminen työllistää paljon ja auttaa koronan jälkeisessä elvytyksessä.”

Myös Lehdon Höyhtyä arvostelee nykymenoa. Lainahanojen kiristyminen voi johtaa hänen mukaansa myös siihen, ettei kohteita käynnistetä ollenkaan.

”Koronan alettua ryhdyttiin tukemaan rahamarkkinoita, mutta rahoitus ei siirry eteenpäin pankkien ollessa ylivarovaisia. Tämä voi johtaa markkinahäiriöön myöhemmin, sillä kysyntä on kuitenkin olemassa”, Höyhtyä sanoo.

”Mutta minusta tuntuu, että tilanne on helpottumassa. Elämä jatkuu, asuntotarve ei häviä mihinkään ja koronaan totutaan. Ehkä tämä nyt nähty vaihe oli vain ylilyönti.”

Pankit: Lainaa saa yhä

OP:n Väätäsen mukaan lainahanat eivät ole kiinni.

”Kyllä OP tarjoaa edelleen meidän nykyisille rakennusliikkeille rs-rahoitusta, jos luottoriski ei ole merkittävästi heikentynyt ja kohde on hyvä myytävyydeltään ja varausasteiltaan.”

Uusilla asiakkailla sen sijaan on vaikeampaa. ”Uusien rakennusliikkeiden rs-rahoituksen saatavuus on tiukempaa tai jos rakentajalla ei ole aiempaa asiakkuutta rahoituslaitokseen. Minusta tuntuu, että kaikki rahoituslaitokset keskittyvät nyt omien rakennusliikeasiakkaidensa hoitamiseen.”

Väätänen muistuttaa, että rs-rahoitus mietitään hankekohtaisesti. Yhden kohteen hylkääminen ei merkitse lainahanojen sulkeutumista kokonaan.

OP:lla ei ole tiukkoja maantieteellisiä rajoituksia rs-lainoitukselle.

Myös Nyman korostaa, että Nordea ei ole lopettanut rs-lainoitusta.

”Meillä ei ole missään tapauksessa jarrut päällä. Ei me kuitenkaan harjoiteta rs-rahoitusta pelkästään siksi, että asuntotuotannon rahoittaminen on mukavaa. Annamme rahaa kaikkiin järkeviin hankkeisiin, mutta toiminnan on oltava meidän kannalta järkevää ja kannattavaa.”

Pankeilla on lunastamattomia lainatarjouksia

Nyman kertoo, että Nordealla on lunastamattomia sitoumuksia asuntokohteiden rahoituksesta. Ennakkomyynti ei ole vetänyt riittävän hyvin, jotta nämä kohteet olisivat käynnistyneet.

”Asuntoja ei viedä nyt käsistä.”

OP:lla on Väätäsen mukaan jonkin verran sellaisia hyväksyttyjä lainatarjouksia, joiden lainoja ei ole vielä nostettu. Rs-lainatarjous on kuukauden voimassa ja kohden on käynnistettävä kahden kuukauden kuluessa lainan myöntämisestä. Siten rakennusliikkeillä ei ole ennen koronaa myönnettyjä lainatarjouksia varastossa.

Väätäisen käsityksen mukaan lainan saaneet rs-kohteet käynnistyivät ennen koronaa varsin hyvin.

”Koronakriisin jälkeen on ollut haasteellisempi vaihe. Kauppa pysähtyi ja tarjouspyyntöjä on tullut selvästi vähemmän. Kaikki lainan saaneet kohteet eivät ole käynnistyneet”, Väätänen sanoo.