Juttua on päivitetty 7.9.2020 lisäämällä loppuun tutkimuksen kaikki tekijät ja linkki tutkimukseen.
Perinteisen omistusasumisen ja vuokra-asumisen väliin sijoittuvat mallit voisivat toimia väylänä kohtuuhintaiseen asumiseen kasvukeskuksissa, arvioi Pellervon taloustutkimus PTT:n raportti.
Asunto-osuuskuntien yleistyminen vaatisi kuitenkin lainsäädännön muutoksia, rahoituksen helpottamista ja asuntomarkkinoiden toimijoiden yhteistyötä.
Nyt hankkeet perustuvat pilotteihin. Toiminta on hidasta ja tehotonta, hankkeen projektipäällikkö, tutkija Raija Heimonen arvioi.
Tutkimus esittelee erilaiset asunto-osuuskuntamallit sekä niiden toimintaperiaatteet ja kartoittaa asunto-osuuskuntien käyttöä kohtuuhintaisen rakentamisen ja asuntopolitiikan työvälineenä.
Lisäksi selvitettiin, miten nykyistä asumisen lainsäädäntöä pitäisi kehittää.
Asunto-osuuskunta on omistusasumisen ja vuokra-asumisen rinnalla oleva voittoa tavoittelematon asumisen malli. Se perustuu asukkaiden yhteiseen omistukseen, hallintaan, vastuuseen ja yhteisölliseen asumiseen.
Asunto-osuuskuntia on nykyään arviolta noin 50. Niiden ”uusi aalto” alkoi 2010-luvulla, ja pilottihankkeita on käynnistynyt parisenkymmentä eri puolille Suomea.
”Löysimme kuusi erilaista asunto-osuuskunnan toimintamallia. Ne kattavat asunto-osakeyhtiötä muistuttavan hallintaoikeusmallin, vuokraoikeusmallin sekä näiden ääripäiden väliin sijoittuvat mallit”, Heimonen kiteyttää.
Tutkimuksen aineisto on koottu 15:ä eri vaiheessa olevasta asunto-osuuskuntahankkeesta. Lisäksi raportti sisältää tiiviin analyysin Itävallan, Kanadan, Norjan ja Ruotsin asunto-osuuskuntamarkkinoista.
Tutkimukseen haastateltiin noin 50 asunto-osuuskuntien asiantuntijaa, jotka edustavat niin rahoituksen, lainsäädännön, osuuskuntien kuin rakentamisen ja asumisenkin toimijoita. Tutkimus sisältää mallisäännöt kaikkia asunto-osuuskuntia varten.
Osuuskuntamalli voi auttaa asuntomarkkinoiden väliinputoajia
Asunto-osuuskunnat soveltuvat esimerkiksi yhteisöllisyyttä toivoville kotitalouksille, joilla on osaamista ja kiinnostusta kiinteistön hoitoon. Ne voivat olla hyvä vaihtoehto myös niille, joilla ei ole mahdollisuutta tai halua asunto-osakkeen hankintaan tai joiden tilanne ei oikeuta valtion tukemiin vuokra-asuntoihin.
Tutkimuksen mukaan etenkin eläkeikää lähestyvät ovat kiinnostuneet uusista asunto-osuuskunnista.
”Asunto-osuuskunnat ovat mahdollinen tapa lisätä kohtuuhintaista asumista Suomessa. Pieni- ja keskituloiset uhkaavat tällä hetkellä jäädä kasvukeskuksissa asuntomarkkinoiden väliinputoajiksi. Asuntopula ja asumisen kalleus voivat olla este työvoiman liikkuvuudelle”, Heimonen sanoo.
Kohtuuhintaisuuden tekijöitä eri malleissa ovat muun muassa omakustannusperusteinen vuokra, asukkaiden ryhmärakennuttamistaidot, asukkaiden omatoimisuus ja vastuullisuus kiinteistön ylläpidossa, korkea käyttöaste ja neuvotellut rahoitus- ja takausehdot.
Uusista asunto-osuushankkeista ei kuitenkaan ole vielä saatavilla riittävästi toteutuneita kuluja, jotta voitaisiin varmuudella sanoa niiden toimivuudesta kohtuuhintaisen asumisen ratkaisuna. Pääosa asunto-osuuskunnan piloteista on vielä suunnittelu- ja konseptointivaiheessa.
Sääntelyn puutteet luovat esteitä asunto-osuuskunnille
Suurimmat esteet asunto-osuuskuntien yleistymiselle ovat houkuttelevan ja kohtuuhintaisen tontin saanti, kaavoitusvaatimukset, projektien hidas eteneminen, rahoituksen ja takuiden saatavuus sekä asukaslähtöisen rakennusprojektin ammattilaisten puute. Uusille asunto-osuuskunnille suunnattu neuvontapalvelu on niukkaa.
”Asunto-osuuskuntia tukevan lainsäädännön puuttuminen ei tuo asukkaille ja muille toimijoille välttämättä samanlaista turvaa kuin mihin asunto-osakeyhtiöissä on totuttu. Lainsäädännön puute hidastaa ja hankaloittaa mallien konseptointia ja etenemistä, kun asiat on aina sovittava erillisillä sopimuksilla ja säännöillä. Tehottomuus siirtyy viime kädessä asukkaiden maksamiin hintoihin”, sanoo Heimonen.
Tilanne vaikeuttaa lisäksi rahoituksen saantia. Asunto-osuuskuntien lainoituksessa ei esimerkiksi riskianalyyseissa voida noudattaa pankkien tavanomaisia käytäntöjä, kuten asunto-osakeyhtiöiden kohdalla. Tämä lisää kuluja ja rahoituksen hintaa.
Myös suurelle osalle kuluttajista asunto-osuuskunnat ovat tuntemattomia. Sääntelyn puutteen seurauksena niiden markkinointimateriaaleista ja sääntöjen käsitteistöstä puuttuu yhtenäisyys. Siksi erilaisten osuuskuntien vertaaminen toisiinsa ja muihin asumismuotoihin on vaikeaa ja aikaa vievää.
”Nyt tarvittaisiin yhteinen näkemys asunto-osuuskunnista asuntopoliittisena työvälineenä. Asunto-osuuskuntien pilottihankkeiden rinnalle olisi koottava asuntopolitiikasta vastaavan ympäristöministeriön johdolla työryhmä, jossa olisivat edustettuina viranomaisten ohella erilaiset maanomistuksen, kaavoituksen, rahoituksen ja rakentamisen toimijat”, Heimonen katsoo.
PTT:n tutkimusraportti löytyy oheisesta linkistä. Tutkimukseen ja raportin laatimiseen ovat osallistuneet Seppo Leminen, Raija Heimonen, Matti Vedenkannas, ja Kirsi Noro.
http://www.ptt.fi/media/julkaisut/rap264_f.pdf
Tätä artikkelia on kommentoitu 7 kertaa
7 vastausta artikkeliin “PTT:n tutkimus: Asunto-osuuskunta voisi auttaa asuntomarkkinoiden väliinputoajia, mutta nykytilanne on sekava”
Onkohan asunto-osuuskunnat sittenkään se ratkaisu? Ei niin, että ne pitäisi kieltää – ihan päin vastoin. Kysymys on vain saman tapaisesta asiasta kuin puukerrostalojen rakentaminen. Valtiovalta on ajanut sitä kuin käärmettä pyssyyn. On monta pilottia ja kokeilua ja aina kokeilun tulos sama: ”hyvä kokeilu mutta kallista rakentaa”. Eli ei kumpikaan yleisty jos sille ei ole tilausta ja siitä nähdä olevan hyötyä rakentajalle, omistajalle, asujalle.
Vaan miten olisi tämä ARA:n ylijohtaja Hannu Rossilahden pari vuotta väläyttämä Valtion tukema omistusasuntotuotanto. Mihin se keskustelu (ja kokeilu) unohtui? Se jos mikä voisi auttaa niitä väliinputoajia. Käynnistetään se keskustelu uudestaan.
Halutaan perustaa amatöörirakennettuja, jolta urakoitsija voi helposti nyhtää rahaa erilaisilla keksityillä tai keksittävillä lisätöillä.
amatöörirakennuttajia*
Niin osuuskunta- kuin ryhmärakennuttaminen pitäisi nyt osata eliminoida markkinoilta hyvissä ajoin. Esimerkiksi ryhmärakennuttaminen nykyisillä tontinluovutusehdoilla on katastrofi. Korttelirakentamisessa se on kivi kengässä muille korttelin toimijoille ja monimuotoisuudessaan se edustaa melko höveliä puuhastelua. On totta, että ostavan asiakkaan pitäisi saada päättää, mutta jos he saavat päättää liiasta, sirkus on estradilla.
Jos nämä taiteenlajit on jostain poliittisesta syystä pakko säilyttää, on tontinluovutusehdot kirjoitettava näiltä osin uusiksi ja tontit luovutettaisiin näihin hankkeisiin mielellään jostain syrjemmästä. Näitä hankkeita ei missään tapauksessa korttelirakentamiseen.
Juu, ja sinunlaisilla ajatuksilla varustettuja ei pidä päästä lähellekään asuntorakentamista.
Voisin kompata alkuperäiskirjoittajaa ainakin ryhmärakennuttamishankkeiden osalta. Ryhmärakennuttamishankkeet ovat todella ongelmallisia yhteistyökumppaneita korttelirakentamisessa. Hankkeet lähtevät liikkeelle kun lähtevät. Korttelirakentamisessa olisi kaikille korttelin rakennuttajille eduksi, jos kortteli rakentuisi kutakuinkin yhtäaikaisesti. Ryhmärakennuttaminen aiheuttaa toisinaan melko suuriakin haasteita ja joskus jopa riskejä, joita korttelin muut toimijat joutuvat ottamaan huomioon. Kaupungit, jotka tontteja ryhmärakennuttajille jakavat, eivät ole nyt ottaneet huomioon ryhmärakennuttamisen kääntöpuolta tontteja jakaessaan.
Suuri sudenkuoppa osuuskuntarakentamisessa on se, että asuntoa myytäessä myöhemmin joutuu maksamaan pääomatuloveron koko myyntisummasta
vähennettynä osuusmaksulla, joka on pieni. Siis 34% (yli 30 000€:sta). Tätä ei ainakaan eräs pääkaupunkiseudun osuuskuntahankkeitta tekevä rakennusfirma aktiivisesti kertonut, kun olimme liittymisaikeissa.