Helsinki on päättänyt hintasäänneltyjen hitasasuntojen rakentamisen lopettamisesta. Oleellista on, häiritseekö päätös Helsingin asuntotuotantoa.
Kyse on isosta asiasta, sillä noin joka kymmenes pääkaupunkiseudulla rakennettava gryndiasunto on hitas.
Nykyinen järjestelmä jatkuu vuodet 2021 ja 2022 nykyisen kaltaisena. Helsingin asunto-ohjelmapäällikkö Mari Randell sanoo, että sinä aikana viedään nykyisiä hankkeita eteenpäin ja todennäköisesti tehdään myös uusia tonttivarauksia.
Uuden järjestelmän on tarkoitus tulla voimaan vuonna 2023, minkä jälkeen uudet tontinluovutukset tehdään sen järjestelmän puitteissa.
Randell vakuuttaa, että asuntotuotantoon ei tule häiriöitä. Vanha järjestelmä on voimassa siihen asti, kunnes uusi järjestelmä on voimassa. Tuotannon tyhjiötä ei päästetä syntymään.
Tavoite on, että uudesta järjestelmästä saataisiin poliittisia päätöksiä syksyllä 2022.
Halpoja alueita tuskin säännellään
Kalleimmilla, 1. ja 2. kalleusalueella hitas on ollut merkittävästi halvempaa kuin sääntelemätön tuotanto.
Halvemmilla alueilla tehdään niin sanottua puolihitasta, jossa säädellään vain ensimmäistä hintaa. Näillä alueilla ei Randellin mukaan tarvita jälleenmyynnin sääntelyä, sillä uudet asunnot ovat lähtökohtaisesti vanhoja kalliimpia.
Randell pitää todennäköisenä, että uuteen järjestelmään tulee kahdenlaisia alueita.
”Kahdella kalleimmalla alueella hintaerot ovat niin isot, että jälleenmyynnin hintoja on säänneltävä. Kolmannella ja neljännellä kalleusalueella niitä ei todennäköisesti kannata säännellä”, hän arvioi.
Tuleeko uuteen järjestelmään varallisuusrajat?
Ratkaistavia asioita ovat, miten hintoja säännellään rakentamisaikana ja miten asuntojen jälleenmyyntihintoja säännellään.
Myös asuntojen kohdentuminen oikeanlaisille ihmisille on tärkeää. Nykyisessä järjestelmässä on suosittu lapsiperheitä perheasuntojen osalta.
Hitasissa ei ole varallisuusrajoja. Järjestelmän on arvosteltu kohdentuvan hyvätuloisille.
Kohtuuhintaisuus ja oikea kohdentuminen ovat Randellin mukaan ydinasioita. Toisaalta järjestelmän on oltava järkevästi valvottavissa moderneilla tavoilla.
Hänen mukaansa on selvää, että useamman kohtuuhintaisen asunnon omistaminen on tällaisen järjestelmän piirissä kiellettyä. Mutta relevantti kysymys on, voiko hitasin päälle omistaa vaikka viisi sijoitusasuntoa? Onko järjestelmässä varallisuuskattoa?
330 taloudella enemmän kuin yksi hitas
Hitasiin liittyvät väärinkäytökset ovat olleet otsikoissa. Hitasasuntoja on järjestelmän piirissä tällä hetkellä kaikkiaan 14430, ja 330 kotitaloudella on hallussaan enemmän kuin yksi asunto.
Yhteensä näillä enemmän kuin yhden hitasin omistavilla kotitalouksilla on omistuksessaan 700 asuntoa. Luvuissa ovat mukana myös asuntojen yhdistämiset.
”Aina löytyy joka, joka käyttää järjestelmää vastoin järjestelmän henkeä. Siihen ei ole voitu puuttua, kun toiminta ei ole laitonta”, Randell sanoo.
Sekin voisi olla Randellin mukaan kohtuutonta, että hitasia ei saisi missään olosuhteissa vuokrata eteenpäin.
Asuntoon kiinni ilman perintörahoja
Uuden järjestelmän ydinkysymys on, pääseekö sellainen lapsiperhe kiinni omistusasuntoon, jolla ei ole perittyä varallisuutta.
”On huolehdittava siitä, että sellaiset henkilöt pääsevät kiinni omistusasuntoon Helsingissä, joilla ei ole perittyä varallisuutta”, Randell sanoo.
”Se on kohderyhmä, jota menetämme eniten. 40 vuotta täytettyään helsinkiläinen haluaa asua omistusasunnossa, joko Helsingissä tai muualla. Me haluamme tarjota siihen helsinkiläisen vaihtoehdon”, Randell sanoo.
”Helsinkiläisille on oltava tarjolla kohtuuhintaisen omistusasunnon mahdollisuus.”
Pelkkä tuotannon lisäys ei pudota hintoja
Randell on eri mieltä sellaisten ekonomistien näkemysten kanssa, joiden mukaan pelkkä asuntotuotannon lisääminen pudottaa asuntohintoja tai ainakin takaa hintojen pysymisen ennallaan. Kaupunki on maantieteellisesti hankala, ja sinne muuttaa paljon ihmisiä.
”Ei riitä, että rakennetaan vain lisää asuntoja.”
Nykytilanne puhuu Randellin näkemyksen puolesta. Viime aikoina on rakennettu aikaisempaan verrattuna todella paljon uusia asuntoja. Silti myynnissä olevan uuden kerrostaloasunnon neliöhinta on yli 8200 euroa. Huima hinta, myynnissä oleva uusi kerrostaloasunto maksaa Helsingissä keskimäärin 8258 euroa neliöltä
Suuret ikäluokat ovat Randellin mukaan ensimmäinen ikäryhmä Helsingissä, joka pääsi kiinni omistusasuntoon. 65-vuotiaista asuu omistusasunnossa 75 prosenttia, kun kaikista helsinkiläisistä on omistusasunnossa puolet.
Asuntojen ostoketju on edennyt yksiöstä isoihin asuntoihin, ja nyt ikääntyvä väestö asuu isoissa perheasunnoissa.
Nuorilla on vaikeuksia päästä omistusasuntoon kiinni, jos heidän tulotasolleen mahdollisia ensimmäisiä asuntoja on koko ajan vähemmän. Siksi tarvitaan Randellin mukaan kohtuuhintainen tuote.
Korona on iskenyt erityisesti nuorten asumiseen. Asumistukea saavien osuus on Randellin mukaan nuorilla nyt 10 prosenttia suurempi kuin vuosi sitten. Korona on vienyt työpaikkoja ja jos tilanne ei helpota, moni kalliissa yksityisessä vuokra-asunnossa asuva joutuu etsimään halvemman asunnon.
Tyypillinen omistusasuja on selvinnyt koronasta helpommalla.
Asuntosijoittaminen on lisääntynyt.
Rakennuslehden selvitys osoittaa, että asuntotuotannosta hyvin iso osa päätyy sijoitusasunnoiksi vuokrakäyttöön. Raju muutos: Vain murto-osa uusista asunnoista päätyy tavallisiksi omistusasunnoiksi
Randellin mukaan hitas on tällä hetkellä ainoa omistusasuntotuote, joka hyvin todennäköisesti päätyy kuluttajalle omaan käyttöön.
Att rakennuttamaan omistusasuntoja
Asunto-ohjelman poliittisissa neuvotteluissa päätettiin myös siitä, että kaupungin asuntotuotantopalvelu Att rakennuttaa vuodesta 2023 lähtien 250 omistusasuntoa vuodessa sinne, minne ei muuten syntyisi omistusasuntoja.
Tämä tuotanto korvaisi nykyisiä puolihitaseja.
Tätä artikkelia on kommentoitu 6 kertaa
6 vastausta artikkeliin “Sotkeeko hitasin lopetus Helsingin asuntorakentamista? Joka kymmenes pääkaupunkiseudun uusi asunto on hitas”
On hyvä, että jossain ymmärretään se, että asuntojen määrän lisäämisellä hinnat eivät laske toivotulla tavalla.
Hitas periaate on muutosten jälkeen edelleen liian suppea, sekään ei tule ratkaisemaan erityisemmin mitään. Olisiko niin, että se on laiha poliittinen näytelmä (kompromissi), jolla on tavoiteltu irtopisteitä.
Ajatus on kuitenkin oikean suuntainen. Hitas periaatetta hiomalla ja laajentamalla myös yksityisen maan kaavoitukseen, alkaa tapahtumaan. Periaate täytyisi monistaa myös vähintään kaikkiin Suomen kasvukeskuksiin tai isommin toimiviin keskuksiin. Silloin koko ketjun toimijoiden on saatava rakenteet oikeasti kuntoon ja koko uudistuotantomarkkina alkaa toimimaan tarvitulla teholla. Näin se tulisi automaattisesti.
On selvää, että näin ohjaamalla työllisten määrä kyllä tippuisi hetkellisesti ja tarpeettomat ”jargoni” kerrokset katoaisivat. Myös jäljelle jäävien johtajien palkat saattaisivat tipahtaa puoleen. Toiminnasta saataisiin siis tehokasta, järkevää ja toimivaa laajemmassa kuvassa.
Ja sinä ”jargoni johtaja” joka nielaisit juuri aamukahvin väärään kurkkuun, älä menetä yöuniasi, ei sinulta kukaan vie saavutettuja etujasi vielä pitkään aikaan, jos ollenkaan, tämä oli vaan ehdotus miten asia saataisiin toimimaan.
Kommunismin pääperiaate on että kaikki tuotanto on säänneltyä ja valtiovallan taholta ohjattua. Suomessa tuota periaatetta ollaan hiomassa läntisen maailman kärkipäähän.
Ideaan kuuluu myös, että ketään ei ole mistään taloudellisessa vastuussa ja kaikille jaetaan rahaa tarpeen mukaan. Kommunismissa eliitti on poliittisissa valtion viroissa istuvat ihmiset, vaikka nyt esim asuntotuotannon kohdistamisesta päättävät virkamiehet.
Suomi on jo siirtynyt em kuvailtuihin periaatteisiin, hinta siitä tullaan vielä maksamaan kuten Kreikkakin joutui aikoinaan.
Politiikasta en tiedä, mutta olisi tavan kansalaisille huomattavan paljon mukavampi ostaa se oma uusi asunto sellaiseen hintaan, että jäisi siihen paljon puhuttuun kuluttamiseenkin rahaa. Ja onhan sekin melko ”runkku ajatus”, että tämänkin lehden jutuissa, prototyyppi, noin 5 sijoitusasuntoa omistava statustaan kiillottava johtaja kertoo, mistä ne kalliit asuntojen hinnat muodostuvat. Joskus heidän jutuissaan digitaalisuus ratkaisee kaiken, joskus suunnittelu ja pienet asiat jne. Tätä diipadaapaa suolletaan vuodesta toiseen. Todelliset syyt ovat aivan muualla.
Toinen juttu on, jos uusien asuntojen hintoja ei oikeasti halutakaan reippaammin alentaa. Silloin ei kannata jauhaa detalji-ugandaakaan.
Muiden kohteiden hinnat voi eräissä tapauksissa pudota.
Kaupunki on edellyttänyt, että hyvillä paikoilla kortteliin tulee tietty määrä Hitasta, sekä määrännyt tälle satunnaislukugeneraatorilla hinnan.
Rakennusliikkeelle ratkaisevaa on koko korttelin talousyhtälö, jos Hitaksesta ei saa ns. teknistä hintaa eli tuotantokustannuksia, on vaje hinnoiteltava korttelin muihin kohteisiin.
Kuulostaa epäreilulta näin esitettynä, mutta vapaarahoitteisten kohteiden ostajat ovat mukisematta maksaneet yli 8200 euron keskihintaa, kun hintalappu ei ole näkyvissä.
Jatkossa sama jyvitys on ratkottava muutoin, esim tarjoamalla kohtuuhintaista asuntoja tarvitseville perheille oikeus ostaa asunto kohteesta, jonka tontti on naapuritaloa edullisempi. Läpinäkyvää, mutta voi syntyä ongelmia avustuksen kohdistamisessa, osa tonteista 1600 €/kem2 ja tuettu omistusasuminen 800 €/kem2.
Miksi Hitasta ei voisi korvata asumisoikeusasunnoilla tai osuuskunta mallilla, tällöin tuki ei lähtisi asukkaan mukana arvonnousuna, vaan siirtyisi seuraavalle.
Hitas-järjestelmä on valitettavasti erittäin raskas ostajalle, joka joutuu käytännössä kahden toimijan armoille: rakennuttajan (Att:n) ja rakentajan (pääurakoitsijan). Kuvioon sisältyy pakostakin ostajan asemaa heikentäviä näkökohtia laadun ja valvonnan osalta. Laadunvalvonta Hitaksissa ei ole Att:n prioriteetti vaan kokonaisurakan kustannukset eli mahdollisesti saman pääurakoitsijan rakentamat Hekat/Hasot. Vapaarahoitteinen Hitas-kohde on siis tosiasiassa alistettu ARA-sääntelylle, mistä ei edes julkisesti puhuta. Laatu on laskenut kuin lehmänhäntä. Hasot ovat huomattavasti parempaa laatua, koska ne ovat Att:n lippulaiva: haluttu asumismuoto, jonka kaikki kynnelle kykenevät yrittävät saada ennen lakimuutosta. Hitas on Att:lle välttämätön paha, ja osaa Hitas-ostajista kohdellaan kuin he olisivat jotain pahiksia ja potentiaalisia sijoittajia. Kohtelu on tympeää ja suorastaan sovinistista. Sähköposteihin ei vastata. Virheet lakaistaan maton alle valvojakäynnin yhteydessä, koska käynneistä ei jää mitään kirjallista jälkeä. Miten tällaista toimintatapaa voi enää edes olla 2020-luvulla?
Näin saattaa olla. ATT ei saisi olla mittapuu Hitas-tuotantoa kehitettäessä tai edes arvioitaessa. Hitasta tekee toki moni muukin toimija ja siksi olisi tärkeää katsoa sen mahdollisuuksia laajemmin, useasta eri näkökulmasta. Se pitäisi saada puristettua lähes ainoaksi gryndituotannon tavaksi, se on selkein ja ehkä helpoin tapa saada tuotantoketju tehokkaaksi ja markkina hinnaltaan siedettävään kuntoon.