Näin osakas voi välttää Järvenpään tapaiset valvontakatastrofit

Rakennuslehdessä ja Helsingin Sanomissa ollut kirjoitus valvojan vastuusta Järvenpään asunto-osakeyhtiöiden tapauksessa kuvaa hyvin rakennusalan tilannetta. Järvenpää ei ole poikkeus valtakunnan talonrakentamisesta, onpahan vain yksi esimerkki huonosta rakentamisen moraalista.

Kun rakentamisessa siirryttiin omavalvontaan (suhteellinen viranomaisvalvonta), oli se virhe. Valvonta ei toimi ilman pakottavaa lainsäädäntöä; tätä vaikeuttaa rakennusteollisuuden voimakas lobbaus.

Moraali pettänyt

Rakennusalalle on tyypillistä että rakennustyön valvojat katsovat läpi sormien urakoitsijan törkeitäkin virheitä yhtiön vastuualueella. Miksi johtavat asianajotoimistot eivät puutu valvontaan eli sopimusrikkomuksiin tai virheellisiin maksuhyväksyntöihin tai ennenaikaiseen käyttöönottoon?

Kyse näyttäisi olevan siitä että osa toimistoista toimii urakoitsijan, suunnittelutoimistojen, valvontatoimistojen, isännöitsijätoimistojen ja tilintarkastusyhteisöjen puolella ja osakasta vastaan. Näyttää myös siltä että em. toimistot (ja jopa asianajajaliitto) haluavat muuttaa vallitsevaa käytäntöä sekä vähentää viranomaisvalvontaa. Helsingin Sanomiinkin asianajajat ovat saaneet kirjoituksia, joissa on esitetty julkishallinnon valvonnan vähentämistä ja asianajajille lisäoikeuksia riitatilanteiden sopimiseen (eli asianajajat ratkaisevat riidat).

Asianajajat ovat harvoin rakennusalan ammattilaisia. Tärkein asia rakentamisessa on suunnittelijoiden ja rakennustyön valvojien moraali sekä viranomaisvalvonta sekä että valvonnan rikkomuksista on sellaisia seuraamuksia, joita asiamiehet eivät voi sivuuttaa.

Rakennusriitojen ratkominen asunto-osakeyhtiöissä

Seuraavassa kerron, mitä asukkaiden on rakennustöidensä riitatausten varalta syytä tietää asunto-osakeyhtiöistä ja Suomen lainsäädännöstä.

Yhtiön toimintaa ohjaa asunto-osakeyhtiölaki. Uudis- tai korjaushanke on monen osapuolen yhteistoimintaprosessi. Asunto-osakeyhtiölaissa viitataan maankäyttö ja rakennuslakiin, kirjanpitolakiin, tilintarkastuslakiin sekä valtioneuvoston asetukseen isännöitsijäntodistuksen annosta, josta seuraa että yhtiön tulee käsitellä niiden rikkomuksia asunto-osakeyhtiönlain rikkomuksina.

Lainsäädäntö edellyttää että yhtiö hankkii rakentamis- tai korjaushankkeeseen suunnitelman, rakennusluvan sekä solmii näistä urakka- ja valvontasopimukset. Hankkeissa tilaaja (ostaja) valvoo ja ohjaa urakkasuoritusta, jolloin urakka on yhteistoimintaprosessi ja on erilainen sopimus kuin tilauskauppa. Hanke on rakennuttajan ja urakoitsijan välinen melko pitkäaikainen yhteistoimintaprosessi, jossa sovitetaan yhteen luovuttajan (suunnittelijat, materiaalit, urakoitsija, työn suorittajat, työn valvojat, tilaajan edustaja) sekä ostajan (yhtiö, isännöitsijätoimisto, rakennusvalvonta, tilintarkastusyhteisö, yhtiön asiamies) työpanokset.

Osakas kyseenalaistaa yhteistoimintaprosessin tekemällä reklamaation (tässä vaiheessa yhtiö usein hankkii oman asiamiehen). Rakennustyön valvonnan luonteeseen liittyy se että luovuttajan valvontaketju vastaa reklamaatioista yhtiön vastuualueen osalta ja osakas vastaa reklamaatioista oman vastuualueen osalta. Vastuu osakkaiden tekemistä reklamaatioista siirtyy kunnossapidon kautta yhtiölle. Yhteistoimintaprosessin liittyy se että yhtiö voi reklamoida luovuttajan valvontaketjun valvonnan laiminlyönneistä urakoitsijalle tietyin edellytyksin 10-vuoden ajan (ns. piiloviat yhtiön kunnossapitoalueella).

Näytön hankinta (urakka- ja valvontasopimusten rikkomukset):

Rakennusalalle on tyypillistä että rakennustyön suunnittelijat, valvojat ja yhtiön edustaja kyllä tekevät hyväksynnät, mutta käytännössä he katsovat läpi sormien urakoitsijan törkeitäkin virheitä yhtiön vastuualueella (sopimusrikkomukset, maksuhyväksynnät, käyttöönotto). Riitatapauksessa työmaapöytäkirja ja laadunvalvonta-asiakirjat ”hukkuvat”.

Yhtiö ja sen asiamies vaativat usein perusteetta, että osakkaiden tulee itse hankkia näyttö yhtiön vastuualueen rikkomuksista (tavarantarkastaja tai puolueettomat kokeneet asiantuntijat). Viime kädessä osakas joutuu hakemaan oikeutta käräjäoikeuden kautta (osakkaan oma asiamies).

Hankittu näyttö vahvistaa sen, onko rakennusvalvonta huolehtinut hankkeen valvonnasta rakennusvaiheessa. Sen, onko työnjohto, ammattivalvojat ja rakennushankkeeseen ryhtyneen edustaja tehnyt virheellisiä työmaapäiväkirja- ja tarkastusasiakirjamerkintöjä sekä maksuhyväksyntöjä. Sen, onko käyttöönottoa haettu ja luovutusta yritetty virheellisin perustein. Ja myös sen, onko maksuja on maksettu ennen aikaisesti ja että tätä on yritetty peitellä.

Hankittu näyttö edellyttää yhtiöltä ja yhtiön asiamieheltä hyvän hallinto- ja asianajotavan mukaisia toimia. Asiamiehen tulisi huolehtia että yhtiön johto ymmärtää vastuunsa. Yhtiön johdon tulisi huolehtia, että todetut sopimus-, valvonta-, käyttöönotto-, maksu- tai tilintarkastusrikkomuksista tehdään reklamaatio vastuullisille sekä että niistä ilmoitetaan rakennusvalvonnan tarkastuslautakunnalle, osakkaille ja tilintarkastusvalvonnan valvontalautakunnalle sekä että rikkomukset oikaistaan sekä ettei yhtiölle tai osakkaille aiheudu rikkomuksista lisäkustannuksia, viivästyksiä tai muita menetyksiä.

Käytännön toimena rakennusvalvonnan tulisi vaihtaa vastaava työnjohtaja ja muu työnjohto, jos siihen on aihetta. Yhtiön tulisi vaihtaa rakennustyön pääsuunnittelija, valvojat, yhtiön hallitus ja tilintarkastusyhteisö sekä periä vastuullisilta vahingonkorvausta, jos siihen on aihetta.

Tilintarkastusyhteisön tulisi huomauttaa, jos hallituksen puheenjohtaja, jäsen tai isännöitsijä on syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan tai rikkonut asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä, jos siihen on aihetta.

Näin ei aina tapahdu, koska osakkaista muodostetun hallituksen käsitykset usein jakautuvat (hallituksen jäsenet eivät aina tunne osakkaiden oikeuksia eikä yhtiön asiamies tätä aina kerro). Seurauksena yhtiö usein ryhtyy painostamaan osakkaita hyväksymään yhtiön vastuualueella olevat virheet tai puutteet ilman oikaisua.

Syynä painostukseen saattaa olla se että jotkut johdon jäsenet ovat mahdollisesti rikkoneet rikoslakia tai kirjanpito- ja asunto-osakeyhtiölakia, josta heille mahdollisesti aiheutuu seuraamuksia vahingonkorvausten muodossa.

Joskus rakennusaikaisen johdon jotkut jäsenet ryhtyivät sopimaan yksittäisen osakkaan kanssa siviilioikeuskanteista ohitse urakka- ja valvontasopimusten (rakennusliike saattaa maksaa osakkaalle korvauksia yhtiön vastuualueen virheistä tai jopa ostaa huoneiston takaisin ja myydä sen uudestaan).

Ongelmia aiheuttaa lisäksi se, että käräjätuomari ei aina riittävästi hallitse hyvää rakennustapaa. Se on ymmärrettävää, koska käräjätuomarilla ei yleensä ole rakennusalan koulutusta ja rakentamisen valvonta kuuluu rakennusvalvonnan ammattilaisille. Tavarantarkastajalla on oikeudessa erityisasema riitoja ratkottaessa (puolueeton asiantuntija).

Maankäyttö ja rakennuslaki (hyvä rakennustapa):

Nykymuotoisessa suhteellisessa viranomaisvalvonnassa urakka- ja valvontasopimusten valvonta ja hyväksyntä on hajautettu rakennusvalvonnalle, luovuttajille, ostajan edustajille tai näiden yhdistelmälle. Rakennusvalvonta hyväksyy pääsuunnittelijan, vastaavan työnjohtajan, laadunvalvonnan, rakennushankkeeseen ryhtyvän edustajan. Lisäksi rakennusvalvonnan edustaja suorittaa katselmuksia sekä antaa käyttöönottoluvan (rakennustarkastaja). Valvonta ei aina suju niin kuin aloituskokouksessa on sovittu.

Rakennusriita syntyy jos rakennusvalvonta, luovuttajat tai yhtiön edustaja laiminlyövät rakennussäädökset ja määräykset, rakennusvalvonnan aloituskokouksessa sovitun laadunvalvonnan tai he ryhtyivät sopimaan siviilioikeuskanteista ohi urakka- ja valvontasopimusten, joka käytännössä tarkoittaa sitä etteivät he ole toiminteet hyvän kirjanpitotavan (työsuoritusten laskutus), hyvän hallintotavan (hyväksynnät, käyttöönotto), hyvän rakennustavan (sopimusrikkomukset), hyvän asianajotavan (yhteistoimintaprosessin valvonta) tai näiden yhdistelmien mukaisella tavalla.

Osakkaan on kuitenkin vaikeata saada yhtiötä, yhtiön asiamiestä, rakennustarkastajaa, rakennusvalvonnan valvontalautakuntaa tai kaupunkia ryhtymään toimenpiteisiin (vaikka osakas esittäisi rikkomuksista hankkimansa näytön).

Kirjanpito- ja tilintarkastuslaki (hyvä kirjanpito- ja tilintarkastustapa):

Tilintarkastusyhteisö toimii viranomaisvalvontaa vastaavassa tehtävässä hyvän kirjanpidon, hyvän hallinnon, hyvän rakennustavan, hyvän asiamiestavan tai yhteistoimintaprosessin valvojana. Uudis- ja korjaushankkeissa tilintarkastukseen liittyy useita toimenpiteitä, jotka vaativat tilintarkastukselta erityistä huomiota.

Tilintarkastajan tehtävä on antaa tilintarkastuslain perusteella lausunto viranomaisille ja käräjäoikeudelle, jossa lausunnossa hänen tulee huomauttaa, jos hallituksen puheenjohtaja, jäsen tai isännöitsijä on syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan tai rikkonut asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä.

Osakkaan on kuitenkin vaikeata saada yhtiötä, yhtiön asiamiestä, tilintarkastajaa tai tilintarkastusyhteisöä ryhtymään toimenpiteisiin (vaikka osakas esittäisi rikkomuksista hankkimansa näytön).

Lainsäädäntö on olemassa, toimeenpano puuttuu (syy-seuraus):

Näyttää siltä etteivät suunnittelu- ja valvontatoimistojen, rakennusvalvonnan, isännöitsijätoimistojen, tilintarkastusyhteisön tai asianajotoimiston edustajat aina huolehdi valvonta- tai neuvontatehtävistään vastuullisella tavalla. Asunnossa on virhe, jos se ei vastaa mitä urakka- tai valvontasopimuksissa on sovittu tai siitä annettuja tietoja (tekniset, taloudelliset tai oikeudelliset asiat). Ostajille (uudisrakentaminen) tai osakkaille (korjausrakentaminen) syntyy oikeus vaatia yhteistoimintaprosessin rikkomuksista oikaisuja sekä vahingonkorvausta. Jos tarvittavia oikaisuja ei tehdä, ongelma siirtyy kunnossapitoon ja tätä kautta isännöitsijätodistuksiin. Isännöitsijätodistuksen annosta määrätään asunto-osakeyhtiölaissa. Todistuksen antaa isännöitsijä.

Asunto-osakeyhtiörikoksesta ja rikkomuksesta, riitojen ratkaisemisesta, vaikutusvalan väärinkäytöstä sekä vahingonkorvauksesta määrätään asunto-osakeyhtiölain luvuissa 24-27.

Lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomisessa yhtiö tai sen asiamies eivät huomioi osakkaan reklamaatioita tai hankittua näyttöä (vaikutusvallan väärinkäyttö).

Näyttää siltä että koska rakentamisen valvonta on sopimusoikeudellisesti jaettu monelle taholle, tästä aiheutuu monia haittoja. Selvintä olisi, että Suomessa siirryttäisiin ns. Saksan rakennemalliin jossa osakas tekee reklamaation tilintarkastajalle.

Yhteistoimintaprossiin liittyvässä vaikutusvallan väärinkäytössä ongelmana on se, että osakkaita tai osakkaista muodostettua hallitusta yritetään usein painostaa asunto-osakeyhtiölain vastaiseen toimintaan. Sellaista voi olla rakentamisen, isännöinnin, tilintarkastuksen tai lainsäädännön ammattilaisen osallistuminen tai myötävaikuttaminen yhtiökokouksen päätösten tekemiseen tai osakkeenomistajaa loukkaavaan toimintaan yhtiön johdossa tai johtoa tällaiseen toimintaan painostamalla.

Käytännön ongelma mielestäni on se, että rakennusvalvonta, isännöintitoimistot, tilintarkastusyhteisöt, asiamiestoimistot tai oikeuslaitos eivät aina ole pysyneet lainsäädännön muutoksissa ajan tasalla.

Hyvä hallinto- ja rakennustapa:

Lähes 20 vuotta sitten rakentamisen suunnittelussa ja valvonnassa päätettiin siirtyä suhteelliseen viranomaisvalvontaan, joka ei toimi (YSE-98). Se johtuu siitä että rakennusvalvonta, pääsuunnittelija, päävalvoja, rakennushankkeeseen ryhtyneen edustaja tai näiden yhdistelmä eivät aina puutu urakoitsijan työnjohdon rikkomuksiin. Tilanne on käsitykseni mukaan vuosien kuluessa aina vaan pahentunut. Tilanne ei mielestäni muutu ilman pakottavaa lainsäädäntöä.

Rakennusalalla yleinen käytäntö on käsittääkseni se että on kahdenlaisia suunnittelu-, valvonta-, isännöinti-, tilintarkastus ja asiamiestoimistoja; toinen puoli toimii urakoitsija puolella ja toinen tilaajan puolella. Asiaa mutkistaa se, että uudisrakentamisessa tilaaja (usein rakennusliike eli rakennusalan ammattilainen) ensin vaatii ”huonoa suunnittelua, valvontaa, isännöintiä ja tilintarkastusta” ja kun osakas tästä reklamoi urakoitsijan, suunnittelutoimistojen, valvontatoimistojen, isännöitsijätoimistojen ja tilintarkastusyhteisöjen ammattilaiset ja asiamiehet ryhtyvät virheellisesti vaatimaan osakkaalta näyttöä (sama koskee korjausrakentamista, jossa tilaajana on usein isännöintitoimisto eli hallinnon ammattilainen, joka tilaa urakan rakennusalan ammattilaisilta).

Käsitykseni mukaan rakennusalalla on jo pitkään ollut yksimielisyys siitä, ettei nykymuotoinen suhteellinen viranomaisvalvonta toimi. Lainsäätäjä on herännyt ja seurauksena maankäyttö ja rakennuslaki sekä asetus on uusittu tai niihin on lähes vuosittain tehty lisäyksiä. Lisäksi ministeriö laati ohjeen lain ja asetuksen tulkinnasta (YM-ohje rakennustyön suorituksesta ja valvonnasta). Työ ministeriössä jatkuu.

Rakennusteollisuus on vuosikausia tehnyt koulutus ja valistustyötä, jossa hyvää rakennustapaa on monella tavoin selkeytetty (koulutus, erilaiset kortistot, RATU jne.). Se mikä ihmetyttää on, että miksi rakennusteollisuus ei itse yhdessä rakennusvalvonnan kanssa puutu jäseniensä rikkomuksiin, vaikka aihe on vuosikausia ollut esillä mediassa. Hyvä tapa olisi että rakennusvalvonta edellyttäisi suunnittelijoita ja valvojilta voimassa olevaa FISE- pätevyyttä ja että ala tällä tavalla avoimesti valvoisi asiantuntijoidensa ammattitaitoa ja soveltuvuutta suunnittelu ja valvontatehtäviin.

Hyvä hallinto-, kirjanpito- ja tilintarkastustapa:

Tilintarkastajan tehtävä on antaa tilintarkastuslain perusteella lausunto viranomaisille ja käräjäoikeudelle, jossa lausunnossa hänen tulee huomauttaa, jos hallituksen puheenjohtaja, jäsen tai isännöitsijä on syyllistynyt tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan tai rikkonut asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä.

Olennaista on huomata, ettei yhtiön vahvistuskirje tilintarkastajalle (kirjanpito, hallinto, tiedostus kunnossapidosta) eikä tilintarkastusyhteisön lausunto muuta tarkastuskohteen hallituksen, toimivan johdon, työntekijöiden eikä tilintarkastajan lainsäädännön mukaisia velvoitteita tai vastuita.

Tilintarkastusyhteisöjä valvoi vielä vuonna 2015 heidän oma etujärjestö. Lainsäätäjä lienee havainnut että etujärjestö ei halunnut puuttua jäsenyrityksien rikkomuksiin riittävän tehokkaalla tavalla. Lainsäätäjä heräsi. Lakia sekä asetusta on korjattu. Tärkein muutos on se, että vuoden 2016 alusta lähtien tilintarkastusyhteisöjen valvonta siirrettiin Patentti ja rekisterihallitukseen perustetulle tilintarkastusvalvontalautakunnalle.

Ongelmana näen sen, että valvontalautakunnan jäsenet ovat samoja kuin ennenkin sekä sen että he ovat juristeja (he eivät välttämättä hallitse hyvää rakentamistapaa, jossa rakennusvalvonnan rakennusalan ammattilaiset ovat luonnollisia valvojia).

Nähtäväksi jää, seuraako tästä muutoksia rakennusvalvonnan, isännöintitoimistojen, tilintarkastusyhteisöjen, oikeuslaitoksen tai asianajotoimistojen toimintaan.

Hyvä hallinto- ja asiamiestapa:

Osakkailla on usein suuria vaikeuksia saada yhtiön vastuualueen reklamaatiot missään vaiheessa käsittelyyn. Taloyhtiön isännöitsijöiden yhtiön kustannuksella palkkaamat asiamiehet vaativat varsin usein osakkailta perusteetta, että osakkaan tulee itse hankkia näyttö yhtiön vastuualueen rikkomuksista (tavarantarkastaja tai puolueettomat kokeneet asiantuntijat).

Kun asiamies tätä vaatii, niin käsitykseni mukaan taloyhtiön asiamiesten tulisi hankitun näytön perusteella myös ajaa osakkaan etua, toisin sanoen edellyttää vahingonkorvausta yhteisvastuullisesti urakoisijalta, valvojilta, isännöitsijältä ja tilintarkastajalta. Vaihtoehtona olisi ilmoittaa osakkaille että asiamies edustaa vaatessa pelkästään valvojia ja isännöitsijää ja että maksaja ei ole taloyhtiö vaan suunnittelu-, valvonta- ja isännöintitoimisto.

Tämä on mielestäni järjestelmän suurin epäkohta. Näyttää siltä, että asiamies kyllä esittää vaateita urakoitsijalle, mutta jättää usein kertomatta osakkaille tai osakkaista muodostetulle hallitukselle, että kyse on urakoisijan, suunnittelutoimiston, valvontatoimiston, isännöintitoimiston yhteistoimintaprosessista tai näiden yhteisvastuusta. Vastuuseen liittyy jääviystekijöitä, kun rikkomuksia käsitellään sekä vahingonkorvausvastuu, jos aihetta ilmenee.

Se että osakas kyseenalaistaisi yhtiön asiamiehen esittämät virheelliset tai puutteelliset toimenpiteet vaatii osakkaalta tai osakkaista muodostetulta hallitukselta erityistä tietämystä, jota heillä ei yleensä ole.

Kirjoittajasta:

Diplomi-insinööri

Työkokemus: suunnittelua, konsultointia ja myyntiä, sitten mm. Finpro ja ympäristöministeriössä erityisasiantuntijana 4 vuotta. Rakennusteollisuus ry:n erityisasiantuntijana vastuualueena hyvä rakennustapa. Eläkkeelle vuonna 2008.

Taloyhtiöt / ”työkokemus”:
Olen toiminut hallituksissa puheenjohtajana ja asiantuntijajäsenenä koko 2000-luvun ajan. Mukana on useita uudisrakentamiskohteita sekä yksi saneerauskohde, joissa kaikissa olen havainnut valvonnan tai kunnossapidon rikkomuksia. Asiantuntijana  olen avustanut taloyhtiöiden osakkaita tai osakkaista muodostettuja hallituksia, jossa tärkein asia on ollut myötävaikuttaa siihen että osakkaiden reklamaatiot selvitetään ja niistä hankitaan lausunnot sekä yrittänyt selittää vastuullisille, että yhtiön tulee tehdä reklamaatioita urakoitsijan lisäksi isännöitsijälle, rakennusvalvonnalle ja tilintarkastajalle sekä että valvojien ja asiamiehen valinnalla on merkitystä