”Kiinteistömanageri ja isännöitsijä on tyypillisesti keskittynyt arjen juoksevien asioiden hoitoon, mutta uusi rakentamislaki ja kiristyvät ympäristövaatimukset sekä energian hinnan nousu lisäävät paineita siirtää painopistettä kiinteistöjen pitkäjänteiseen ja kestävään ylläpitoon. Kiinteistöjohdon pitäisi nimensä mukaisesti ennen kaikkea auttaa kiinteistönomistajia kiinteistöjen suunnitelmallisessa johtamisessa”, kiinteistöjohtamisen palveluita tarjoavan Conmer Oy:n perustaja ja toimitusjohtaja Haidar Medallal sanoo.
Hän korostaa, että rakennuksen ja sen järjestelmien ylläpidon ja korjausinvestointien optimoiminen elinkaaren aikana kustannustehokkaaksi kokonaisuudeksi ei ole yksinkertainen tehtävä, vaan se vaatii kokonaisvaltaista ja pitkälle katsovaa lähestymistapaa. Yksittäisten korjausten sijaan on siirryttävä tarkastelemaan kunnossapidon ja ylläpidon vaikutuksia rakennuksen elinkaareen kiinteistönomistajan intressit huomioiden.
”Rakennuksen ylläpitokustannuksia ja ympäristövaikutuksia voidaan vähentää merkittävästi panostamalla ennakoivaan kunnossapitoon, energiatehokkuuden optimointiin, kestäviin materiaalivalintoihin sekä teknologian, datan ja sitä analysoivan tekoälyn tehokkaaseen hyödyntämiseen. Lisäksi huollon rooli on merkittävä: hyvin toteutetulla huollolla saavutetaan rakenteiden ja järjestelmien ohjeelliset käyttöiät, mikä tuo pelivaraa korjaustoimenpiteiden ajoittamiseen ja yhdistämiseen ja siten myös kustannussäästöjä”, Haidar Medallal sanoo.
Hän korostaa, että kiinteistönomistajien ja ylläpidon johtamisesta vastaavien tulee katsoa pidemmälle kuin vain lyhyen aikavälin säästöihin. Korjausinvestoinnit pitää kohdistaa pitkän aikavälin ratkaisuihin, jotka tukevat kiinteistön arvon säilymistä ja vastaavasti osaltaan pienentävät ylläpidon kustannuksia.
”Kiinteistöjohdon pitäisi tarjota kiinteistön omistajalle ratkaisuja siihen, miten ajoittaa ja optimoida korjaustoimenpiteitä oikein kustannusten säästämiseksi ja kehittää kiinteistön arvoa omistajan strategian mukaisesti sekä pitää kiinteistönomistaja ajan tasalla siitä, millaisia uusia ratkaisuja ja järjestelmiä alalle tulee. Esimerkiksi nykyaikaisilla älykkäillä ja energiatehokkailla taloteknisillä järjestelmillä ja uusiutuvan energian hyödyntämisellä voidaan usein pienentää merkittävästi elinkaarikustannuksia ja hiilijalanjälkeä ja samalla parantaa olosuhteiden hallintaa ja lisätä käyttäjätyytyväisyyttä”, Haidar Medallal sanoo.
”Lainsäädännön ja toimintaympäristön muuttuessa kiinteistömanagerin tulisi toimia konsultatiivisesti ja aidosti tuottaa kiinteistönomistajalle lisäarvoa pitkäjänteisesti. Konsultatiiviseen kiinteistöjohtamiseen, jossa kiinteistömanageri toimii samalla ylläpidon johtamisen strategisena neuvonantajana, kykenee vain harva palveluntuottaja”.
Haidar Medallal katsoo, että kiinteistön tarkastelussa kiinteistönomistajan taloudellisen näkökulman ja kiinteistön päivittäiseen teknisen ylläpidon koordinointiin painottuvan manageroinnin väliin jää liian usein aukko. Tällöin kiinteistöjen teknistä elinkaarta ja kokonaisvaltaista kunnossapitotoiminnan kehittämistä ei johda kunnolla kukaan. Silloin tyypillisesti nojaudutaan kuntokartoituksia tekeviin konsultteihin, jotka tuovat objektiivisia näkemyksiä korjaustarpeista, mutta kukaan ei ole sovittamassa niitä yhteen kiinteistönomistajan subjektiivisten tavoitteiden kanssa.
”Kuntokartoituksista saadaan relevanttia tietoa rakennusten nykykunnosta ja korjaustarpeista, mutta kiinteistöjohdon pitäisi osata sovittaa kuntokartoittajien objektiivinen kuntoarvio kiinteistön ja sen järjestelmien tulevista korjaustarpeista yhteen kiinteistön omistajan subjektiivisen näkökulman kanssa siitä mitä kultakin kiinteistöltä odotetaan. Kiinteistöjohdon tulisi myös kyetä tarkastelemaan kiinteistösalkun kiinteistöjä ristiin skaalaetujen löytämiseksi, jolloin esimerkiksi tietyt korjaustoimenpiteet voidaan toteuttaa eri rakennuksissa samanaikaisesti ja saada sitä kautta säästöjä”, Haidar Medallal sanoo.
Omistajalla voi olla erilaiset intressit eri kiinteistöjen osalta, jolloin omistajan näkökulmasta taloudellisesti perustellut ja optimaaliset toimenpiteet sekä niiden ajoitus saattavat poiketa hyvinkin paljon kuntoarvioijan objektiivisesta näkemyksestä.
”Kaikkia rakennuksia ei välttämättä ole subjektiivisesti tarkasteltuna tarpeen saattaa sinne huippukuntoon, eikä se myöskään ole taloudellisesti aina perusteltua. Kuitenkin jotkin korjaustarpeet ovat kriittiset ja ne tulee toteuttaa tietyllä aikajänteellä. Siihen miten näitä korjauksia tulisi priorisoida, tarvitaan asiantuntijan näkemystä.”
Älykäs ylläpito oppii ja ennakoi
Digitalisaation ja tekoälyn nopea kehitys mahdollistavat entistä helpommin kiinteistön eri järjestelmistä saatavan teknisen datan yhdistämisen käyttäjien kokemuksiin ja odotuksiin. Moderni talotekniikka voi tuoda säästöjä montaa kautta. Uudet laitteet ja järjestelmät ovat usein huomattavasti aiempaa energiatehokkaampia, ja nykyaikaisen kiinteistöautomaation älykäs ja oppiva ohjaus pienentää energiankäyttöä. Datan jatkuva analysointi mahdollistaa eri järjestelmien optimaalisen ohjauksen ja ennakoivan säädön yhdistämällä koko ajan kertyvää benchmark-dataa esimerkiksi sääennusteisiin. Lisäksi eri rakennusten ylläpitokuluja voidaan verrata vastaavista rakennuksista saatavaan benchmark-dataan ja sen myötä löytää säästökohteet.
”Kehittyneet järjestelmät voivat kertoa myös tulevista huoltotarpeista ja ne osaltaan helpottavat siten siirtymistä ennakoivaan ja suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon, joka tuo säästöjä verrattuna reaktiiviseen hälytysten hoitamiseen. Rakentamisvaiheessa on jo pitkälle kehittyneet prosessit, joissa elinkaariominaisuudet otetaan huomioon. Se mikä ei vielä ole asemaansa vakiinnuttanut, on kauas katsova, konsultatiivinen ja koko elinkaarta optimoiva kiinteistöjen ylläpidon johtaminen”, Haidar Medallal sanoo.
Uusi lakimuutos ohjaa siihen, että rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje laajenee rakennuksen elinkaariohjeeksi. Näin varmistetaan rakennuksen pitkäikäisyys ja käyttöikätavoitteiden toteutuminen. Tämä vaatii myös kiinteistön ylläpidon johtamiselta toimintatapojen muutosta kohti kauas katsovaa ja kestävää kiinteistönhallintaa.