Mikä meni pieleen rakentamisen hulluina vuosina? Mitä siitä pitäisi ottaa opiksi? Entä milloin alkaa uusi nousu ja mitä se tuo tullessaan?
Siinä teemoja, joihin pureuduttiin tammikuun lopulla Helsinki Scandic Parkissa Asuntomarkkinat 2025 -seminaarissa. Aihe tuntui myös kiinnostavan, sillä pelkästään live-tilaisuutena järjestetty tapahtuma veti kongressisaliin toistasataa kuulijaa.
Kissan nosti ensimmäisenä pöydälle Helsingin yliopiston kaupunkimaantieteen professori ja Kaupunkitutkimusinstituutti Urbarian johtaja Mari Vaattovaara. Hän totesi, että asuntosuunnittelua ja kaavoitusta on viime vuodet määrittänyt lähinnä kerrosalan määrä. Samalla on unohtunut asukas- ja käyttäjänäkökulma, josta voi kaupunkitutkijan mukaan tulla vielä kallis jälkilasku.
”Esimerkiksi eräissä Helsingin kaupunginosissa muuttovirta on jo jatkuvaa ja jopa kolmannes asukkaista vaihtuu vuosittain”, Vaattovaara totesi.
Sama tuote joka paikkaan
Vielä vuosituhannen vaihteessa rakentaminen oli hänen mukaansa selvästi monipuolisempaa. Nyt yhtä samaa ”kerrostalotuotetta” nousee ympäri Suomea, kerrostalojen keskikoko kasvanut ja niissä olevien asuntojen määrä jopa tuplaantunut. Samalla huoneistojen neliömäärät ovat kutistuneet.
”Esimerkiksi Vantaalla yksiöt olivat aiemmin keskimäärin 35-40 neliötä, nyt ne ovat alle 30 neliötä. Se on alle kansainvälisten laatustandardien. Myös omistusasuntojen määrä on pudonnut monilla alueilla enää muutamaan prosenttiin asuntokannasta”, Vaattovaara kertoi.
Hän patistikin salintäyteistä yleisöä miettimään, kuka tästä kehityksestä lopulta hyötyy. Miksi rakennamme asuinalueita, joilla asukkaat ja varsinkaan perinteinen keskiluokka ei viihdy?
”Suunnittelijoiden ja rakentajien pitää kuunnella asiakkaiden tarpeita ja miettiä, voisiko itse asua kyseisellä alueella. Pelkän tehokkuuden sijaan on satsattava laatuun, ympäristöön, viihtyisyyteen ja turvallisuuteen. Niiden rooli korostuu epävarmoina aikoina entisestään”, Vaattovaara evästi.
Asiakkaan raha ratkaisee
Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Jouni Vihmo ei niellyt tutkijan kritiikkiä aivan sellaisenaan.
Hän muistutti, ettei kukaan halua rakentaa pelkkiä betonilaatikoita. Asiakastoiveita kuullaan, mutta niiden täyttämistä rajoittavat talouden realiteetit sekä alan tiukka sääntely. Käytännössä rakentajat joutuvat rakentamaan sitä, mihin asiakkailla on realistisesti varaa.
”Jos asunnonostajan nettotulot ovat noin 3 000 euroa kuukaudessa, sillä saa pankista 150 000 euroa lainaa. Sillä on aika mahdotonta hankkia järkevän kokoista asuntoa kasvavalta kaupunkiseudulta”, Vihmo muistutti.
Korkovähennysoikeus takaisin
RT:n pääekonomistin mielestä tästä oravanpyörästä kyllä päästään, jos päättäjiltä vain löytyy yhteistä tahtoa. Täsmälääkkeitä olisivat mm. verotuksen keventäminen sekä rakentamiseen ja maankäyttöön liittyvän sääntelyn sujuvoittaminen.
”On hyvä muistaa, että asunnon loppuhinnasta 46 prosenttia on erilaisia veroja. Sille on varmasti jotain tehtävissä, jos vain halutaan”, Vihmo huomautti.
Vihmo palauttaisi myös asuntolainojen korkovähennysoikeuden ja mahdollistaisi nykyistä selvästi pidemmät asuntolainat, joille pitäisi tarjota myös valtion takausta.
”Pk-seudulla on aika mahdotonta kuvitella, että asuntolainan saa hoidettua vaikkapa 15 vuodessa.”
Samalla Vihmo huomautti, että uudiskohteiden asuntokoot ovat kääntyneet jo kasvuun. Esimerkiksi kerrostaloissa asuntojen keskipinta-ala on nykyisin 80 neliötä.
”Paine on tullut tässä kohtaa markkinoilta”, hän totesi.
Luvassa hitaasti kirkastuvaa
Asuntomarkkinat 2025 -seminaarissa saatiin tiivis tietopaketti myös tulevasta suhdannenäkymästä.
Nordean ekonomistin Juho Kostiaisen mukaan Donald Trumpin tulliuhkailut luovat epävarmuutta Euroopan talouteen ja etenkin vientimarkkinoille. Missä määrin ne lopulta toteutuvat, pysyy vielä kysymysmerkkinä.
Valoa tuo korkotason lasku, ja myös inflaatio on saatu kuriin. Tämä valaa uutta uskoa kuluttajien luottamukseen ja sitä kautta myös asuntomarkkinoille. Kauppatahti lähestyy normaalitasoa ja hintojen pudotuskin alkaa olla takana.
”Tulevien palkankorotusten myötä ostovoima vahvistuu ja kuluttajat lähtevät liikkeelle. Sillä on iso vaikutus talouskehitykseen, onhan kotimaisen kulutuksen osuus 70 prosenttia bkt:sta”, Kostiainen muistutti.
Ylitarjonta kääntyy pian asuntopulaksi
Vuokramarkkinoilla käänne parempaan on jo nähty maakuntakaupungeissa, Helsingissä vuokratasoja painaa edelleen vuokra-asuntojen ylitarjonta.
NREP:n Living-liiketoiminnan johtaja Elisa Tuomi tunnustikin, että pääkaupunkiseudun tilanne on todella poikkeuksellinen.
”Muissa Pohjoismaiden pääkaupungeissa podetaan ylitarjonnan sijaan vuokra-asuntopulaa.”
Rakennusteollisuus RT:n Jouni Vihmon mukaan nykyinen ylitarjonta purkautuu hyvää vauhtia ja tilanne kääntyy pian päinvastaiseksi.
”Rakennuslupamäärä on tällä hetkellä noin 17 000 asuntoa, mikä on 1990-luvun synkimpien lamavuosien tasoa. Se tarkoittaa, että pian niukkuudesta tulee ongelma”, Vihmo totesi.
Ketsuppipullot eivät silti räjähtele, vaikka suhdanne tästä hieman kirkastuisi.
”Kuluttajien asunnonostoaikeet ja lainanottohalukkuus ovat 20 vuoden takaisella tasolla. Se ei riitä kovinkaan kummoiseen kasvuun”, Vihmo totesi.