Oman taloyhtiön kunnosta kannattaa kiinnostua – mahdollisuus merkittäviin säästöihin

Ympäristöministeriön mukaan putkiremontti koskettaa lähivuosina yli miljoonaa taloyhtiöissä asuvaa suomalaista.

Kaikissa putki- tai julkisivuremonttikilpailuissa menestyneissä taloyhtiöissä osakkaat ovat ymmärtäneet rakennuksen perustietojen ja suunnitteluvaiheen tärkeyden heti hankkeen alussa. Siinä vaiheessa määritellään pitkälle, miten korjaukset onnistuvat.

”Kannattaa panostaa teknisiin kuntoarviointeihin ja hyvään suunnitteluun”, tavarantarkastajana työskentelevä diplomi-insinööri Arto Krootila sanoo.

Krootila tuntee suomalaisten taloyhtiöiden ongelmat ja riidat. Hänet kutsutaan paikalle, kun remontissa jotain on mennyt pahasti pieleen ja selvitellään mistä se johtuu.

”Jos joku taloyhtiön hallituksesta tai asukkaista esittää ilman perusteellisia selvityksiä, että nyt aloitetaan putkiremontti ja minulla on siihen urakoitsija, kellojen pitää soida. Näin aloitetut projektit pitää pysäyttää heti alkuunsa.”

Fiksuissa taloyhtiöissä asukkaat ja hallituksen jäsenet tietävät missä kunnossa rakennus on. Tarkat perustiedot tuovat turvaa ja niiden avulla on helpompi varautua niin henkisesti kuin taloudellisestikin tulevaisuudessa häämöttäviin korjauksiin.

Kuntoarvio on asukkaan kannalta talon tärkein asiakirja

Kuntoarvio on rakennusalan ammattilaisten talon kunnosta tekemä tekninen selvitys. Sen tiedot perustuvat talon eri osista tehtyihin havaintoihin ja taloyhtiön asiakirjoihin.

Usein kuntoarvion jälkeen teetetään vielä tarkempi kuntotutkimus. Tutkijat selvittävät rakennuksen eri osien kulumisasteen ja ottavat kantaa eri laitteiden ja osien jäljellä olevaan käyttöikään. Kuntotutkimusraportissa annetaan usein myös varoituksia esimerkiksi putkivuotojen riskeistä.

”Asukkaiden on tärkeä on tietää kuinka kauan putket vielä kestävät, missä kunnossa julkisivu on, pitääkö katto vettä ja karkaako lämpö harakoille”, Krootila huomauttaa.

Järkevät taloyhtiön hallitukset ovat tehneet talolle pitkän tähtäimen suunnitelman, johon on merkitty tulevat korjaukset jopa kymmeniksi vuosiksi eteenpäin. Tiedot perustuvat kuntoarvioon ja -tutkimukseen ja suunnitelma on esitelty ja hyväksytty yhtiökokouksessa.

Taloyhtiölle on voitu laatia myös strategia eli toimintatapa, jolla yhtiötä hoidetaan. Strategiassa otetaan kantaa talon asuntojen arvoon ja siihen, miten yhtiötä hoidetaan. Yleensä strategian on tehnyt yhtiön hallitus ja sekin on hyväksytty yhtiökokouksessa.

Jos yhtiön osakkaat haluavat nostaa asuntojensa arvoa, yhtiössä noudatetaan aktiivista ja ennakoivaa ylläpitoa. Strategiassa voidaan myös päättää, että tyydytään toistaiseksi nykyiseen tilanteeseen eikä panosteta korjauksiin.

Yksi vaihtoehto on käyttää rakennus loppuun ja antaa sen kunnon hiipua. Silloin korjauksiin ei tarvitse investoida mitään. Esimerkiksi Helsingin Jakomäessä kaupungin vuokrataloyhtiö ei halunnut enää investoida huonokuntoiseen 1960-luvun taloon, sillä sen korjaus olisi tullut kalliimmaksi kuin sen arvo oli. Talo päätettiin purkaa ja sen tilalle rakennetaan uusi.

Taloyhtiöammattilaisten mielestä esimerkiksi hyvin valmisteltuun ja tehtyyn putkiremonttiin kuluu alusta loppuun saakka vähintään kolme vuotta. Kiire voi kuitenkin olla kova, sillä ensimmäinen vuosi kuluu suunnitteluun. Toisen vuoden aikana tehdään rakentamisen vaatimaa teknistä suunnittelua ja kolmantena vuotena korjataan.

”Kaikista suunnitelmista pitää ehtiä puhua asukkaidenkin kanssa ja päättää yhtiöjärjestyksen mukaisesti”, Arto Krootila muistuttaa.

Viisi vuotta on ammattilaisten mielestä ihanteellinen aika suurille korjaushankkeille. Siinä ajassa taloyhtiön väki ehtii käydä asiat huolellisesti läpi. Asukkaat joutuvat remontin edellä kuitenkin miettimään omia toiveitaan ja taloudellista tilannettaan. Suunnittelijoiden kanssa pitää sovitella oman asunnon toiveiden ja käytännön mahdollisuuksien välillä.

Asukkaan päätettävien asioiden lista on yleensä yksityiskohtainen ja pitkä ja siihen voi kuulua asioita kylpyhuoneen laattavalinnoista keittiön uusiin kattovalaisimiin tai parvekelasituksiin saakka. Lisäksi pitää ehtiä valmistautua remontin aiheuttamaan asumishaittaan ajoissa. Putkiremontin alta voi joutua muuttamaan pois jopa puoleksi vuodeksi.

Hankkeeseen kannattaa palkata ammattilainen

Taloyhtiön kannattaa palkata projektinjohtaja ja hankeselvittäjä, jos taloyhtiön hallituksessa ei ole rakennusalan ammattilaista tai innokkuutta viedä korjaushanketta eteenpäin omin voimin. Projektin alun huolellisella valmistelu- ja suunnittelutyöllä voidaan varmistaa koko hankkeen hyvä lopputulos.

Hyvä projektinjohtaja osaa johtaa suunnittelua ja kilpailuttaa korjausrakentajat. Hän pitää silmällä myös rakennusvalvonnan roolia, sillä joskus valvonnastakin voi tulla rakennukseen soveltumattomia ratkaisuja.

Taloyhtiön tai suunnittelijan kokemattomuus korjausrakentamisesta paljastuu yksityiskohdissa. Lähes satavuotiaan hissittömän talon komeronkokoisiin kylpyhuoneisiin voidaan suunnitella laajennus invaympyrän merkeissä vaikka liikuntaesteisen olisi käytännössä mahdoton kulkea koko talossa.

Vuoden 2017 putkiremonttikisan voittajatalossa hankesuunnitelma tehtiin niin perusteellisesti, että sen perusteella voitiin kilpailuttaa ja valita remontin tekijä. Näin tekijät saatiin mukaan projektiin ennen kuin putkiremontin tekninen suunnittelu aloitettiin.

”Tekijät tietävät miten työmaalla asioita ratkaistaan ja millaisilla tarvikevalinnoilla saadaan aikaan sekä luotettavuutta että säästöä.”

Krootilan mukaan tavallinen putkiremontti ei siedä remontin aikana ilmeneviä vikoja tai viivytyksiä. Jos jossain kohtaa remonttia löytyy odottamattomia yllätyksiä tai jotain menee pieleen, aikataulu suistuu helposti raiteiltaan ja lisäviivettä voi tulla viikkoja.

Rakentamisen laatua edistävän järjestön Ralan mukaan vain hinnan mukaan valitut urakoitsijat ovat yleensä heikkoja. Jos kriteereihin lisätään tekijöiden aiempien korjauskohteiden listaus ja suositukset ja heihin otetaan yhteyttä, korjausten laatu paranee ja huonon jäljen riskit pienenevät.

Juttu on julkaistu Helsingin Sanomien ja Rakennuslehden Taloyhtiöekstrassa 16.3. 2018.