Uudisrakentamisen rauhoittuminen antaa tilaa asuinkerrostalojen korjaamiselle

Tiedot korjausrakentamisen kehityksestä ovat hieman ristiriitaiset. Tilastokeskus kertoi joulukuussa, että korjaamisen osuus olisi sittenkin kasvanut eikä laskenut, kuten Rakennuslehti marraskuussa uutisoi. Silloin kerrottiin, että korjausrakentamisen arvo jäi 12,6 miljardiin euroon.

Foreconin Pekka Pajakkalan mukaan korjaustilastoihin on voinut tuoda piikin Eduskuntatalon ja Olympiastadionin jättihankkeet. Muuten hän arvioi, että uudisrakentamisen buumi on syönyt korjausrakentamisen kasvumahdollisuuksia. Tämä näkyy varsinkin asuntokorjauksissa.

Tilastokeskuksen mukaan korjausrakentamisen ja uudisrakentamisen osuudet kaikista talonrakentamiseen kohdistuvista hankkeista kuitenkin lähenivät toisiaan edelleen. Korjausrakentamisen osuus kaikista urakoista oli 44 prosenttia, kun vuoden 2016 vastaava luku oli 42 prosenttia.

Korjausrakentamisen on jo pitkään odotettu ohittavan arvoltaan uudistalonrakentamisen. Näin kävi jo vuonna 2013, mutta viime vuosien uudisrakentamisbuumin aikana uudisrakentaminen meni taas ohi. Sinänsä ilmiö on luonnollinen, sillä urakkatarjoukset ovat nyt kalliita ja rakentajien resurssit on sidottu uudisrakentamiseen.

”Vastaava ilmiö oli Ruotsissa asuntopuolella vuosina 2016 ja 2017. Syyksi mainittiin uudisasuntorakentamisen kova kasvu ja resurssien kysyntä”, Pekka Pajakkala kertoi syksyllä.

”Vuonna 2017 korjausrakentamisessa urakoitiin 8,9 miljardin ja uudisrakentamisessa 11,5 miljardin euron arvosta. Korjausrakentamisen kasvua tapahtui niin talonrakentamisen kuin erikoistuneen rakennustoiminnan toimialoilla”, kertoi Tilastokeskus.

Pääurakointiin keskittyvien suurten, yli 50 henkilöä työllistävien, yritysten rakennusurakoiden arvo oli 10,7 miljardia euroa, josta 70 prosenttia muodostui uudisrakentamisesta. Muilla, pienemmillä talonrakentamisen ja erikoistuneen rakennustoiminnan yrityksillä urakoiden arvo oli 9,7 miljardia euroa, josta korjausrakentamisen osuus oli 59 prosenttia.

Tilastokeskuksen mukaan vähintään 5 henkilöä työllistävissä talonrakennusalan yrityksissä rakennusurakoiden arvo vuonna 2017 oli yhteensä 20,4 miljardia euroa. Yritysten tekemistä talonrakennustöistä 8,9 miljardia euroa kohdistui korjausrakentamiseen, josta noin puolet urakoitiin erikoistuneen rakennustoiminnan ja puolet varsinaisen talonrakentamisen toimialan yritysten kesken.

Pajakkala arvioi, että vuonna 2018 korjaaminen olisi kasvanut prosentilla. Vuonna 2019 hän odottaa korjaamisen pääsevän taas lähemmäs noin kahden prosentin trendikasvua. Kiinteistöliitto on hieman pessimistisempi.

Kiinteistöliiton barometri odottaa niukkaa kasvua

Taloyhtiöiden korjausrakentaminen kasvaa vuonna 2019 lievästi, ennakoi Kiinteistöliiton marraskuussa 2018 julkaisema korjausrakentamisbarometri.

Kasvuodotuksia varjostaa liiton mukaan se, etteivät taloyhtiöt ole saaneet urakkatarjouksia entiseen tapaan. Myös lainansaanti ja lainaehdot ovat heikentymässä.

Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometriin vastanneista taloyhtiöistä 30 prosenttia arvioi, että niiden korjausrakentaminen kasvaa ensi vuonna. 28 prosenttia odottaa korjaamisen supistuvan.

Vuodelle 2018 barometri ennakoi kasvua ainoastaan pääkaupunkiseudulle.

Vastaajien näkymät heikentyivät syksyllä kevääseen verrattuna.

”Arvioita on voinut painaa myös muun muassa vilkas julkinen keskustelu taloyhtiöiden ja kotitalouksien velkaantumisesta”, Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero arvioi liiton tiedotteessa.

”Velkaantumiskeskustelussa ovat sekoittuneet uudisrakentamisen ja korjausrakentamisen rahoitus, mikä saattaa hämmentää taloyhtiöitä. Taloudelliset olosuhteet korjausrakentamisen kannalta poikkeavat kuitenkin merkittävästi yhtiöstä ja alueesta riippuen.”

Monissa kaupungeissa asuntojen hinnat ovat laskeneet pitkään.

Kiinteistöliiton kaksi kertaa vuodessa toteuttamaan korjausrakentamisbarometriin vastasi miltei 3000 taloyhtiönsä edustajaa, joista joka neljännellä on kuluvana vuonna käynnissä korjaushanke taloyhtiössään.

Korjaamisen tilastot ovat epäluotettavia

Korjausrakentamisen ennusteet ovat uudisrakentamista selvästi epävarmemmat, koska tieto korjausrakentamisen muutoksista, kohdentumisesta erityyppisiin rakennuksiin, korjauksiin ja hankkeisiin sekä tulevista korjaustarpeista on oleellisesti heikompaa kuin uudisrakentamisessa. Rakennusteollisuus, Tilastokeskus ja Forecon ovat ehdottaneet tutkimushanketta, jolla asia saataisiin kuntoon.

Kun luotettavia tilastotietoja ei ole, korjausrakentamisen kehitystä seurataan nyt useiden eri lähtötietojen, mm. korjausaktiivisten eri tuotteiden ja -materiaalien menekkien pohjalta. Eri lähteistä tulevien lukujen saamisessa vertailukelpoisiksi on Pajakkalan mukaan kova työ.

”Mitä sisältävät esimerkiksi itse tehdyt korjaukset asuntoyhtiöissä.”

Vuoden 2017 tilastotiedot alkoivat tarkentua vasta lokakuun lopulla. Kuluttajakorjaamisen oli arvioitukin menneen vaisusti ja kuluttajien korjausaikomukset laskivat myös vuonna 2018. Myös ammattimainen korjaaminen notkahti, joka aiheutti korjausvolyymin painumisen miinukselle.

Asuntoyhtiöiden korjaukset vähenivät

Tilastokeskuksen lokakuussa 2018 julkaisema korjausrakentamisen tilasto vuoden 2017 korjausrakentamisesta, kertoi asuntoyhtiöiden sekä asukkaiden korjausten vähentyneen 6 prosenttia, noin 400 miljoonalla eurolla edellisvuodesta.

Putkiremontteja tehtiin odotetun vilkkaasti, mutta esimerkiksi julkisivukorjaamista huonosti. Sateinen kesäkin 2017 varmaan vaikutti tähän, joten mahdollisesti viime kesän helteet korjasivat asiaa.

Toimitilakorjausten tarjousaktiivisuuden voi arvioida olleen melko matalalla hyvän uudisrakentamiskysynnän, rakennusliikkeiden omien hankkeiden sekä korjausrakentamisen suurempien riskien takia. Monissa kohteissa kustannusriskit näyttivät toteutuneen.

Putkiremonttibuumi hidastuu ehkä jo lähivuosina

Asunto-osakeyhtiöiden korjauskustannusten määrä oli Tilastokeskuksen mukaan vuonna 2017 yli 2,5 miljardia euroa. Tästä talotekniikkakorjausten (sisältää myös putkiremontit) suuruus oli 1,2 miljardia eli lähes 48 prosenttia.

Kasvun painopisteenä ovat olleet putkiremontit, joiden osuus kaikista asuntojen korjauskustannuksista on ollut kasvussa viimeisten viiden vuoden aikana. Putkiremonttibuumin laantuminen häämöttää Tilastokeskuksen mukaan noin viiden vuoden päässä.

Foreconin ja VTT:n rakennusosakohtaisten ja LVIS-järjestelmien korjausmallinnusten mukaan kasvu jatkuu pidempään ja huippu on siellä 10 vuoden kuluttua, koska remonttien tekemisellä on tapana lykkääntyä.

Vuonna 2017 putkiremontteihin käytettiin lähes 900 miljoonaa euroa eli kolmanneksen enemmän kuin vuonna 2013. Putkiremontti tehtiin arviolta pariin tuhanteen taloyhtiöön ja ne koskivat arviolta 60 000 asuntoa.

Tulevien kolmen vuoden sisällä tehtävien putkiremonttien osuus jatkoi kasvuaan vuoteen 2017 saakka. Kuuden vuoden aikajänteelle suunniteltujen remonttien määrä sen sijaan näyttäisi Tilastokeskuksen Talous ja Trendi -lehdessä julkaistun katsauksen mukaan olevan taittumassa.

Taloyhtiökannan huoneistoalasta 1980-luvulla rakennettujen taloyhtiöiden yhteispinta-ala on reilusti pienempi kuin 1970-luvun yhtiöissä, joissa nyt putkiremontteja pääosin tehdään. Lisäksi 1980-luvun rakennuskanta on selvästi pien- ja rivitalopainotteisempi kuin edellisten vuosikymmenten.

Korjaamisen osuus nousee vain vähän yli puoleen talonrakentamisesta

Pekka Pajakkala on aiemmin arvioinut, että korjaamiseen ei tule erityistä korjausboomia 2020-luvulla. Kaikkea korjausvelkaa ei ole mahdollista eikä taloudellisesti järkevääkään poistaa. Hän arvioi, että korjausrakentamiseen on mahdollisuus ja varaa käyttää tulevaisuudessa korkeintaan 55-60 prosenttia talonrakentamiseen käytetystä rahamäärästä.

Korjausrakentamisen tarve on jatkuvassa kasvussa 1970- ja 1980 luvun vilkkaiden rakentamiskausien rakennuskannan tullessa rakenteellisia ja järjestelmäkorjauksia vaativaan ikään, joka on noin 40-50 vuotta.

Julkisella puolella korjaamisen painopiste on vahvasti koulujen, päiväkotien ja sairaaloiden sisäilmaongelmien korjaamisessa. Hallituksen Terveet Tilat 2028 -ohjelma pyrkii löytämään keinoja juuri tähän.

Tyhjilleen jääneitä toimistoja modernisoidaan tai muutetaan toiseen käyttötarkoitukseen. Varsinkin suurten kasvukaupunkien keskustoissa on haluja, mutta myös poliittista vastarintaa muuttaa toimistoja asunnoiksi.

Asuntopuolella korjausrakentaminen laajenee lähiöissä osaksi koko alueen uudistamista ja täydennysrakentamista. Helsingin Siltamäen esimerkki kuitenkin kertoo, että asukkaat eivät ole aina innostuneet rakennusliikkeiden ehdotuksista rakentaa parkkipaikat täyteen vastineeksi talojen korjaamisesta.

Asuinrakennuskorjausten tärkein syy on rakennuksen vanheneminen tai kuluminen. Seuraavina ovat kerrostaloissa esteettiset syyt ja laatu- ja varustetason parantaminen. Energiatehokkuuden parantaminen on tärkeämpi syy omakoti- ja paritaloissa kuin kerrostaloissa.

Erityisesti 1970-luvun rakennuskanta vaatisi julkisivu-, ilmanvaihto- ja putkiremonttien lisäksi kipeästi myös energiatalouden parantamista. Toinen asia on, onko kaikkeen tähän varaa varsinkaan muuttotappiokunnissa, vaikka hallitus esimerkiksi uusissa ilmastotavoitteessaan näkeekin eniten potentiaalia olemassa olevan kiinteistökannan energiansäästössä.

Energiatehokkuuskorjausten potentiaali on vaipan ja talotekniikan korjauksissa. Päästötavoitteisiin pyrittäessä myös lämmitysmuodon vaihto uusiutuvaan on yksi vaihtoehto varsinkin silloin, jos vanha lämmitysjärjestelmä olisi muutenkin uusimisen tarpeessa.

Talotekniikan osuus rakentamisessa ja korjaamisessa kasvaa ja uusia palveluja (turva, anturit, automaatio, säätö, jäähdytys) tulee lisää.

LVIS-järjestelmät, piharakenteet, julkisivut, katot, parvekkeet, ikkunat ovat kasvavia korjausrakentamisen kohteita.

Rakennuslehti teetti vuonna 2018 laajan kyselyn pääkaupunkiseudulla toimivien taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajille ja isännöitsijöille. Isännöitsijöiden mukaan suuret korjaukset ovat olleet selvästi eniten putkiremontteja. Myös kattoja ja julkisivuja on korjattu melko paljon. Putkiremontit ja julkisivusaneeraus nousivat isännöitsijöiden mukaan seuraavien kahden vuoden aikana taloyhtiöiden tarpeellisimmiksi korjaushankkeiksi. Sen jälkeen ovat vuorossa katto- ja ikkunakorjaukset.

”Korjaamisessa on ollut pitkä tasaisen ja vahvan kasvun jakso, kun korjaaminen on laajentunut ja yleistynyt sekä rakennuskantaa on tullut kasvavasti korjausikään. Jatkossa korjaamisen kasvu eriytyy ja siinä tapahtuu enemmän muutoksia. Talotyyppi- ja toimenpidekohtaiset erot tulevat korostumaan. On todennäköistä, että jatkossa mukaan mahtuu korjaamisen kasvun miinusvuosia, kun suhdannetilanteet sattuvat epäedullisesti”, toteaa Markku Riihimäki Foreconista.

Korjausrakentaminen on yhä pientä suurille rakennusliikkeille

Suurille rakennusliikkeille korjaamisen merkitys on selvästi uudisrakentamista pienempi. Yksi syy tähän on se, että korjausrakentamisen noin 12,6 miljardin euron markkinat sisältää myös pienet vuosi- ja huoltokorjaukset. Niiden summa on 4,5-4,6 miljardia euroa eli yli kolmannes.

Uudistalonrakentamisen arvo on korjaamista suurempaa. Asuinrakentamisessa ja julkisessa rakentamisessa korjaaminen on kuitenkin uudispuolta suurempaa.

Talonrakentamisen kokonaismarkkina suurille rakennusliikkeille oli Kilpailuviraston vuonna 2017 tekemän raportin mukaan noin 16,8 miljardia euroa. Raportti koski Lemminkäisen ja YIT:n yhdistymistä markkinoiden keskittymisen kannalta.

Talonrakennuspuolella korjausrakentamisen arvo rakennusliikkeille ja erikoisurakoitsijoille oli 7,6 (Tilastokeskus: 8,9 mrd) miljardia euroa. Korjausrakentamisen arvo suurille rakennusliikkeille oli tuon raportin mukaan 4 miljardia (Tilastokeskus 3,21 mrd) euroa, josta 2 miljardia euroa koski asuntoja ja 2 miljardia euroa muun talonrakentamisen korjauksia. Ero Tilastokeskuksen lukuihin on pieni, joten tuo jakauma pitänee paikkaansa.

Vaikka esimerkiksi Lemminkäinen vastasi Eduskuntatalon, NCC Dipolin ja nyt Skanska Olympiastadionin jättimäisestä korjaamisesta, on korjaamisen merkitys yhä isoille rakennusliikkeille huomattavasti uudisrakentamista pienempi. Ne ovat kuitenkin jo varautumassa uudisrakentamisen laskuun hakemalla uutta liikevaihtoa vähemmän suhdanneherkiltä liiketoiminta-alueilta, kuten korjausrakentamisesta.

Pääurakointiin keskittyvien, yli 50 henkeä työllistäville yrityksille korjaamisen osuus on vain 30 prosenttia talonrakentamisen liikevaihdosta, kun se pienemmillä rakennusliikkeillä ja erikoisurakoitsijoilla on yli 59 prosenttia. Euroissakin mitattuna niiden merkitys korjaamisessa on isoja suurempi, sillä niillä korjaamisen arvo on lähes kuusi miljardia euroa, kun se suurilla oli 3-4 miljardia.

Yksi syy tähän on se, että hieman yli puolet talonrakentamisen korjauksista on asuntokorjauksia, mutta niissä ammattilaisten osuus on huomattavasti pienempi kuin muissa korjauksissa. Esimerkiksi pientalojen korjaamista tehdään tai teetetään paljon omatoimisesti. Vajaa kolmannes korjaamisesta ei ole ammattimaista liiketoimintaa (mm. pientalojen korjaaminen, asuntoremontit, omatoiminen korjaaminen). Toimitilojen korjaaminen on siksi suurille rakennusliikkeille asuntokorjauksia tärkeämpi liiketoiminta-alue.

Asuintalojen korjausurakat ovat pieniä ja niitä tekevät pk-yritykset ja erikoisurakoitsijat. Rakennusten rakennusosien ja teknisten järjestelmien uusimiseen ja korjaamiseen on syntynyt paljon uutta tarjontaa. Vesikatto-, julkisivu- ja lämpöpumppu-urakoitsijat ovat aktiivisia markkinoilla perinteisten keittiö-, LVIS- ja maalausurakoitsijoiden ohella. Muutos on korostanut erikoisurakoinnin merkitystä pienemmissä remonteissa.

Asuinrakennuskorjauksissa, erityisesti asunnon omistajan teettämissä, kotitalousvähennystä hyödyntävissä korjauksissa pienillä yrityksillä (alle 5 hlöä) on merkittävä rooli.

Tilastokeskuksen mukaan taloyhtiöiden omistajat käyttivät viime vuonna omiin korjauksiin 800 miljoonaa euroa, mutta Foreconin mukaan todellinen luku oli yli kaksinkertainen eli 1,7 miljardia.