Kiinteistökauppoja tehtiin edelleen ennätystahtiin vuonna 2018

Alalla elettiin niin sanottua pidennetyn syklin vaihetta, jossa sijoitusmylly jauhaa kauppoja tasaisin kierroksin.

Kiinteistöjä myytiin Suomessa viime vuonna ennätysvauhtia peräti noin 9,3 miljardilla eurolla. Se on kaikkien aikojen toiseksi korkein vuosivolyymi. Kautta aikojen parhaana vuonna 2017 kauppoja kertyi 10,2 miljardin euron edestä.

Vuoden kiinnostavimpien uutisaiheiden joukkoon kuuluivat kolme suurta yli 500 miljoonan euron kiinteistökauppaa. Ykköseksi nousi Technopoliksen myynti brittiläiselle kiinteistösijoitusyhtiö Kildare Partnersille 950 miljoonalla eurolla.

Viime vuoden toiseksi suurin kiinteistökauppa tehtiin 767 miljoonan euron arvoisella päivittäistavarakauppasalkulla. Sirius Fund I ja II -kiinteistörahastot myivät kaikki kiinteistönsä Tukholman pörssin First North -listalle listautuneelle Cibus Nordic Real Estatelle.

Sirius-salkuissa oli yhteensä 123 päivittäistavarakauppaa, suurimmat vuokralaiset kuuluvat Keskon, Tokmannin tai S-ryhmän ketjuihin.

Kolmanneksi suurin kiinteistökauppa oli helsinkiläisen kauppakeskus Itiksen myynti yhdysvaltalaispankki Morgan Stanleyn hallinnoimalle kiinteistösijoitusrahastolle.

Hollantilainen kiinteistösijoitusyhtiö Wereldhave teki kaupat 516 miljoonalla eurolla.

Enemmistö ulkomaille

Ulkomaisten sijoittajien osuus Suomen vuoden 2018 kiinteistökauppavolyymista oli 66 prosenttia, ja kansainväliset sijoittajat hankkivat vuoden aikana Suomesta kiinteistöjä peräti 6,1 miljardilla eurolla. Vuonna 2017 vastaava osuus oli vieläkin suurempi, jopa 71 prosenttia.

Helsingin kaupunginkanslian tilastojulkaisun mukaan kansainväliset kiinteistösijoittajat arvostavat Suomea verrokkimaita hienoisesti korkeamman nettotuottotason vuoksi. Lisäksi listalla on hyvä talouskehitys, moniin muihin Euroopan maihin verrattuna jäljessä kulkeva taloussykli, liiketoimintaympäristön vakaus, turvallisuus ja läpinäkyvyys sekä Suomen kuuluminen euroalueeseen.

Kansainväliset sijoittajat ovat maantieteellisesti laajalta alueelta, joskin aasialaisten ja pohjoisamerikkalaisten sijoittajien määrä on edelleen kasvussa.

”Kiinteistöt kiinnostavat ja markkinoille tulee paljon rahaa Aasiasta. Samaan aikaan myös yhdysvaltalaiset ja saksalaiset sijoitusrahastot hajauttavat kiinteistösijoituksiaan myös Suomeen”, kiinteistökonsulttiyhtiö JLL Suomen tutkimusjohtaja Tero Lehtonen kertoo.

Toimistoja ja uusia sijoittajia

KTI Kiinteistötiedon tilastojen mukaan viime vuoden vaihdetuin kiinteistöluokka olivat toimistot, joiden osuus kokonaiskaupoista oli noin 40 prosenttia. Jos Technopoliksen kauppa irrotetaan tilastoista, osuus jää noin 30 prosenttiin.

”Toimistokauppojen osuus on vuosien varrella vaihdellut 25–40 prosentin välillä ja keskiarvolta lähempänä 30 prosenttia. Viime vuoden luvut olivat kuin toisintoa edellisvuoden 2017 luvuista”, kiinteistökonsulttiyhtiö Newsecin tutkimusjohtaja Olli-Pekka Mustonen kertoo.

Suomessa tehtiin viime vuonna kuusi 100–200 miljoonan toimistokauppaa. Ostajina olivat saksalaiset, singaporelaiset, ranskalaiset ja yhdysvaltalaiset kiinteistörahastot.

”Menossa on myös tietynlainen rahastojen pudotuspeli, jossa suurimmat globaalit kiinteistörahastot vastaavat asiakkaidensa huutoon. Rahaa puskee näihin jättirahastojen kanavien kautta. Samalla tehtyjen kauppojen koko kasvaa”, JLL:n Lehtonen toteaa.

Hän huomauttaa, että yksi ajan ilmiö on sekin, että myös Suomeen on syntynyt useita suomalaisia kiinteistösijoitusrahastoja, jotka hakevat pääomansa perinteisten institutionaalisten sijoittajien ulkopuolelta.

”Merkitys markkinoille on suuri, sillä silloin liikkuu sellaista rahaa, joka siellä ei ole ennen ollut sijoitettavissa. Esimerkiksi tavalliset kansalaiset pääsevät nyt käsiksi avoimiin kiinteistösijoitusrahastoihin, ja se tuo markkinoille uutta pääomaa. Kun suomalaiset sijoittavat kiinteistöihin, syntyy aiempaa paljon terveempi markkina”, Lehtonen analysoi.

Hoiva nousee

Liikekiinteistöjen osuus kauppavolyymista oli 24 ja asuntosalkkujen 19 prosenttia. Asuntojen kaupankäyntivolyymi oli historian toiseksi suurin, sillä useat isot asuntosijoitussalkut vaihtoivat omistajaa vuoden aikana.

Hoivakiinteistöistä tehtiin kauppoja yli 600 miljoonalla eurolla, joka sekin on tämän sektorin ennätyslukema. Suurimman kaupan teki Evlin rahastoyhtiö, joka osti Northern Horizonilta 30 hoivakiinteistön salkun 140,8 miljoonalla eurolla oman Healthcare-rahastonsa rungoksi.

Toiseksi suurimman hoivakaupan teki Turun kaupunki, joka myi 130 miljoonalla eurolla kahdeksan hoiva- ja sairaalakiinteistöä ruotsalaiselle Hemsölle. Yritys on erikoistunut hoiva-, oppilaitos-, terveydenhuolto- ja oikeuslaitoskiinteistöihin ja sen omistaa Ruotsin valtion eläkerahasto AP3.

Myös tuotannollisista ja hotellikiinteistöistä tehtiin muutama suuri kauppa viime vuonna.

Pohjoismaat kiinnostavat

Asiantuntijaorganisaatio KTI:n vuonna 2001 alkaneen kiinteistökauppaseurannan mukaan kaupankäyntivolyymi Suomessa on vuoden 2019 alkuun mennessä ylittänyt miljardin euron rajan jo 15 peräkkäisenä vuosineljänneksenä.

Euroopan tasolla mitattuna kiinteistökauppojen määrä laski noin 15 prosenttia edellisvuoden huipputasosta.

Pohjoismaissa kiinteistöjä myytiin yhteensä noin 43 miljardilla eurolla, joka on kautta aikain toiseksi korkein kauppamäärä. Ruotsin markkina on alueen suurin ja kiinteistöjä myytiin reilulla 15 miljardilla eurolla. Tanskassa volyymi kasvoi 9,4 miljardiin ja Norjassa 7,8 miljardiin euroon.

Vaikka Pohjoismaiden väestö vastaa vain noin viittä prosenttia Euroopan unionin asukasmäärästä, kiinteistökaupoista Pohjoismaissa tehtiin noin 16 prosenttia. Vuosi 2018 oli neljäs vuosi peräkkäin, jolloin kauppavolyymi ylitti 40 miljardin euron rajan.