Analyysi: Miksi 2010-luku on ollut keskisuurten rakennusliikkeiden, aliurakoinnin ja rakennuttajakonsulttien kulta-aikaa?

2000-luku on ollut myös rakennuttajakonsulttien kasvun aikaa, sillä heidän tehtävänsä ovat kasvaneet, kun tilaajat luopuivat omasta rakennuttamisesta ja rakentaminen pilkkoutui kasvaneen aliurakoinnin myötä.

Muutokselle on monia syitä, sillä koko rakentamisen pelikenttä on muuttunut viimeisen neljännesvuosisadan aikana.

Ylikuumenemista seurasi pitkä lama

1980-luvun lopussa isot rakennusliikkeet lähtivät kiinteistösijoittajiksi ja ne ahnehtivat kiinteistöjä myös ulkomailta. Usko asuntogryndaukseen ja kiinteistöjen jatkuvaan arvonnousuun oli sitkeä. Polar oli rakennusliikkeiden lippulaiva yrittäjävetoisella mallillaan, jolla kannustettiin riskinottoon.

Kaikki tämä romahti historiallisen synkkään ja pitkään 1990-luvun lamaan. Rakennuskonserneissa siirryttiin työpäälliköiden ja aluejohtajien vapaasta yritteliäisyydestä koirakoulumaisen keskitetyn johtamisen aikaan. Suunnannäyttäjänä oli nyt YIT.

Lähes koko 1990-luvun lopun kiinteistöihin suhtauduttiin kuin kissan raatoon, joka on heitetty pöydälle. Kiinteistöistä haluttiin päätä eroon hinnalla millä hyvänsä.

Euro muutti investointi-ilmapiirin

Tilanne normalisoitui vasta vuosituhannen taitteessa. Euron käyttöönotto vuonna 2002 laski sitten korkotason historiallisen matalaksi ja vilkastutti varsinkin asuntorakentamista. Lisävauhtia se sai pörssikuplan puhkeamisesta, joka sai sijoittajat siirtämään rahojaan pörssistä kiinteistöihin.

Rakennusalan johtajien mielestä markkinatilanne oli lähes täydellinen. Jos korkotaso on matala, niin investoinnit kannattavat. Jos korko nousee, on se taas merkki kansantalouden kasvusta, mikä sekin on hyvä asia. Rakentaminen veti 2000-luvun alussa koko kansantaloutta ylös pörssikuplan puhkeamisesta seuranneesta minitaantumasta.

Devalvaatioriskin poistuttua suomalaiset kiinteistöt alkoivat kiinnostaa myös kansainvälisiä sijoittajia. Uusien kauppojen ja toimitilojen rakentamisessa Suomi nousi asukasluvulla mitattuna Euroopan ykköseksi vuonna 2007.

Finanssikriisi puhkaisi asuntokuplan

Hyvä meno hyytyi vuoden 2008 lopulla. Asuntomarkkinat romahtivat ensin Yhdysvalloissa, missä sosiaaliseen asuntotuotantoon luotu rahoitusjärjestelmä osoittautui pilvilinnaksi. Seuraavaksi asuntokupla puhkesi useissa euromaissa, joissa oli päästy nauttimaan saksalaisesta korkotasosta ilman pyrkimystäkään saksalaiseen talouskuriin ja inflaation hillintään.

Kansanvälisen finanssikriisin aiheuttama lama oli Suomessa syvä mutta jäi odotuksia lyhyemmäksi. Asuntorakentaminen alkoi elpyä jo syksyllä 2009 osin siksi, että valtio käytti onnistuneesti elvytyslääkkeenä valtion tukeman tuotannon lisäämistä. Näistä avokätisesti tuetuista välimallin asunnoista tulikin monille melkoinen rahasampo.

Monissa yrityksissä ja varsinkin betonielementtiteollisuudessa kapasiteettia oli leikattu liian rajusti, kun ennustajat olivat povanneet pitkää lamaa. Kun rakentaminen sitten elpyi nopeasti, syntynyt kapasiteettipula aiheutti toimitusvaikeuksia ja hintojen voimakasta nousua.

Hyvistä kasvuluvuista huolimatta monen rakennusliikkeen tulos hukkui vuonna 2011 kustannusten nousuun pitkissä urakoissa. Monissa pörssiyrityksissä tehtiin kauaskantoinen päätös vähentää urakointia ja keskittyä omiin kiinteistökehityshankkeisiin. Samalla ne alkoivat vetäytyä Suomen hiljaisimmilta alueilta ja keskittivät toimintansa puoleen tusinaan tärkeimpään kasvukeskukseen, jonne voimistuvan kaupungistumisen nähtiin painottuvan.

Tämä antoi sitten paikallisille keskisuurille rakennusliikkeille tilaa kasvaa omilla kotimarkkinoillaan. Tältä tukevalta pohjalta ne lähtivät haastamaan sitten suuret myös kasvukeskuksissa.

Kansantalous toipui velkavetoisen elvytyksen ansiosta vain hetkeksi finanssikriisistä vaipuakseen sitten uuteen taantumaan. Synkimmät ennusteet arvioivat, että rakentamisessa koko 2010-luku olisi nollakasvun aikaa eikä vuosien 2005-2008 huippulukuihin olisi tällä vuosikymmenellä enää paluuta.

Rakentamisesta kansantalouden veturi

Ennusteet osoittautuivat jo muutaman taantumavuoden kuluttua liian pessimistisiksi. Korkotaso oli ennätyksellisen matala samaan aikaan kun korkeiden pörssikurssien säikäyttämät sijoittajat hakivat uusia sijoituskohteita. Rakentaminen lähti kasvuun vuonna 2015 ensin pääkaupunkiseudun asuntorakentamisella. Seuraavana vuonna ilmiö levisi tärkeimpiin maakuntakeskuksiin Rovaniemeä ja Seinäjokea myöten. Vuonna 2017 tavalliset ihmisetkin rynnistivät asuntosijoittajiksi.

Pian oltiin jo siinä tilanteessa, että Suomessa rakennettiin asuntoja väkilukuun nähden enemmän kuin missään muussa Euroopan maassa. Neliömäärissä mitattuna tosin yhä jäädään 2000-luvun alun huipusta. Syynä on se, että vuokra-asuntosijoittajat, sinkkutalouksien kasvu ja asuntojen korkeat hinnat ovat kutistaneet uusien asuntojen kokoa.

Kun asuntotuotanto nousi nopeasti 30 000:sta lähes 50 000 asuntoon, keskisuuret ottivat ison osan tästä kakusta. Pelikentässä oli tilaa, sillä Suomesta puuttuivat 20-150 miljoonan euron liikevaihdon tekevät rakennusliikkeet lähes kokonaan.

Suhdanteiden lisäksi tämän mahdollisti alan rakenteissa tapahtuneet perusteelliset muutokset.

1990-luvun lama muutti rakenteet

1990-luvun lama muutti rakenteet ja toimintatavat perusteellisesti. Ensin muuttui omistaminen, sitten tulivat rakennuttajakonsultit ja viimeistään projektinjohtourakointi ja ulkomaisen työvoiman maahantuonti pirstoi rakentamisen niin, että suurilla yrityksillä ei ollut enää mitään hyötyä valtavista työvoimareserveistään. Isot rakennusliikkeetkin muuttuivat rakentajista projektinjohtajiksi.

Aiemmin kerrostalorakentaminen oli tasetta rasittavan tontinomistuksen vuoksi paalutettu suurille toimijoille. Siinä vaiheessa, kun mukaan tulivat tonttirahastot, eivät edes tontit rajoittaneet keskisuurten kasvumahdollisuuksia.

Ennen rakentaminen oli pankkien ja isojen rakennusliikkeiden hallinnassa. Niiden tukena oli monimutkainen poliittinen verkosto, joka jakoi tontteja ja urakoita omilleen. Punapääomaksi kutsun verkoston ytimessä olivat Haka, VVO ja vasemmistopuolueet. Kokoomus puolestaan tuki Polarin ja Saton ympärille rakentunutta verkostoa. Pääkaupunkiseudulla ja Tampereella nämä ryhmittyvät kaiken lisäksi yhdistivät voimansa.

1990-luvulla nämä verkostot pitkälti hajosivat punapääoman kaatumisen myötä. Asuntorakentamisen kenttä avautui isolle joukolle uusia toimijoita. Tonttien jako ja kaavoitus on aiempaa läpinäkyvämpää eikä rahoituksen saatavuus ole investointien este. Toimijoiden joukkoa ovat kasvattaneet yksityiset ja institutionaaliset sijoittajat, rakennuttajakonsultit, keskisuuret rakennusliikkeet ja valtava joukko aliurakoitsijoita.

Isot yleishyödylliset asuntorakennuttajat, kuten Sato ja VVO ovat vaihtaneet sosiaalisen toiminnan ja oman rakennuttamisen puhtaaksi kiinteistösijoittamiseksi. Sosiaalisen asuntotuotannon nimeä kantaneen Saton kohdalla muutos tapahtui jo 1990-luvulla eikä sitä pysäyttänyt edes Aran suuttumus ja toimitusjohtajan potkut. Kojamoksi muuttuneessa VVO:ssa sosiaalisuus katosi viimeistään siinä vaiheessa, kun ay-pomo Antti Rinnettä ei valittukaan sen toimitusjohtajaksi. Sen jälkeen ay-liike sai vapaat kädet pistää yhtiö lihoiksi, mikä taisi tyydyttää myös niitä naisvaltaisia järjestöjä, jotka ”nalkuttivat” hallituksessa kuuroille korville pienituloisten asumistarpeista.

Mestarivetoisesta konsulttivetoiseen rakentamiseen

Marssijärjestys oli ennen selvä. Rakennuttaja, joka yleensä rakennutti tilat omaan käyttöönsä, kävi vetämässä pienessä toimistokopissa työmaakokoukset, joihin osallistui vastaava mestari, arkkitehti ja joskus myös LVI- ja sähkösuunnittelijakin. Siellä saattoi olla myös maalareiden ja putki- ja sähkömiesten pomot, koska ne olivat harvoja aliurakoita työmaalla.

Kokouksen jälkeen mestari meni työmaalle johtamaan työtä. Samat omat miehet (naisia ei juuri ollut) olivat kulkeneet hänen mukanaan työmaalta toiselle.

Tänään tuntuu siltä, ettei ole enää niin suurta huonetta (big roomia), että kaikki rakennuttajakonsultit ja koordinaattorit mahtuisivat samaan huoneeseen ison aliurakoitsijajoukon kanssa.

Rakennuttajatoimistojen liiton puheenjohtaja Juhani Karhu A-Insinööreistä näkee asian niin, että rakennuttamisen asiantuntijoiden ja valvojien tarve on lisääntynyt, koska tapa tilata, johtaa ja valvoa suunnittelua sekä rakentamista on monimuotoistunut ja samalla viranomaisten vaatimustaso on kasvanut.

”Hankkeiden johtamisessa ja rakennuttamisessa tarvitaan enemmän erityisasiantuntemusta kuin aikaisemmin.”

Ennen rakennutettiin itselle, nyt muille

Konsulttien rooli kasvun taustalla on monia muitakin syitä.

Ennen 1990-luvun lamavuosia pankit, vakuutusyhtiöt ja monet muutkin suuret yhtiöt omistivat itse kiinteistönsä ja vastasivat itse niiden rakennuttamisesta.

”Tänään kaikki ovat rakennuksissa vain käymässä ja ne tehdään jotain toista varten.”

Karhun mukaan tämä näkyy valitettavasti myös rakennusten ulkonäössä. Toimistorakennuksia ei juuri erota toisistaan ja jokaisessa asuinkerrostalossa on samanlaiset isot parvekkeet ja keittiöt ovat neliöistä tingittäessä kadonneet kokonaan.

OP-Pohjolan pääkonttori Helsingin Vallilassa on harvinainen poikkeus siinä, että tilaaja on halunnut nostaa kiinteistöllä omaa imagoaan. Ennen tämä oli sääntö eikä poikkeus.

1970-luvulla Suomessa oli vain muutama rakennuttajakonsultti, kuten Insinööritoimisto Jouko Salonen, jonka perintöä jatkaa Indepro. Tänään jokaisella isolla konsulttitoimistolla on oma rakennuttamiskonsultointiyksikkönsä. Kun isot tilaajat ovat keskittyneet ydintoimintaansa ja lopettaneet oman rakennuttamisensa joko kokonaan tai osittain, ovat konsultit tulleet täyttämään aukkoa.

Ympäristöministeriö on ollut iso konsulttitoiminnan kiihdyttämö

Viranomaisten alati kasvaneet vaatimukset ovat lisänneet valtavasti dokumentoinnin tarvetta. Aluksi vaatimuksia perustettiin tarpeella nostaa laatutasoa, sitten selitykseksi tuli EU:n taholta tullut rakentamisen ohjaus ja erityisesti yhteinen linja ilmastomuutoksen torjumiseksi.

Ehkä merkittävimmän muutoksen rakennuttaminen koki vuonna 1998, kun maankäyttö- ja rakennuslaki lisäsi rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuita. Näistä vastuista huolehtimiseen rakennushankkeisiin ryhtyvät käyttävät usein rakennuttajakonsultteja.

2010-luvulla vastuiden ja tehtävien kirjo kasvoi entisestään, kun harmaan talouden torjunta, energiansäästö ja sen kääntöpuoli, kosteudenhallinta, nousivat esiin. Uusimpia ammattinimikkeitä ovat työturvallisuuskoordinaattori ja kosteusturvallisuuskoordinaattori. Lisäksi tietomallinnus on tuonut ammattinimikkeitä, joista ei 2000-luvun alussa ollut aavistustakaan.

Nokia kiirehti rakentamista ja suunnittelua

Samaan aikaan kun rakennuttaminen siirtyi rakennuttajakonsulttivetoiseksi, muuttuivat tavat tilata urakoita. Voimakkaasti kasvanut Nokia toi vuosituhannen taitteessa kovat vaatimukset lyhentää hankkeiden läpimenoaikaa. Tämä tapahtui siirtymällä projektinjohtourakointiin, jossa rakentamista tehdään limittäin suunnittelun kanssa. Se pirstoi entisestään rakentamista, mutta käytännössä Nokian hankkeet menivät suurille rakennusliikkeille, jotka vain opettelivat projektijohtourakoitsijoiksi. Nokian malli siirtyi kuitenkin nopeasti muillekin tilaajille, mikä kasvatti projektinjohtourakoitsijoiden määrää.

Jo 1990-luvun lamassa rakennusliikkeet alkoivat karsia oman työvoimansa määrää. Polarissa silloin työskennellyt Karhu kertoo, että kirvesmiehiä esimerkiksi kehotettiin perustamaan omia yrityksiä, jotka tarjoavat aliurakoita. Projektinjohtourakointi hyödynsi taitavasti tätä syntynyttä markkinaa.

Hieman eri suuntaan kulki Liikennevirasto, joka kokeili vuosituhannen taitteessa yksityisrahoitusmallia (PPP), ja Espoon kaupunki, joka homekouluihin kyllästyneenä versioi siitä elinkaarimallin. Nyt ympäristöministeriö suosittelee elinkaarimallia lähes patenttilääkkeeksi kouluhankkeisiin. Kyse on KVR-toteutuksesta, johon on lisätty pitkä hoitovastuu.

Elinkaarimalli on lähes ainoa tekijä, joka on 2000-luvulla suosinut suuria. Hankkeet ovat vahvasti keskittyneet Lemminkäiselle ja YIT:lle, sillä varsinkaan keskisuurten rahkeet eivät kestä vuosikymmeniä kestävien ylläpitoriskien ottoa. Jopa Skanskassa riskejä pidetään liian isoina.

Suurten konsernien suosiossa on myös allianssimalli. Se kopioitiin Australiasta aluksi infrahankkeisiin, mutta kasvatti pian suosiotaan myös sairaalahankkeissa, joille sote-uudistus aiheutti valtava buumin.

Allianssimalli miellyttää Juhani Karhun tapaisia rakennuttajakonsultteja, sillä se edellyttää tilaajan ja/tai hänen palkkaamansa konsultin laajaa osallistumista ensin palveluntuottajien valintaan ja siihen sisältyvään työpajatyöskentelyyn, sitten kehitysvaiheeseen ja lopulta toteutukseen osana allianssitiimiä.

Allianssissa ajatuksena on saada rakennusliikkeen tuotanto- ja kustannusosaaminen palvelemaan aikaisessa vaiheessa suunnittelua. Nyt kun rakennusliikkeellä ei ole enää omaa tuotantoa, käydään jo keskustelua siitä, pitäisikö alliansseihin ottaa mukaan laajasti myös varsinaisia tuotannon osaajia, kuten aliurakoitsijoita ja tuotetoimittajia.

Kunnat eivät selviä vaativista rakennushankkeista ja uusista toteutusmuodoista ilman rakennuttajakonsultin apua. Konsultilla voi olla kiusaus suosia toteutusmuotoja, joissa konsultin oma työmäärä on mahdollisimman suuri. Urakoiden pilkkominen on tyypillisin tapa, jolla konsultti tekee itsensä tarpeelliseksi.

Karhu perustelee tätä sillä, että pilkkomalla työ aliurakoitsijoille, säästetään päällekkäisissä katteissa, koska nykyisin pääurakoitsija kuitenkin pilkkoo hankkeen ja ottaa katteen jokaisesta aliurakasta.

Ulkomainen työvoima mullisti työmarkkinat

Jo 1980-luvun lopulla Suomeen oli tullut virolaista työvoimaa, mutta vasta 2000-luvun alussa määrä alkoi olla niin suurta, että se muutti perinpohjaisesti työvoimamarkkinat.

Vuokratyövoimasta siirryttiin nopeasti virolaisten aliurakoitsijoiden käyttöön, ja 2010-luvulla myös puolalaiset, latvialaiset slovakit ja jopa espanjalaiset aliurakoitsijat löysivät Suomen.

Kotimaisella työvoimalla työskentelevät perinteiset maalausyritykset olivat ensimmäisiä, jotka joutuivat vaikeuksiin hintakilpailussa ulkomaista työvoimaa käyttävien kanssa. Pääkaupunkiseudulla aliurakointi on nyt jo lähes ainoa tapa rakentaa.

Runsas aliurakointi ja pitkä aliurakointiketjut ovat tuoneet rakentamiseen valtavan määrän rajapintoja. Kun yksi urakoitsija aloittaa ja toinen lopettaa, valvottavaa ja dokumentoitavaa riittää.

Valvontakonsultin tehtäviä ei Juhani Karhun mukaan vähennä se, että pääurakoitsijan työnjohtajista on tullut aliurakoitsijoiden töiden vastaanottajia.

”Itselleluovutuksen tasossa on isoja eroja rakennusliikkeiden välillä. Joillakin itselleluovutus on loistavaa, joillakin se jää kokonaan tekemättä”, hän sanoo.

Keskisuurten rakennusliikkeiden tuho ja nousu

Kun vielä 1980-luvulla rakentamista hallitsi neljä suurta rakennuskonsernia, niin 1990-luvulla niistä katosi kolme eli Haka, Puolimatka ja Polar. Tilalle tulivat ruotsalaiset jätit Skanska ja NCC. Rakennustuoteteollisuus ja suunnittelu keskittyivät yhä voimakkaaasti kansainvälisille jäteille.

Rakennusliiketoiminnan keskittyminen jäi kuitenkin vain tilapäiseksi, sillä projektinjohtourakointi ja aliurakkamarkkinoiden kasvu loivat otollisen alustan keskisuurten rakennusliikkeiden kasvulle. Enää niiden ei ole tarvinnut nojata kasvussa omaan työvoimaan,  vaan ne ovat voineet ostaa työvoiman aliurakointimarkkinoilta. Projektinjohtourakoinnin riskinä toki on aliurakkahintojen nousun vaara rakentamisen kuumentuessa, mistä on jo nähty merkkejä.

Pullonkaulaksi ovat jääneet lähinnä vain työnjohtoresurssit, sillä 1990-luvun viimeisenä lamavuonna 1996 tehtiin rajuja ja kauas kantaneita koulutusleikkauksia, joiden seurauksena 40-50-vuotias insinööri tai mestari on rakentamisessa harvinaisuus.

Ainoaksi keinoksi saada kokeneita projektinjohtajia on ollut värvätä niitä kilpailijoilta. Moni  iso rakennusliike vastasi tähän uhkaan tekemällä työpäälliköille ja jopa mestareille niin tiukkoja ”johtajasopimuksia”, että kilpailijalle on päässyt siirtymään vain puolesta vuodesta vuoteen kestävän karenssiajan jälkeen.

Vaikeuksiensa kanssa kamppaillut Lemminkäinen on kuitenkin ollut erinomainen kasvattajaseura 2010-luvulla. Sen osaajista ovat päässeet nauttimaan monet keskisuuret rakennusliikkeet, kuten Jatke, Pohjola, Graniittirakennus Kallio ja Kreate.

2000-luvun alussa keskisuurista haastajista suurten sarjaan oli noussut vain entisten perusyhtymäläisten vuonna 1987 perustama projektinjohtourakoinnin pioneeri SRV. Seinäjokelaisen yrittäjän Antti Peltoniemen perustaman Seiconin nousu sen sijaan päättyi ensin kriisiin ja lopulta Peabin syliin.

2010-luku oli sitten keskisuurten rakennusliikkeiden nousun aikaa. Kasvua on tapahtunut varsinkin viimeisen kolmen vuoden aikana.

Liikevaihto    2017   2011 milj.euroa   Liiketulos-% 2017

Lehto                 594      86                             10,4
Consti                300   143                             -0,1
Pohjola              265     47                                5,2
Jatke                   254      47                               4,3
Lapti                  228      39                                7,6
Fira                     217      47                                4,0
SSR Group       176      22                               -1,9
GRK                    160     48                                9,8
Kreate                149                                           3,1
VRJ Group       101                                            0,8

GRK Groupin pro-forma -liikevaihto oli noin 200 miljoonaa euroa.

Jussi Aho ja Hannu Lehto käynnistivät vallankumousta

Toinen seinäjokelaisyrittäjä, Peltoniemen tavoin YIT-taustainen Jussi Aho perusti vuonna 2002 Firan ja alkoi puhua suurten haastamisesta ja rakentamisen vallankumouksesta kuin nuori Ilpo Kokkila aikoinaan. Rakentamisen muuttaminen palveluliiketoiminnaksi ja kahden viikon putkiremontti ovat saaneet sen verran vastakaikua, että Aho suunnittelee yrityksensä viemistä pörssiin 2020-luvulla.

Kempeläisyrittäjä Hannu Lehto saarnasi talousohjatun rakentamisen puolesta ja ryhtyi vuonna 2008 yritysostoin rakentamaan Rakennusliike Lehdosta Päätoimija-konsernia ja lopulta pörssiyritys Lehtoa. Sen liikevaihto on seitsemänkertaistunut 2010-luvulla ja tuloskin on ollut erinomainen. 2011 liikevaihto oli 86 miljoonaa, toissa vuonna 362 miljoonaa euroa ja viime vuonna jo 594 miljoonaa.

Tänä vuonna Lehdon imagoon tuli pieni tahra, kun yhtiön perustajista osa lipesi omille teilleen ja myi osuutensa kertomatta siitä etukäteen Hannu Lehdolle.

Lehdon malli, missä rakennusliike ottaa vastuun koko rakentamisen ketjusta suunnittelusta ja teollisesta valmistuksesta ja talotekniikasta lähtien, on herättänyt kiinnostusta, koska yleinen trendi on kulkenut toiseen suuntaan eli lähes kaikki on ulkoistettu.

Modulaarisuuden eli teollisen esivalmistuksen tulevaisuuteen luottavat myös Fira, Bonava, Skanskan BoKlok sekä Lapti.

Laptista on tullut voimakkaasti kasvaneessa hoivarakentamisessa iso tekijä moduulituotannon ansiosta. Hoiva- ja päiväkotien ohella yritys panostaa ”kohtuuhintaiseen” asuntorakentamiseen.

Laptissa nähtiin hyvin, mistä markkinoiden kasvu tulee. ”Tarjoamme yksityisille asuntosijoittajille palveluja asunnon ostoon ja vuokranvälitystä kumppanifirman kanssa”, Rakennusliike Laptin toimitusjohtaja Raimo Pesola sanoi helmikuussa Rakennuslehden haastattelussa.

Hän puhui samalla koko Lapti Groupin puolesta toteamalla, että tavoitteena on nousta kymmenen suurimman rakennusliikkeen joukkoon. Vuonna 2018 Lapti Group eriytettiin Kastelli-konsernista erilliseksi rakennus- ja talotekniikkakonserniksi.  700 hengen joukko kasvoi 150:llä viime vuonna. Tekijöitä tarvitaankin lisää, sillä yritys pääsi päätoteuttajaksi Kuopin sairaalan allianssihankkeeseen.

Laptista lähteneiden johtajien perustama talotehdas Lappwall puolestaan on kasvanut hurjasti tarjoamalla edullisia rivi- ja luhtitaloja kiinteistösijoittajille ja rakennusliikkeille ottamatta kuitenkaan itselleen grynderin vastuita.

Oulun seudulta on tullut useita kasvuyrityksiä, kuten liikevaihtonsa 2010-luvulla kolminkertaistanut ja nyt sadan miljoonan euron liikevaihtoon yltävä Viherrakennus Järvenpää eli nykyinen VRJ Group ja vain hieman sitä pienempi Oulun Rakennusteho eli nykyinen Rakennusteho Group.

Viherrakentajana aloittaneen VRJ:n laajentumiselle oli selkeä syy: Helsingissä on pidempi kasvukausi, kertoi yhtiön hallituksen puheenjohtaja Olavi Järvenpää kesäkuussa Rakennuslehdelle. Yritys lähti kasvamaan yritysostoilla. Tänään pääkaupunkiseutu tuo jo 60 prosenttia liikevaihdosta.

SSR:n lento loppui lyhyeen

Lujatalo antoi kasvun eväät lahtelaiselle Salpausselän Rakentajille luopumalla 2000-luvulla sen omistuksesta. Riidan taustoja ei ole haluttu puida julkisuudessa. Omistajaksi palannut Mika Wilenius ryhtyi hankkimaan maakunnista kiinteistö- tai rakennusmarkkinat tuntevia vaikuttajia, kuten Toivo Sukarin Turusta ja Reima Kuislan Seinäjoelta, perustettavien alueyhtiöiden johtoon tai osakkaiksi. Rovaniemeltä SSR Group palkkasi sieltä vetäytyneen Skanskan organisaation ja samalla kaupungin isoimman asuntogryndauskohteen Lapinaukealla.

Monilla Wileniuksen kumppaneilla Arto Merisaloa myöten oli vähemmän mairitteleva maine vuoden 2007 vaalirahakuvioissa. Yhteistyötahoksi valikoitui myös samassa vaalirahakohussa ryvettynyt Nuorisosäätiö, jonka erotetun johdon veroepäselvyyksiä poliisi parhaillaan käsittelee. Selvittelyn kohteena on myös SSR:n johto. Vuonna 2018 Wilenius ja muut velkaepäselvyyksistä poliisikuulusteluihin joutuneet johtajat jättivät yhtiön ja uudeksi omistajaksi tuli Lapin matkailukeisari, Lapland Hotelsin omistaja Pertti Yliniemi. Syynä ostoon oli SSR:n kanssa yhteinen hanke Rovaniemen Valionrannassa.

Alalla ei uskota, että omistus olisi pitkäaikainen vaan sillä haluttiin vain varmistaa Valionrannan kohteen eteneminen. Sekin tosin on epävarmaa, koska tontin kilpailutuksesta on jätetty valitus.

Juhannuksen jälkeen yhtiön nimi vaihtui Pallas Rakennukseksi ja kotipaikka siirtyi Lahdesta pääkaupunkiseudulle.

”Viime vuosina yhtiö on kasvanut huomattavan nopeasti. Nyt on aika pysähtyä tarkastelemaan sisäisiä toimintatapojamme ja varmistamaan, että kasvu on kestävällä pohjalla. Kevään aikana olemme aloittaneet perusteellisen työn toimintakulttuurimme uudistamiseksi ja rahoitusrakenteen vahvistamiseksi. Uudella nimellä haluamme viestiä tästä työstä ja jättää vanhat toimintamallit taaksemme”, kertoi tiedotteessa Pallas Rakennuksen uusi toimitusjohtaja Jyrki Lautarinne.

Juha Metsälällä oli halu kasvaa

Hämeenkyröläinen Juha Metsälä perusti rakennusliike Pohjola Rakennuksen jo 22-vuotiaana vuonna 1989. Töiden ohella hän luki itsensä rakennusmestariksi, ja kun oli opintojen makuun kerran päässyt, hän jatkoi äskettäin tohtoriksi asti. Vuosituhannen vaihteessa hän yritti ensimmäisen kerran Pirkanmaalta pääkaupunkiseudulle, mutta palasi verissä päin tonttinsa myyneenä. Toisella kerralla pääkaupunkiseudun markkinat avautuivat jo paljon helpommin. Apuna hallituksessa oli Lemminkäisen johdosta varhaiselle eläkkeelle lähtenyt Jukka Terhonen.

Halu kasvaa on Metsälän mukaan ollut keskeistä monelle yritysjohtajalle. Pohjola oli yksi niistä keskisuurista rakennusliikkeistä, joiden liikevaihto oli vuonna 2011 vain noin 47 miljoonaa, mutta tänään reilusti yli 200 miljoonaa.

Pk-yrityksen rajana pidetään 50 miljoonan euron liikevaihtoa. Toinen kriteeri, että työntekijöitä on alle 250, täyttyy helpommin, koska tänään työt teetetään useimmiten aliurakoitsijoilla. Pohjola ja Fira ovat puhtaita projektinjohtourakoitsijoita, sillä yli 200 miljoonan liikevaihto syntyy alle 240 hengellä.

Monen keskisuuren kohdalla kysymys on ollut siitä, että joko lähdettävä kotiseudulta ja kasvettava tai kutistuttava pienenevien paikallisten markkinoiden myötä.

Mika Airaksela huomasi puun liiketoimintamahdollisuudet

Iso tekijä on ollut myös sillä, että isot kaupungit ovat halunneet monipuolistaa tarjontaa. Rakennusliike Reposen toimitusjohtaja Mika Airaksela oli ensimmäisiä, joka huomasi mitä mahdollisuuksia keskisuurelle rakentajalle merkitsee se, että kunnat suosivat tontinjaossaan matalaenergiarakentamista.

Seuraava porkkana tontin saamisessa oli puurakentaminen. Reponen muuttuikin muutamassa vuodessa puhtaasta betonirakentajasta eturivin puukerrostalorakentamisen osaajaksi. Isot olivat maksaneet puukerrostalorakentamisesta 1990-luvulla niin karvaat oppirahat, että hyvässä suhdannetilanteessa se ei niitä juurikaan kiinnostanut kuin ihan poikkeustapauksissa.

Reposen osti viime vuonna pirkanmaalainen Arkta. Kaksi pk-yritystä yhdistämällä päästään pian jo lähelle sadan miljoonan euron liikevaihtoa.

Tonttirahastot ja yhtiölainat suosivat gryndereitä

Asuntogryndereillä liiketoiminnan kasvattaminen on ollut helpointa, koska pankista on saanut helposti halpaa rahaa niin rakentajat kuin vuokra-asuntosijoittamisesta innostuneet sijoittajatkin.

Myyntihintaa saatiin näennäisesti pudotettua siirtämällä iso osa asuntovelasta yhtiölainaksi ja tontti vuokrattavaksi.

Tonttirahasto on voinut olla myös näppärä keino tonttikatteen tuplaamiseen, sillä katetta syntyy ensimmäisen kerran, kun tontti myydään tonttirahastolle, joka vuokraa sen takaisin. Toisen kerran tontti päästään rahastamaan, kun asunnot myydään asukkaille. He nimittäin eivät osaa laskea tonttivuokran osuutta hinnassa, kertoi NCC:n asuntorakennustoiminnan entinen johtaja Markku Hainari.

NCC harjoitteli tätä toimintaa Vantaan Tammiston pelloilla Hypon kanssa 2000-luvun alussa, ja pian nuo ansaintamahdollisuudet huomasivat muutkin.

Korjaamisesta ei tullut hyvää bisnestä

Asuntorakentamisen lisäksi keskisuuret ovat kasvattaneet myös korjausurakoinnissa ja infrarakentamisessa.

Vuonna 2009 pääomasijoittaja Intera alkoi koota putkisaneerausten ja julkisivukorjausten tekijöitä yhteen. Raitayhtiöt, Koja Tekniikka, Mansen Putki ja Espoon LVI-Sisustus pantiin yhteen Constin nimen alle.

Kun Constia lähdettiin vuonna 2015 viemään pörssiin, oli sen liikevaihto kuusinkertaistunut ja Talouselämä povasi, että uudesta pörssiyrityksestä tulee varsinainen osinkokone. Toisin on käynyt. Tulos on kaukana siitä mitä toisella uudella pörssiyrityksellä, asuntogryndaamisella tienaavalla Lehdolla. Korjausrakentamisessa markkinat kyllä kasvavat odotetun tasaisesti, mutta kilpailu on ulkomaisen työvoiman ja harmaan työnkin takia kireää.

Infraurakoinnin kilpailu avautui

Infrarakentamisessa markkinoita hallitsi pitkään valtion väyläyhtiöt, mutta 2000-luvulla kilpailu avattiin. Destia ja VR Track eivät halunneet pitäytyä vanhoilla reviireillään vaan hamusivat uusille alueille ja jopa Norjaan ja Ruotsiin, mistä seurasi 2010-luvun alussa kalliit oppirahat ja huono maine. Destia joutui jopa myymään asfalttiliiketoimintansa NCC:lle, pohjoismaisen asfalttikartellin toiselle päätekijälle.

Destia ja jo sitä edeltänyt Tieliikelaitos ovat yhtä poikkeusta lukuun ottamatta hankkineet toimitusjohtajansa YIT:stä. Tänä kesänä aloittaa Tero Kiviniemi, sillä yhtiön valtiolta ostanutta pääomasijoittaja Ahlstöm Capitalia ei tyydyttänyt Hannu Leinosen tuoma rahamäärä.

Graniittirakennus Kallio on osoittanut, että myös infrarakentamisessa voi tienata hyvin, kun
saa työpäälliköt sopivan ahneiksi tulospalkkioiden perään, mutta välttämään tappiourakoita. Silloin voi hyväksyä senkin, että tulospalkkioita tulee enemmän kuin osinkoja.

Infrarakentamisen kovaan kilpailuun ja mataliin katteisiin nähden Graniittirakennus Kallion kasvu 200 miljoonan euron yritykseksi on ollut merkittävä. Maarakennusyrittäjä Armas Kallion vuonna 1983 perustama yritys lähti vuonna 2007 laajentamaan toimintaansa voimakkaasti, kun kaksikymmentä entistä Niska & Nyyssösen johtoon ja työmaajohtoon kuuluvaa avainhenkilöä sopivat osakkuudestaan Graniittirakennus Kalliossa. He valitsivat mieluummin osakkuuden keskisuuressa rakennusliikkeessä kuin jäivät Skanskan ostaman yritysryppään palvelukseen varsinkin, kun Skanska oli kohdellut niin kaltoin Tekran myynyttä Heikki Alasta, että tämä meni paljastamaan kilpailuviranomaisille asfalttikartellin 2000-luvun alussa.

Mahdollisuus päästä osaomistajaksi on ollut keskeinen rekrytointikeino monille keskisuurille rakennusliikkeille. GRK:n vetovoiman salaisuus on myös se, että on perinteisesti maksanut tuntuvat tulospalkkiot työpäälliköilleen, jotka ovat saaneet hoitaa omia valtakuntiaan varsin itsenäisesti. Palkkiot ovat voineet nousta satoihin tuhansiin euroihin. Hallituksen puheenjohtaja Keijo Haavikko sanoo, että yhtiö maksaa enemmän tulospalkkioita kuin osinkoja. Yhtiö on sitouttanut 41 avainhenkilöä omistuksen kautta.

GRK:n uudella, keväällä aloittaneella toimitusjohtajalla Teemu Lantolla on samalla tavalla tausta Lemminkäisessä kuin Haavikon mukaan ”persoonasyiden” takia toimitusjohtajan tehtävät jättäneellä Petri Kotkansalollakin.

Lantto aloitti GRK:ssa rataliiketoiminnan vetäjänä ja tammikuun alussa hän osti Eltelin sähkö- ja turvalaiteosaamiseen painottuvan rataliiketoiminnan. Se antaa mahdollisuudet kilpailla VR Trackin ja Destian kanssa isoista rataurakoista. Kasvumahdollisuuksia on myös Virossa ja Ruotsissa, joissa on käynnistymässä jättimäiset ratahankkeet.

Lähivuosien tavoitteena on kaksinkertaistaa GRK-konsernin nykyinen 200 miljoonan euron liikevaihto.

Kasvutavoitteita tukee se, että valtion pääomasijoitusyhtiö Tesi ja työeläkeyhtiö Ilmarinen ilmoittivat juhannuksen alla sijoittavansa  GRK-konserniin. Sijoituksen jälkeen Tesi ja Ilmarinen omistavat yhteensä noin 18 prosenttia yhtiöstä.

”Olemme innoissamme sijoituksen tuomasta mahdollisuudesta vauhdittaa kasvuamme sekä kone- ja laiteinvestointien että yritysjärjestelyiden kautta”, kertoi hallituksen puheenjohtaja Keijo Haavikko.

GRK ei ole enää pitkään aikaan ollut pk-yritys. Yrityksen kasvun vuoksi Lanton ykkösasioita on saada johtamiseen järjestelmällisyyttä niin, että voidaan toimia konsernimaisesti.

”Esimerkiksi hallinto on jäänyt pieneksi ja prosessit ovat jääneet kovan kasvun jalkoihin. Kun kasvaa, ei voi toimia isä poika ja hiace -pohjalta. Silloin riskitkin kasvavat.”

Tämä koskee kaikkia voimakkaasti kasvaneita entisiä pk-yrityksiä.

Toisaalta ison konsernin jäykkyys pitäisi välttää. ”Isossa konsernissa asioita tehdään raskaasti, mikä kasvattaa organisaation kokoa ja kilpailukyky heikkenee”, Kreaten toimitusjohtaja Timo Vikström sanoi viime vuonna. Lanton tavoin myös Vikströmin tausta on Lemminkäisessä.

Pääomasijoittaja Intera yhdisti vuonna 2014 kolme hyvin kannattavaa perheyritystä Finn-Seulan, Kesälahden Maansiirron ja Suomen ehkä parhaan sillanrakentajan Insinööritoimisto Seppo Rantalan 2014 Kreateksi. Toiminta oli aluksi tappiollista, mutta Timo Vikströmin tavoitteena on parantaa tulos siihen kuntoon, että pörssiin menokin olisi mahdollinen. Viime vuoden tulos oli kuitenkin vielä kaukana GRK:n tasosta.

Kreate on jatkanut yritysostojen tiellä. Kuluvana vuonna se osti louhintayrityksen ja viime vuonna se vahvisti yritysostoin radanrakentamisen osaamistaan.

Omistajat pilkkoivat ja yhdistivät isoja konserneja

2010-luvulla isot konsernit heikkenivät myös ihan omista syistään. Lemminkäisen heikkenemisen taustalla oli asfalttikartelli, jonka seuraamusmaksut pakottivat sen myymään rönsyjään, kuten 1990-luvulla hankkimansa talotekniikkaurakoinnin ja jopa vanhat ydinliiketoimintansa betoni- ja kattoteollisuuden.

Toinen toimintaa heikentänyt tekijä oli päätös sulauttaa itsenäiseen, yrittäjämäiseen toimintaan tottuneet alueyhtiöt Lemminkäisen nimen alle. Moni alueyhtiön entinen vähemmistöomistaja teki omat ratkaisunsa.

Hyvä esimerkki on kouvolalainen Oka, joka oli huseerannut Rovaniemellä asti rakentamassa vaalirahoituksessa sittemmin surullisen kuuluisaa moottorikelkkatehdasta. Okan avainhenkilöt perustivat Jatkeen ja lähtivät haastamaan Lemminkäisen myös pääkaupunkiseudulla. Infrapuolen osaajia lähti sekä GRK:hon että Kreateen.

YIT:n ja NCC:n muutosten taustalla oli omistajien muuttuneet omistamisstrategiat. Aiemmin uskottiin yrityksen toiminnan hajauttamiseen useille toimialoille suhdanteiden ja toimialariskien ja tulorahoituksen riittävyyden hallinnoimiseksi. Tämä ajattelutapa muuttui 2010-luvulla. Nyt ajateltiin, että hajauttamisen voi jättää omistajien vastuulle ja nämä voivat muodostaa sijoitussalkkunsa parhaaksi katsomallaan tavalla.

Päätöksiä ei ole tehty yritysten omista näkökulmista vaan puhtaasti omistamisen näkökulmasta. Jakamalla esimerkiksi yritys kahtia ja viemällä molemmat pörssiin on näiden yhteenlaskettua pörssiarvoa saatu kasvatettua. Samalla pääomabisnes (eli gryndaus) ja kassavirtaa tekevät bisnes on voitu erottaa omiksi yhtiöikseen.

Tällä logiikalla talotekniikkayhtiö YIT Kiinteistötekniikka eli Caverion erotettiin YIT:stä ja asuntogryndaus eli Bonava NCC:stä.

Käänteistä logiikkaa edusti Lemminkäisen yhdistäminen YIT:hen. Vaihtokurssi oli edullinen Lemminkäisen omistajille ja samalla torjuttiin se mahdollisuus, että Lemminkäisestä nurkan ostanut ruotsalainen Peab olisi laajentanut osuuttaan Suomen markkinoista.