Kuin Colosseumia korjaisi, huokaisivat Skanskan projektinjohtajat, kun näkivät mihin urakkaan olivat ryhtyneet Riskit olivat kuitenkin tiedossa jo tarjousvaiheessa. Kuva: Anne Kurki.

Korjaaminen oli viime vuonna riskibisnestä varsinkin Lehdolle ja Constille

Kustannusnousut ja vaativien korjauskohteiden ongelmat saivat muutamat urakoitsijat luopumaan peruskorjauksista.

Kirjoittaja(t) Seppo Mölsä

Uudisrakentamisen buumi vei korjausrakentajilta viime vuonna resursseja ja nosti alihankintojen ja materiaalien hintoja. Vielä pahemmin kannattavuuteen vaikuttivat arvotalojen peruskorjauksissa ja käyttötarkoituksen muutoksissa tulleet ongelmat. Lehto ja Consti eivät mielellään niitä enää tee. Pohjola luopui korjaamisesta kokonaan.

Tänä vuonna korjaamisen on ennustettu kasvavan 1,8 prosenttia samaan aikaan kun uudisrakentaminen laskee.

”Korjaushankkeisiin on siten helpompi saada aliurakoitsijoita, mikä parantaa koko korjaamisen arvoketjun laatua. Toisaalta kilpailu saattaa kiristyä uudispuolelta tulevan lisääntyneen kilpailun kautta”, Constin toimitusjohtaja Esa Korkeela arvioi.

Korjausrakentaminen vastaa lähes puolta talonrakentamisesta. Isot ja keskisuuret rakennusliikkeet kattavat 13 miljardin euron markkinoista kuitenkin vain reilut neljä miljardia euroa. Tämä jakautuu lähes tasan asunto- ja toimitilakorjauksiin.

YIT:n korjausrakentamisen johtaja Jussi Niiranen odottaa asuntokorjausten määrän kasvavan eniten. Asuntojen korjaaminen työllistää eniten pk-yrityksiä ja erikoisurakoitsijoita, jotka tekevät rakennusosakohtaisia korjauksia.

Asuntokorjauksissa putkiremonttien osuus on noin 900 miljoonaa euroa. Are on talotekniikkaurakoitsijoista suurin korjaaja. Korjaamisen arvo on 89 miljoonaa euroa eli 22 prosenttia liikevaihdosta. Bravidalla linjasaneerausten liikevaihto on 25 miljoonaa euroa. Korjaamista ja huollon yhteenlaskettu liikevaihto on 70 miljoonaa euroa. Caverion ei tee ollenkaan asuntojen linjasaneerauksia vaan se keskittyy vaativiin hankkeisiin. Korjaamisen liikevaihtoa se ei kerro.

Korjaaminen on lähes nappikauppaa isoille

Consti on suurin korjausrakentaja lähes 300 miljoonan euron liikevaihdollaan. Constin osaamiseen kuuluu koko paketti putkiremonteista julkisivukorjauksiin.

YIT tulee toisena 200 miljoonan euron liikevaihdolla, mutta korjaamisen osuus on vain noin kymmenen prosenttia sen Suomen talonrakentamisen liikevaihdosta.

Vähiten isoista korjaaminen kiinnosti SRV:tä, jolla sen osuus oli enää vain reilu prosentti liikevaihdosta. Takavuosina SRV teki Helsingin yliopistolle useita korjausurakoita, mutta esimerkiksi päärakennuksen juuri alkanut korjausurakka meni YIT:lle.

Lehto pettyi yritysostoonsa

Lehto pyrki isoksi korjausrakentajaksi ostamalla vuonna 2016 korjausrakentamiseen erikoistuneen Warecon. Ostolla haettiin osaavia resursseja vaativiin korjaushankkeisiin. Tavoitteet eivät kuitenkaan toteutuneet, vaan henkilökunnan vaihtuvuus oli heti suurta. Tappiokierre jatkui vielä alkuvuonna 2019.

Lakkautetun peruskorjaustoiminnan osuus oli vajaat 10 prosenttia Lehdon toiminnasta.

Lehdon linjasaneeraustoiminta on ollut kannattavaa. Se organisoitiin osaksi asuntorakentamista.

Consti on ottanut opiksi vaikeista projekteista

Vanhojen arvotalojen käyttötarkoituksen muutokset tuottivat murheita Constille. Toiminta oli ollut tappiollista edellisenäkin vuonna. Murheita aiheuttaneita kohteita olivat erityisesti hotelli St. George ja niin sanottu Ohranan talo.

Tappiotöiden syyt on nyt analysoitu tarkasti, ja kannattavuuden merkitystä on korostettu yhtiön toiminnassa. Korjausrakentamisen osaamista on myös keskitetty.

Puolustusvoimien Ohranan talon osti yhtiö, jonka hallituksessa ovat muun muassa Erkka Valkila ja Juha Hetemäki. Consti saneerasi tilat luksusasunnoiksi. Kuva Mika Ranta / HS

Consti on ollut edelläkävijä uusien menetelmien ja palvelujen kehittämisessä. Kehitysjohtaja Juha Salminen esimerkiksi on toiminut puheenjohtajana yritysryhmässä, joka on kehittänyt tahtituotantoa. Nyt kun tahtituotanto on tehnyt läpimurtonsa, on siihen tullut myös lisää kilpailua.

Tahtituotanto toimii Salmisen mukaan parhaiten toistuvassa tuotannossa, jossa sen pohjalle on mahdollista kehittää teollisia tuotantokonsepteja. Tämä on toinen keskeinen panostamisen kohde Constissa.

Constin historian suurin hanke on 35 miljoonan euron suuruinen korjaus- ja tilanmuutostyö Varmalle Helsingin Vallilan kahdessa kiinteistössä. Yhteistyö tilaajan kanssa alkoi jo suunnitteluvaiheessa.

NCC:tä vaativat hankkeet eivät pelota

Kun NCC menetti Bonavalle asuntogryndauksen, jouduttiin yhtiössä miettimään entistä enemmän urakoinnin kannattavuutta. Korjausrakentamisen riskien hallintaan haettiin apua myös tutkijoilta.

NCC oli Constin ja Firan kanssa mukana professori Arto Saaren johtamassa työryhmässä, joka tutki useiden vaativien korjaushankkeiden riskejä. Yhdeksi keskeiseksi ongelmaksi havaittiin suunnittelu. Tuotannossa tämä tuli esille toteutussuunnitelmien liian myöhäisenä valmistumisena ja suunnitelmien yhteensopimattomuutena.

Viime aikoinakin osaavien suunnitteluresurssien saanti on nähty pullonkaulana, joka ei ole helpottunut.

”NCC:llä on vahvaa kokemusta vanhojen kiinteistöjen korjaamiseen sekä muuttamisesta uusiin käyttötarkoituksiin”, sanoo NCC:n toimialajohtaja Vesa Ahlroos.

Hän korostaa kuitenkin, että hankkeiden suunnittelu ja toteutus perustuu riskien tunnistamiseen ja hallintaan. Ensisijaisen tärkeää on selvittää rakennuksen rakenteiden kunto ja mahdolliset haitta-aineet ennen lopullisen hinnan määritystä.

Korjausrakentamisen luonteeseen kuuluu, että eteen tulee yllättäviä ongelmia.

”Tästä syystä valtaosa vaativista korjaushankkeista toteutetaankin nykyään yhteistoiminnallisina hankkeina, joissa riskit on jaettu hankkeen osapuolten kesken ja ratkaisut haetaan yhdessä”, Ahlroos sanoo.

NCC:llä on käynnissä useita merkittäviä arvorakennusten korjauksia, kuten Helsingin keskustassa VR:n vanhan pääkonttorin muuttaminen Scandicin hotelliksi ja ulkoministeriön Merikasarmin peruskorjaus Katajanokalla. Oulussa NCC korjaa Linnamaan yliopistokampusta.

Skanskassa tunnetaan korjausrakentamisen riskit

Skanska on nyt hieman NCC:tä isompi korjausrakentaja 124 miljoonan euron liikevaihdolla. Iso ansio tästä lankeaa Olympiastadionin hankkeelle. Kaksi muuta merkittävää korjaustyömaata ovat Euroopan kemikaaliviraston konferenssikeskus Helsingin Telakkarannassa sekä Hämeenlinnan kirjaston korjaus. Jyväskylän yliopiston kirjaston korjaus on kehitysvaiheessa.

Toimitusjohtaja Tuomas Särkilahti on tiedostanut korjauskohteiden riskit. Niistä yrityksellä on riittämiin kokemusta.

Ilman tarkkaa riskianalyysia esimerkiksi Olympiastadionin tarjoaminen ei olisi ollut mahdollinen. Riskejä katsotaan niin asiakasriskien, sopimusriskien kuin teknisten riskienkin näkökulmasta. Hankkeen lopullista hintaa ei ole vielä nähty, joten kyseessä on myös maineriski.

”Korjauskohteet tuppaavat olemaan teknisesti vaativia, joten lisäriskiä emme halua ottaa asiakkaasta tai sopimuksesta, jossa riskien jako ja kompensaatiot eivät ole tasapainossa”, hän sanoo.

Asiakkaasta arvioidaan jopa tunnistettu käyttäytyminen aiemmissa hankkeissa.

Pylon selätti kannattavuusongelmat

Korjausrakentamisen erikoisliike Pylon joutui pari vuotta sitten vaihtamaan toimitusjohtajaa saadakseen toimintansa kannattavaksi. Samojen ongelmien kanssa ovat painineet muutkin.

”Vaikuttaisi siltä, että nopeasti kasvua hakeneet yritykset ovat nyt vaikeuksissa. Syyt voivat olla moninaiset, kuten osaavan henkilökunnan puute ja yllättävä hintatason nousu”, toimitusjohtaja Kimmo Kangas sanoo.

Hänen mielestään Pylon on viime aikoina onnistunut hyvin vaativissa korjaushankkeissa.

Riskienhallinnan kannalta tärkein oppi on ollut se, että vaativissa projekteissa on oltava parhaat tekijät tilaajan projektinvetäjästä ja pääsuunnittelijasta alkaen.

Varsinkaan pääsuunnittelijan valintaan ei tilaaja Kankaan mielestä ole aina kiinnittänyt riittävästi huomiota.

”On hyvä muistaa, että rakentamisen laatu on yhtä kuin suunnitelmien laatu.”

Osaavien suunnittelijoiden lisäksi pulaa on ollut ammattitaitoisista vastaavista mestareista ja työnjohtajista sekä osaavista, kustannustehokkaista alihankkijoista.

Hyvien tekijöiden arvo on siinä, että he pystyvät Kankaan mukaan havaitsemaan riskit ja virheet ajoissa silloin, kun niihin voi vielä vaikuttaa.

Virheitä tapahtuu hänen mukaansa aina, ja siksi riskejä on arvioitava hankkeen kaikissa vaiheissa.

”Korjaamattomalla virheellä on se kielteinen ominaisuus, että se saattaa alkaa kasvaa eksponentiaalisesti. Tällöin projekti ajautuu kaaokseen, joka ei ole kenenkään ohjattavissa.”

Pylon on korjannut paljon kouluja. Karamzinin koulu Helsingissä valmistuu kesällä. Uusia hankkeita ovat Kruununhaan yläaste Helsingissä ja Meritorin koulun peruskorjaus Espoossa.

Talotekniikan osuus korjaushankkeissa on 25–30 prosenttia. Ne tekee Pylon Talotekniikka.

YIT haluaa olla iso korjausrakentaja

YIT:ssä korjaaminen katsotaan tärkeäksi suhdanteita tasaavaksi toiminnaksi. YIT:n tärkeimmät korjaushankkeet ovat Käärmetalona tunnetun asuinkerrostalon korjaus Helsingissä sekä Nesteen entisen Keilaniemen tornin modernisointi Espoossa. Kesällä käynnistyy Helsingin yliopiston päärakennuksen korjaus allianssiurakkana.

Vanhan tekniikan purku oli vuosi sitten täydessä käynnissä Fortumin entisessä pääkonttorissa. Kuva: Vesa Tompuri

YIT:ssä on Jussi Niirasen mukaan tiedostettu hyvin korjausrakentamisen riskit. Ne arvioidaan jo tarjousvaiheessa.

Erityisen vaativissa kohteissa ennakkoon mahdollisimman kattavasti tehdyt tutkimukset pienentävät riskiä. Usein kuitenkin tilat ovat käytössä korjauksen alkamiseen asti.

Elinkaarimalli ei ole ongelmaton korjaamisessa

Kaikki piilevät riskit eivät välttämättä selviä perusteellisillakaan tutkimuksilla. Tämä on vaikeutena, kun pohditaan koulujen korjaamista elinkaarimallilla. Koulujen korjausten syinä ovat usein sisäilmaongelmat. Siksi kunnissa on pohdittu, voisiko uudiskohteissa suosittua elinkaarimallia käyttää myös korjaamisessa.

”Urakoitsija ei pysty ottamaan vastuuta piilevistä riskeistä esimerkiksi perustuksissa tai maaperässä”, Niiranen sanoo.

YIT on ylivoimaisesti suurin elinkaariurakoitsija. YIT ja  Caverion sopivat äskettäin Espoossa Laajalahden ja Tuomarilan alakoulujen peruskorjauksista ja laajennuksista elinkaarihankkeena.
YIT vastaa kokonaissuunnittelusta ja rakennustöistä. Caverion vastaa talotekniikan suunnittelusta ja toteutuksesta sekä laajennusten osalta kiinteistöjen huollosta, kunnossapidosta ja pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmista 20 vuoden sopimuskauden ajan. Molempien koulujen peruskorjattavat, 1950-luvulla rakennetut, osat ovat suojeltuja. Niiden elinkaarivastuu säilyy Espoon kaupungilla, mutta niissäkin taloteknisten järjestelmien elinkaarivastuu on Caverionilla. YIT:n urakan arvo on 32 miljoonaa ja Caverionin 18 miljoonaa euroa.

”Näyttää kuitenkin siltä, että uusia tarjouspyyntöjä korjauksista elinkaarimallilla ei ole näillä näkymin tulossa”,  Niiranen sanoo.

Tilaajia saattaa mietityttää esimerkiksi, riittääkö elinkaariurakoihin halukkaita tarjoajia. Ainakin Pylonissa ja Constissa mallia kohtaan tunnetaan kiinnostusta, mutta ei varauksetta.

Pylonin toimitusjohtaja Kimmo Kankaan mielestä elinkaarimalli voisi sopia korjaamiseen. Urakoitsija voi vastata sisäilmasta esimerkiksi kymmenen vuotta. Tämä edellyttää Kankaan mukaan kuitenkin sitä, että tilaajan määrittelemät lähtötiedot ovat varmasti oikeat.

”Elinkaarihanketta voi olla myös vaikea kilpailuttaa ja hallita sopimusteknisesti eli ei se aukoton malli ole.”

Consti ei ole vielä tarjonnut elinkaarihankkeita, vaikka sillä on talossa koko osaaminen talotekniikasta lähtien.

”Pidäkkeenä on suuri panostus etenkin ensimmäiseen tarjoukseen, ja se että elinkaarihankkeiden sopimusmalli perustuu nykyisellään enemmän haluun siirtää riskit urakoitsijalle kuin tehdä järkevä ja tasapainoinen sopimuskokonaisuus. Tämä on erityisesti korjauskohteissa ongelmallista”, Constin kehitysjohtaja Juha Salminen sanoo.

Toteutusmuodoista kirjankin tehnyt Salminen ehdottaa elinkaari- ja allianssimallien yhdistämistä ”elinkaariallianssiksi”.

Elinkaariallianssi herätti keskustelua

Elinkaarimalli on Rakennuslehdessä julkaistun jutun jälkeen herättänyt keskustelua:

Kimmo J. Niemi Rambollista kirjoittaa:

”Toimin itse tilaajan teknisenä neuvonantajana elinkaarihankkeissa ja minulla on enemmän toteutettuja hankkeita kuin kenelläkään muulla.

Valitettavaa on, että edelleen on suurta ymmärtämättömyyttä elinkaarihankkeista. Jopa eri hankemuodoista sinällään loistavan kirjan kirjoittanut Juha Salminen ei ihan ole sisäistänyt mitä tarkoittaa elinkaarihanke.

Elinkaarihanketta ja allianssia ei missään nimessä voi yhdistää, eikä mitään toteutusmuotoa nimeltä ”elinkaariallianssi” voi olla edes olemassa.

Elinkaarihankkeen idea on, että riskit siirretään sille, jolla on paras riskinkantokyky. Allianssissa taas riskit kannetaan yhdessä.

On toki mahdollista liittää allianssiin ylläpitojakson tehtäviä, mutta mistään elinkaariallianssista ei siis voi puhua.”

Juha Salminen Constista vastaa:

”Elinkaariallianssihan ei ole mikään olemassa oleva toteutusmuoto vaan idea siitä miten elinkaarimallin ja allianssin hyvät ominaisuudet voisi yhdistää. Niemi on oikeassa, että se ei ole elinkaarimalli sen alun perin tarkoittamassa mielessä, vaan oikeastaan se on allianssimalli johon otetaan mukaan elinkaarijaksoa koskeva ”ylläpitoallianssi”. Ehkä tuo termi elinkaariallianssi on siksi hämäävä ja pitäisi keksiä parempi. Nimi ei ole kumminkaan minun keksimä vaan sitä on käytetty juuri ajatuksena yhdistää piirteitä ko. malleista, mutta sisältö on jäänyt tarkemmin määrittelemättä.

Minun tarkoittamani malli olisi tarkemmin ”Elinkaarijakson kattava allianssi” tms. En ole samaa mieltä etteikö se olisi mahdollinen, päin vastoin askelia sen suuntaan on jo otettu kasvattamalla allianssien vastuuaikoja esim. 5 vuoteen.

Koska elinkaarimalleihin ei nykyisin oikein löydy tarjontaa, asiaa voisi koettaa lähestyä uudelta kantilta. Lähtökohtana se, että hankkeen toteuttajat vastaisivat myös ylläpidosta, on terve ja saisi ajattelemaan rakentamista kokonaisvaltaisemmin. ”

 

Tätä artikkelia on kommentoitu 2 kertaa

2 vastausta artikkeliin “Korjaaminen oli viime vuonna riskibisnestä varsinkin Lehdolle ja Constille”

  1. Korjausrakentamista on tehty iät ja ajat. 40 vuotta alalla olleena timpurista – > rakennusmesatriksi.

    Alun-alkaien -70 luvulla jolloin itse aloitin timpirina vastaava mestari oli se joka organisoi käytäntöä ja oli yhteydessä tilaajaan ja suunnittelijoihin tiiviisti.

    -90 luvulla tuli uutta sukupolvea työmaille ja suunnitteluun.

    Tietoteknikka ja ulkomainen työvoima vaikuttivat merkittävästi rakentamiseen.

    Muutamia havaintoja:

    – Nuoret toimihenkilöt eivät hallitse käytäntöä, ollaan mielellään tietokoneen ääressä kuin työmaalla huomiomassa yksityiskohtia. Siellä rakennetaan sä-postien välityksellä, kokouksissa ei tutkita työmaata, niin kuin ennen vanhaan, vaan luotetaan sähköisiin suunnitelmiin, sitten vasta kun on jo tehty virhe kommentoidaan jos silloinkaa->passiiviseksi on muodostunut. Kyllä esim.työmaamestarin pitää tietää koko ajan mitä siellä työmaalla tapahtuu (piiloon jääviä rakenteita).

    – Vastaava työnjohtaja, pitää hallita tietokoneet ei niinkään käytäntöä, se on vienyt monet hankkeet miinukselle.

    – Ylempi johto tietenkin luottaa alempiin, mutta ei kontrollio heidän tekemisiään.

    – Semmoinen nakittaminen onkin ketju joka on vaarallinen jos ei kaikki tiedä omaa vastuutaan.

    Minuun voi ottaa yhteyttä jos kiinnostaa kokemuksen jakaminen

    jari h

  2. Ilman muuta se on riskibisnestä jos sitä ei osaa. Puhuttu mahdollisuus ja laskutettu työ ei ole toteutunut laatu. Markkinoilla on aivan liian paljon toimijoita jotka eivät kuuluisi sinne laisinkaan tai niiden toimintaan pitäisi saada ainakin kriteerit. Rakennuttamiseen täytyisi saada tiukemmat otteet, gryndipuolen ”nimelliseen valvontaan” muutos, gryndiurakoitsijoiden ”kehityshankkeisiin” tiukemmat kriteerit.

Vastaa