Helsinki kehittää ryhmärakentamista–Alppikylään tulossa kymmenen asunnon kohde
Suomalainen e-House Oy tuo markkinoille uuden ryhmärakennuttamisen konseptin, jonka tarkoituksena on mahdollistaa kohtuuhintainen, vapaarahoitteinen, omistusasuminen pääkaupunkiseudulla. Ensimmäinen ryhmärakennusprojekti käynnistyy Helsingin Alppikylässä. Hanke toteutetaan kolmessa eri vaiheessa, joista ensimmäinen käsittää yhteensä 10 asuntoa.
Suomalainen e-House Oy tuo markkinoille uuden ryhmärakennuttamisen konseptin, jonka tarkoituksena on mahdollistaa kohtuuhintainen, vapaarahoitteinen, omistusasuminen pääkaupunkiseudulla. Ensimmäinen ryhmärakennusprojekti käynnistyy Helsingin Alppikylässä. Hanke toteutetaan kolmessa eri vaiheessa, joista ensimmäinen käsittää yhteensä 10 asuntoa.
e-Housen lanseeraama konsepti tarjoaa uudenlaisen vaihtoehdon olemassa oleville rakennushankkeiden toteutusmuodoille ja mahdollisuuden rakentaa yksilöllinen, omiin tarpeisiin räätälöity asunto ilman omaa työpanosta ja perinteistä asuntotuotantoa edullisemmin. Ryhmärakennuttamisen kehittämisessä ovat olleet mukana muun muassa Helsingin kaupunki ja työ- ja elinkeinoministeriö.
”Palvelukonseptillemme on selvä sosiaalinen tilaus. Myös Helsingin kaupunki on huomannut ryhmärakentamisen edut ja se haluaa kehittää ryhmärakennuttamista rakennusmuotona ”, kertoo e-Housen toimitusjohtaja Jyrki Haavisto.
Konseptin erikoisuus on rakennatalo.fiTM osoitteesta löytyvä asuntojen suunnittelutyökalu, jonka avulla asiakas voi vaikuttaa ja räätälöidä kotinsa aiempaa helpommin yksilöllisiin tarpeisiinsa sopivaksi. Asiakas voi vaikuttaa valinnoillaan esimerkiksi huonelukuun, huoneiden sijaintiin, kodinkoneisiin ja käytettäviin pintamateriaaleihin. Koko kodin suunnitteluprosessi voidaan hoitaa portaalin kautta loppuun yhdeltä istumalta. Lisäksi portaalin suunnittelutyökalussa asiakkaalla on reaaliaikainen näkymä kotinsa kustannusarviosta sekä jokaisen yksittäisen räätälöinnin kustannusvaikutus sen kokonaishintaan.
e-Housen palvelukonseptissa rakennuttamisprosessin esivalmisteluaste on viety nykyisiä vaihtoehtoja pidemmälle. Konseptissa asiakas viedään kaikkein vaikeimman kohdan eli esisuunnittelun ja byrokratian yli. Näin ollen asiakas pääsee keskittymään suoraan häntä kiinnostavimpaan vaiheeseen eli kodin suunnitteluun.
”Gryndauskatteen poisjääminen, ryhmärakentamisen mittakaavaedut ja nopea projektin läpivienti näkyvät asiakkaalle merkittävinä kustannussäästöinä. Konseptimme tarjoaa hartiapankin hyödyt ilman hartiapankin stressiä.”, Haavisto jatkaa.
Tätä artikkelia on kommentoitu 14 kertaa
14 vastausta artikkeliin “Helsinki kehittää ryhmärakentamista–Alppikylään tulossa kymmenen asunnon kohde”
Besservisserit markkinoille?
Vai lanseerataan perustajaurakoinnin ja hartiapankin välinmaastoon omaa toimintamallia, missä toimija kuorii kermat päältä konsultin perälautavastuulla. Sehän on taivahan tosi, ettei tällainenkaan rakennuttaminen voi toimia katteetta tai sitten yrityksen toiminnan rahoitus on järjestetty harmaiden markkinoiden kautta.
Mikä se on sitten se grynderin kate? Se on yrityksen toiminnan kannalta välttämätön osa. Ilman katetta ja yritystoiminnan positiivista tulosta ei mikään muu yrtiys voi toimia kuin yhteiskunnan verovaroin toimiva ”yritys”.
Paljonko se grynderin ”gryndikate” sitten on? Se on kohteen kokonaishinnasta 10-20%:in. Mutta on huomioitava, että lopullinen kokemusperäinen, hankekohtainen tulos tulee jäämään haarukkaan (-5-+15%) riipuen siitä miten kauppa on käynyt ja miten kustannusarvio on pitänyt. Tämän jälkeen ”grynderi” kantaa vielä vastuun tekemisistään 10v, jolloin loppukin hankekohtaisesta katteesta voi olla syöty mahdollisista vastoinkäymisistä johtuen. Mitä tekee konsultti? Nauttii palkkionsa katteesta ilman huolen häivää.
Paljonko se grynderin ”gryndikate”
Itsehän sen sanoit, että grynderi kate on 15 %. Jos jokin projekti menee tappiolle eli myyt liian alhaisilla hinnoilla niin otat toisesta + 30 %. Keskimäärin gryndikate kate on 15-20 %. Hyvänä aikana suurempi. Ainakin suurilla rakennusliikkeillä on rakentamisorganisaatioiden lisäksi laiskanpulskeat grynderiorganisaatiot. Sieltä kustannusta kertyy varsinkin kun talot rakentaa 60 % aliurakoitsijat.
Grynderin kate?
Se on varsin kohtuullinen korvaus erittäin riskipitoisesta yritystoiminnasta (konkurssiherkkyys alalla n.3x suurempi kuin yritystoiminnassa yleensä). Seuraten rakennus- yrityksien taloudellisen toiminnan vuosikatsauksia on niistä luettavissa toiminnan kannattavuus. Tämän johdosta on ihme, että sijoitetaan pörssissä oleviin rakennusyhtiöihin, kun rahalle saisi paremman tuoton muualla.
Olen samaa mieltä pitkäaikaisen gryndikysynnän vaikutuksesta rakennusliikkeiden organisaatioihin. Organisaatio helposti menettää kilpailukykynsä eikä pysty kilpailemaan esim. sosiaalisen asuntotuotannon urakoissa. Kilpailukyvyn aleneminen yhdessä resurssipulan kanssa ajaa sitten grynderit helposti aliurakoitsijoiden käyttöön, mikä aiheuttaa toisaalta rakentamisen laatuongelmia varsinkin suomen kieltä taitamattomien tekijöiden myötä.
Rakentamisen kalleus johtuu pks:llä tonttihintojen vedätyksestä (2010-luvulla Helsingissä kolmikertaistuivat), Helsingin arkkitehtuuripoliittisesta ohjelmasta (toinen toistaan kalliimmat kaavat) sekä paikallisviranomaisten ohjeistä että ko. virkamiesten omista näkemyksistä/ vaatimuksista.
Markkinahintaiseen tuotteeseen (myyntituotoilla rahoitetaan rakentamista) ei uudismarkkinoilla päästä, vaan minimikatteella tuotteiden hintataso ylittää käyvän tason 10-20% ja tuotetta myydään valmistumisen jälkeen vielä pari vuotta. On muistettava, että myynnissä oleva vanha kanta kattaa syntyvistä kaupoista n. 2/3 eli siellä kohtaa kysynta ja tarjonta. Toki uudistuotantonnon hintataso pyrkii nostamaan myös alueellista vanhan kannan hintatasoa.
Gryndikate: yli 25% aloituskatteet lienevät sangen harvinaisia, koska hintataso täällä pks:llä on niin järkyttävä, johon vain marginaaliasiakassegmentillä luulisi olevan taloudellisia mahdollisuuksia.
Hankkeiden lopullinen tulos on kuitenkin aivan jotain muuta kuin ns aloituskate.
Ketä kiinnostaa grynderin kate ? Mikä on grynderin tekemä voitto. Reippaalla velkavivullla grynderi vuolee isot tienistit.
Tosin riskikin on jonkinlainen. Nyt tuntuu asuntorakentamisessa pelaavan oma sääntely, joten voitot tuntuvat kertyvän asuntorakentajien taskuun.
Ison grynderin kate Helsingissä. Asuinhuoneiston velaton myyntihinta on 10 888 euroa neliölle. Kaupungin myymän tontin hinta on 28 prosenttia asuinneliön velattomasta myyntihinnasta. Tontinhinta on 3049 euroa velattoman asuinneliön kustannuksesta. Rakentamisen kustannukset, sis. rakennuttamisen, suunnittelun ja kaikki rakennuskustannukset 2100 euroa neliölle. Kustannukset yhteensä 5149 euroa neliölle. Myytävälle asuinneliölle kateprosentiksi tulee 114,6 prosenttia. Katetta neliölle on 5739 euroa. Myytäviä huoneistoja on 69 kpl. Keskimääräisen huoneistopinta-ala on 96 neliötä. Myytäviä asuinneliöitä on 96 m2 x 69 kpl yhteensä 6624 m2. Kate koko hankkeelle on 6624 m2 x 5739 euroa, yhteensä 38.015136,00 miljoonaa euroa. Vuosikorjausvaraus 1 prosenttia kokoaiskatteesta 38.0151euroa. Kaikki asunnot menevät vielä hyvin kaupaksi. Katesummasta voi maksaa muutaman miljoonan politiikkokavereille, että sadaan heti perään uusi tontti Helsingin kaupungilta ostettavaksi.
Edelliseen kirjoitukseen voisi kommentoida. Vuosikorjausvaraus on yleensä 1% rakennuskustannuksista. Työt tehdään vielä Virolaisilla alihankkijoilla, jotka maksavat omille työntekijöille alle työehtosopimuksen mukaista minimipalkkaa. Vaikka tekevät ammattimiesten töitä. Virolaiset alihankkijat eivät itse saa yrityksille katetta urakkasuorituksista ollenkaan. Hyvä, jos omat kustannukset peittyvät. Uusia urakoitsijoita on aina tulossa. Tästäkin hyöty menee grynderille, alle tavoitearvion annettujen urakkatarjouksien muodossa.
Tämä koskee erityisesti rakennusteknisiä töitä. Takuuajan vakuus pidädetään vielä viimeisestä urakkasuorituksesta, koska pitäähän YSE 98 noudattaa.
Tietysti isolle grynderille lisätuloja tulee vielä asukasmuutostöistä, koska 10 000 euroa neliölle maksavien asuntojen pintamateriaalit ja kalusteet ovat vain vakioita. Hyvät ja mahtavat voitot, vielä harmaalla työvoimalla tehtynä. Poliitiikkojen suosimalla vielä koko toimintaa, mutta tuskin ilmaisella.
Muutama vuosi jouduin tekemisiin Helsingin tonttiosaston virkamiesten kanssa yksissä rakennusalan bileissä. Kaverit tuumivat illanaikana, että ottavat tonttikaupoista aina omat siivut tietenkin itselle. Tämä tietenkin koski kauppaa pääasiassa suurimpien rakennusliikkeiden kanssa. Parhaimmat tontit, kun menevät isommille rakennusliikkeille.
Esimerkiksi Helsingissä tulisi olla julkinen netissä toimiva asuinrakennuksien tonttirekisteri. Jossa on ilmoitettu viime vuosina kaikkien kaupungin myymien asuinrakennustonttien myyntihinnat, ehdot, ostanneiden rakennusliikkeiden nimet ja myyntiperusteet. Rekisterin tulisi toimia reaaliajassa.
Jos oikeasti haluttaisiin nykyistä halvempaa kovanrahan asuntotuotantoa, täytyisi kaupungin myydä asuinrakennuskohteiden tontin niin, että myytävien asuinneliöiden velattomalle myyntihinnalle on asettettu kattohinta. Kaupunki voi päättää, että myytävän tontin hinta on 250 euroa myytävää velatonta asuinneliötä kohden. Kattohinnaksi myytävälle velattomalle asuinneliölle kaupunki asettaisi esimerkiksi 2800 euroa neliö. Hinta sisältää myös tontin hinnan 250 euroa.
Tämän jälkeen vain esimerkiksi kaupungin konsultin toimesta soitellaan isoille ja pienimmille rakennusliikkeille haluatteko rakentaa kohteen edellä mainituilla ehdoilla. Kaavamääräykset lähetetään halukkaille osallistujille. Hankkeen rahoitusehdellytykset on todistettava, ennen sopimuksen solmimista. Voittaja tässä urakkakilpailussa valitaan osallistuneiden kesken arvalla julkisessa tilaisuudessa. Kustannuslaskentaosaamista Suomessa löytyy, jokainen rakennusliike voi laatia omat luonnossuunitelmat urakkalaskentaa varten lähetettyjä kaavamääräyksiä noudattaen. Urakkalaskenta-aikaa on oltava riittävästi 2-3 kuukautta, koska joutuu varmaan ottamaan yhteyttä rakennusvalvonnan lupa-arkkitehtiin. Laskentakustannukset jäävät kilpailuun osallistuvan rakennuslikkeen kustannettavaksi.
Edellisessä esimerkiksi Helsingin kaupunki saa tontista noin ARA-I-hinnan. Rakennusliikkeen laskennalliseksi katteeksi arvioisin jäävän 21 %. Kaikista tärkein asia ostajalle on velattoman asuinneliön loppuhinta eli 2800 euroa. Tontti jää myös asuntoyhtiölle heti omaksi. Ainakin pienemmät rakennusliikkeet tarttuisivat tarjoukseen varmasti.
Esitetty systeemi on paljon älykkäämpi ja halvempi, kuin on esimerkiksi Helsingin Hitas-järjestelmä. Hitas-asuntojen velaton myyntineliöhinta on tällä hetkellä noin 4 259 euroa. Hoitovastike on noin 340-812 euroa kuukaudessa. Hoitovastike sisältää tontin vuokran n. 2,20€/asm2/kk.
Esimerkiksi sadan neliön asunnossa tontin vuokra on 220 euroa kuukaudessa. Maksettava tontin vuokra-aika on tällä hetkellä 60 -100 vuotta. Eli maksat tontin vuokraa esimerkiksi 60 vuotta ja 220 euroa kuukaudessa. Hinnaksi tulee 158.400 euroa. Sadanneliön Hitas-asunnon hinnaksi tulee 425.900 euroa + 158.400 euroa, eli 584.300 euroa. Koko Hitas-järjestelmä on posketon. Muistaakseni vihreiden Soinivaara ilmoitti vasta kotisivuillaan näiden Hitas-asuntojen olevan halpoja ja keskituloisten ostettavia. Osmo ei tiedä mihin hintaan omistusasuntoja voidaan Helsingissä rakentaa. Nyt on ”varkaiden hallussa”, koko asuntorakentaminen Helsingissä ja pääkaupunkiseudulla.
”Helsingin kaupunki on luovuttanut tontin Jätkäsaaresta ryhmärakennuttamista varten. Asukkaiden perustama asunto-osakeyhtiö Helsingin Juutinraumankatu 6”
”Oma kerrostalokoti ryhmärakennuttamalla”.
”Sijainti Juutinraumankatu 6, 00180 Helsinki
Asuinpinta-ala 45,5 m²
Huoneiston kokoonpano 2h + kt + s + p
Velaton myyntihinta 249 832,00 €
Velaton neliöhinta 5 490,81 € / m2
Yhtiövastike yhteensä 254,80 € / kk”
”Asunnot ovat vapaarahoitteisia omistusasuntoja Hitas-ehdoin. Asuntokohtainen kustannusarvio perustuu hankkeesta laadittuihin suunnitelmiin ja rakennustapaselostukseen. Kustannusarvio tarkentuu suunnittelun edetessä. Asuntojen lopullinen hankintakustannus varmistuu hankkeen valmistuttua”.
Eli tässäkin Hitas-mallissa kaupunki asettaa tavoitehinnan rakennuskustannuksille. Nämä rakennuskustannukset kaupungin oma Hitas-asuntolautakunta vahvistaa hankkeen kustannuslaskelmasta. Kaupunki asettaa myös asuntojen Hitas-myyntiihinnan. Kaupunki ei tietenkään itse myy asuntoja, vaan ryhmärakennuttaja ostaa osakkeet konsulttiyhtiöltä, joka on perustanut asunto-osakeyhtiön.
Yllä olevan mukaisesti velattoman asuinneliön myyntihinta on 5 490,81 € / m2. Hitas-myyntihinnan ja vahvistettujen rakennuskustannuksien välisen erotuksen kaupunki saa itselleen. Helsingin kaupunki saa ryhmärakennuttajaostajan tekemästä huoneistokaupasta, asuinneliötä kohdin voittoa noin 3391 euroa. Tämän lisäksi kaupunki saa vielä tuottoa 60-100 vuotta, tontin vuokrakustannuksista n. 2,5 euroa asuinneliötä kohdin kuukaudessa. Eli vähintään 81.900 euroa, 60 vuodella laskettuna. Mitä hyötyä ryhmärakennuttaja saa urakoiden kilpailutuksesta? Jos hankkeen rakennuskustannukset jäävät alle suunnitellun, ryhmärakennuttajat saavat siitä hyödyn itselleen. Huoneistojen ostohinnat laskevat. Käytännössä näin ei kuitenkaan tapahdu, koska kustannuslaskelmat ovat aina tiukasti laskettuja. Hankkeessa voi olla vastaavana mestarina aika työlästä ohjata ja valvoa konsulttivetoista rakennushanketta. Varmaan tulee ylimääräisiä rakennusvirhekustannuksia, jos työnjohtoa ei ole järjestetty hyvin. Miten sitten käy, jos rakennuskustannukset ylittyvät. Ostetun huoneiston loppuhinta tietenkin nousee, jos vahvistetut rakennuskustannukset ylittyvät. Niinhän siellä ehdoissa lukee, että lopulliset hankintakustannukset vahvistuvat hankkeen lopussa. Kaupunki saa aina oman laskemansa mukaisen tuoton itselleen, eli 3391 euroa myytävästä asuinneliöstä. Eli kohde tehdään ilman grynderiä. Grynderin katteen ottaa vain tässä järjestelmässä Helsingin kaupunki, ilman mitään vastuita. Sama asia koskee myös muitakin Helsingin kaupungin ryhmärakennuttamiskohteita. Koko malli on ihmisten harhaan johtamista, Helsingin kaupungin toimesta. Annetaan kuva rakentamisesta ilman grynderin katetta. Kummelin sanoilla, artisti maksaa kaiken.
Grynderillä on omasta asuntuotannosta 10 vuoden takuuaika. Grynderi vastaa 10 vuoden ajan siitä, että rakennustyö on suoritettu hyvän rakennustavan mukaisesti. Lisäksi grynderi vastaa rakennuksen suunnittelussa ja mahdollisissa aliurakoissa tapahtuneista virheistä 10 vuoden ajan. Mikäli käytetty rakennusmenetelmä on kuitenkin ollut rakennusajankohdan määräysten ja hyvän rakennustavan mukainen, ei grynderikään yleensä ole vastuussa siitä, että menetelmä myöhemmin osoittautuu huonoksi. Kymmenen vuoden vastuuaika lasketaan siitä, kun yhtiö on siirretty asunto-osakkeiden ostajien hallintaan.
Kukahan rymärakennuttamisessa antaa kuluttajaostajien asunto-osakeyhtiölle, kymmenen vuoden takuun, että kohde on rakennettu rakennusajankohdan määräysten ja hyvän rakennustavan mukaan. Konsultti tekee urakkasopimukset. Vaikka konsultti saisi, jonkun rakennusliikkeen kanssa sopimuksen pääurakasta, takuuaika on (YSE 1998) mukaan vain 2 vuotta. Sama asia koskeen myös aliurakkasopimuksia. Tuskin konsulttiyhtiöllä on niin leveitä hartioita, että saisi kattavasti neuvoteltua yli 2 vuoden takuuaikoja. Kymmenestä vuodesta puhumattakaan. Kuluttajaviraston tulisi tutkia, koko ryhmärakennuttajaostajien asuntokauppalain mukainen oikeusturva. Nythän se ei voi olla kunnossa, rakennustyön 10-vuoden takuuajan suhteen. Oikeusasiamiehen tulisi tutkia, miten Helsingin virkamiehet voivat olla tälläisessä bussneksessä mukana. Tekemässä rutkasti rahaa kaupungille kuluttajien kustannuksella, joilla ei asuntokauppalain mukaista turvaa hankkeessa. Nythän rakennushankkeita on käynnissä ja valmistumassa. Helsingin kaupungin on annettava 10-vuotistakuu, kaikille näille rakennushankkeille. Sitten vaan vapaasti myymään aliurakat virolaisille, venäläisille ja puolalaisille yms. Maksaja löytyy, eikä se ole artisti.
Helsingin kaupungilla on myös oma kovan rahan Hitas-asuntotuotanto, jota kaupungin oma asuntotuotantotoimisto ATT rakennuttaa. Näissä myytävissä kovanrahan asuntoyhtiön osakkeissa ei ole asunnon ostajilla, asuntokauppalain mukaista kymmenen vuoden turvaa suoritetun rakennustyön suhteen. Työsuorituksissa on pääasiassa kahden vuoden takuuaika. Jos tulee kahden vuoden jälkeen ilmi rakennusvirheitä, ne jäävät asunto-osakeyhtiön asukkaiden maksettavaksi. Kuluttajaviraston tulisi tutkia, miten on mahdollista, että Helsingin kaupunki voi rikkoa asuntokauppalakia. Syyksi ei varmaan kelpaa, että myytävien asuntojen nimi on Hitas. Voihan noita nimiä ja tontin myyntiehtoja keksiä muutkin grynderit. Helsingin kaupungin tavalla asuntokauppalakia eivät voi kiertää muut grynderirakennuttajat. Ei voi ilmoittaa osakkeen ostajille, että ei saatu urakoitsijoilta tarvittavia takuita. Tämän takia meidän ei tarvitse noudattaa asuntokauppalain mukaista takuuaikaa. Asia riitautuisi heti käräjäoikeuden ratkaistavaksi, kuluttajaviranomaisten lausunnot liitteenä osakkeen ostajien puolella.
Gryndrillä on 10-vuoden virhevastuu, EI SUINKAAN TAKUU. Laissa on hyvin paljon vastuunrajoituksia, joilla tätä vastuuta vielä kavennetaan. Laissa on myös isot omavastuut, esim 500te asunnon osalta kuluttajan omavastuu on 7500e. Omavastuu koskee jokaista virhettä erikseen, mikäli niitä on useampia. Grynderin 10 takuu on kyllä ihmeellinen harhakäsitys.
”Yllä olevan mukaisesti velattoman
MISTÄ TÄLLAINEN KÄSITYS ON SYNTYNYT?