Oulussa tarjonta vastaa kysyntää – Vanhat asunnot eivät ole kallistuneet 10 vuoteen

Vanhan osakeasunnon neliöhinta oli heinäkuussa Helsingissä keskimäärin 4 556 euroa, Tampereella 2 586 euroa, Turussa 2 126 euroa ja Oulussa 1 829 euroa.

Helsingissä vanhojen asuntojen hinnat ovat nousseet vuoden 2010 jälkeen keskimäärin 31 prosenttia, Tampereella 17 prosenttia ja Turussa 25 prosenttia.O

Sitä vastoin Oulussa asuntojen hinnat eivät ole nousseet, päinvastoin. Ne ovat 10 vuodessa laskeneet lähes 3 prosenttia.

Toisin kuin muissa kasvukeskuksissa, Oulussa kaupungin kasvu ei ole johtanut siihen, että asuminen koko ajan kallistuu. Oulussa tarjonta on saatu vastaamaan kysyntää.

Rakennusliikkeet kuvaavat tätä niin sanottua Oulun mallia muun muassa sanoilla ”joustava” ja ”yhteistyökykyinen”. Kaupungin virkamiesten kerrotaan sekä kuuntelevan että ymmärtävän rakentajia. Kaupungin tonttipolitiikkaa kehutaan läpinäkyväksi ja avoimeksi.

Lehdon aluejohtaja Panu Hulkko sanoo, että Oulun ammattitaitoiset virkamiehet pyrkivät auttamaan rakentajaa, jotta asiat menevät eteenpäin. Hulkon mielestä kaupungin toiminta on ”johdonmukaista ja ennakoitavaa”.

Oulua hyvin tunteva Saton johtaja Arto Aalto puolestaan kertoo, että hankkeiden läpimenoprosesseissa on isoja eroja kuntien välillä ja että Oulussa prosessit ovat nopeita.

”Oulussa ei ole tullut yllätyksiä. Myös rakennuslupaprosessit ovat olleet sellaisia, että meidän on ollut mahdollista rakentaa fiksuja taloja”, Aalto sanoo.

Laptin toimitusjohtaja Timo Pekkarinen puolestaan sanoo, ettei missään toisessa kaupungissa voi rakentaa yhtä edullisia asuntoja kuin Oulussa.

Pekkarisen mukaan Oulussa ymmärretään, miten tontin hinta ja kaavoitus vaikuttavat asuntojen hintoihin. Jos on kovin monimutkainen kaava, asunnoista tulee kalliita, Pekkarinen huomauttaa.

”Siksi pitää olla riittävän väljä kaava ja tarpeeksi kilpailua”, hän sanoo.

Laptilla on parasta aikaa rakenteilla lähes 300 asuntoa Ouluun muun muassa Toppilansalmeen ja Metsonkankaalle. Välivainiossa lähti juuri uusin hanke käyntiin.

Pekkarisen mukaan kaupungin asenne ja reagointikyky ovat hyviä.

”Ehkä Oulussa halutaan pitää yllä kilpailukykyä ja houkuttelevuutta”, hän sanoo.

Edulliset asunnot ovat Oululle merkittävä vetovoimatekijä, vahvistaa Oulun kaupungin yhdyskuntajohtaja Matti Matinheikki.

Matinheikki ja asemakaavapäällikkö Kari Nykänen ottavat vastaan Solistinkadulla, vuonna 2011 valmistuneessa Ympäristötalossa, jonne on keskitetty kaupungin yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut.

Kaupunkilaiset tuntevat teräsjulkisivuisen rakennuksen nimellä Ruostetalo.

Matinheikin mukaan kaupunki on kiinnostunut siitä, kuinka paljon tavallisella ihmisellä menee rahaa asumiseen.

”Olemme ylpeitä siitä, että Oulussa on edullista asua”, hän sanoo.

Kaupunki on kiinnostunut asuntojen hintojen kehityksestä. Vaikka maankäytön toteutusohjelma tehdään neljäksi vuodeksi kerrallaan ja sitä tarkistetaan kahden vuoden välein, kaupunki seuraa tilannetta koko ajan.

Muutokset ovat mahdollisia, jos kysyntä asuntomarkkinoilla muuttuu. Kaavat ovat joustavia.

”En haluaisi, että esimerkiksi asuntojen koosta määrättäisiin kaavassa. Niistä on helpompi sopia sopimuksissa”, Kari Nykänen sanoo.

Oulun mallin ydin on onnistuneessa, pitkäjänteisessä maanhankintapolitiikassa. Kaupungilla on paljon omaa maata, ja se tekee uusia kaavoja koko ajan.

Keskustassa kaavoitetaan kerrostaloasuntoja pääasiassa yksityisille maille ja keskustan ulkopuolella pientaloja kaupungin omille maille.

Parhaimmillaan parin sadan tuhannen asukkaan kaupungissa valmistui vuodessa yli 3 300 asuntoa, joista pientaloja on 400–500. Normaalina vuonna uusien asuntojen määrä on keskimäärin noin 2 000.

Oululle tärkeää on asumisen monimuotoisuus. Se tarkoittaa sitä, että myös yksiöitä on saanut rakentaa kysynnän mukaan. Vasta aivan viime aikoina kaupunki on kirjannut uusiin sopimuksiin ehdon, että vähintään 15 prosenttia rakennettavista asunnoista on oltava perheasuntoja.

Esimerkiksi Helsingissä yksiöiden rakentamista on jo vuosia rajoitettu selvästi enemmän, mikä on johtanut siihen, että yksiöt ovat kallistuneet perheasuntoihin verrattuna hurjasti.

Oulussa yksiöiden hintojen kehitys sitä vastoin on seurannut isompien asuntojen hintojen kehitystä, mikä poikkeaa merkittävästi siitä, miten muualla on käynyt.

Oulun kaupungin rakennusvalvonnan johtaja Pekka Seppälä kävelee vastaan kauppatorilla. Seppälä haluaa esitellä vuonna 1901 valmistuneen Oulun kauppahallin, jonka remontti valmistui vastikään.

Kauppahallin vieressä on tyhjä tontti, johon yksityinen sijoittaja on jo pitkään ollut rakentamassa hotellia. Seppälä uskoo, että jonain päivänä hotelli nousee.

Seppälän mielestä Oulussa rakennusvalvonnan ja rakentajien välit yleisesti ovat ”kokonaisuutena ihan hyvät”.

Hän kuvailee kaavoittajan ja rakennusvalvonnan rooleja toteamalla, että Oulussa kaavoitusvaiheessa kaavoittaja on kingi ja rakennusvalvonta on mukana ohjausryhmässä, mutta kun kaava on valmis, rakennusvalvonta on kingi.

”Rakennusvalvonta tulkitsee kaavaa, ja me kysymme tarvittaessa kaavoittajalta, mitä se on ajatellut”, Seppälä sanoo.

Isoissa hankkeissa järjestetään kaavoittajan ja rakentajan kanssa yhteinen suunnittelukokous, jossa esimerkiksi kaavatulkinnat kirjataan ylös.

”Kaikki dokumentoidaan, ja kaikki on mahdollisimman läpinäkyvää. Se rakentaa luottamusta.”

Myös Seppälä korostaa sitä, että toimivien asuntomarkkinoiden takana on Oulun pitkään harjoittama järkevä maapolitiikka. Kaikkea kaupungin omistamaa maata ei ole myyty ja tontteja on kaavoitettu riittävästi reserviin. Tontinluovutuksessa osalle tonteista on määrätty hintakatto, jolla rakennusyhtiö voi asunnot myydä.

”Katsomme aina elinkaariedullisuutta. Kokonaislaatu on tavoite, ja siihen kuuluvat asuttavuus, muunneltavuus, kosteudenkestävyys, hyvä sisäilma, energiatehokkuus ja vähähiilisyys”, Seppälä sanoo.

Seppälän mukaan Oulun ennakoivan ohjauksen malli on toimijoiden yhteispeliä.

”Suunnittelijat oppivat ja rakentajat oppivat. Rakennukset kestävät yli sukupolvien. Ei kukaan tee tätä yksin.”

Mutta onko kaupungilla jatkossakin resursseja ja tahtoa pitää kiinni hyvin toimivasta Oulun mallista? Rakennusalalla ollaan hieman huolissaan.

Muiden isojen kaupunkien tavoin Oulu tiivistyy ennen kaikkea täydennysrakentamisella. Osa rakennusliikkeistä on sitä mieltä, että tärkeiden kaavojen kanssa kestää liian kauan.

Kaavat eivät myöskään ole rakennusalan mielestä enää yhtä väljiä kuin ennen.

Rakennusteollisuus RT:n aluepäällikkö Juha Mäntynen sanoo, että kaupungin aikataulujen venyminen johtaa siihen, että jotkut muut hankkeet eivät nekään etene.

”Investoinnit lähtevät toimijoilta ja heidän kumppaneiltaan, ja kaavoituksen pitää olla siinä aikaikkunassa”, Mäntynen sanoo.

Lehdon Panu Hulkko toivoo, että varsinkin isojen alueiden kehittämisessä kaupunki tekisi nykyistä enemmän yhteistyötä rakentajien kanssa, jotta ei tehtäisi kaavaa, joka ohjaa kalliisiin ratkaisuihin.

Rakennusliikkeet kokevat myös, että jo hankkeen alkuvaiheessa niiltä vaaditaan tarpeettoman paljon erilaisia selvityksiä.

”Yleinen kuva on, että näissä asioissa ollaan menty huonompaan suuntaan, ja se on huolestuttavaa”, Mäntynen sanoo.