Asuntokauppalakia päivitetään – tarkkailija tulee pakolliseksi

Jo keski-ikäiseksi varttunut, vuonna 1995 voimaan tullut asuntokauppalaki on muutosprosessissa. Tämä on sinällään tavanomaista, sillä jokaista lakia päivitetään aika ajoin.

Lakiin on tulossa määrällisesti paljon muutoksia, vaikka monet perusperiaatteet säilyvät samoina.

Rakennustyön tarkkailija on tulossa pakolliseksi kaikkiin rs-kohteisiin, ja tarkkailija valitaan jo ennen myynnin alkamista. Tarkkailijan tehtävät tarkentuvat, sillä niistä säädetään erillinen asetus.

Vuositarkastukseen on kirjoitettu uudet pykälät. Käytännössä prosessi vastaa pitkälti nykyistä menettelyä, jossa ostajilta ja yhtiöltä pyydetään virhelistat, virheilmoitukset tarkastetaan ja virheet korjataan.

Kokonaan uutta sääntelyä on jälkitarkastus. Vuositarkastuksen jälkeen tulee laatia jälkitarkastusraportti ja järjestää asuntoyhtiön kanssa jälkitarkastuskokous, jossa todetaan virheiden korjaustilanne.

Vakuuksien määrään ei tule muutoksia eikä uusia vakuusvaatimuksia. Sen sijaan vapauttamiseen tehdään muutoksia. Vakuuksia saa minimivoimassaolon jälkeen pidättää vain perusteltujen vaatimusten verran. Vakuuksien automaattivapautuminen voi tapahtua vasta jälkitarkastuksen jälkeen ja toisaalta automaattivapautumisen voi estääkin vasta sen jälkeen.

Suorituskyvyttömyysvakuutuksen omavastuun laskentaperusteita selkeytetään siten, että omavastuuta ei vähennetä jokaisesta virheestä, vaan kaikki kustannukset täyttävät omavastuupottia, minkä täytyttyä vakuudesta korvataan vahinkoja, jos muut perusteet täyttyvät.

10-vuotisvastuun alkamisajankohta kirjataan lakiin, ja se on yhtiön hallinnonluovutuskokous.

Kaupan peruutuksen vakiokorvaus on jatkossa 5 prosenttia velattomasta hinnasta, minkä lisäksi ostajan on maksettava lisä- ja muutostyöt, jotka eivät lisää asunnon arvoa jatkomyynnissä. Edelleen myyjällä on mahdollisuus saada peruutuksesta todellista vahinkoa vastaava korvaus.

Rakennusteollisuus RT:n näkemyksen mukaan lakiesitys sisältää paljon hyvää. Monet asiat selkiintyvät, ja kuluttajansuojaa lisätään hyvällä tavalla. Huonona puolena voi pitää sitä, että laki on ja tulee jatkossakin olemaan monimutkainen sisältäen paljon yksityiskohtia ja määräaikoja.

Kehitettävääkin vielä on. Esitimme muutosten valmisteluvaiheessa, että asuntokaupan vapaa peruutusoikeus pitäisi poistaa tai rajoittaa erityistilanteisiin, jollainen voisi olla esimerkiksi ostajaa kaupan jälkeen kohdannut työttömyys. Tulemme ehdottamaan tätä edelleen myös lausuntovaiheessa.

Rajoittamaton peruutusoikeus voikin yksittäisen ostajan näkökulmasta kuulostaa hyvältä optiolta, mutta ostajille kollektiivina, myyjälle, rakentajille ja hanketta rahoittavalle pankille se ei ole etu eikä rakentamista edistävä seikka. Selvityksemme mukaan esimerkiksi Ruotsissa ei ole vastaavaa peruutusoikeutta.

Kenellä tahansa on mahdollisuus lausua ehdotuksista oikeusministeriölle. Lausuntovaihe kestää 27.4. saakka. Pykäläehdotukset voivat vielä muuttua. Lakimuutosten on arvioitu tulevan voimaan syksyllä 2027, joten ihan heti ei tarvitse uusia pykäliä osata. Lausuntopyyntö ja muutosehdotukset löytyvät Lausuntopalvelusta.