Alle kymmenen vuotta vanhassa asunnossa voi olla rakennusvirheitä, ja jos tärkeä vakuutus puuttuu, ostaja saattaa joutua maksamaan korjaukset itse
Rakennusvirhevakuus ei ole monellekaan tuttu, mutta sellaisen olemassaolo on ehdottoman tärkeä tarkistaa.
Asunnon alle kymmenen vuotta vanhasta talosta ostavan kannattaa varmistaa, että kohteessa on rakennusvirheiden varalta suorituskyvyttömyys- eli arkisemmin rakennusvirhevakuus.
Ilman rakennusvirhevakuutta asunnonostaja voi pahimmassa tapauksessa joutua maksamaan mahdollisten rakennusvirheiden korjaukset itse.
Rakennusvirhevakuus on pakollinen, mutta kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneen varatuomari Matti Kukon mukaan se ei ole täysin tuttu edes kaikille rakennusvalvontaviranomaisille eikä kiinteistönvälitysalan ammattilaisille.
Tämä kävi ilmi, kun hänen perhetuttunsa oli ostamassa asuntoa alle kymmenen vuotta sitten valmistuneesta taloyhtiöstä Vantaalta. Kukko selvitytti Vantaan rakennusvalvonnasta asunnonostajan puolesta, onko myytävässä kohteessa rakennusvirhevakuutta. Asia ei selvinnyt myyjältä eikä heti rakennusvalvonnastakaan.
Vakuus on voimassa kymmenen vuotta
Aluksi rakennusvalvonnasta todettiin, ettei siellä ole rakennusvirhevakuuteen liittyviä asiakirjoja lainkaan. Seuraavaksi selitettiin, että todistus rakennusvirhevakuudesta on esitettävä rakennusvalvonnalle vain, jos kyseessä on rs-kohde eli uudisrakennus, jonka asunnot myydään rakentamisvaiheen aikana.
Vakuus turvaa asunnonostajaa
- Rakennusvirhevakuus korvaa rakennusvirheet, jos rakennusliike on suoritus- ja maksukyvytön.
- Vakuuden määrä on yleensä 25 prosenttia rakennuskustannuksista, ja se voi olla joko talletus, pankkitakaus tai vakuutusyhtiön myöntämä vakuutus.
- Taloyhtiön omavastuu on enintään kaksi prosenttia rakennuskustannuksista, osakkaan enintään puolitoista prosenttia ensimmäisen kaupan velattomasta hinnasta.
- Vakuus on voimassa kymmenen vuotta rakennuksen käyttöönotto- tai lopputarkastuksesta.
Muissa hankkeissa vakuutusasiakirjaa ei viranomaiselle tarvitse esittää eikä sitä myöskään katselmuksessa kysytä, todetaan Vantaan rakennusvalvonnan vastauksessa, jonka HS on nähnyt.
Rs-kohteiden lisäksi Suomessa rakennetaan uudiskohteita, jotka myydään vasta, kun rakennusvalvonta on hyväksynyt taloyhtiön rakennukset käyttöön.
Kukolla nousi karvat pystyyn. Laki velvoittaa rakennusvalvontaa varmistamaan, että rakennusvirhevakuus on olemassa, olipa rakennus rs-kohde tai ei. Asuntokauppalain mukaan perustajaosakkaan eli rakennusliikkeen on ensimmäisenä myyjänä otettava uudiskohteelle vakuus maksukyvyttömyyden tai konkurssin varalta.
Se on voimassa kymmenen vuotta rakennuksen käyttöönotosta eli turvaa myös tulevia asunnonostajia. Todistus rakennusvirhevakuudesta on toimitettava rakennusvalvontaan. Jos näin ei toimita, rakennusvalvontaviranomaisen on ilmoitettava asiasta Kilpailu- ja kuluttajavirastoon.
”Herää kysymys, paljonko Vantaalla on uudiskohteita, joissa ei ole rakennusvirhevakuutta”, Kukko sanoo.
Virkamäki: Rakennusvalvonta varmistaa
Vantaan rakennusvalvontajohtaja Pekka Virkamäki ei osaa sanoa mitään luvuista. Hän kuitenkin vakuuttaa, että rakennusvalvonta varmistaa rakennusvirhevakuuden olemassaolon silloin kun pitää. ”Tiedon pitäisi näkyä käyttöönottokatselmuspöytäkirjasta. Muuten rakennusta ei voida ottaa käyttöön.”
Miten todistus rakennusvirhevakuudesta voidaan varmistaa, jos rakennusvalvonnan työntekijän mukaan sitä ei tarvita muissa kuin rs-kohteissa? Virkamäki selittää tätä sillä, että kaikki suurelle yleisölle rakennettavat kohteet Vantaalla ovat rs-kohteita.
”Muut kohteet rakennetaan omaan käyttöön. Ne ovat omakotirakentajia. Tarkastusinsinöörien lausunnot saattavat olla epäselviä. Tämä on puhdasta juridiikkaa eikä liity heidän insinööriosaamiseensa.”
Vakuuden puuttuminen on vakava asia. Se voi vaarantaa taloyhtiön ja sen osakkaiden talouden.
Vakuuden merkitys korostuu etenkin pienissä taloyhtiöissä, joissa osakkaita on vähän. Heille rakennusvirheiden korjaamisesta ilman vakuutta voi koitua merkittävä rahallinen taakka. Asunnon myyjän tai välittäjän täytyy niin ikään varmistaa vakuuden olemassaolo käytetyn asunnon kaupassa, jos kohde on alle kymmenen vuotta vanha.
Kukon mukaan tämä on myös monelle kiinteistönvälitysalallakin työskentelevälle melko tuntematon asia.
Kukko: Vakuuden pitäisi olla pakollinen tieto
Hän kouluttaa kiinteistönvälitysalan ammattitutkintoa suorittavia aikuisopiskelijoita ja laillistetun kiinteistönvälittäjän lkv-kokeeseen valmistautuvia myyntineuvottelijoita.
Jos välitysliike ei selvitä vakuuden olemassaoloa asuntoa myydessään ja markkinoidessaan, se toimii välityslain vastaisesti ja on velvollinen korvaamaan ostajalle mahdollisesti aiheutuneen vahingon, Kukko sanoo.
Hänestä vakuuden pitäisi olla pakollinen tieto isännöitsijäntodistuksessa, joka on käytetyn asunnon kaupassa tärkeä asiakirja. Nyt vakuus ei siitä ilmene. Asia ei selviä myöskään yhtiöjärjestyksestä.
Isännöintiliiton lakiasiantuntijan Jaana Sallménin mukaan mikään ei kiellä mainitsemasta rakennusvirhevakuutta isännöitsijäntodistuksessa. Sitäkin tärkeämpänä hän pitää sitä, että isännöitsijäntodistuksesta selviää tiedot havaituista rakennusvirheistä tai rakennuttajan konkurssista.
Tätä artikkelia on kommentoitu 3 kertaa
3 vastausta artikkeliin “Alle kymmenen vuotta vanhassa asunnossa voi olla rakennusvirheitä, ja jos tärkeä vakuutus puuttuu, ostaja saattaa joutua maksamaan korjaukset itse”
Olennaisenpaa kuin suorituskyvyttömyysvakuutus on huolellinen kiinteistönpito, niin kunnossa- kuin ylläpitokin.
Huolellinen yllä- ja kunnossapito pitää sisällään mm.asiantuntevan PTS:n laatimisen jo kiinteistön alkumetreillä, jolloin myös mahdollisten virheiden havaitseminen on todennäköistä.
Lisäksi mahdolliset ns. piilevät virheet eivät myöskään ennätä todennäköisesti vielä aiheuttaa mitään vakavia vaurioita rakennnukselle, joten se on kokonaisuuden kannalta aina edullista!
Lisäksi olisi osakkeenostajien syytä aina käyttää myös ulkopuolista asiantuntijaa arvioimaan rakentamisen laatua, onko virhettä vai ei.
Myös juridista apua on hyvä käyttää, monelle on epäselvää esim. se, milloin ns. grynderin virhevastuuaika alkaa ja milloin se päättyy?
Se tieto on niin tärkeä ja olennainen, että mielestäni se tulisi olla kirjattu alle 10v ikäisen asunto-osakehuoneiston isännöitsijätodistukseen.
Osaava edunvalvontakonsultti taitaa myös juridiikasta paljon, ja on siten osakkeenostajille sekä arvon säilyttämisen että kunnossapidossa kannalta todella hyödyllinen apu ja tuki.
Tämä ns. rakennusvirhevakuutus on huono maksamaan. Ehtojen mukaan ei korvaa oikeastaan juuri mitään ja yleisesti on tiedossa, että vakuutusyhtiölle on ani harvoin sen vuoksi edes esitetty vaatimuksia. No, Pohjois-Karjalassa taisi olla yksu case 15 v sitten, joka sekin juttu vesittyi. Vakuutus maksaa otettaessa muutamia kymmeniä tuhansia, ostajathan sen maksavat kauppasummassa, rakennusliikkeet rankataan omiin sarjoihinsa, joku rakennusliike ei saa vakuutusta edes rahalla.
Juuri näin. Juuri siksi esitän, että ostajien tulisi olla huolellisia ja reklamoida mahdollisista virheistä mahdollisimman aikaisin:
1) koska niin tulee myös lain ja hyvän tavan mukaan tehdä -> puheoikeus näin ollen vielä olisi ja säilyisi mahdolliseen virheeseen
2) vauriot jäisivät mahdollisimman pieniksi
3) grynderi olisi vielä hengissä ja vastaisi tekemisistään