Myös Eq:n ja Titaniumin kiinteistörahastoille tuli lunastusjarru – Rajoituksia tehneissä rahastoissa 4,5 miljardia euroa

Suuret kiinteistörahastot estävät vauhdilla rahojen nostoa rahastoista. Tällä viikolla varainhoitaja Eq kertoi siirtäneensä Yhteiskuntakiinteistöt sekä Liikekiinteistöt -rahastojen lunastusten maksuajankohtaa. Myös varainhoitaja Titaniumin Hoivakiinteistö-rahasto keskeytti väliaikaisesti lunastusten maksun.

Eq:n Yhteiskuntakiinteistöt-rahaston osalta siirto koskee joulukuun 2024 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja. Liikekiinteistöt-rahaston kohdalla siirrot koskevat kesäkuun ja joulukuun 2024 lunastuspäivälle kohdistuneita lunastustoimeksiantoja.

”Lunastukset toteutetaan myöhemmin erikseen ilmoitettavana ajankohtana tällöin laskettavaan rahasto-osuuden arvoon. Rahastojen osuudenomistajilta ei vaadita toimenpiteitä tämän johdosta”, yhtiö kertoi rahastojen ehdoissa 6. tammikuuta.

Yhteiskuntakiisteistöt Suomen toiseksi suurin

Suomen sijoitustutkimuksen ylläpitämän Rahastoraportin mukaan Yhteiskuntakiinteistöt on rahastopääomalla mitattuna Suomen toiseksi suurin kiinteistörahasto. Rahaston pääoma oli tuoreimman eli viime marraskuun tilannetta kuvaavan Rahastoraportin mukaan runsaat 1,1 miljardia euroa. Toukokuussa 2012 perustetussa rahastossa oli marraskuussa yli 4 100 osuudenomistajaa.

Liikekiinteistöt puolestaan on Suomen kolmanneksi suurin kiinteistörahasto. Sen pääoma on yli 560 miljoonaa euroa.

Yhteiskuntakiinteistöt sijoittaa hoiva-, palvelu- ja yhteiskuntakiinteistöihin Suomessa ja Liikekiinteistöt suomalaisiin toimitilakiinteistöihin. Rahastojen tuotot muodostuvat sijoituskohteena olevien kiinteistöjen vuokratuotoista.

EQ:N ilmoitus tarkoittaa, että Suomen kolme suurinta kiinteistörahastoa on nyt tehnyt jonkinlaisia rajoituksia osakkaiden mahdollisuuksiin vetää varojaan pois rahastoista. Kaikkiaan tällaisia rajoituksia on tehnyt viimeisen runsaan vuoden aikana jo lähes 10 rahastoa.

Suomalaiset kiinteistörahastot joutuivat ahdinkoon jo vuonna 2023, kun lukuisat rahastot kertoivat lykkäävänsä lunastuksia. Suomen kiinteistömarkkinoilla on odotettu käännettä parempaan jo pitkään. Viime aikoina tiedotetut rahastojen sulkemiset kertovat kuitenkin, etteivät kiinteistöalan ongelmat ole vielä hellittämässä.

Rahojen nostoa syksyn 2023 jälkeen rajoittaneiden kiinteistörahastojen yhteenlaskettu pääoma oli marraskuun Rahastoraportin mukaan lähes 4,5 miljardia euroa. Rahastoissa on yhteensä lähes 84 000 osuudenomistajaa. Omistajissa voi toki olla samoja omistajia, mutta joka tapauksessa asia koskettaa jo varsin suurta joukkoa.

Myös lunastukset väliaikaisesti keskeyttänyt Titanium Hoivakiinteistö-rahasto kuuluu Suomen suurimpiin kiinteistörahastoihin.

Rahasto perusteli maksujen keskeyttämistä lunastustoimeksiantojen normaalia suuremmalla määrällä ja hiljaisella ”kiinteistötransaktiomarkkinalla”.

”Lunastukset toteutetaan, kun niihin tarvittavat käteisvarat on hankittu rahaston sääntöjen osoittamilla keinoilla huomioiden kaikkien rahaston osuudenomistajien etu”, Titanium kertoi tiedotteessaan tiistaina 7. tammikuuta.

Omistukset muutenkin hitaasti myytävissä

Titaniumin tiedote kuvaa hyvin kiinteistörahastomarkkinassa vallitsevaa tilannetta. Tuoreimman rahastoraportin mukaan varojen nostoa syksyn 2023 jälkeen jollain tavoin rajoittaneisiin rahastoihin tehtiin viime vuoden tammi–marraskuussa nettomerkintöjä yli 220 miljoonalla eurolla.

Suomalaiset olisivat siis halunneet vetää rahastoista tuon verran rahaa. Kaikkia rahoja ei ole maksettu osakkaille rahastoihin tehtyjen rajoitusten takia. Yksi tällainen henkilö on eduskunnan puhemies Jussi Halla-aho (ps).

Kiinteistösijoitusrahastot ovat niin sanottuja erikoisrahastoja. Ne eroavat tavallisista sijoitusrahastoista muun muassa siinä, ettei niiden omistukset ole esimerkiksi osakkeiden tavoin kovin likvidejä. Se tarkoittaa, että omistukset eivät ole yleensä nopeasti myytävissä.

Siksi rahasto-osuuksia ei voi normaalistikaan myydä päivittäin. Lunastuksia saa yleensä tehdä vain joitain kertoja vuodessa, ja rahat saa ulos jopa puolen vuoden viiveellä.

Rahastoyhtiö voi myös sääntöjen mukaan lopettaa lunastukset epämääräiseksi ajaksi kokonaan.

Keskustelu kiinteistörahastojen ympärillä kiihtyi vuoden alussa, kun Helsingin Sanomat uutisoi, että OP-rahastoyhtiö keskeyttää väliaikaisesti kahden kiinteistörahastonsa rahasto-osuuksien lunastukset ja merkinnät. Päätös koski OP-Palvelukiinteistöt ja OP-Vuokratuotto -rahastoja.

OP-Vuokratuotto on rahastopääomalla mitattuna Suomen suurin kiinteistörahasto. Sen rahastopääoma oli marraskuussa 2024 noin 1,1 miljardia euroa. Rahastossa oli tuolloin yli 38 000 osuudenomistajaa.

Eq:n rahastojen ja Titaniumin rahastojen lunastusten rajoituksista on aiemmin kertonut Talouselämä ja Kauppalehti.