Putkiremontit on suunniteltava paremmin

Olen huolestunut siitä, miten heppoisin eväin taloyhtiöt lähtevät toteuttamaan putkiremonttia. Korjaushankkeet johdetaan usein ilman riittävää ammattitaitoa. Osakkaat eivät osaa vaatia selkeitä tavoitteita, eivätkä suunnittelijat osaa määrittää kustannuksia. Yleensä lopullinen hinta on tullut yllätyksenä asiakkaalle.

Korjaushankkeen tulisi olla ”raskaan taakan” sijasta mahdollisuus kehittää asumisviihtyvyyttä, parantaa järjestelmien toimivuutta sekä kasvattaa kiinteistön arvoa. Lähtökohtana pitäisi olla, että taloyhtiössä määritellään ensiksi yhteinen kunnossapidon strategia ja siihen liittyvä putkiremonttihankkeen tavoite. Siinä vastataan seuraaviin kysymyksiin:

• Tavoitellaanko parempia, viihtyisämpiä ja tämän päivän mittapuun mukaan toimivampia märkätiloja tai keittiötiloja?
• Tehdäänkö yhteisissä tiloissa toimivampia ratkaisuja?
• Tavoitellaanko vain varsinaisen remontin siirtämistä tuonnemmaksi?
• Uusitaanko vain vesiputket ja viemäriverkosto?
• Miten on sähköjärjestelmän saneeraus ja energiatehokkuus?
• Millä strategialla ollaan liikkeellä?

Taloyhtiön osakkaiden yhteinen tahto on selvitettävä kunnolla ja ajan kanssa. Se ei ole vaikeaa. Toiseksi suunnitellaan ja kolmanneksi toteutetaan eli urakoidaan.

On luvattoman paljon tilaajia, jotka eivät ymmärrä etukäteissuunnittelun merkitystä – sen vaikutusta tavoitteisiin ja toteutuviin kustannuksiin. Kuvitellaan, että kun suunnittelusta säästetään, niin kyllä se urakoitsija hoitaa – millä kustannuksilla ja miten? Suunnittelijat eivät vaadi (kun ei makseta) selkeitä tavoitteita taloyhtiöltä, vaan lähtevät arvailemaan erilaisia vaihtoehtoja. Tällöin tyydytään vertailemaan pinnoitus-, sujutus- ja sukitusmenetelmiä teollisesti valmistettujen asennusmoduulien, avoimien reititysratkaisujen (uudet putket ja hormit) tai perinteisten ratkaisujen kanssa.

Perinteiset ratkaisut, joissa vanhat putket piikataan pois ja uudet upotetaan samoihin rakennusaineisiin, eivät sovi 60-70-lukujen elementtirakennuksiin. Tällöin tehtäisiin samat virheet kuin rakennusvaiheessa. Ei pidä lähteä viemään hanketta eteenpäin jonkin menetelmän tai järjestelmän teknisen toteutuksen ehdoilla tai pienen, ”kaikkitietävän” painostusryhmän vaatimana, koska lopullinen korjausmenetelmäratkaisu riippuu taloyhtiön osakkaiden tavoitteista – eli mitä muuta tehdään.

Suunnittelijan on tiedettävä erilaisten ratkaisujen vaikutus urakan hintaan. Hänen on myös kyettävä puolustamaan suunniteltuja, osakkaiden hyväksymiä tavoitteita urakkaneuvotteluissa, joissa urakoitsija ehdottaa ”halvempia” ratkaisuja. Nämä voivat osoittautua todellisiksi ”kustannuskaivoiksi”.

Suunnittelun kustannukset valmisteluineen ovat 5-8 prosenttia koko hankkeen hinnasta. Käytännön esimerkkien mukaan yksi suunnitteluun panostettu lisäeuro säästää urakassa 10-15 euroa. Suunnitteluun on siis panostettava ja tavoitteet tiedettävä, muuten joudutaan tilanteeseen, jossa lisä-/muutostyöt hallitsevat itse kustannusrakennetta. Tilaaja on saatava ymmärtämään putkiremonttihankkeen kokonaisprosessi, jotta hän kykenisi vaatimaan oikeita asioita oikeaan aikaan vastuullisilta toimijoilta.