Senaatin Karhu-ryhmä tarjoaa kepin sijaan hunajaa

Senaatilla on ollut huonoja kokemuksia nykyistä toteutusmuodoista, vaikka valtaosa hankkeista on sujunutkin hyvin. Tilaaja ei ole aina saanut mitä on tahtonut, vaikka on omasta mielestään valinnut parhaat tekijät ja suunnittelijat.  Hankkeet eivät ole pysyneet budjetissa eivätkä aikataulussa ja usein samalla laatukin on pettänyt.

Ongelmat ovat kärjistyneet riidoiksi varsinkin  matalasuhdanteessa, kun urakoitsija on pyrkinyt nostamaan tiukalla hinnalla otetun urakan katetta tai tavoitehintaa lisätöiden avulla.  Monesti lisätyölaskuja on esitetty jopa niin myöhäisessä vaiheessa, että tilaaja ei ole voinut niihin mitenkään vaikuttaa.

Senaatilla on paljon kokemuksia ”riitelyurakoista”: Yhdessä Senaatin kohteessa 15 miljoonan euron uudishankkeeseen tuli sisäilmaongelmia jo kahden vuoden kuluttua valmistumisesta. Käyttäjät jouduttiin siirtämään väistötiloihin ja tiloja korjattiin 10 miljoonalla eurolla.

Toisessa kohteessa 10 miljoonan euron peruskorjaus osoittautui jo vuoden kuluttua sudeksi ja käyttäjät joutuivat väistymään 9 miljoonan euron uuden peruskorjauksen tieltä.

Kolmannessa kohteessa 6 miljoonan euron uudishanke myöhästyi puoli vuotta ja urakoitsija on esittänyt 7 miljoonan euron vaateet, joita käsitellään nyt hovioikeudessa.

Neljännessä kohteessa kuuden miljoonan euron korjaus- ja muutostyö myöhästyi  puoli vuotta ja johti neljän miljoonan euron riitaan.

Senaatin operatiivinen johtaja Juha Lemstöm sanoi torstaina Rakennuttajapäivillä, että lukuisten riitojen vuoksi oikeussaleista on tullut korkeakoulua tehokkaampia rakennuttamisen kouluttajia.

Tilaaja haluaa ostaa hyvää laatua käyvällä hinnalla, mutta nykyisillä urakkamuodoilla siitä ei ole takeita. Siksi Senaatti on alkanut etsiä riidattomampia tapoja rakennuttaa.

Yksi vaativa jättihanke, jossa oli selvä epäonnistumisen paikka, oli Musiikkitalon rakennuttaminen. Tämän hankkeen sai oikeille uomilleen kesken kaiken mukaan otettu rakennuttajakonsultti Juhani Karhu. Näitä kokemuksia haluttiin hyödyntää Senaatissa laajemminkin, joten Karhu pyydettiin Senaattiin perustamaan vaativien hankkeiden rakennuttamisryhmää.  Samalla Senaatti päätti ottaa rakennuttamista tiukemmin itselleen, joskin rakennuttajakonsultteja tarvitaan jatkossakin tukena.

Karhu palkkasi ryhmäänsä seitsemän rakennuttajapäällikköä, joiden vastuulla on Senaatin kärkihankkeet. Ensimmäisenä tehtävänä heillä oli miettiä, miten hankkeita  kannattaisi jatkossa rakennuttaa.

Karhu tietää pitkällä urakoitsijakokemuksellaan,  että rakennushankkeessa ongelmilla on taipumus kasautua, ellei niitä heti ratkaista.  Pahinta on, jos organisaatio näkee jo hyvin pian, että hinta on pielessä ja aikataulu epärealistinen. Silloin käy helposti niin, että sen sijaan, että rakentamisen osapuolten parhaat voimat olisivat yhdessä hakeneet parhaita ratkaisuja, ovat he käyttäneet aikansa toistensa kampittamiseen ja oman edun maksimoimiseen.

Karhun mielestä kaikki voimat pitää saada suunnattua hankkeen parhaaksi. Tämä ei tapahdu sanktioilla, joista kukaan ei hyödy, vaan palkitsemalla siitä, että tilaaja on päässyt haluamiinsa tavoitteisiin. Kun osapuolten intressit ovat yhdensuuntaiset eivätkä vastakkaiset, on tavoitteeseen helpompi päästä. Tämä edellyttää sitä, että tilaaja ottaa  itselleen enemmän riskiä kustannuksista ja aikautaulusta.

Karhu kehitti ryhmänsä kanssa niin sanotun kärkihankeallianssimallin. Siihen on haettu parhaita puolia sekä australialaisesta allianssimallista, projektinjohtourakasta ja integroidusta projektitoimituksesta.  Myös rakennusliikkeiltä kysyttiin mielipiteitä, jotta malli kiinnostaisi myös tarjoajia eikä markkinaoikeutta turhaan kuormitettaisi.

Tärkeäksi nähtiin, että tarjoajien valintaan ei kulu liiaksi aikaa ja rahaa, kuten tahtoo käydä väylähankkeissa käytettävässä, Australiasta tuodussa allianssimallissa sekä ST- ja elinkaarimalleissa. Suunnittelua sisältävien urakkamuotojen ongelmana on myös se, että niissä suunnittelijat on jo jaettu eri leireihin. Siksi tilaaja ei välttämättä saa parhaita suunnittelijoita hankkeeseen.

Kärkihankeallianssimallissa Senaatti voi kysyä tarjouksia palveluntuottajilta jo ennen kuin hankkeesta on välttämättä tehty ollenkaan suunnittelua. Neuvotteluun kutsuttavat ehdokkaat valitaan esikriteerit täyttävien tarjoajien joukosta. Lopullinen valinta tehdään yhden päivän testauksen pohjalta.  Siinä tarkastellaan esitetyn porukan osaamista ja yhteistoimintakykyä.  Senaatti pitää kiinni siitä, että tarjousvaiheessa mukana oleva porukka vetää myös toteutuksen, ettei heitä vaihdeta matkan varrella heikompiin, mihin on joissakin hankkeissa ollut kiusausta.

Kallista tarjouslaskentaa ei tarvita, koska palveluntuottajan tarvitsee ilmoittaa ainoastaan palkkioprosenttinsa, joka voi maksimissaan olla 6 prosenttia. Valinta tehdään hinnan ja laadun perusteella. Laadun painopiste on 70 prosenttia.

Valitun palveluntuottajan kanssa lähdetään hakemaan parasta suunnittelutiimiä ja hankkeelle parasta lopputulosta. Tosin tilaajan niin halutessa suunnittelu voi olla myös pitkälle tehty valmiiksi.

Koska tilaaja kantaa hankkeen ajallisen ja taloudellisen riskin, ei hankkeessa ole myöhästymissakkoja eikä lisä- ja muutostöitä.

Sanktioiden sijaan osapuolille tarjotaan porkkanoita eli osapalkkioita sen mukaan kuinka hyvin tilaaja pääsee tavoitteisiinsa. Tärkeintä Senaatille on, että investointi on kannattava eli sen vuokratuotoilla pitää pystyä kattamaan investointi. Näitä tuottojen tulo tietenkin häiriintyy, jos kohde ei valmistu ajoissa tai jos kohde ei täytä vuokralaisen tarpeita ja tämä joutuu esimerkiksi väistötiloihin jälkikorjausten vuoksi. Siksi ykköstavoitteita on budjetin  alitus ja hankkeen valmistuminen aikataulussa.

Pienempiä osatavoitteita liittyy työturvallisuuteen, talousrikollisuuden torjuntaan, laadun varmistamiseen, virheiden ja puutteiden poistamisen nopeuteen, loppukustannusennusteen tarkkuuteen ja yhteistoiminnan sujuvuuteen.

Jos vuokralainen ja tilaaja ovat tyytyväisiä, riittää rahaa myös toteuttajien palkitsemiseen. Palkkioiden suuruudeksi on määritelty maksimissaan 6 prosenttia rakennuskustannuksista. Suunnittelijoille ja rakennuttajakonsultille on oma viiden prosentin ylimääräinen konsulttipalkkio,  jos budjetti alittuu.

Senaatissa kärkihankkeiden koon raja on noin 10 miljoonaa euroa.  Lisäksi kriteereinä voidaan käyttää hankkeen vaativuutta. Nyt on käynnistysvaiheessa jo viisi 30-90 miljoonan euron hanketta, joihin rakennuttajakonsultit on valittu. Yhteen on valittu rakennusliikekin  ja kahdessa on tästä neuvottelut käynnissä tai alkamassa.

Sekä Liikenneviraston että Helsingin yliopiston hankkeissa allianssimalliin on oltu tyytyväisiä. Senaatin malli on niihin verrattuna vielä yksi askel eteenpäin, koska se on tarjoajien valinnan osalta niitä kevyempi. Rakennusliikkeille sen palkkiorakenne on houkutteleva ja kun tilaaja ottaa itselleen riskejä, vähentää tämä urakoitsijoiden joskus ehkä tuntemaa pelkoa Senaatin vaativien urakoiden tarjoamista kohtaan.