Rakennuslehti kertoi keskiviikkona 3. kesäkuuta verkkosivuillaan Nilsiän keskustassa sijaitsevasta Asunto Oy Paavontie 1:stä, jonka korjaushanketta pankit eivät suostuneet lainoittamaan. Lue juttu tästä.
Pohjois-Savon Isännöinti Oy:n isännöitsijä Juha Ahonen kertoo, että korjaushankkeen kustannukset yritetään pudottaa 800 000-900 000 euroon. Silloin yhtiö pystyisi rahoittamaan hankkeesta puolet, kuten pankit ovat vaatineet.
Hankkeen alkuperäinen kustannusarvio on 1,7 miljoonaa euroa. Jo lainaneuvottelujen aikaan taloyhtiö pudotti kustannusarvion 1,3 miljoonaan euroon, mutta se ei riittänyt pankeille.
Tärkeintä maksukyky
Nilsiässä toimivasta paikallisesta Pohjois-Savon Osuuspankista ei haluttu kommentoida taloyhtiön lainoitusasiaa. Johtaja Ari Pöntinen OP-ryhmästä arvioi taloyhtiöiden lainoitustilannetta yleisellä tasolla, mutta hänkään ei voi pankkisalaisuuden takia kommentoida yksittäisen asiakkaan tapausta.
Pöntisen mukaan pankit arvioivat lainanottajan luottokelpoisuutta ja maksukykyä eli sitä, millä todennäköisyydellä luotto maksetaan takaisin. Kiinteistön sijainti on toinen avaintekijä.
Selvää on, että keskusta-alueet ovat vakuuskohteina syrjäseutuja houkuttelevampia.
”Asuntoyhteisö on 99,9-prosenttisesti luottokelpoinen”, Pöntinen sanoo.
Onko omistus keskittynyt?
Asunto-osakeyhtiön osalta pankki katsoo myös sitä, kuinka hajautunut omistus on. Asukkaiden omistaessa asunnot omistus on hyvin hajautunut ja luottokelpoisuus on siinä mielessä hyvä.
Jos asuntojen omistus on keskittynyt sijoittajille, silloin pankki arvioi näiden sijoittajien maksukykyä.
Jos sijoittajat ovat asunto-osakeyhtiössä enemmistönä, silloin pankki katsoo myös asuntojen vuokrausastetta. Kohteen sijainti taas vaikuttaa siihen, miten helposti asunnot ovat vuokrattavissa.
”Jos kohde on heikosti vuokrattavissa, se vaikuttaa kohteen vakuusarvoon”, Pöntinen sanoo.
Pöntisen kommenteista voi päätellä, että pankki pitää parempana, jos syrjäisellä paikalla sijaitseva asunto-osakeyhtiö on asukkaiden omistuksessa kokonaan.
Enemmistö sijoittajilla
Rakennuslehden tietojen mukaan nilsiäläisen asunto-osakeyhtiön 36 asunnosta peräti 26 on sijoittajien omistuksessa vuokra-asuntoina. Remonttia odotellessa 10 asuntoa on tyhjillään ilman vuokralaista.
Sijoittajienkin omistus on hajautunutta, sillä vain kaksi sijoittajaa omistaa kaksi asuntoa. Muilla sijoittajilla on omistuksessaan vain yksi asunto.
Asukaskyselyn mukaan puolet taloyhtiön osakkaista olisi ollut valmis maksamaan heti pois koko lainaosuuden tai puolet siitä. Isännöitsijä Ahonen kuitenkin kummastelee sitä, että osa sijoittajista ei ollut maksukyvystään huolimatta valmis maksamaan välittömästi pois edes osaa lainaosuudesta.
Rahoitusta kaikkiin hyviin hankkeisiin
Pöntisen arvion mukaan rahoitustilanne on syrjäisten asunto-osakeyhtiöiden kannalta pääsääntöisesti oikein hyvä, koska asiasta puhutaan niin vähän.
”Rahoitusvaikeudet ovat yksittäistapauksia. Sellaisia tapauksia tulee hyvin vähän, ettei yhtiölle ole järjestynyt rahoitusta”, Pöntinen sanoo.
”En näe, että tilanne vaikeutuisikaan. Nykyistä käytäntöä ei ole tarvetta kiristää. Tällä hetkellä rahoitusta saa kaikkiin hyviin hankkeisiin. Yksittäistapauksissa on jotain haasteita.”
Jatkossa voi Pöntisen mukaan olla niinkin päin, etteivät osakkaatkaan halua tehdä peruskorjauksia taantuneilla alueilla.
Marginaalit vaihtelevat
Asunto-osakeyhtiölainojen marginaalit pysyvät Pöntisen arvion mukaan nykytasolla. Marginaalitaso vaihtelee hyvin paljon alueittain, paikallinen kilpailutilanne vaikuttaa. Syrjäseuduilla marginaali saattaa olla korkeampi, mutta siihenkin vaikuttaa luotonottajan maksukykyarvio.
Nilsiässä Osuuspankki on ainut kokoaikaisesti paikkakunnalla toimiva pankki.
Näin oli ennen
Isännöitsijän mielestä pankkien aluetuntemuksen heikkeneminen ja kauemmas siirtynyt päätöksenteko ovat syinä siihen, ettei Nilsiässä sijaitseva taloyhtiö saanut rahoitusta. Aikaisemman osuuspankin aikaan soitto pankkiin olisi riittänyt.
”Sieltä olisi kysytty, paljonko tarvitsette lainaa ja milloin tulette allekirjoittamaan paperit”, Ahonen sanoo.
Tätä artikkelia on kommentoitu kerran
Yksi vastaus artikkeliin “Korjauslainatta jäänyt taloyhtiö yrittää karsia remontin kustannuksia – OP selittää käytäntöjä”
”Isännöitsijä Ahonen kuitenkin kummastelee sitä, että osa sijoittajista ei ollut maksukyvystään huolimatta valmis maksamaan välittömästi pois edes osaa lainaosuudesta.”
Olisiko tällä jotain tekemistä sen kanssa, että remontti on kustannukseltaan aivan järjetön?