TTY selvitti kahdeksan vaativan korjaushankkeen ongelmat – nyt se torjuu niitä kahden koulun korjauksessa

Vaativissa korjaushankkeissa on paljon uudisrakentamista isompi epäonnistumisen riski. Esimerkiksi Espoossa Tapiolan uimahalli joudutaan purkamaan kalliiden korjaustöiden epäonnistumisten vuoksi. Monessa koulussa modernisointi tai ilmanvaihto- ja energiaremontti on epäonnistunut ja taloon lisätty koneellinen ilmanvaihto on voinut paljastaa rakenteiden mikrobivauriot vetäessään likaista ilmaa rakenteista huoneisiin.

Korjaustöiden riskit ovat käyneet kalliiksi myös rakentajille. Muutama maineikas keskisuuri rakennusliike (Kreuto, Rakennustuote, Kenno-Rakenne) tekivät jopa konkurssin epäonnistuneiden korjaushankkeiden seurauksena. Consti ja Lehto ilmoittivat viime kesänä vaativien käyttötarkoitusten muutosten (toimistoja muutettu asunnoiksi)  tuomista tappiotöistä Helsingissä. Skanska joutui joitakin vuosia sitten ottamaan jopa aikalisän korjaustöiden tarjoamisessa selvitelläkseen uskaltaako niitä ylipäänsä tarjota. Tuon pohdinnan ja tarkan riskianalyysin pohjalta se uskalsi sitten ottaa Suomen historiansa suurimman talonrakennushankkeen, olympiastadionin korjauksen tehtäkseen.

Vaativien korjaushankkeiden ongelmat analysoitiin

Vaativien korjaushankkeiden riskien vuoksi yritykset ja tilaajat lähtivät pari vuotta sitten mukaan Tampereen teknillisen yliopiston (1.1. 2019 alkaen nimi on Tampereen yliopisto) rakentamistalouden professori Arto Saaren vetämään hankkeeseen, joissa näitä riskejä on pyritty eliminoimaan jo hanke- ja ehdotussuunnitteluvaiheissa. Hankkeessa ovat  mukana tilaajista Espoo, Helsinki, Vantaa, Lahti, Senaatti sekä Helsingin yliopisto, rakennusliikkeistä Consti, Fira ja NCC sekä suunnittelutoimistoista A-Insinöörit, Granlund ja Ramboll.

Tampereen teknillisen yliopisto julkaisi reilu vuosi sitten raportin ”Vaativien korjauskohteiden ongelmat ja niiden torjunta”. Tuomas Aallon tekemässä ja Arto Saaren ja Juha-Matti Junnosen ohjaamassa raportissa analysoitiin kahdeksan (Lahden kaupunginsairaala, Teollisuuskatu 23-25:n ammattioppilaitos, Leppävaaran uimahalli, Tapiolan koulu, Espoonlahden kirkko, Elisan pääkonttori, Kansalliskirjasto, Hanasaaren kulttuurikeskus) vaativan korjaushankkeen ongelmia.

Näisäs vaativissa korjaushankkeissa keskeiset ongelmat kohdistuvat  toteutuskelpoisten toteutussuunnitelmien ja suunnitteluratkaisuiden valintaan.

Rakentamisen aikaisia yllätyksiä aiheuttivat tutkituissa kohteissa eniten rakenteiden ennakoitua huonompi kunto ja maaperän pohjaolosuhteet.

Keskeiseksi nousi esiin suunnittelu, johon liittyviä ongelmia oli kuudessa hankkeessa. Tuotannossa nämä tulivat esille toteutussuunnitelmien liian myöhäisenä valmistumisena ja suunnitelmien yhteensopimattomuutena.

Viidessä hankkeessa tuotantoon aiheutti ongelmia suunnitelmien valmistuminen liian myöhään.

Suunnitelmien yhteensopimattomuus aiheutti haasteita neljässä hankkeessa. Suunnitelmaristiriidoista aiheutui tarvetta suunnitelmien revisionnille mikä lisäsi aikataulupaineita. Yhteensopimattomuus johtui pitkälti siitä, että pääsuunnittelija ei ollut huolehtinut suunnitelmien tarkastamisesta.

Esivalmisteiden käyttö edellyttää mittatarkkuutta

Mittatarkkuus osoittautui erityisen tärkeäksi silloin, kun kohteessa käytetään esivalmisteita. Mittatarkkuuden puutteisiin törmättiin niin Hanasaaren kulttuurikeskuksen kuin Espoonlahden kirkonkin korjauksissa.

Esivalmisteiden käyttö kasvattaa suunnittelun riskejä, koska suunnitelmien pitää olla aikaisemmin valmiita ja suunnitelmien muutokset aiheuttavat suurempia ongelmia kuin perinteisissä korjaustavoissa.

Espoonlahden kirkossa mittatietojen puutteet johtivat suunnitelmien viivästymiseen ja liimapuupalkkien asentamisen työläyteen. Mittaustietojen puutteellisuuden vuoksi liimapuupalkkien esivalmistusaste oli matala, ja niitä jouduttiin työstämään paljon työmaalla. Palkit tilattiin ylipitkänä ja ne katkaistiin oikeaan mittaan työmaalla. Päivässä saatiin tyypillisesti vain yksi palkki asennettua.

Vaativa rakenne huomioiden myös alun perin suunniteltu asennusaikataulu saattoi olla liian optimistinen, eikä riskejä huomioitu riittävästi, mikä näkyi esimerkiksi sääsuojauksessa.

Sekä rakennuttajakonsultti että urakoitsija olivat sitä mieltä, että pintarakenteiden purkuja ja laserkeilauksia olisi pitänyt tehdä jo hankkeen kehitysvaiheessa. Tämä olisi edesauttanut kattorakenteiden suunnittelua ja 3D-mallinnus oltaisiin pystytty viemään pidemmälle.

Hanasaaressa lähtötieto-ongelmia olisi voinut lieventää hankkeen aikataulun laatiminen niin, että käyttäjät poistuvat rakennuksesta riittävän ajoissa ennen rakentamisen alkua, jotta rakenneavauksia olisi voinut tehdä.

Urakkamuoto ei pelasta, mutta kokemus auttaa

Kohteissa käytettiin erilaisia urakkamuotoja. Projektinjohtourakat olivat pääosin joustavia yllätysten ja lisätöiden käsittelyssä, mutta kiire aiheutti ajoittain ongelmia saada tarvittavat suunnitelmamuutokset valmiiksi. Kahdessa kiinteähintaisella urakalla toteutetussa hankkeessa urakoitsijat kokivat lisätöistä sopimisen vaikeaksi. Toisaalta kahdessa muussa kiinteähintaisessa urakassa muutosten ja lisätöiden käsittely oli joustavaa ja tehokasta.

Edes allianssimalli ei ole pelastanut ongelmilta. Hanasaaren kulttuurikeskuksen korjaus oli tarkoitus vielä hankesuunnitteluvaiheessa toteuttaa jaettuna urakkana, mutta se vaihdettiin rakennuttajan (Senaatti) omaan allianssimalliin ennen urakoitsijan valintaa. Suunnittelusopimukset olivat siinä tilaajan. Jälkikäteen tosin sekä tilaaja että urakoitsija kehuivat allianssimallia ja ilmoittivat, että tavoitteisiin päästiin.

Urakoitsijan näkemyksen mukaan tärkeä syy suunnittelun epäonnistumiseen kulttuurikeskuksen korjauksessa olivat väärät ja puutteelliset lähtötiedot. Virheelliset oletukset suunnittelussa aiheuttivat ongelmia hankkeen edetessä. Kohteen suunnittelussa käytettiin tietomallinnusta, mutta tietomallia varten tehtyjen mittausten käsittelemisessä oli ongelmia ja arkkitehti- ja rakennemallin koordinaatistot eivät kohdanneet.

Puutteellisista suunnitelmista johtuen aliurakkasopimuksiin jäi Hanasaaressa paljon epäselvyyksiä, mikä johti suureen lisätöiden määrään, mikä nosti hankkeen kustannuksia.

Tutkituissa hankkeissa suunnittelua oli hankittu sekä kiinteähintaisena että laskutyösopimuksin. Selkeää eroa onnistumisen välillä ei tältä osin ollut hankkeissa havaittavissa. Osa tilaajista katsoi laskutyömallin olevan kuitenkin joustavampi korjaushankkeisiin. Suunnittelua toteuttavan yrityksen näkökulmasta laskutyömalli poistaa tarpeen säästää hankkeelle varattuja resursseja.

Professori Arto Saaren mukaan vaativassa korjauskohteen onnistumisessa urakkamuotoa tärkeämpää on, että siinä on kokeneet ja osaavat projektipäällikkö ja suunnittelijat, etenkin rakennesuunnittelija. Urakoitsijalla  olisi hyvä olla osaamista myös suunnittelunohjaamisesta, jotta urakoitsija pystyisi antamaan oman panoksensa suunnitteluun. Siinä on Saaren mukaan puutteita, mikä tuli hyvin ilmi, kun TTY:ssä tehtiin diplomityö kaksivaiheisesta projektijohtourakasta, jossa on mukana myös kehitysvaihe. Sen tuloksena oli, että urakoitsijoilla on puutetta henkilöistä, jotka pystyisivät ohjaamaan vaativan korjaushankkeen suunnittelua tuotannon näkökulmasta.

”Ei sitä tosin ole aina rakennuttajapuolellakaan”, Saari sanoo.

Hyvänä esimerkkinä kokeneen rakennesuunnittelijan merkityksestä hän nostaa esiin Kansalliskirjaston korjaamisen, joka valittiin Vuoden Työmaaksikin.

”Erityisen tärkeää on, että suunnittelua tehdään paikan päällä eikä etänä.”

Juuri käynnistyvässä Aleksis Kiven kouluhankkeessa yksi vahvuus on siinä, että projektinjohtaja sekä rakennesuunnittelija ja pääsuunnittelija ovat kokeneita. Projektinjohtaja ja rakennesuunnittelija ovat Helsingin kaupungilta ja arkkitehti Sirenin toimistosta.

Lähtötiedot puuttuvat tai ovat virheellisiä

Suunnittelun ongelmien syynä useassa hankkeessa olivat puutteelliset lähtötiedot rakennuksesta. Erityisesti mittatietojen puutteet ja epätarkkuudet sekä oikeiden mittatietojen saaminen liian myöhään suunnittelijoiden tietoon viivästyttivät suunnittelua ja aiheuttivat uudelleen suunnittelun tarvetta. Ongelma on korjausrakentamiselle tyypillinen korjattavaan rakennukseen liittyvien epävarmuuksien vuoksi. Mikäli rakennus on käytössä vielä juuri ennen rakentamisen aloittamista, rakenteiden avauksia ja esimerkiksi alakaton alta paljastuvien rakenteiden mittauksia ei ehditä tehdä riittävästi ennen rakentamisen aloittamista.

Sekä Espoonlahden kirkossa että Lahden kaupunginsairaalan korjauksessa suunnitelmien lähtötiedot olivat osittain puutteellisia ja virheellisiä.

Lahdessa tältä olisi voitu välttyä, mikäli rakennus olisi mitattu tarkemmin esimerkiksi laserkeilaamalla. Vanhat piirustukset eivät pitäneet paikkaansa kaikilta osin ja esimerkiksi välipohjia oli toteutettu massiivisempana betonilaattana kuin mitä piirustuksiin oli merkitty. Talotekniikan reitityksiä jouduttiin suunnittelemaan uudelleen ja tekemään uusia läpivientejä.

Teollisuuskatu 23-25:n korjauksessa suunnitelmia jouduttiin työstämään paljon rakentamisen aikana. Kiinteähintaisessa urakassa suunnittelun tulisi olla huomattavasti pidemmällä kuin tässä hankkeessa oli rakentamista aloitettaessa. Etenkin rakennesuunnitelmat eivät olleet sellaisella valmiustasolla, että urakoitsija olisi pystynyt hankkimaan aliurakoitsijoita niiden avulla.

Leppävaaran uimahallihankkeessa suunnittelu oli rakentamista aloitettaessa osittain kesken. Urakoitsija osallistui siksi suunnitteluun enemmän kuin kiinteähintaisessa jaetun urakan toteutusmuodossa tyypillisesti. Ennen alakattourakan hankintaa niiden suunnitteluun otettiin alakattourakoitsija avuksi. Arkkitehtisuunnitelmia jouduttiin tarkentamaan rakentamisen aikana. Pääosin suunnitelmat kuitenkin saatiin tehtyä riittävän nopeassa aikataulussa. Rakennesuunnittelija työskenteli työmaalla kahtena päivänä viikossa, kun tehtiin uuden hallirakennuksen suurien betonirakenteiden raudoituksia ja paikallavaluja. Urakoitsija oli toimintatapaan tyytyväinen ja katsoi, että rakennesuunnittelija olisi voinut työskennellä pidemmänkin aikaa työmaalla.

Kansalliskirjastossa tarve rakentamisen aikaiselle suunnittelulle oli suurta, mikä aiheutti haasteita saada suunnitelmat valmiiksi ajoissa. Tämän vuoksi työmaalle järjestettiin työpisteet rakenne- ja arkkitehtisuunnittelijoille. Näin esimerkiksi rakennesuunnittelija pystyi tekemään ratkaisuja pikaisesti, kun rakenneavauksia oli tehty.

Tapiolan koulun korjauksessa kalliopinnan sijainti paljastui huomattavasti luultua alemmaksi. Pohjatutkimuksissa kairaukset oli ulotettu moreenikerrokseen, jonka alla kallion oletettiin olevan. Paalutuksia aloitettaessa paljastui kuitenkin, että kyseessä oli moreenipatja kahden savikerroksen välissä ja kallion pinta oli syvemmällä. Tämä lähes kaksinkertaisti porapaalutuksen metrimäärän.

Ennakoitua huonompi rakenteiden kunto aiheutti yllätyksiä monissa hankkeissa. Hanasaaren kulttuurikeskuksessa ulkoseinäelementit piti uusia alun perin vain rakennuksen hotellisiivessä, mutta muidenkin elementtien kunto paljastui huonoksi, joten lähes kaikki elementit päädyttiin uusimaan. Lisäksi uima-allasosastolla rakenteita jouduttiin purkamaan odotettua enemmän paljastuneiden kosteusvaurioiden vuoksi. Urakoitsijan mukaan rakennusta ei ollut tutkittu riittävän tarkkaan ennen rakentamisen aloittamista.

Kansalliskirjastossa suurimmat aikataulu- ja kustannushaasteet aiheutuivat rakenteellisista yllätyksistä, joita oli paljon. Vanhaa ja arvokasta rakennusta oli tarkoituksena korjata vähän kerrallaan sen mukaan, mitä löydöksiä tehdään purkamisen yhteydessä. Merkittävä yllätys oli esimerkiksi yläpohjan vauriot. Yläpohjaan oli alun perin suunniteltu vain ilmatiivistyskorjaus, mutta rakenteita tutkittaessa kävi ilmi, että holveissa oli pahoja halkeamia. Myös kupoli oli huonossa kunnossa.

Tylyt johtopäätökset korjauskohteiden riskeistä

Korjausrakentamisessa korjattavaan rakennukseen liittyvät epävarmuudet ovat merkittävässä asemassa ja nostavat suunnittelun tarvetta rakentamisen aikana. Haastateltavat pitivät rakentamisen aikaisessa suunnittelussa osapuolten välistä yhteistyötä tärkeänä ja korostivat suunnittelijoiden läsnäolon tarvetta työmaalla.

Raportin johtopäätös oli, että suurissa ja vaativissa korjaushankkeissa ongelmana on, että tuotantoa ei oteta riittävästi huomioon hankkeen suunnitteluvaiheessa. Tämä aiheuttaa vaikeuksia päästä hankkeen tavoitteisiin aikataulun, kustannusten ja laadun osalta.

Urakoitsijat toivoivat, että urakoitsijavalinta tehtäisiin aikaisemmin kuin 1-3 kuukautta ennen rakentamisen aloittamista, jolloin muun muassa hankintojen käynnistämiselle ja suunnitelmien katselmoinnille olisi enemmän aikaa. Urakoitsijat yhtä lukuun ottamatta halusivat osallistua suunnitteluun. Kuitenkaan yksiselitteistä vaihetta, jossa urakoitsija kannattaa ottaa mukaan suunnitteluun, ei nähty olevan vaan sen katsottiin riippuvan hankkeen ominaisuuksista.

Merkittävät ongelmat hankkeissa liittyivät toteutuskelpoisten toteutussuunnitelmien valmistumiseen liian myöhään sekä rakentamisen aikana esiin nousseisiin yllätyksiin. Toteutussuunnitelmien myöhästymiseen vaikuttaneita syitä olivat muun muassa puutteelliset mittatiedot korjattavasta rakennuksesta, osapuolten yhteistoiminnan puutteellisuus ja suunnittelijoiden liian vähäinen läsnäolo työmaalla. Rakentamisen aikaisia yllätyksiä aiheuttivat eniten rakenteiden ennakoitua huonompi kunto sekä pohjaolosuhteet ja maarakentaminen.

Myös rakennuksen työnaikainen sääsuojaus ja työmaan logistiikka aiheuttivat haasteita osassa hankkeista.

Tutkimustulosten pohjalta kehitettiin toimintaohjeita tuotannon huomioimiseksi korjaushankkeen suunnitteluvaiheessa. Toimintaohjeet laadittiin kolmesta näkökulmasta, jotka olivat ihmiset, prosessi ja teknologia. Niiden avulla tuotannon potentiaaliset ongelmat voidaan ottaa huomioon jo korjaushankkeen suunnitteluvaiheessa.

Riittävien resurssien varmistaminen koko hankkeen ajalle etenkin suunnittelun osalta on tärkeää, jotta rakentamisen aikaisiin suunnittelutarpeisiin pystytään vastaamaan tehokkaasti. Hankkeen osapuolet tulee lisäksi sitouttaa hankkeen tavoitteisiin. Huolellisesti hankitut lähtötiedot kohteesta vähentävät yllätyksiä ja riskejä rakentamisen aikana. Tietomallintamisella voidaan edesauttaa talotekniikan riittävien asennustilojen varmistamista.

Näitä asioita otettiin huomioon Aleksis Kiven koulun korjausta suunniteltaessa.

Pohjoismaiden suurin kansakoulu korjataan 1930-luvun asuunsa

Aleksis Kiven koulu oli valmistuessaan vuonna 1934 Pohjoismaiden suurin kansakoulu. Rakennuksen tekniset järjestelmät, vesikatto ja julkisivu ovat käyttöikänsä päässä, ilmanvaihto oli puutteellinen ja rakenteissa on mikrobivaurioita. Koulun oppilaat ovat tällä hetkellä väliaikaisessa parakkikoulussa, mutta peruskorjauksen jälkeen koulun oppilaskapasiteetiksi arvioidaan 700 oppilasta.

Rakennusta laajennettiin 1960-luvulla ja rakennukseen on vuosikymmenien saatossa tehty useita teknisiä parannuksia sekä toiminnan vaatimia muutoksia. Nämä muutokset ovat osittain muuttaneet sisätilojen luonnetta. Perusparannuksen yhteydessä tavoitteena on palauttaa kohde alkuperäisen rakennusajankohdan tyyliin.

TTY:n tutkimusryhmä tuli mukaan Aleksis Kiven koulun korjaushankkeeseen heti hankesuunnittelupäätöksen jälkeen toukokuussa 2017 ja olivat aktiivisesti mukana marraskuun loppuun 2017 saakka. Tutkijat osallistuivat suunnittelukokouksiin, suunnittelijoiden tapaamisiin, käyttäjätapaamisiin ja työmaalla tehtäviin katselmuksiin.

Heti alkajaisiksi professori Arto Saari esitti projektinjohdolle ja korjaussuunnittelijoille kysymyslistan riskeistä, joita hän halusi projektiryhmän selvittävän ja hakevan vaihtoehtoisia ratkaisuja:

– On mahdollista, että rakennuksen sisällä ja ulkoseinän vierustalla joudutaan tekemään kallista tarkkuuslouhintaa. Miten kellarin rakenteet on tutkittu, erityisesti kalliopinnan asema kellarin lattian alla? Miten kalliopinnan asema on tutkittu rakennuksen ulkoseinän vierustalla?

– Hankesuunnitelmassa oli päätetty, että kotelovälipohjia ei avata vaan ne tiivistetään. Miten voidaan varmistaa, että kotelovälipohjien täytteissä mahdollisesti olevat epäpuhtaudet eivät leviä sisätiloihin?

– Olemassa olevan rakennuksen ullakkotila on matalahko ja on ilmeistä, etteivät kojeet mahdu sinne. Rakennuksen kattomuotoa ei saa muuttaa rakennussuojelullisista syistä. Miten kohteen ilmanvaihtokonehuoneet on mitoitettu ja onko varmistettu, että ne mahtuvat suunnitellusti rakennuksen ullakkotilaan, ja onko selvitetty mihin kojeita sijoitetaan, jos ne eivät kokonaisuudessa mahdu sinne?

– Hankesuunnitelmassa oli päätetty, että pääosa ikkunoista kunnostetaan. Onko suunnitelmissa suorittaa ikkunoiden koekorjaus?

– Hankesuunnitelmassa on päätetty, että julkisivurappaukset uusitaan. Onko suunnitelmissa tutkia tarkemmin rapatut julkisivut ja samalla laatia niille vauriokartat?

– Onko korjauksessa suunniteltu käytettäväksi esivalmistettuja rakennus- ja laiteosia kuten hormielementtejä?

– Miten kohde on suunniteltu lohkotettavaksi ja millä perusteilla?

Hankkeen suunnittelukokouksissa tartuttiin edellä lueteltuihin potentiaalisiin riskikohtiin. Ihan kaikkiin toiveita ei kuitenkaan toteutettu.

”Ajan henki” ohjasi suunnittelua

Rakennus ei ole kaavalla suojeltu, mutta on luokiteltu toiseksi korkeimpaan luokkaan arkkitehtonisen laatunsa, kaupunkikuvallisen merkityksensä sekä historiallisten arvojensa perusteella. Siksi Helsingin kaupunginmuseota kuunnellaan suunnittelussa. Sen vaalima ”ajan henki” aiheutti vilkasta keskustelua kustannusvaikutuksista ehdotussuunnitteluvaiheessa.

”Suojellun” julkisivun vuoksi julkisivuun ei voida tehdä ilmanvaihdon kannalta oleellisia ilmanvaihtosäleikköjä, vaan tulo- ja poistoilma on toteutettava rakennuksen harjan suuntaisesti kulkevan ”kattoratsastajan” kautta. Muuten ajan henki kärsii.

Kaupunginmuseo edellytti, että luokkatilojen kattopinnat säilytetään sileäpintaisina ja toisaalta hankesuunnitelmassa esitetty tuloilman otsapuhallus on nykyisissä Helsingin kaupungin LVI-suunnitteluohjeissa kielletty ratkaisu. Tästä aiheutui haasteita luokkatilojen ilmanjaon suunnitteluun. Suutinkanavat eivät kaupunginmuseon mukaan sovellu tilan henkeen.

Suunnittelun aikana päädyttiinkin siihen, että sisätiloista pyritään säilyttämään alkuperäisinä lähinnä näyttävät käytävät, porrashuoneet ja liikuntasali.

Ikkunoiden osalta ongelmaksi tuli se, että kaupunginmuseo halusi säilyttää ne, vaikka osa on jo niin huonossa kunnossa, että ne kannattaisi uusia. Kaupunginmuseon esittämä ikkunoiden pellavaöljymaalaus on noin 40 prosenttia kalliimpi kuin tavanomaisten maalien. Pellavaöljymaalaus on hyvin harvoissa kohteissa käytetty johtuen sen lyhyestä huoltovälistä, joka on noin 3-5 vuotta. Huollon näkökulmasta puu-alumiini-ikkunat olisivat paras vaihtoehto, mutta museoviranomainen ei sallinut sitä.

Energiataloudellisestikaan ikkunoiden kunnostuksessa ei ole järkeä ja ikkunan vieressä talviaikaan on vedontunnetta. Ikkunat eivät korjauksen jälkeenkään täytä myöskään ääneneristysvaatimuksia. Kustannuksetkaan eivät puolla korjaamista, sillä ikkunoiden uusimis- ja kunnostuskustannusten välillä ei löytynyt merkittävää eroa. Ikkunoiden uusimisella kuitenkin saavutettaisiin käyttöaikana kustannussäästöjä.

Valtaosa ikkunoista oli 1970-luvulta, joten niissä ei ollut Arto Saaren mukaan suojeluarvoja. Siksi ne päätettiin uusia. Käytävien vanhat,  näyttävät ikkunat olivat niin heikkokuntoisia, että nekin päätettiin uusia tehdasvalmisteisilla puuikkunoilla.

Päänvaivaa suunnitteluvaiheessa tuottivat myös ajalle tyypilliset kotelovälipohjat, joiden sisällä on orgaanisia täytteitä. Ne oli tarkoitus purkaa kuitenkin vain märkätilojen kohdalla ja muualla tyydyttäisiin tiivistyksiin ilmavuotojen estämiseksi. Kotelovälipohja tiedetään olevan riskirakenne, siksi rakennesuunnittelija ehdotti hankesuunnitelmasta poiketen välipohjien avaamista koko rakennuksen osalta sekä orgaanisten täytteiden poistamista. Ehdotuksen perusteluna oli muun muassa se, että täydellinen välipohjien tiivistyskorjaus on hankkeen laajuudessa merkittävä kustannus, jonka onnistunut toteutus vaatisi erityistä tarkkuutta, jotta kaikki mahdolliset ilmavuotokohdat tulevat tiivistettyä. Jos tiivistyskorjaukset osoittautuvatkin epäonnistuneeksi, on orgaanisten täytemateriaalien poistaminen perusparannuksen jälkeen huomattavasti suurempi kustannus kuin niiden poistaminen perusparannuksen yhteydessä.

Suunnittelun ja toteutuksen kannalta alakautta purkamisen haasteena on kaupunginmuseon edustajan kanta, jonka mukaan purettava alalaatta on palautettava takaisin alkuperäiseen ilmeeseen, eli sileä maalattu pinta, mieluiten betonisena, mutta vähintään levyrakenteisena. Kaupunginmuseo olisi pitänyt tiivistyskorjausta riittävänä korjaustoimenpiteenä ja museon suositus olikin jättää vanhat eristeet paikalleen, sillä ne ovat sen mukaan osa aikakauden rakennusperintöä.

Kaupunki päätyi siihen, että välipohjien ontelot puhdistetaan. Samaan oli aiemmin päädytty Kaisaniemen koulun urakassa. Saaren mielestä ratkaisu oli oikea, sillä vanhoissa koulurakennuksissa on vuosikymmenien saatossa käytetty hulvattomasti vettä lattioiden pesussa, etenkin lattiavahan poistossa. Vettä on todennäköisesti sitten valunut välipohjien täytteisiinkin.

Välipohjien puhdistukseen oli useita vaihtoehtoja. Se olisi voitu tehdä ylä- tai alakautta. Yläpuolella tehtävässä avauksessa olisi jouduttu purkamaan myös säilytettäväksi haluttuja väliseiniä, ja lisäksi ylälaatta on kantava. Siksi päädyttiin, että puhdistus tehdään alakautta. Parhaaksi ratkaisuksi osoittautui Saaren mukaan se, että laattaa ei avata kokonaan vaan siihen tehdään vain aukkoja, joiden kautta moskat imetään pois.

Koulun talotekniikassa isoimmat suunnitteluhaasteet

Koulussa on liikuntasaleja, keittiötä ja teknistä tilaa lukuun ottamatta painovoimainen ilmanvaihto, joka muutetaan nyt koneelliseksi. Saaren mukaan riskinä on, että samalla painesuhteet voivat muuttua ja jos rakenteissa on epäpuhtauksia, saatetaan niitä vetää tehostuneen ilmanvaihdon myötä sisäilmaan. Aiemmin koulun hatarat vanhat ikkunat pitivät huolen siitä, että ilma vaihtui, mutta tiiviit uudet ikkunat eivät tätä takaa.

Kohde oli kartoitettu laserkeilaamalla, mutta sen pohjalta laaditun tietomallin tarkkuus ei ollut riittävä esivalmisteisten osien kuten hormielementtien käyttöön. Ilmanvaihtokoneiden mahtumista ullakkotilaan ei ollut varmistettu hankesuunnitteluvaiheessa.

Ehdotussuunnitteluvaiheessa tutkittiin vaihtoehtoisia tapoja sijoittaa iv-koneet ullakkotilaan ja niiden vaikutuksia rakenteisiin. Lisäksi päätettiin sijoittaa liikuntatilojen koneet kahteen asuntoon.

Hyvä vaihtoehto olisi Saaren mukaan voinut olla myös konehuoneiden hajauttaminen eri kerroksiin, mikä olisi helpottanut käytön aikaista ilmanvaihdon säätöä.

Jo heti ehdotussuunnittelun alussa suunnittelu myöhästyi johtuen siitä, että suunnitteluohjeet sekä määräykset muuttuivat hankesuunnitteluvaiheesta. Esimerkiksi kaupungin opetusviraston LVI-suunnitteluohje muuttui ilman jakotavan osalta. IV-suunnittelija neuvotteli lähes kolme kuukautta rakennuttajan kanssa lähtötietojen muutoksista aiheutuneista vaikutuksista suunnittelusopimukseen, eikä suunnittelu edennyt sinä aikana. Vaarana oli, että rakennusluvan jättäminen olisi siirtynyt vuodelle 2018, jolloin olisi pitänyt ottaa vuoden alussa voimaan tulleet uudet määräykset huomioon suunnitelmissa.

Lähtötiedoissa oli paljon puutteita. Välipohjapalkkien sijainti oli viety suoraan vanhoista suunnitelmista uusiin laadittaviin suunnitelmiin. Tällä välipohjapalkkien sijaintien oletuksella voi olla vaikutusta talotekniikka hormien, varsinkin ilmanvaihtohormien toteutuksella, koska palkkivälit sekä palkkien keskinäinen sijainti voi vaihdella kerroksittain, jolloin tuotantovaiheessa voi osoittautua, ettei hormeja voida toteuttaa suunnitellun mukaisesti.

Viitesuunnitelmien mukaisen ilmanvaihtokonehuoneen tilavaraus oli ristiriidassa hankesuunnitelman LVI-suunnitteluohjeen ja vaatimuksien kanssa. Esimerkiksi konejaolle ja huoltotiloille asetetut vaatimukset eivät täyty viitesuunnitelman mukaisessa ilmanvaihtokonehuoneessa.

Kohteen pystyhormien sijaintiin liittyy ongelmia. Pystyhormien kokoon ja kanavareitteihin vaikuttava asia on välipohjapalkkien sijainti, jota ei ole voitu tarkistaa mittamaalla, koska palkit ovat piilossa kotelovälipohjan sisällä. Suunnittelussa oli pidetty lähtökohtana, että vanhoissa suunnitelmissa esitettyihin palkkien sijainteihin voidaan riittävällä tarkkuudella luottaa. Todellisuudessa palkkien sijainti kerrostasojen välillä voi kuitenkin vaihdella merkittävästi.

Haitta-ainekartoituksessa osaa rakenteista ei ollut kartoitettu. Pohjatutkimuksia ei tehty, koska tontille ei suunniteltu uusia rakennuksia. Rakenneavausten yhteydessä kävi ilmi, etteivät kaikki rakenteet vastanneet oletettuja. Esimerkiksi joistain tiloista löytyi ns. kaksoislaatta, eli alkuperäisen betonilaatan päälle on aiempien vuosien korjaustöiden yhteydessä valettu uusi pintalaatta, jonka alla on eriste. Kaksoislaattojen määrää ei ollut kuitenkaan kartoitettu urakkalaskentaa varten. Rakenneavausten yhteydessä havaittiin myös yhdessä tutkitussa luokkatilan katossa äänieristekerros, jota ei ole esitetty vanhoissa suunnitelmissa. Tämänkin rakenteen laajuus jäi epäselväksi.

Vastaava ongelma kävi hyvin ilmi suunnittelijaporukan tutustumiskäynnillä Kaisaniemen koululla, jossa välipohjapalkkien sijainti ei vastannut vanhoja rakennesuunnitelmia. Tämä aiheutti tuotantovaiheessa muun muassa ongelmia tekniikkakuilujen sovittamisessa sekä ilmanvaihtokoneiden sovittamisessa tilaan.

Hankesuunnitteluvaiheessa liikuntasalisiiven vesikattorakenteet oli määritelty säilytettäväksi, vaikka kuntotutkimusraportissa oli todettu runkorakenteissa havaittavia vuotojälkiä, jotka viittaavat siihen, että vesikate vuotaa. Rakennuksen sisäilmaongelmien vuoksi korjaaminen olisi kuitenkin tarpeen.

Kaupunki päätti, että vesikatto ja yläpohjarakenne uusitaan. Samalla vanha palopermanto puretaan ja rakenteita vahvistetaan.

 

Julkisivun kuntotutkimuksessa kaikkia julkisivuja ei tutkittu, koska tutkimatta jätettyjen julkisivujen tutkiminen olisi vaatinut erikoisjärjestelyitä vaikeiden maastomuotojen aiheuttaessa haasteita nostokalustolle.

Saaren mukaan osakorjaus voisi riittää ja olisi halvempi kuin hankesuunnitelmassa esitetty uusi rappaus. Silmämääräisesti näytti, että vain rakennuksen ylänurkissa rappaus oli vaurioitunut. Rappauskonsultin uuden lausunnon jälkeen julkisivut päätettiin kuitenkin rapata kokonaisuudessaan eikä edes yhtä julkisivua jätetä nykyiselleen vaalimaan rakennuksen kulttuurihistoriallisia arvoja.

Urakkakilpailu onnistui hyvin, kun riskejä saatiin karsittua

Urakasta jätettiin kolme tarjousta. Voittaja oli Peab, jonka hinta alitti yli 8 prosentilla kustannusarvion.  Vajaan 32 miljoonan euron kokonaishinta oli laskettu uudelleen suunnitelmien tarkentumisen jälkeen. Merkittävin kustannuslisäys johtui päätöksestä puhdistaa välipohjat orgaanisista täytteistä.

Kun myös urakkaneuvottelut menivät sujuvasti läpi, kertoo se Saaren mukaan siitä, että hankesuunnittelun jälkeiseen ehdotussuunnitteluun ja selkeisiin tarjouspyyntöasiakirjoihin panostaminen kannatti.

Tämän on ollutkin yksi Saaren ideoiman yritysrahoitteisen tutkimushankkeen perustavoitteista.

Antti-Jussi Vaahtera laati Arto Saaren ja Juha-Matti Junnosen kanssa Aleksis Kiven koulupilotista raportin Korjaushankkeen epävarmuuden hallinta suunnitteluvaiheessa.

Jokiniemen koulu seuraavaksi

Seuraavana pilottina on Vantaan Jokiniemen yhtenäiskoulun korjaus. Se on hankesuunnitteluvaiheessa.

Koulun sisäilmaongelmia on tutkittu ja korjattu vuodesta 2011 alkaen. Koulun sisäilmaongelmista oli määrä päästä eroon tiivistämällä rakenteita ja uusimalla pintoja. Viime kesän rakenneavaukset paljastivat kuitenkin lisää korjattavaa.

Yksi koulurakennuksista on 1950-luvulta, yksi vuodelta 1997 ja viimeisin tilapäinen rakennus vuodelta 2001.

Sisäilmaongelmia on ollut erityisesti 90-luvulla valmistuneessa koulurakennuksessa. Saaren mukaan ne johtuvat pitkälti siitä, että rakennus on muodoltaan erittäin sokkeloinen. Talon ulkoseinälinja on voimakkaasti polveileva ja vesikatto on useassa tasossa sekä katolla on lisäksi runsaasti kattoikkunoita. Tällainen sokkeloinen rakennuksen ulkovaippa sisältää erittäin paljon epäjatkuvuuskohtia, jotka ovat vaativia kohteita pitää kunnossa. Talossa onkin ollut vuosien saatossa lukuisia vesivuotoja.

Kaupungin kunnossapitoyksikkö korjasi 90-luvun talon vesikaton vuosina 2015-2017. Samoin se teki tänä kesänä ja syksynä sisäilmaongelmien vuoksi tiivistyskorjauksia ongelmallisimmissa sisätiloissa. Niiden rinnalla tehtiin hankesuunnittelua varten kuntotutkimuksia näytteenottoineen.

Saari kertoo, että tiivistyskorjausten toimivuutta seurataan kevään aikana. Samoin katon kuntoa tulee myös valvoa säännöllisesti, varsinkin kun vesikatossa on ollut puutteita korjauksen jälkeenkin mm. työn laadussa ja kattokaivoissa.

Saaren mukaan hankesuunnittelussa keskitytään laajennustarpeisiin ja 90-talon toiminnallisiin muutoksiin. Jokiniemessä tarvitaan lisää sekä oppilas- että päivähoitopaikkoja. Kunta on hankkinut konsultin laatimaan ehdotuksia toiminnallisiksi ratkaisuiksi.

Kunta on päättänyt siirtää 50-luvun korjaamattoman talon korjauksen tuonnemmaksi. Saaren mukaan talon merkittävimmät haasteet liittyvät ilmanvaihtoon ja kellariin. Siksi nyt tehdään selvitys vaihtoehtoisista ilmanvaihtoratkaisuista. Vaihtoehtoina ovat keskitetty ja hajautettu ilmanvaihto sekä myös painovoimaisen ilmanvaihdon säilyttäminen.