Kommentti: Rakentajilla on ongelma, joka hyydyttää koko markkinan
Yksi ratkaisu heikkoon tilanteeseen voisi olla nykykäytännön muuttaminen.
Asuntorakentajilla on käsissään ongelma, jonka ratkaiseminen saattaa edellyttää isoja muutoksia. Uusien asuntojen osuus kaupoista on pudonnut marginaalisen pieneksi, ostaja valitsee käytetyn asunnon.
Lue lisää: Rakennuslehden analyysi: Asuntokaupan kurimus on odotettuakin pahempi.
Ja kun asuntokauppa ei käy, markkina on pilalla. Ei ole tarvetta uusille aloituksille ja valmiita asuntoja lojuu myymättöminä.
Uudisasuntojen kauppa on pitkälti kiinni luottamuksesta. Negatiivisia uutisia tulee niin kotimaasta kuin ulkomailta, eikä työttömyyslukemat tai erilaiset leikkausuutiset houkuttele tekemään isoa investointia. Käytetty asunto on usein edullisempi ja sen hinta on yksiselitteisen selkeä.
Rakentajat voivat katsoa myös peiliin. Buumivuosina yritykset olivat mestareita kehittelemään menettelyjä, joilla asunnon hinta ja asumiskustannukset saatiin näyttämään mahdollisimman edullisilta. Iso yhtiölaina, tonttirahastot, kylkiäiset ja vuosien lyhennysvapaat hämärsivät asunnon hinnan, kun lainarahakaan ei maksanut juuri mitään. Korkojen nousu ja lyhennysvapaiden päättyminen ovat avanneet monen silmät.
Riskeistä ei pääse uudessa asunnossa eroon edes sillä, että maksaa yhtiölainan ja tonttivelan pois. Huoleksi jää se, joutuuko jossain vaiheessa vastaamaan myös naapurin veloista. Asuntohintojen lasku on myös pilannut unelman nopeasta rikastumisesta asunnon avulla.
Kuluttajien tilanne on aiheuttanut rakentajille käytännön ongelman. Asuntoihin tehdyt varaukset eivät pidä. Viime aikoina rakentajat ovat aloittaneet kohteita jopa 70 prosentin varausasteilla, mutta kauppoja on syntynyt vain yksittäisistä asunnoista. Suurin osa asunnoista on edelleen myymättä, kun varaukset on purettu.
Yksi ratkaisu tilanteeseen voisi olla nykykäytännön muuttaminen.
Grynderit rakentaisivat kohteet omalle tontille ja myisivät asunnot velattomina kohteen valmistuttua. Tämä selkiyttäisi uusien asuntojen kauppaa ja laittaisi ne samalle viivalle käytettyjen asuntojen kanssa.
Uusien asuntojen valttina olisi käytettyjä edullisemmat asumiskulut pitkälle tulevaisuuteen ilman remonttilaskuja.
Markkinoilla näkyy myös positiivisia merkkejä, jos kuluttajien luottamus saadaan palautettua. Tarjontaa on erittäin vähän, valmiiden asuntojen myyntivarasto on suhteellisen pieni, kuluttajien ostovoima kasvaa ja korotkin ovat maltillisella tasolla.
Tätä artikkelia on kommentoitu 4 kertaa
4 vastausta artikkeliin “Kommentti: Rakentajilla on ongelma, joka hyydyttää koko markkinan”
Jutussa on paljon hyvää. Muutamia asioita on kuitenkin syytä kerrata.
Jutussa sanotaan mm. näin ”Grynderit rakentaisivat kohteet omalle tontille ja myisivät asunnot velattomina kohteen valmistuttua. Tämä selkiyttäisi uusien asuntojen kauppaa ja laittaisi ne samalle viivalle käytettyjen asuntojen kanssa.
Uusien asuntojen valttina olisi käytettyjä edullisemmat asumiskulut pitkälle tulevaisuuteen ilman remonttilaskuja.”
Näin on voitu tehdä jo nyt, ja jonkin verran tehdään. Tällä menettelyllä on kuluttajan näkökulmasta se heikkous, että silloin ei myyjän tarvitse ottaa käyttöön RS menettelyä. Toisin sanoen, kuluttajan suoja jää asuntokauppalain 2 luvun osalta kokonaan ja myös osittain 3 luvun suoja. Toki, asuntohan on valmis ja nähtävissä sellaisena kuin se myydään, toisin kuin RS menettelyn alaisessa asuntokaupassa.
RS menettelyn ylivoimaisesti suurin suoja osakkeenostajille on rakentamisen aikainen 10% vakuus, joka vapautetaan hallinnon luovutuksen yhteydessä, jos vapautetaan. Yleensä näin tapahtuu.
Ilman RS vakuuksia tätä 10% vakuutta ei ole, ostajilta jää tämä merkittävä suoja pois ja he ottavat yhtiön hallinnon vastaan kaikkine mahdollisine virheineen, ilman, että olisi lain säätämää vakuutta näitä mahdollisia virheitä vastaan, vakuus on 10% myytyjen osakkeiden kauppahintojen yhteismäärästä. Se on merkittävä suoja. Rakennusvalvonta antaa käyttöönottoluvan, mutta käytännössä se ei valvo rakennushankkeen osalta asuntokauppaehtojen täyttymistä sen osalta mitä osakkaille on myyty. Se valvoo vain määräysten, turvallisuuden ja terveyteen vaikuttavia asioita täyttymistä. Muu jää osakkeenostajien ja niiden myyjän väliseksi asiaksi.
Kokemuksesta kuitenkin voin sanoa, että tätä menettelyä käytetään väistämään nämä 2 ja 3 luvun suojaukset. Tiedän, että asuntoja ”ennakkomarkkinoidaan” lähes yhtä näkyvästi kuin RS kohteita. Kauppoja ”sovitaan, kättä päälle” kauppakirjat sitten allekirjoitetaan lain mukaisilla päivämäärillä.
Tietoista… varmasti osittain, osittain myös tietämättömyyttä ja ymmärtämättömyyttä.
Se hyväpuoli tässä jutun esityksessä on, että grynderin on välttämättä oltava edes jonkin verran varoissaan, koska rahaa ostajilta vain erittäin harva uskoaltaa ottaa ennen kuin yhtiö on rakennettu valmiiksi.
Mielestäni suurempi ongelma nykytilanteessa on se, että hulluna aikana rakennettiin niin paljon, että markkina kertakaikkiaan kyllästyi, varaston purkaminen vie väistämättä aikaa. Omistusasuntojen kysyntä on samaan aikaan romahtanut, ihmisten elämä on muuttunut, omistaminen ei ole enää nuorten aikuisten maailmankuvassa prioriteetti. Toisista kulttuureista tulleiden ihmisten perhekoko ja elämänmuoto poikkeaa meikäläisistä sekä ehkä isoimpana vaikuttajana pankkien lainahanat ovat vielä pitkään tiukassa, jopa kiinni.
Kuluttajat ovat varovaisia. Uudisasuntojen omistuksen suurimmat sudenkuopat ovat vielä laukeamatta, siihen viitattiin myös jutussa. Jos joku osakas joutuu varattomuuteen, jää yhtiölainat toisten osakkaiden maksettavaksi. Se voi aiheuttaa ketjureaktion, varsinkin, jos joku merkittävän iso osakkeenomistaja laukaisee tämän loukun.
Lakean tilanne on esimerkki siitä, kuinka yhteiskunnan ei tulisi sekoilla myytävien asuntojen perustajaosakkaan lainkaan. Voitaisiin mielestäni vaikka lailla kieltää myytävien AsOy:n perustajaosakkaana toimiminen yhteiskunnan toimijoilta, siinä roolissa niiden ei tulisi olla lainkaan. Ne myös häiritsevät markkinaa, kaupungilla on monopoli kaavoituksessa, tontinluovutuksissa jne. samaan aikaan kaupungin oma grynderi häärää siellä markkinassa. Tasapuolista? Kaukana siitä.
RS menettely antaa myös mahdollisuuden muodostaa maksuerät huoneiston osalta. Jos kohde ei ole RS, niin raha siirtyy vasta kun huoneisto / kohde luovutetaan asiakkaalle. Käytännössä tämä sitoisi yksittäisten rakentajien pääomia kymmenien miljoonien edestä koko rakennushankkeen ajan.
Mitä tulee tuohon yhtiölainan kritisointiin, niin on syytä muistaa että se on myös lähtökohtaisesti muodostettu nopeuttamaan rakennusyhtiöiden pääoman kiertoa kohteiden osalta. Tietenkin on mahdollista operoida ilman ulkopuolista rahoitusta, mutta se tarkoittaisi suurempien pääomien sitomista yksittäisten kohteiden osalta, mikä taas alentaisi yrityksen pääoman tuottoastetta. Kun tuottoaste pienenee, niin tulisi kohteiden kateprosentteja nostaa.
On huolestuttavaa miten lehdistö jaksaa nostaa esille yhtiölainojen riskejä sanomalla että huonossa tilanteessa taloyhtiön muut osakkaat vastaisivat näistä lainoista. Periaatteessa asia on juuri näin, mutta käytännössä kuitenkaan ei. Ainakaan pääkaupunkiseudulla.
Otetaan esimerkkinä 50 huoneiston taloyhtiö, jossa 5 huoneistoa on sijoittajien käytössä ja jättävät 2 kk vastikkeet maksamatta. Tässä vaiheessa taloyhtiön tulisi selvittää mistä maksuviiveet johtuvat ja jos vastauksia saada tai maksusuunnitelmia tehdä, niin annetaan tehdään haltuunottovaroitus. Pahimmillaankin maksamattomien vastikkeiden osalta huoneistot tulisi olla 5-6 kk kuluttua haltuunotettuna ja siitä kuukaudessa laitettuna ulosottohuutokauppaan. Yhtiölainan ollessa keskimäärin 50 % huoneiston velattomasta hinnasta, niin minun olisi vaikea kuvitella ettei huoneistoja pystyttäisi myymään tässäkään markkinassa 40 % alennuksella (luultavasti menisi korkeammallakin hinnalla kaupaksi), jolloin jäisi vielä velattomasta 10 % osuus, jolla katettaisiin maksamattomat vastikkeet ja muut kulut mitä yhtiölle on aiheutunut.
Käytännössä on siis melkein mahdotonta joutua pääkaupunkiseudulla maksamaan toisen huoneiston vastikkeita. Tätä pitäisi esim RT:n työntää myös meidän valtamedialle, jotta siellä ei pääse ihmiset yläasteen matematiikalla tekemään omia riskilaskelmia yhtiölainoista.
Hyviä pointteja. Kommentoin tässä samalla YLE:llä 17.11.2025 ollut isoa juttua otsikolla
”Virheet, jotka pilasivat asuntokaupan”
”Kalliit asunnot naamioitiin halvoiksi ja tonteista tehtiin orjasopimuksia. Nämä virheet turmelivat Suomen asuntomarkkinat, ja siitä maksetaan nyt kovaa hintaa.”
Jutussa esitetään 4 pointtia ja kysymys, mitä pitäisi näistä oppia.
Esitän vielä muutaman lisäpointin, joita jutussa ei esitetty…
1. Taloyhtiölainat sokaisivat ostajien silmät
– taloyhtiölainat eivät mielestäni ole ongelman syy, edes osittain
Taloyhtiölainat ovat lainaa, siinä missä henkilökohtainenkin laina.
Yhtiölainan on neuvotellut osakkeenostajan puolesta myyjä. On erittäin tärkeää, että ostajalle esitetään laina ja sen ehdot niin, että ostajat ne ymmärtävät ja voi suhteuttaa sen omaan kykyynsä hoitaa laina. Tosin sanoen, kaikki osakkeen omistamiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tulee avata ja kertoa ymmärrettävästi.
2. Tonteista tehtiin kalliita orjasopimuksia
– se on totta, eikä kaikki osakkeenostajat ole tätä todellisuutta ymmärtäneet. Mutta se ei ole yksin myyjän vika, vaan sokaistuminen ja yleinen asuntosijoittamisen huuma on myös tähän syynä. Myyjien puolelta tässä on kyse kyllä nerokkaasta oivalluksesta, jota voi vapaasti nimittää ahneudeksikin. Gryndereille pelkkä reilu siivu rakentamisesta ja asuntojen myynnistä ei enää riittänyt, vaan myös tontin veivaamisesta sijoitusyhtiöille toi lisää. Mielestäni orjasopimus ei kuitenkaan ole reilu nimitys.
3. Asuntosijoittamisesta tuli kansanhuvia
– mikäli toimintaympäristö ei muutu, olisi kansanhuvi ollut ihan järkevää toimintaa. Kansanhuvin ongelma on monta kertaa se, että riskienhallinta ei ole prioriteetti. Jos asuntolainan lyhennyksenkin saa verotuksessa vähentää, niin onhan se jo tässä sosialistivaltiossa aika moinen kädenojennus sijoitustoimintaan! Kannattaa siihen tarjoukseen ilman muuta tarttua. Ei sitä voida laskea tuulipukuisen kansan viaksi.
4. Rakennusyhtiöt rakensivat asuntoja, joita kukaan ei nyt halua
– tähän kehitykseen vaikuttaa myös suuresti opiskelijoiden asuntotuen muutos. Sinänsä pienien asuntojen rakentaminen on perusteltua, koska yksityistaloudet pienenevät jatkuvasti.
Lisäksi tämä kehitys johtaa totta kai vielä vuokratason laskemiseen, joka edelleen vaikeuttaa osakkeenomistajien tilannetta ja asemaa. Onneksi kuitenkin on säästytty pahimmalta ”korttitalo” efektiltä, jossa osakkeenomistajan maksukyky on loppunut, yhtiölainat on sälytetty muiden osakkaiden maksettavaksi, joka edelleen on vienyt toisia osakkeenomistajia maksukyvyttömyyteen jne. Tämä on uhkaskenaario, joka on kuitenkin edelleen olemassa mutta joka ei toivon mukaan toteudu missään yhtiössä.
Tässä pointissa on vielä mausteena se, että uusien vuokra-asuntojen koon tarve on muuttunut hurjasti kesken tämän nousukauden. Iso osa vuokra-asuntojen tarvitsijoista on toisista kulttuureista tulleita, joiden elämänmuoto ja -tapa poikkeaa selvästi meillä kasvussa olevasta yksinelämisen trendistä. Yksiöt ja pienet kaksiot eivät ole heille sopivia asuntoja.
5. Oma pointtini; rakennusosaleasing
– tämä villitys tuli esille rakentamisen nousukauden ihan lopussa, mutta ei onneksi ennättänyt nousta kovin suureksi villitykseksi. Siinä asunto-osakkeiden 1. myyjä, grynderi, teki sopimuksen myytävän yhtiön lukuun esim. maalämpölaitteistosta energiatoimituksia tekevän tahon kanssa. Tämä energiatoimittaja siis omistaa laitteiston ja järjestelmän, laskuttaa sen ylläpitämisestä, energiasta ja sopimuskauden päättyessä kertakustannuksen, jolla laitteisto sitten siirtyy asuntoyhteisön omaisuuteen.
Näitä sopimuksia sietäisi vielä perata, erityisesti siksi, että asunnon ostajat eivät useinkaan ole ymmärtäneet mihin ovat sitoutuneet, minkä verran heille tulee näistä sopimuksista velvoitteita.
Näillä leasingsopimuksilla ei todellisuudessa ole mitään muuta tarkoitusta, kuin pienentää grynderin riskiä, saada asuntojen kauppahinnat alemmaksi ja pienentää grynderin omaa pääoman tarvetta. Nämä ovat varmasti myös epätoivoisia ratkaisuja gryndereiltä tämän rakentamisen tsunamin taittumisen lopussa, yrityksiä painaa asunnon neliöhintaa alas ja saada asunnot myytyä. Joten onko kyse ahneudesta vai epätoivosta on varmaan yksilökohtaisesti harkittavissa….
6. Oma pointtini; rakentamisen tekninen laatu
yleisesti on tunnustettu, että kiire ei tuo hyvää lopputulosta. Tämä on havaittavissa myös rakentamisen teknisessä laadussa buumin aikana ja varsinkin sen lopussa. Se johtuu monestakin asiasta. Esim. kun rakentaminen on hurjassa vauhdissa, ei tekijöitä ole niin runsaasti kuin on tilausta. Kaikki kynnelle kykenevät alkavat grynderiksi, koska kohtuullisella taloudellisella panoksella on mahdollisuus saada runsas tulos. Lainsäädäntö varsinkin asunto osakkeiden kaupassa mutta rakentamisessa yleisestikin on kohtuullisen laaja ja osittain vaikeastikin ymmärrettävissä, vieraista kulttuureista tulevat tekijät kielihaasteineen on oma lukunsa, joka toi oman mausteensa nyt viimeiseen rakentamisen aaltoon.
Nyt viimeisen rakentamisen nousukauden jälkitöitä tehdään vielä pitkään ja raskaasti. Valitettavan useassa tapauksessa vastuunkantajat ovat pois, konkurssien määrä on valtavan suuri, joka kertoo kaikkien näiden tässä esitettyjen pointtien todellisuudesta. Väistämättä ajatukset palaavat -90 luvulle, jolloin 80-90 luvun vaihteen tilanteen jälkiä paikattiin vielä rajusti ja raskaasti.
7. Mitä tästä pitäisi oppia?
Kohtuullisuus pitäisi nostaa hyveeksi. Palata takaisin ajatteluun, jossa korkeilla arvoilla on paikkansa, mutta niiden kohde tulisi olla globaalien arvojen sijaan paikalliset olosuhteet ja ihmiset. Muistan kerran erään merkittävän rakennusalan vaikuttajan sanoneen, ”meillä on missiona tuottaa vaurautta ja hyvinvointia ympäristöömme”. Tämä siis n. 40 vuoden takaa.
Valitettavasti se yritys on jo konkurssissa. Eivät aikaisemman sukupolven päämäärät olleet uudella sukupolvella prioriteettina.
Ajattelen myös niin, että globaalit jättiläiset peli- ja palveluliiketoiminnan alalla ovat huurruttaneet taloudellisen menestyksen ikkunan. Kun toisen liiketoiminnan riistoon ja halpatyöntekijöiden aseman väärinkäyttöön perustuvalla tavalla omakaan luomus ei ole koskaan tuottanut vielä tulosta mutta sillä saadaan ylenpalttisia rikkauksia, voi tavallisesta ahkerasta rakennusalan tekijästä alkaa tuntua ihan reilu tulos omassa muutaman miljoonan yrityksessä vaatimattomalta…ajatuksiin saattaa hiipiä, kuinka saada miljoonia muutamassa vuodessa?
Onko meillä malttia vaurastua? Se on erittäin viisas kysymys edelleen
Tuo juttu oli Helsingin Sanomissa ei YLE:llä…
Tässä linkki juttuun, on maksumuurin takana, lukekaa jos kiinnostaa….
https://www.hs.fi/talous/art-2000011603792.html