Kaikki tekevät kiinteistökehitystä?

Tietoa kirjoittajasta Tatu Silventoinen
Director of Development & Design, JLL
Kaikki kirjoittajan kirjoitukset

Mitä on kiinteistökehitys? Kiinteistökehitystä tarjoavat konsulttitoimistot, arkkitehti- ja suunnittelutoimistot sekä rakennusliikkeet. Lusikkansa soppaan kastavat myös markkinointi- ja sisustussuunnittelutoimistot. Vaihtoehtojen paljouden takia kiinteistön omistajalla tai sijoittajalla voi olla vaikea päättää, mistä aloittaa.

Tässä näkökulmia, mitä täytyy huomioida kiinteistökehityksessä, oli vaihtoehtoina sitten uudishanke, purkava uudisrakentaminen tai olemassa olevan kiinteistön peruskorjaus tai käyttötarkoituksen muutos:

1. Ongelma:
Kiinteistömarkkina muuttuu ja kehittyy jatkuvasti ympäröivän yhteiskunnan paineessa. Kiinteistökannan uudistuminen on samalla hidasta, ja vanhojen kiinteistöjen vajaakäyttöasteet sekä korjausvelka kasvavat. Lainsäädäntö ja viranomaisprosessit tuovat oman hitausmomenttinsa.

Kiinteistön kehittämiseen liittyvät päätökset tapahtuvat usein reaktiivisesti. Vajaakäyttöasteen kasvuun ja vuokratason heikkenemiseen havahdutaan liian myöhään. Rakennuksen osan tullessa elinkaarensa päähän on tarve aloittaa korjauksen suunnittelu kiireellä. Tällöin helposti päädytään suorittamaan vain tarvittava, jolloin tehtävä investointi ei ole välttämättä taloudellisesti kannattava.

2. Tunnistaminen:
Kiinteistön omistajan on syytä tarkastella kiinteistön liiketoimintasuunnitelmaa proaktiivisesti eli tunnistaa muutostarpeet hyvissä ajoin etukäteen. Tällä varmistetaan se, että kiinteistön arvo ja tuotot ovat myös tulevaisuudessa toivotulla tasolla.

Olennaista on tunnistaa kiinteistön liiketoimintasuunnitelman sairastuminen jo ennen kuin konkreettiset oireet ilmaantuvat. Tämä vaatii säännöllistä liiketoimintasuunnitelman päivitystä sekä tarvittavien analyysien ja selvitysten teettämistä. Syytä on olla myös hereillä, kun ympäristössä tapahtuu isoja muutoksia tai kaavoittaja aktivoituu alueella.

3. Vaihtoehdot:
Työn voi aloittaa markkina-analyysistä. Tämän osa-alueina voivat olla sijainti- ja käyttötarkoitusanalyysi sekä sijoittajamarkkinakysynnän kartoitus. Lisäksi voidaan tutkia benchmarkeja kiinnostavista kohteista paikallisesti tai maailmalta.

Sijaintianalyysissä kartoitetaan mahdolliset eri käyttötarkoitukset, joita alueella voidaan harjoittaa huomioiden ympäristö ja kohteen erityispiirteet sekä kaavoituksen asettamat reunaehdot. Käyttötarkoitusanalyysissä tutkitaan potentiaalisimpien käyttötarkoitusten markkinatilanne ja sijoittajamarkkinakysynnän kartoituksella tuotetaan katsaus sijoitusmarkkinaan.

Tämän perusteella tehdään päätös, mitä vaihtoehtoa tutkitaan tarkemmin.

4. Ratkaisu:
Markkina-analyysin ja reunaehtojen perusteella muodostetaan skenaariot eri käyttötarkoituksista sekä luonnostellaan tilankäyttö tai massoittelu ja määritellään tilan määrä.

Skenaarioille pystytään arvioimaan kiinteistön arvo sekä vuokratuotot ja laskemaan investointikustannukset. Skenaarioista saadaan näin vertailukelpoisia.

Lopputuloksena muodostuu kiinteistölle Highest & Best Use -analyysi, eli tuottoisin tapa kehittää kiinteistöä.

5. Näkökulma:
Ilman kokonaisvaltaista ymmärrystä, puhtaasti joko kaupallisesta, arkkitehtonisesta tai teknisestä näkökulmasta lähestyen tai hankekehittäjän omista tarpeista lähtöisin tuotos on harvoin se kannattavin vaihtoehto.

Kaupallisen, arkkitehtonisen ja teknisen asiantuntemuksen lisäksi tarvitaan myös markkinadataa, jatkuvaa vuorovaikutusta kiinteistösijoittajien, käyttäjien ja kaupunkien kanssa sekä kansainvälistä näkemystä trendeistä. Kiinteistökehittäminen on kaikkien osa-alueiden näkemyksellistä ohjaamista ja kokonaisuuden johtamista kiinteistön omistajan tai sijoittajan parhaan edun mukaisesti.

 

Tätä artikkelia ei ole kommentoitu

0 vastausta artikkeliin “Kaikki tekevät kiinteistökehitystä?”

Jätä kommentti

Viimeisimmät näkökulmat