Kokeile kuukausi maksutta

Sijoittajan kiinteistötieto internetissä

Nordea Henkivakuutus Suomen 500 miljoonan euron kiinteistökannan hallinnoinnin hoitaa neljä henkilöä.

Nordea Henkivakuutus Suomen 500 miljoonan euron kiinteistökannan hallinnoinnin hoitaa neljä henkilöä.

 Tehokkuuden mahdollistaa pitkälle viety tietotekniikka. Kaikista kiinteistöistä on internetissä digitaaliset pohjakuvat ja iso joukko muuta informaatiota, jota voi hyödyntää uusien vuokralaisten hankinnassa tai kohteiden huollossa ja korjaamisessa.

”Muilla kiinteistösijoittajilla ei ole vastaavia järjestelmiä tässä laajuudessa. Harva todella tietää, mitä omistaa”, Nordea Henkivakuutus Suomen kiinteistöjohtaja Kari Louhenkilpi kehaisee. Kiinteistötietojärjestelmää hoitaa Ramboll Finland, joka myös laatii ja ylläpitää ajantasalla pidettäviin cad-kuviin pohjautuvat rakennusten kiinteistötietokannat.

Nordea hankittua kiinteistön omistukseensa selvitetään ensin, mitä luotettavia tietoja kiinteistöstä on olemassa. Vanhoissa kiinteistöissä joudutaan tekemään geodeettisilla mittauksilla digitaaliset cad-kuvat. Jokainen tila määritellään käyttötarkoituksen mukaan. Uusista kohteista tallennetaan myös talotekniset piirustukset, vanhoissa kohteissa niitä täydennetään muutostöiden yhteydessä. Järjestelmää käytetään internetissä.

”Järjestelmällä on haettu kustannustehokkuutta. Ydinasia on kiinteistötiedon hallinta. Sählääminen jää pois”, Louhenkilpi sanoo. Ilman kunnollisia järjestelmiä vuokralaisten ja vaikkapa autopaikkojen hallinta olisi hankalaa. Hän esittelee esimerkkinä 25 000 neliön kiinteistöä, jonka kaupan mukana tuli iso joukko uusia vuokralaisia.

Vuokraustilanteessa sähköisiä huoneistopohjia voi lähettää suoraan potentiaaliselle vuokralaiselle tai sisustussuunnittelijalle, joka kalustaa toimistot.

Digitaalinen järjestelmä mahdollistaa uusien sovellusten luomisen. Nordeassa keksittiin tarkastella, miten sulakepiirit jakautuvat vuokralaisten mukaan. Kävi ilmi, että vuokranantaja maksaa joissain tapauksessa vuokralaisen sähköjä.

Perustamiskustannus 1–2 euroa kerrosneliölle

Järjestelmän suurin kustannus syntyy siinä vaiheessa, kun vanha kiinteistö mitataan ja tiedot syötetään järjestelmään. Rambollin Viafm-yksikön päällikkö Harri Lassila arvioi perustamiskustannuksiksi 1–2 euroa kerrosneliölle. Ylläpitokustannukset ovat siihen verrattuna huomattavasti pienempiä.

Digitaaliset pohjakuvat mahdollistavat virtuaalimallien tekemisen. Mallinnuksesta on hyötyä silloin, kun halutaan esitellä tiloja havainnollisessa muodossa. Pelkän virtuaalimallin laatiminen korjaushankkeita varten on Lassilan mukaan nykytekniikoilla vielä niin kallista, että maksajaa ei juuri löydy.

Huoltomiehet voivat hyödyntää kiinteistötietokantaa työssään. Osa Nordean kiinteistöistä on myös mukana Rambollin sähköisessä huoltokirjajärjestelmässä. Muutamassa kohteessa on siirrytty taloteknisten järjestelmien etävalvontaan ja sitä on Louhenkilven mukaan tarkoitus jatkossa lisätä.

”Tulevaisuudessa huoltomies ei enää säädä esimerkiksi ilmanvaihtojärjestelmiä, vaan sen tekee alan ammattilainen. Meidän kannalta suurin etävalvonnan hyöty tulee vuokralaisten viihtymisenä.”

Louhenkilven mielestä uudisrakennuksiin pitäisi asentaa paljon nykyistä enemmän erilaisia antureita, jotka mittaisivat esimerkiksi huoneilman lämpötilaa tai hiilidioksidipitoisuutta. Toimenpide ei maksaisi paljoa ja siitä olisi etävalvonnassa hyötyä.

Riskit unohtuneet kiinteistöbisneksessä

o Nordea Henkivakuutus Suomen kiinteistösalkku koostuu 40 kiinteistöstä, joista seitsemän on asuintaloa. Kiinteistöjohtaja Kari Louhenkilven mukaan yhtiö tekisi mielellään lisäkauppoja, mutta ulkomaiset sijoittajat ovat nostaneet hintatason liian korkeaksi. Markkinat ovat jakautuneet koti- ja ulkomaisten sijoittajien kesken.

”Suomalaiset sijoittajat eivät välttämättä halua olla huutokaupoissa mukana. Onko se onni, että voittaa kilpailun maksamalla kiinteistöstä enemmän kuin kukaan muu”, Louhenkilpi pohtii.

Hän kummastelee, mihin kiinteistösijoittamisen riski-tuotto -ajattelu on kadonnut. Normaalisti tuottotason edellytetään nousevan kiinteistön sijainnin heikentyessä. Ulkomaiset sijoittajat eivät näytä tällaisesta lainalaisuudesta piittaavan.

Esimerkiksi Louhenkilpi ottaa Helsingin kehyskunnassa myydyn liikekeskuksen, jossa ulkomaiselle ostajalle riitti viiden prosentin tuottotaso. Nordean tuottovaatimus oli alueen riskien valossa 8–9 prosenttia.

Tätä artikkelia ei ole kommentoitu

0 vastausta artikkeliin “Sijoittajan kiinteistötieto internetissä”

Vastaa

Viimeisimmät näkökulmat