KTI: Kiinteistösijoitusmarkkinoilla pahin takana – vuokramarkkinoilla vielä edessä

KTI:n Helsingin ydinkeskustan toimistovuokraindeksin pisteluku on taittunut laskuun. Indeksi on laskenut 1,3 prosenttia viimeisen puolen vuoden aikana, kun vielä viime kevään markkinakatsauksessa indeksi osoitti 0,2 prosentin nousua edeltäneen puolivuotisjakson aikana. Laskusta huolimatta ydinkeskustan vahva markkina-asema näyttää kantavan vaikeampienkin aikojen yli, ja parhaista tiloista maksetaan varsin korkeitakin vuokria.

Monilla pääkaupunkiseudun toimistoalueilla hiljenevä tilakysyntä ja samanaikaisesti kasvava tarjonta synkentävät kuitenkin käyttöasteita ja asettavat toimistovuokrille lisää laskupaineita. Catellan mukaan pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöaste on noussut jo toiselle kymmenelle ja jatkaa nousuaan yhä. Tyhjää tilaa löytyy runsaasti esimerkiksi Pitäjänmäeltä, Lauttasaaresta ja useilta Espoon toimistoalueilta. Näillä alueilla uusia vuokrasopimuksia tehdään selkeästi alempaan vuokratasoon kuin vielä vuosi sitten.

Muutaman vuoden kiivaana jatkunut toimistorakentaminen on hiljenemässä rajusti, kun nyt rakenteilla tai peruskorjattavana olevat vajaat 200 000 neliötä valmistuvat. Uusia toimistorakennushankkeita käynnistetään varsin varovasti ja vain suoraan käyttäjien tarpeisiin. Tyhjää tilaa löytyy näin ollen pääosin vanhemmasta toimistotilakannasta, joskin hiljenevä kysyntä ja vuokralaisten vahva neuvotteluasema on lisännyt selkeästi myös uusien tilojen vuokrauksen haasteita. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kasvukeskuksissa vuokramarkkinat ovat niin ikään hiljaiset, ja vuokrien ennustetaan laskevan 3-5 prosentilla seuraavan vuoden kuluessa.

Liiketilojen vuokrat kehittyneet edelleen hyvin

KTI:n markkinakatsaukset osoittavat, että Helsingin keskustan liiketilojen osalta vuokrien kehitys on ollut jopa odotettua parempaa. Näiden liiketilojen vuokratasot ovat jatkaneet nousuaan, kun vielä viime kevään markkinakatsauksessa niiden ennakoitiin säilyvän ennallaan.

Positiivista kehitystä on tukenut se, että tyhjää liiketilaa ei ole juuri tarjolla missään merkittävässä kaupungissa. Esimerkiksi Helsingin keskustassa on tyhjillään vain noin kymmenkunta liiketilaa. Liiketilojenkin vuokraamisen uskotaan kuitenkin käyvän haasteellisemmaksi työttömyyden kasvun myötä.

Liiketilojen osalta uusia vuokrasopimuksia on alkanut lähinnä korkealuokkaisista tiloista, joista vuokralaiset ovat edelleen valmiita maksamaan korkeita, reilusti toiselle sadalle nousevia neliövuokria.

Asuntomarkkinoilla riittää sijoittajia

KTI:n mukaan pienten vuokra-asuntojen kysyntä jatkuu edelleen vahvana, vaikkakin vuokratasojen kiivaimman nousun aika näyttäisi olevan ohi. Vuokra-asuntoihin kohdistuva kysyntä yhdistettynä toimitilamarkkinoiden epävarmoihin näkymiin houkuttelee sijoittajia asuntomarkkinoille. Myös alhainen korkotaso ja muiden sijoitusmuotojen heilahtelu tukevat asuntojen suosiota sijoituskohteena.

Kaupankäynnin odotetaan piristyvän

Kiinteistösijoitusmarkkinoilla varovainen positiivisuus valtaa alaa. Pari vuotta sitten alkanut tuottovaatimusten nousu näyttää tasaantuneen etenkin parhailla alueilla ja parhaissa kohteissa. Myös rahoitusmarkkinoiden vakautuminen ja riskipreemioiden kohtuullistuminen parantavat kiinteistösijoitusmarkkinoiden lyhyen tähtäimen näkymiä. Lokakuisen Rakli-KTI Toimitilabarometrin mukaan sijoittajat olisivat halukkaita sitomaan pääomansa Helsingin keskustan toimistokiinteistöön noin 6,2 prosentin nettotuotolla. Vaikka tuottovaatimukset ovat tasaantuneet, kohdistuu kiinteistöjen arvoihin edelleen laskupaineita heikkenevien vuokrakassavirtanäkymien kautta.

Kaupankäynti on edelleen kovin hiljaista. Lokakuun loppuun mennessä Suomen vuoden 2009 kiinteistökauppavolyymi on noin 1,2 miljardin euron tasolla, joka on vain kolmasosa edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Suurin osa kuluneen vuoden kaupoista on tehty kotimaisten toimijoiden kesken. Ulkomaisten ostajien osuus tämän vuoden kaupoista on jäänyt noin 20 prosenttiin. Hiljaisten markkinoiden kaupankäyntivolyymi on jakautunut melko tasan toimisto-, liike-, tuotannollisten ja asuinkiinteistöjen välillä.

Kaupankäyntiä hidastavat edelleen potentiaalisten ostajien ja myyjien näkemyserot. Alalla odotellaan kuitenkin jo kaupankäynnin hiljaista piristymistä. Osin volyymin odotetaan kasvavan rahoitusongelmiin joutuneiden sijoitusten realisoinnin kautta.