”Suomalaisten asumiskustannukset suhteessa tulotasoon eivät ole mitenkään erityisen suuret verrattuna eurooppalaiseen keskitasoon. Eli ei voi puhua, että asuminen Suomessa olisi kohtuuttoman kallista. Helsingissä asuminen on kalliimpaa, mutta myös palkat ovat keskimäärin korkeammat. Ongelmahan tämä on julkisissa viroissa, joissa palkatkin ovat samat kaikkialla”, Turun kauppakorkeakoulun ja Suomen Akatemian akatemiatutkija Oikarinen sanoo.
Tutkijan mukaan jotkut mittarit antavat viitteitä pienestä yliarvostuksesta pääkaupunkiseudun asuntojen hinnoissa.
”Muutamien käyttämieni mittarien mukaan pääkaupunkiseudulla on pientä yliarvostusta kerrostaloasunnoissa suhteessa pitkän aikavälin keskiarvotasoihin, mutta ei lainkaan sen näköistä kuin 1980-luvun lopulla eikä sellaista yliarvostusta, että voitaisiin puhua kuplasta.”
”Jonkun mittarin perusteella yliarvostus suhteessa pitkän aikavälin arvoihin on ollut viime vuosina noin 5–10 prosenttia, ja jonkun toisen mittarin mukaan ollaan suurin piirtein linjassa. Jos aletaan puhua kuplasta, eron pitäisi olla selvästi voimakkaampi. Luvut saattavat mennä vielä jonkinlaisen epävarmuuden piiriin.”
Kuplassa hinnat perustuvat nousuodotuksiin
Oikarisen mukaan asuntomarkkinoilla on kupla silloin, kun hintataso perustuu pitkälti odotuksiin tulevasta hintanoususta eikä itse sijoituskohteen tuottamiin kassavirtoihin. Hintojen pitäisi olla linjassa vuokratason ja odotettavien vuokratulojen kanssa.
”Olen käyttänyt esimerkkinä Tallinnan tilannetta. Siellä monet sijoittajat eivät ennen finanssikriisiä edes hankkineet vuokralaista asuntoihin, kun oli selvää, että hinnat kuitenkin nousevat 25 prosenttia vuodessa. Hinnan pitäisi perustua nimenomaan vuokriin. Jos ei välitetä vuokrista ollenkaan vaan ostetaan vain sillä oletuksella, että arvo nousee kovasti, silloin ollaan selvästi kuplan alueella. Tämmöistähän ei nyt ole ollenkaan nähtävissä Suomessa.”
Monet ihmiset tulkitsevat jälkikäteen asuntojen hintojen laskua merkkinä siitä, että markkinoilla on ollut hintakupla. Oikarinen kuitenkin tyrmää näin suoraviivaisen tulkinnan.
”Hinnat voivat tippua, jos taloudessa menee oikein huonosti, vaikka mitään kuplaa ei olisi ollutkaan. Yleensä hinnat liikkuvat pitkälti talouden mukaan.” Kuplassa taas asuntojen hinnat karkaavat kauas talouden perusteista.
Asuntojen hintakupliin on usein liittynyt selkeä lainahanojen löystyminen.
”Yksi keskeinen tekijä esimerkiksi Suomessa 1980-luvun lopussa ja Baltian maissa 2000-luvun puolella oli, että rahoitusmarkkinoilla tapahtui vapauttamista. Silloin kysyntä kasvoi. Tarjontapuoli pystyy reagoimaan vasta selvällä viiveellä, jolloin hinnat lähtevät selvään nousuun. Monet ihmiset ovat odotuksissaan taaksepäin katsovia, eli kun hinnat lähtevät nopeaan nousuun, se ruokkii odotuksia, että hinnat nousevat entisestään. Tällöin hintojen nousu voimistuu ja voimistuu, mutta jossain vaiheessa sen on palattava fundamentteihin. Sitä ei voi tietää kukaan, milloin se tapahtuu.”
”Silloin tarjontapuoli tuli selvällä viiveellä, ja vielä siinä vaiheessa, kun hinnat olivat alkaneet romahtaa, tuli paljon uutta tuotantoa markkinoille, mikä syvensi laskua. Silloin tuli tavallaan negatiivinen kupla eli selvä ylireagointi hinnoissa alaspäin. Tarjontapuolen jäykkyydet saattavat siis voimistaa sekä nousu- että laskuvaihetta. Tosin vuonna 2007 alkaneen finanssikriisin yhteydessä tarjontapuoli reagoi nopeasti vähentämällä rakentamista, mikä varmaankin lyhensi ja pienensi notkahdusta. Eli rakennuspuoli on ehkä järkevöitynyt siinä mielessä.”
Hinnat saattavat valua alaspäin
Oikarinen arvioi, että asuntojen hinnat kehittyvät lähitulevaisuudessa melko tasaisesti, mutta laskukaan ei ole poissuljettu.
”Asuntojen hintojen kehitys riippuu talouden yleisestä kehityksestä, mutta ei tässä sen tyyppistä nousua ole lähivuosina nähtävissä, mitä oli viimeisen parinkymmenen vuoden aikana. Nimellishinnoissakin on pikemmin tasaista kulkua. Jos Suomen talouden heikko kulku vielä pitkittyy, voi tulla jonkunlaista valumista alaspäinkin. Romahdukseen en näe mitään syytä, ellei maailmantaloudessa tapahdu jotain ihan karmeata. Joka tapauksessa nopea hintojen nousu on tältä erää ohi.”
Normaalisti korkojen nousu merkitsee sitä, että taloudessakin menee hyvin. On kuitenkin mahdollista, että korot ja talous nousevat euroalueella, mutta Suomen talous ei pääse mukaan nousuun. Tällainen kehitys muodostaa riskin asuntojen hintojen kannalta Suomessa.
”Toivon, että jos korot nousevat, se tarkoittaa sitä, että taloudessa menee paljon paremmin, työllisyystilanne on parempi ja tulotason kasvu on nopeampaa, mutta euroalueen olosuhteissa se ei välttämättä tarkoita sitä. Jos ajatellaan epäsymmetristä tilannetta, että Suomessa menisi edelleen huonosti kokonaistaloudessa ja muualla Euroopassa menisi hyvin ja korot nousisivat, se painaisi asuntojen hintoja. Suomi on kuitenkin vientivoittoinen maa, joten jos talous nousee muualla euroalueella, voi kuvitella, että Suomessakin menee taloudessa paremmin. Jos kuitenkin työttömyysaste nousee ja korkotaso nousee siihen päälle, sitten näyttää pahalta. Se on se pahin mahdollinen tulevaisuuden kehityskulku.”
Lue lisää Oikarisen näkemyksiä asuntomarkkinoista tämän viikon Rakennuslehdestä.
Tätä artikkelia on kommentoitu 4 kertaa
4 vastausta artikkeliin “Tutkija kyseenalaistaa väitteet asumisen kalleudesta”
Oikarinen,,,paljonkos kuukausiliksasi on jos se on reilusti yli 2300e/kk siis 4-10 tuhatta euroa niin ei ne asunnot kalliita ole mutta jos se liksasi onkin sen 1500-2300e/kk miinus verot
niin luulenpa että ovat kalliita???? Lainan lyhennykset ynnä yhtiövastike keskimäärin 1000 e/kk ja enemmänkin ja jos olet vielä sitten vuokralla niin vuokrat perheellisillä 3k/kk/?? alk.1000-2000e/kk josta kela maksaa vielä asumistukea??
Ja yleensäkin se asumistuki jolle maksetaan niin onhan se asunto hänelle kallis???
Suomessa kun on jo monta ”kastia” ja sekin vaan lisääntyy ja tuloerot kasvavat???? Itselläni eläke 1100 e/kk ja vuokra 600e ynm, puh,kulut niiin saa sitä mennä leipäjonoon joita ei ollut esim. 80-luvulla?? Lukenut kun olet niin mitenkä se on mahdollista että tuollaista porvareiden jargoniaa puputtelet,,,
täyttä p…kaa!!!!
Suomessa voi asua kalliisti tai halvalla. Helsinki on kallis sille, joka joutuu itse ostamaan asunnon tai maksamaan siitä vuokraa pienestä palkastaan. Jos asunnon saa perinnöksi tai yhteiskunta maksaa asumisen, on Helsinki luonnollisesti halpa asumispaikka. Sieltä löytää myös aina töitä, jos vain on työhaluja, mutta näyttää siellä moni pärjäävän ilman töitäkin.
Suomessa löytyy myös paikkakuntia, joissa asunnot ovat erittäin halpoja. Töitä näilä paikkakunnilla ei ole, mutta onpa ainakin rauhallista, ja kaunista luontoa riittää. Monista Lapin kylistä saa omakotitaloja tai rivitaloasuntoja 5000-20 000 eurolla. Halpaa olisi, mutta sinne ei kukaan halua muuttaa asumaan ja loputkin haluavat pois. Ei myöskään ole niin köyhää maahanmuuttajaakaan, etteikö hän haluaisi juuri Helsinkiin, Suomen kalleimpiin asuntoihin asumaan. Osin tästä syystä kunnat penteleet eivät ole enää innokkaita rakentamaan asuntoja kuin hyville veronmaksajille. Ja siksi vuokra-asuntojen rakennuttaminen on siirtynyt kaiken karvaisille asuntorahastoille, jotka voivat valikoida kerman päältä ja jättää kurrin kokonaan pois. Niiden asukasvalintojen perään kukaan ei huuda.
Eli asumisen kalleus on aika suhteellista.
kaikki asumiseen ja sen huoltoon liittyvät asiat on saatu suomessa v2000 alkaen ihan pöljän kalliiksi.Putkiremonttien hinnat siihen asti nousivat 90-luvun alusta vuosittain normaalit 3,5% mutta sen jälkeen kuin Nokian pörssikurssi parhaimpina aikoinaan pystysuoraan. Sama näyttää koskevan kiinteistöhuoltoa, ihan poskettomiin kustannuksiin on menty vaikka on lumettomia talvia, kaverit ajelee kaksistaan huoltoautolla taikka istuu löäysät pois aamulla porukalla kuppiloissa(ainakin täällä meidän kylässä työpaikan vier kuppilassa). Isännöitsijätkin ovat huomanneet saman ja yrittävät ryöstää itselleen kuuluvan siivun saavutetuista eduista.Tämä on varmaan opittu naapurimaasta.Rakennusmiesten palkat , firmojen katteet kuin rakennustarvikefirmojenkin katteet ovat aivan poskettomia.Enää ei riitä isoillekkaan firmoille 6% toimihenkilökustannuksia muiden kustannusten päälle plus 2% nettiä, pitää olla aina min 50% nettiä.Tämä selviää kun kysyy samaa tuotetta rajan takaa etelästä.Miksi kotimaan asukkeja pitää ryöstää ja kusettaa.Taitaa olla sovitut hinnat kaikessa.Uutta OMK taloa ei pysty nykyään rakentamaan kuin yrittäjät jotka pystyy puljaamaan firman kautta työmiehet ja alvit ja vaihtamaan suoritteita toimittajien kanssa ilman veroja.Ostin 87 keskikokoisen kaupungin keskustasta uuden yksiön parhaasta kerrostalosta kalliiseen hintaan, taisi maksaa noin 1000e/m2, minusta sillä hintaa pystyy nykyäänkin rakentamaan laatua jos ei olla liian ahneita.
Monenlaista on tullut nähtyä, mutta asuntojen alennusmyyntiä en ole ennen tätä toukokuuta vielä nähnyt. Nyt on kuitenkin pakko uskoa omia silmiään, kun olen seurannut jo vuosikausia asuntojen myynti-ilmoituksia.
Hinnat ovat laskeneet kautta linjan selvästi 2-3 kuukauden takaisista hinnoista. Grynderit, asuntojen myyjät ja välittäjät ovat aivan äimänä. Eihän Suomessa näin pitänyt käydä. Asuntojen alen piti olla vain Irlannin ja Espanjan markkinoiden päänsärky.
Viimeinkin suomalaiset asunnon ostajat ovat tajunneet, että ei asunnostakaan pidä maksaa sitä, minkä myyjä pyytää, vaan hinnasta on tingittävä rajusti. Jos ostajat jatkavat samaan tahtiin, niin meilläkin voidaan päästä asuntojen hinnoissa vielä joskus kohtuulliselle tasolle.