Talous Kiinteistöt Uutiset Mikko Kortelainen 5 kommenttia

Asumisoikeusasuminen ei ole niin riskitöntä kuin on väitetty

Asumisoikeusasumista markkinoidaan täysin riskittömänä asumismuotona, mutta se ei pidä paikkaansa. Asunnot omistavan yhteisön konkurssi voi viedä asukkaan sijoittaman 15 prosentin asumisoikeusmaksun, sillä kriisitilanteessa valtio perii ensin omat saatavansa ja vasta sitten palautetaan asukkaille asumisoikeusmaksut.

Asukkailla onkin valtiota suurempi rahoitusriski, vaikka heillä ei ole todellista vaikutusvaltaa yhtiön päätöksentekoon. Päätösvaltaa käyttää asunnot omistava yhtiö, vaikka se ei ole sijoittanut kohteisiin omia varoja muuta kuin osakepääoman. Asumisoikeusasuntoja tarjoavien yhtiöiden verkkosivuilla sen sijaan kerrotaan, että asuminen asumisoikeusasunnossa on riskitöntä.

Valtio ottaa ensin omansa

Asumisoikeusasumisen riskit käyvät ilmi asumisoikeutta säätelevästä laista. Maksusaantijärjestyksestä todetaan, että asumisoikeuden omistavan yhteisön tai säätiön purkautuessa ja konkurssissa on ensin maksettava velat (ei kuitenkaan pääomalainaa) ja sen jälkeen on suoritettava asumisoikeudestaan luopuville asumisoikeuksien lunastukset. Jos omistaja on osakeyhtiö, asumisoikeuksien lunastukset on maksettava ennen kuin varoja voidaan jakaa pääomalainan velkojille tai osakkeenomistajille heidän osakeomistuksensa perusteella.

Konkurssi voi viedä rahat

Lakiasioista vastaava hallitussihteeri Juha Post ympäristöministeriöstä myöntää, etteivät asumisoikeusyhtiöt pysty konkurssitilanteessa lupaamaan asukkaille, että ne saavat asumisoikeusmaksunsa takaisin.

Postin mukaan ympäristöministeriössä ei ole keskusteltu konkurssitilanteen Aso-asukkaalle tuomista riskeistä. Tilanteen tekee hänen mukaansa hankalaksi se, että asukkaalla, yhtiöllä ja valtiolla on erilaiset intressit.

Siitä on Postin mukaan keskusteltu, että asukkaalla on 15 prosentin sijoitus asuntoon, mutta ei osallistumisoikeutta päätöksentekoon. Rakennuttajalla ei puolestaan ole omaa sijoitusta asumisoikeuskohteissa.

”Varmaan jatkossa tarkastellaan, että onko suhde oikeudenmukainen”, Post sanoo.

Asuntoministeri Pia Viitasen mukaan olisi syytä tarkastella koko asumisoikeusjärjestelmän toimivuutta kokonaisvaltaisesti. Aso-asukkailta tulee kriittistä palautetta.

”Olisi hyvä, että ministeriössä voitaisiin keskustella asiasta. Voisi olla kokonaistarkastelun paikka”, Viitanen arvioi.

Ongelmia tulee, jos kauppa ei käy

Asumisoikeusasunnot omistavan yhtiön on lunastettava asunnostaan luopuvan henkilön asumisoikeus kolmen kuukauden kuluessa, jos yhtiö ei pysty osoittamaan asumisoikeuden ostajaa. Lain mukaan hinta on enimmillään asumisoikeusmaksu korotettuna indeksillä ja kohtuullisilla remonttikustannuksilla. Vähimmäishinnasta ei laissa ole mainintaa.

Asumisoikeusmaksut on käytetty yhdistysten pientä rahastointipakkoa lukuun ottamatta talojen rakentamiseen. Järjestelmä nojaa siihen, että uusi asukas maksaa asunnostaan luopuvalle asumisoikeusmaksun takaisin. Pienellä asumisoikeusyhteisöllä saattaa tulla vaikeuksia selvitä asumisoikeuksien lunastuksista, jos asunnoille ei ole kysyntää ja useampi asukas haluaisi luopua asunnostaan samanaikaisesti. Asukkaiden käsissä talouden hoidossakin voi olla puutteita. Myös kohteen houkuttelematon sijainti on riski.

Pienet toimijat riski

Suomen suurimman asumisoikeusyhtiön Asokotien toimitusjohtaja Marko Pyykkösen mukaan yhtiö pystyy hoitamaan lunastukset, vaikka sadat asukkaat haluaisivat luopua asunnoistaan samanaikaisesti. Suurten 4–5 huoneen asuntojen kauppaaminen on vaikeaa.

Pyykkönen korostaa suuruuden ekonomiaa. Isot toimijat pystyvät laittamaan asuntoja vuokralle, jos kauppa ei käy. Vuokrat ovat käyttövastikkeita korkeammat.

Hän toivoo pienienkin toimijoiden selviävän velvoitteistaan, jotta niiden vaikeudet eivät haittaisi koko järjestelmän toimintaa. Pyykkösen korviin on kantautunut tietoja pienen yhdistyksen kyvyttömyydestä maksaa asumisoikeusmaksua takaisin.

Valtio rahastaa asukkailla

Pyykönen olisi valmis laittamaan asukkaiden asumisoikeusmaksut etusijalle mahdollisissa asumisoikeusyhteisöjen konkurssitilanteissa.

”Olisihan se järkevää ja kohtuullista, että asukas saisi rahansa ensin.”

Pyykkönen perustelee näkemystään sillä, että asukkaat maksavat valtion lainoista ylikorkoa. ”Vuonna 2013 maksoimme lainoista yli 15 kertaa enemmän ylikorkoa kuin mitä saimme valtiolta korkotukea”, hän sanoo. Vertailu perustuu markkinahintaisen rahan ja yhtiön lainakorkojen väliseen erotukseen.

Asokoteja on arvosteltu suuren kassan keräämisestä. Pyykkösen mukaan varoja on kerätty kertalyhenteisten lainojen lyhennyksiä ja tulevia korjauksia varten Aran ohjeistuksen mukaan.

Twitter: @toimittaja1

Keskustelu artikkelista: 5 kommenttia

  • ”Olisihan se järkevää ja kohtuullista, että asukas saisi rahansa ensin.”

    Minusta on itsestäänselvä asia, että konkurssipesän pitää maksaa ensin velat ennen kuin se voi jakaa mietään muille. On velka sitten valtiolle, energiayhtiölle, kunnille tai kenelle tahansa. Asumisoikeusasunnon tapauksessa asunnon ainoa omistaja on asumisoikeusyhtiö. Asukas on maksanut vain asumisoikeudesta, eikä tämä omista asuntoaan. Sikäli asukas voitaisiin maksusääntöjärjestystä muuttamalla rinnastaa myös muihin asunnon omistavan konkurssipesän muihin velkojiin, jolloin konkurssipesän omaisuus silloin, jos se ei riitä kaikkien vastuiden kattamiseen, jaettaisiin (siltä osin kuin sitä on jäljellä) esimerkiksi samalla osuudella kaikkien velkojaryhmien kesken.

    Sen sijaan tuo on hyvä journalistinen löytö, että asumisoikeusyhtiöt ovat harjoittaneet harhaanjohtavaa markkinointia, jos ne todella ovat markkinoineet asumisoikeusvaihtoehtoa täysin riskittömänä. Kyse on ihan vastaavasta asiasta kuin mitä on ollut erilaisten indeksilainojen kanssa pankkien markkinoinnin kohdalla. Pankit velvoitettiin kertomaan, että sijoitusmuotoon liittyy liikkeellelaskijariski. Asumisoikeusvaihtoehdossa on myöskin täsmälleen samaa asiaa koskeva riski, eli riski siitä, että asumisoikeuden myynyt ja liikkeelle laskenut taho menee itse konkurssiin, jolloin kohteeseen sijoittanut voi menettää sijoituksensa osin tai kokonaan.

    Kuluttajansuojalain (1978/38) toisen luvun 6 § määrää jo nykyisin siitä, että harhaanjohtavia tietoja ei myyjä saa kuluttaja-asiakkaalle antaa, ja laissa mainitaan erikseen se, että markkinoinnissa ja asiakassuhteessa ei saa antaa harhaanjohtavaa tietoa kohteen riskeistä. Sijoitustuotteiden myyntiinhän on tuon lain pohjalta annettu tällainen suositus (asumisoikeusmaksuja ei nykyisin luokitella sijoituksiksi, mutta niitä markkinoitaessa olisi syytä noudattaa samaa periaatetta):

    ”Markkinointiaineistossa ei tule antaa sellaista kuvaa, että rahoituspalve-
    lun tai -välineen käyttö on riskitöntä. Riskittömyyteen viittaavat väittämät tai
    sanonnat, joita ei perustella, ovat harhaanjohtavia. Harhaanjohtavaa on myös
    vetoaminen rahoitusvälineen turvallisuuteen, ellei samalla selkeästi tuoda esil-
    le markkinoitavaan tuotteeseen liittyviä nimenomaisia riskejä. Turvallisuuteen
    liittyvät väittämät tulee perustella. Jos markkinoinnissa korostetaan tuotteen
    pääomaturvaa, samassa yhteydessä tulee aina selvittää myös takaisinmak-
    suun liittyvä riskit.”
    http://www.finanssivalvonta.fi/fi/Saantely/Maarayskokoelma/Uusi/Kumotut/Documents/kumotut_rahoitussektorin_standardit_maaraykset_ohjeet/2.2.std3.pdf

    Vastaa
  • Asumisoikeusmaksu on kiinteistöt omistavan osakeyhtiön omaa pääomaa. Se on samalla viivalla riskin suhteen kuin osakkeenomistajien sijoitus. Pyykösen johtamassa Suomen Asumisoikeus Oy:ssä eli Asokodeissa asukkaiden pääomasijoitukset ovat 170 miljoonaa, osakkeenomistajien YKSI miljoona. Tämä on se todellinen riski: osakkeenomistajat hallitsevat asumisoikeusyhtiöissä asukkaiden riskisijoituksia ja käyttävät yksin päätösvaltaa yhtiöissä käytännössä ilman omaa riskiä. TA asumisoikeus Oy on toinen esimerkki: osakkeenomistajien sijoitus on 8000 (KAHDEKSAN TUHATTA) euroa, asukkaiden pääomasijoitus kymmeniä miljoonia.

    Tämän systeemisen riskin eliminoimiseksi, ja siitä seuraavan moraalikadon ja huonon hallinnon lopettamiseksi, asukkaille on pikaisesti säädettävä äänioikeus asumisoikeusyhtiöiden yhtiökokouksissa. http://asumisoikeus.com/?page_id=40

    Vastaa
  • Asumisoikeusyhteisöt väittävät myös noudattavansa asumisoikeuslakia määritellessään vastikketa. Avain Asumisoikeus Oy ei ole noudattanut asumisoikeuslain tiedonantamisvelvoitta määritellessään vastikkeita vuodelle 2014.

    ARA on todennut 5.9.2013 etteivät Avain Asumisoikeuus Oy:n jälkilaskelmat täyttäneet asumisoikeuslain vaatimuksia.

    Ohessa on ARAn vastine, mitä yhtiön tulee muuttaa jälkilaskelmissa, jotta jälkilaskelmat täyttävät asumisoikeuslain vaatimukset. Vastineet lähetetään myös postitse. Uudet korjatut jälkilaskelmat tulee olla ARAssa viimeistään to 10.10.2013.

    ARA lisäksi haluaa kaikkien yhtiöiden kiinnittävän huomiota muutamaan asiaan:

    1) Asukkaan oman kohteen jälkilaskelman lisäksi asukkaille tulee esittää myös koko yhtiön jälkilaskelma.

    2) Käyttövastikelaskelmassa määritellään, miten paljon kutakin vastiketta (ei-tasattavat, tasattavat, varautumiset) esitetään perittäväksi pinta-alaa kohden asukkailta tulevana vuonna ja vastikkeisiin kohdistuvat kulut. Vastikkeita (maksulajeja) tulee siis olla kolmenlaista, jos yhtiö kerää hoito- ja pääomakulujen lisäksi varautumisia korjauksiin. ARA suosittelee, että yhtiö esittää erikseen myös varautumiset bullet-lainojen lyhennyksiin ja asumisoikeusmaksujen lunastuksiin. Tällöin erilaisia vastikkeita on yhteensä VIISI.

    Käyttövastikelaskelmassa tuottojen ja kulujen erotus tulisi olla 0 eli ei-tasattavien ja tasattavien kulujen kattamiseksi ei kerätä yljäämää.

    Jos yhtiö ei esitä asukkaiden käyttövastikelaskelmassa kerättäväksi varautumisiin varoja, ei yhtiö voi myöskään jälkilaskelmassa siirtää varautumisiin ylijäämiä. Käyttövastikelaskelmassa siten ”lukitaan” varautumisiin kerättävät, ei-tasattaviin kerättävät ja tasattaviin kuluihin kerättävät vastiketuotot pinta-alaa kohden. Eri vastiketuottojen ja kulujen erotuksena syntyvä jälkilaskelman mukainen yli/alijäämä siirretään tulevien vuosien vastikkeisiin (omakustannusperiaate). Tämä koskee kaikkia eri vastikkeita, myös varautumisia.”

    Esittääkö yhtiö nyt jälkilaskelmat asumisoikeuslain edellyttämällä tavalla ?
    Määräytyykö vuoden 2015 vastikkeet oikein ja onko niissä huomioitu asumisoikeuslain 2011 muutokset ?
    Vuoden 2014 vastikkeet eivät määräytyneet asumisoikeuslain edellyttämällä tavalla.
    Lakienvastaiset yhtiöiden toimet tulee tutkia, ja väärin perustein määritellyt vastikkeet palauttaa niiden maksajille. ( asumisoikeuden haltijoille ja KELALLE.)

    Vastaa
  • Asokotien uusikaan omistaja ei ole suullisista ja kirjallisista vaatimuksista huolimatta suostunut avaamaan asukkaille perusvastikkeen / vastiketasausten / perusvastikkeiden alueellisten erojen perusteita ja laskelmia.

    Asokotien myyntihinta salattiin suurelta yleisöltä. Mikä oli todellinen kauppahinta ja millä perusteella kauppahinta jaettiin myyjälle? Jos kauppahinta ylitti edellisen ”omistajan” sijoittaman rahasumman, olisi ylimenevä osuus pitänyt tilittää todellisille omistajille, eli asomaksut maksaneille asukkaille.

    Koko lainsäädäntö pitää pikaisesti uusia, jos ”omistajan” nykyinen toiminta on laillista.

    Vastaa
  • jyvitys ja nokitus

    Asumisoikeusasuminen ei ole niin riskitöntä kuin on väitetty.

    Se ei ole todellakaan riskitöntä. Avain Asumisoikeus Oy on perinyt vastikkeita asumisoikeussopimuksen vastaisesti. Vuosina 2003 – 2010 tehdyissä asumisoikeussopimuksissa on sovittu asuinpinta-ala. Yhtiö on perinyt ja perii edelleen vastiketta ”jyvitettyjen” neliöiden mukaan, vaikka sopimuksissa ei ole edes mainintaa jyvityksestä. Vuosina 2003 – 2010 sopimuksen tehneitä asumisoikeudenhaltijoita on petetty.
    On uskomatonta että yleishyödyllinen yhteisö on tietoisesti hujannut asumisoikeuden haltijoita vuosikausia.
    On todella suuri riski tehdä asumisoikeussopimus lakia rikkovan yhteisön kanssa.

    Yhtiön on sallittu toimia lakien ja sopimusten vastaisesti. Viranomaiset ovat tietoisia asiasta, mutta minkään ”viraston” toimenkuvaan ei kuulu lainvastaisen toiminnan valvominen ja etenkään siihen puuttuminen

    Vastaa

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia