Kiinteistökauppa käy vilkkaimmillaan sitten vuoden 2008

Kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistökauppojen kokonaisvolyymi nousi lähes kolmeen miljardiin euroon, mikä oli reilusti yli kaksinkertainen määrä viime vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Kiinteistökauppoja siivittää sekä ulkomaisten sijoittajien kasvava kiinnostus että kotimaisten sijoittajien kiinteistösalkkujen uudelleenjärjestelyt. Kiinteistökauppavolyymiä nostaa etenkin syyskuussa perustettu uusi logistiikka- ja teollisuuskiinteistöyhtiö Certeum Oy, joka osti 917 miljoonan euron arvosta kiinteistöjä Spondalta, Varmalta sekä kolmelta Spondan rahastolta.

Rakli-KTI toimitilabarometriin vastanneet kiinteistöalan ammattilaiset uskovat vahvasti kiinteistökauppojen määrän kasvuun myös lähitulevaisuudessa. Erityisesti ulkomaisen sijoittajakysynnän uskotaan säilyvän vahvana. Kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kaupoissa ulkomaisten sijoittajien osuus on noin 38 prosenttia.

Pankkirahoituksen saatavuus kiinteistösijoituksiin on parantunut huomattavasti viimeisen vuoden aikana. Matalana pysyttelevä korkotaso vahvistaa myös kiinteistöjen asemaa sijoitusmarkkinoilla esimerkiksi korkosijoituksiin verrattuna. Siksi myös kotitalouksien sijoitusvaroja virtaa nyt aikaisempaa enemmän kiinteistömarkkinoille kiinteistösijoitusrahastojen kautta. Myös instituutiosijoittajille on perustettu edelleen uusia rahastoja. Kiinteistörahastot ovat tämän vuoden aikana ostaneet kiinteistöjä reilun puolen miljardin euron arvosta.

Vahva sijoittajakysyntä painaa parhaiden kohteiden tuottovaatimuksia alaspäin. Rakli-KTI toimitilabarometrin mukaan Helsingin keskustan toimistokiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus laski 5,3 prosenttiin ja parhaiden kohteiden tuottovaateet liikkuvat jopa alle viidessä prosentissa. Muissa kaupungeissa tuottovaatimukset ovat sen sijaan nousseet viimeisen puolen vuoden aikana, ja esimerkiksi Espoossa, Vantaalla ja Tampereella liikutaan nyt 7,0–7,3 prosentin tuottovaatimuslukemissa. Oulussa ja Jyväskylässä sijoittajat vaativat toimistokiinteistösijoituksilleen yli kahdeksan prosentin nettotuottoa.

Helsingin keskustan toimistovuokrat jatkaneet nousuaan

Helsingin keskustan uusia toimistovuokria kuvaava KTI:n indeksi on noussut 2,6 prosenttia viimeisen vuoden aikana. Parhaiden toimistojen neliövuokrataso on vakiintunut reilusti yli 30 euroon, ja keskiarvovuokrakin on uusissa vuokrasopimuksissa noussut 27 euroon. Rakli-KTI toimitilabarometrissa aiemmin positiivisena pysytellyt Helsingin keskustan toimistovuokraennusteiden saldoluku on nyt kuitenkin painunut negatiiviseksi, eli seuraavan puolen vuoden aikana useampi vastaaja ennustaa vuokrien laskua kuin nousua. Kaikissa muissa kaupungeissa näkymät ovat vielä tätäkin laskusuuntaisempia.

Tyhjän toimistotilan määrä ei osoita vähenemisen merkkejä, ja vähittäiskaupan haasteet ovat nyt kääntäneet myös liiketilojen vuokraamisen näkymät entistä heikommiksi.

KTI:n toimitilavuokrakannan mukaan vain noin 83 prosenttia suurten sijoittajien omistamista pääkaupunkiseudun toimistotiloista oli vuokrattuna syyskuun alun tilanteessa. Tyhjän tilan määrä on vähentynyt esimerkiksi Pasilassa ja Keilaniemessä, mutta vastaavasti kasvanut Sörnäisissä ja Aviapoliksen alueella. Selkeä enemmistö Rakli-KTI toimitilabarometrin vastaajista odottaa toimistojen vajaakäytön kasvavan edelleen tulevan puolen vuoden aikana.

Liiketilojen vuokramarkkinoiden tilanne on pitkään ollut toimistoja parempi, mutta nyt Rakli-KTI toimitilabarometrin vastaajat arvioivat Helsingin keskustan hyvän liiketilan käyvän neliövuokratason olevan keskimäärin 109 euroa, kun vielä vuosi sitten lukema oli 120 euroa. KTI:n vuokratietokantaan tilastoidut uudet vuokrasopimukset ovat alkaneet pääosin aivan parhaiden sijaintien tiloista. Näissä vuokratasot ovat edelleen nousseet. Myös liiketiloissa Helsingin keskustan vuokraennusteiden saldoluvut ovat nyt painuneet selvästi negatiiviseksi ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2009.

KTI toteutti Raklin toimeksiannosta toimitilabarometrikyselyn, johon vastasi lokakuussa 60 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista.