Asuntorakentaminen on selvästi halvempaa Itävallassa kuin Suomessa, ilmenee Rakli ry:n tekemästä asuinrakentamisen käytäntöjä ja kustannuksia vertailleesta selvityksestä. Rakennuskustannukset voivat nousta Suomessa jopa kymmeniä prosentteja korkeammiksi.
Vertailua varten oli käytettävissä kahden kerrostalokohteen eritellyt rakennuskustannukset Grazista. Selvityksen ensimmäisessä vaiheessa laskettiin, mitä kahden esimerkkikohteen, Badgassen ja Lassnitzhöhen, rakentaminen sellaisenaan olisi maksanut Helsinkiin. Toisessa vaiheessa laskettiin, mitä kerrostalokohteiden toteuttaminen pääkaupunkiseudun käytäntöjen ja säädöksien mukaisesti olisi tullut maksamaan.
Badgassen rakentamisvuosi oli 2013, ja silloin sen rakennuskustannukset olivat 1 634 euroa neliöltä. Lassnitzhöhen rakennusvuosi oli 2014, ja sen rakennuskustannukset olivat 1 549 euroa ne liöltä.
Raklin projekti-insinööri Marika Latvala sanoo, että jos kyseiset kohteet olisi rakennettu sellaisinaan Helsinkiin, ensin mainitun kohteen rakennuskustannukset olisivat olleet 1 976 euroa neliöltä, jälkimmäisen 2 393 euroa.
”Lassnitzhöhen rakentaminen sellaisenaan Helsinkiin olisi jo 35 prosenttia kalliimpaa kuin Graziin”, Latvala kertoo.
Vaatimustasoissakin eroa
Selvityksen toisessa vaiheessa kohteiden tilaohjelma muutettiin vastaamaan Suomessa käytössä olevia vaatimuksia. Pelkästään vaatimuksista aiheutui kustannuseroa 12–15 prosenttia, ja kun laskettiin, mitä koko rakentaminen Suomen vaatimusten mukaisesti olisi maksanut, kohosivat kustannukset esimerkiksi Lassnitzhöhen kohdalla jo 54 prosenttia korkeammiksi kuin mitä sen rakentaminen maksoi Grazissa.
Kustannuksia nostavat monet tekijät
Raklin selvitys osoitti, että kustannuseroihin vaikuttavat rakennusmateriaalien hinta, säädökset sekä rakentamisen prosessit ja kulttuuri.
”Tutut oletukset asuntojen hintatasoon vaikuttavista tekijöistä eivät tunnu Itävallassa sellaisinaan toteutuvan. Asunnot ovat siellä pääsääntöisesti isompia kuin Suomessa – yhtään yksiötä ei itävaltalaisissa vertailukohteissa ollut. Asuinkerrostalot ovat myös matalampia kuin Suomessa. Silti asunnot ovat siellä edullisempia”, Latvala sanoo.
Itävallan ja Suomen välisessä palkkatasossa tai arvonlisäverotuksessa ei ole juurikaan eroja. Eniten kustannuksia Suomessa nostavat työmaapalvelut ja -kalusto.
”Tämä oli meillekin suuri hämmästys. Tätä emme olleet ajatelleetkaan.”
Myös rakenneratkaisujen hintaerot, jotka syntyvät esimerkiksi perustusten ja runkorakenteiden toteutuksesta, selittävät eroa. Suuri rooli on lisäksi yhteistiloilla, joita Itävallassa rakennetaan vähemmän kuin Suomessa. Itävallassa esimerkiksi autohallien mitoitus on Suomea tiukempi, eikä saunoja, iv-konehuoneita tai väestönsuojia rakenneta.
Kaavoittaja ei sanele ratkaisuja
Itävallassa maankäyttöä ja kaavoitusta tehdään hankekohtaisesti Wohnbautisch-menettelyllä, jossa arvioidaan esimerkiksi suunnitelmien soveltuvuus kaupunkirakenteeseen ja kohteen suunnitteluratkaisut. Osavaltiohallinnon nimittämä toimikunta arvioi hankkeet ja tekee niihin tarvittaessa muutosehdotuksia, joista neuvotellaan rakennuttajien ja suunnittelijoiden kanssa.
Toimintamalli jättää rakennuttajille ja suunnittelijoille enemmän liikkumavaraa kuin suomalainen toimintatapa, jossa kaava useimmiten määrittää yksityiskohdat hyvin tarkasti.
Rakennuttamisella kilpailua ja säästöjä
Eroja on myös rakennuttamistavoissa ja arkkitehdin asemassa. Itävallassa arkkitehtisuunnittelija hoitaa suurelta osin myös ne tehtävät, joista Suomessa vastaa rakennuttaja. Itävallassa rakennustyömailla on yksi päävalvoja, jota tukevat taloteknisten ja sähkötöiden valvoja sekä turvallisuuskoordinaattori. Lisäksi suunnittelijoilla on voimakkaampi valvontarooli kuin Suomessa.
Suunnittelijoiden palkkiot perustuvat Itävallassa rakennuskustannuksiin ja hankkeen osatehtävistä maksettaviin taksapalkkoihin, kun taas Suomessa tehtäväluetteloihin pohjautuvat tarjouspyynnöt ohjaavat siihen, että käytössä on kokonaishinnoittelu.
Urakkavaiheessa hanke pilkotaan Itävallassa pienempiin osiin ja rakennuttaja solmii sopimukset suoraan erikoistuneiden urakoitsijoiden kanssa.
Meillä kiinteistösijoittaja saattaa tila hankkeen tontteineen ja suunnitteluineen joltakin isolta rakennusliikkeeltä. Isotkin asuntorakennuttajat ovat muuttuneet meillä kiinteistösijoittajiksi ja luopuneet omasta rakennuttamisesta.
Haahtela selvitti kustannuserot
Hanke käynnistettiin Raklissa asuinrakentamisen korkeiden rakennuskustannusten syiden selvittämiseksi. Latvala sanoo, että Itävalta valittiin vertailukohteeksi, koska Eurostatin tilastojen mukaan rakennuskustannukset ja asuminen ovat siellä halvempia. Lisäksi Steiermarkin osavaltio, jossa vertailukohteet sijaitsevat, on Uudenmaan kokoinen, ja siellä vallitsevat vuodenajan vaihteluiden ja lumikuormien osalta samanlaiset olosuhteet kuin Suomessa. Osavaltion pääkaupunki Graz on Itävallan toiseksi suurin kaupunki.
Kustannuslaskennan suorittivat Haahtela-rakennuttaminen Oy ja CalCon Deutschland GmbH. Hankkeen päätilaajat olivat ympäristöministeriö ja Ara.
Tätä artikkelia on kommentoitu 2 kertaa
2 vastausta artikkeliin “Asuinrakentaminen on Suomessa puolet kalliimpaa kuin Itävallassa”
Hintaerosta näyttäisi yllättäen aika iso osa selittyvän sillä, että Itävallan kohteissa ei ole ollut koneellista ilmanvaihtoa. IV-konehuoneista näyttäisi tulevan huomattava määrä hintaeroa (Suomen vertailukohteissa on IV-konehuoneet, Itävallan kohteissa ei). Vertailussa ilmanvaihdon kustannukset oli jostain syystä eritelty erikseen vain IV-konetilan rakentamiskustannusten osalta, vaikka se edustaa vain osaa IV-kustannuksista. Koska koneellinen ilmanvaihto aiheuttaa kuluja myös kaikissa niissäkin tiloissa, joissa putkia menee, niidenkin neliöhinnat ovat oletettavasti nousseet myös ilmanvaihtoratkaisujen takia. En kyllä itse kaipaa kerrostaloja, joissa ei ole koneellista tulo- eikä poistoilmanvaihtoa eikä lämmön talteenottoa – mutta halvempaa sellaisten toteutus kieltämättä olisi kuin hyviä ilmanvaihto-ominaisuuksia omaavan talon.
Itävallan ALV on jonkin verran, eli 4 prosenttiyksikköä Suomea alempi (Itävallassa 20 ja Suomessa 24 %). Asunnon ostaja joutuu Itävallassa maksamaan kai jonkin verran Suomea korkeampaa varainsiirtoveroa, mutta ne maksut kuuluvat jo asunnon ostamistilanteeseen, eivätkä rakentamiskustannuksiin, joita vertailu käsitteli.
Se jäi itselleni vähän epäselväksi, miksi Grazia / Steiermarkin osavaltiota verrattiin juuri Helsinkiin. Itävallassakin pääkaupunkiseutu (Wienin ympäristö) on kalliimman rakentamisen aluetta kuin muut kaupungit Itävallassa, ja asuntojen hinnat ovat Itävallassa muuta maata selvästi kalliimpia juuri Wienissä. Wienissä on viime aikoina rakennettu suhteellisen paljon, mikä on nostanut vielä lisää alueen asuntojen keskimääräisiä hintoja. Itävallassa asuntojen hintojen kehitystä tilastoidaan ihan niin kuin Suomessakin eritellen tilanne pääkaupungissa ja muussa maassa, koska hintataso on pääkaupungissa niin paljon muuta maata korkeampi. Jos Itävallassa vertailukohtana on maan kakkoskeskus, olisi voinut Suomestakin vertailukohdaksi ottaa maan kakkoskeskuksen, joka on suunnilleen saman kokoinen kaupunki Tampereen kanssa asukaslukunsakin osalta. Steiermark on muuten Itävallan metsäisin osavaltio. 60 prosenttia alueen pinta-alasta on metsiä.
https://m.kauppalehti.fi/uutiset/rakentaja-lehto-asuntojen-kalleus-safa-mafian-syyta—sadan-tonnin-kaksiot-mahdollisia/iyzXUjMN