Talous Auri Häkkinen Ei kommentteja

”Mitä kaikkea me ei tajuttu asuntoa ostaessamme” – Mistä kaikesta joudumme luopumaan kalliin asunnon vuoksi

Omistusasunnon valinta kasvukeskuksissa on monitahoinen asia. Omista asumistavoitteistaan joutuu usein tinkimään korkeiden hintojen vuoksi. Toisaalta ostopäätökseen vaikuttaa se, että asuntoa pidetään sijoituksena.

Asunnon valintaa vaikuttavat myös tunteet, jotka sen kalustaminen herättää. Kuva: Auri Häkkinen

”Yksi huone lisää olisi mennyt meidän budjetista ohi. Mutta sehän olisi ollut ihanaa, että olisi ollut yksi vierashuone esimerkiksi isovanhemmille, jotka asuu Jyväskylässä. Mutta ei se ole mahdollista näin lähellä tässä. Sitten olisi pitänyt lähteä pidemmälle, pois Helsingistä.”

Tähän tekniikan tohtori Eija Hasun väitöskirjassa olevaan haastatellun kommenttiin tiivistyy, miten kohtuuhintaisten asuntojen puute vaikuttaa asumisvalintoihin. Jos ei ole suurituloinen, joutuu erityisesti pääkaupunkiseudulla aina luopumaan jostain ostaessaan asunnon.

Väitöskirja Asumisen valinnat paljastettuina: ”Mitä kaikkea me ei tajuttukaan kun tähän muutettiin ja mökistä luovuttiin” pohjautuu viiteen asumistutkimushankkeeseen ja niistä kirjoitettuun seitsemään tutkimusartikkeliin, jotka syventävät asukkaiden valintakäyttäytymistä.

Keväällä 2017 valmistunut väitöskirja tuo esiin asumisen valintojen monimutkaisuuden ja -puolisuuden. Hasu haastatteli väitöskirjaansa liittyvissä tutkimuksissaan yli 100 kotitaloutta.

Kohtuuhintaisten asuntojen tarpeesta on puhuttu vuosia. Asuntopoliittisia päätöksiä kohtuuhintaisuuden toteuttamiseksi on tehty niukasti.

Yleisenä käsityksenä on, että asuntotuotannon lisääminen vaikuttaa hintatasoon. Tästä ei vielä ole laajalti näyttöä. Joidenkin arvioiden mukaan kiivas asuntorakentaminen Vantaalla sen naapurikaupunkeja halvemmalla hintatasolla on kuitenkin vaikuttanut siihen, ettei asuntohintojen nousu pääkaupunkiseudulla ole ollut nykyistä suurempaa.

Korkeiden asumiskulujen vaikutusta elämisen laatuun on selvitetty hyvin vähän. Asumisen valinnat on kokonaisuus, johon pureutuminen edellyttää valintojen katsomista monesta näkökulmasta.

Kuukausikulut merkittävä valintakriteeri

”Kuukausittaiset asumiskulut ovat nousseet viime vuosina selkeästi merkittäväksi tekijäksi asumisen valintoja tehtäessä. Vielä vuonna 2007 asukkaat puhuivat vain hankintahinnasta, eivät kuukausimenoista”, kaupunkiasumisen valintoja ja päätöksentekoa tutkinut Hasu kertoo.

Asuminen onkin kotitalouden suurin menoerä. Pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa asumismenoihin kuluu eniten käytettävissä olevista nettotuloista. Keski- ja pienituloisille yksinasujille asumiskulujen tuoma rasite on kova.

Työvoiman liikkuvuuden kannalta kohtuuhintaisten asuntojen aikaansaaminen olisi ydinkysymys. Muuttotappioalueella myydyn asunnon hinnalla ei kasvukeskuksista saa montaa neliötä.

Tavoitteet jäävät kulujen varjoon

”Kohtuuhintaisuus vaikuttaa kyllä vahvasti asukkaiden käsitykseen siitä, mikä heille on mahdollista, mitä he lähtevät tavoittelemaan ja missä tyytyvät asumaan”, Hasu toteaa.

Väitöstyön johtopäätöksien mukaan asukkaiden valinnat ovat hyvin tilannesidonnaisia, alisteisia ulkoiselle maailmalle.

Loppuvaiheen valintakriteerit eivät enää välttämättä kerro lähtökohdan toiveista ja arvostuksista, koska asukkaat muodostavat mieltymyksiään eri vaihtoehtojen suhteen läpi valintaprosessin.

”Asukkaat sopeutuvat olevaan asuntotarjontaan sen sijaan, että he voisivat omalla valintakäyttäytymisellään vaikuttaa asuntotuotantoon.”

Kohtuuhintaisuus jää usein saavuttamatta

Usein asukkaat joutuvatkin tyytymään siihen, mitä on tarjolla. ”Silloin joutuu tekemään muilla elämänalueilla kompromisseja”, Hasu sanoo.

Tällaisia kompromisseja voivat olla paitsi vierashuoneesta myös maksullisista harrastuksista ja aiotusta lisäkoulutuksesta luopuminen.

”Paradoksi on siinä, että kohtuuhintaisuus jää yleensä saavuttamatta. Vaikka rakennuskustannuksia saadaan leikattua, määräytyvät asuntojen lopulliset hinnat markkinoilla. Tietyllä alueella on tietty hintataso, tuottajat haluavat maksimoida katteensa – ja viimeistään asuntojen jälleenmyyjät voittonsa.”

Hasu kertoo, että asumisen valinnoissa kuukausikulujen rinnalla tärkeiksi asioiksi nousevat asunnon sijainti, pohjaratkaisu ja valoisuus tiivistyvässä kaupunkiympäristössä.

Kaksijakoinen suhtautuminen hintaan

Asunnon ostajien suhtautuminen asunnon hintaan on kaksijakoinen. Asunto halutaan ostaa mahdollisimman halvalla, mutta samalla halutaan, etteivät olemassa olevien asuntojen arvot laske. Uusien asuntojen hintojen lasku alentaisi myös vanhojen asuntojen hintoja.

”Keskiluokka on perinyt talonpoikaisen mentaliteetin suhteessa asumiseen: oma asunto ei ole ensisijaisesti investointi vaan turvaomaisuus markkinariskejä vastaan, joihin kuuluvat vanhuus, tulojen pieneneminen ja työttömyys. Se on paikka, josta ei häädetä, vaikka menettäisi kilpailukykynsä. Suomalaiset ovat raataneet pankkien orjina vuosikymmeniä voidakseen lopulta huoahtaa, kun viimeiset lainanlyhennykset on maksettu. Silloin tuloja vapautuu vaikka matkailuun tai ylitöiden tekemisestä voidaan luopua oman ajan saamiseksi”, professori, psykohistorioitsija Juha Siltala sanoo.

Turvaomaisuuden merkitys tulee konkreettiseksi Hasun väitöskirjan asukashaastattelussa. ”Jos mä olisin ollut itsekseni, niin en mä olis mitään asuntoa ostanut… Silloin on pakko olla se pysyvyys ja varmuus, sen lapsen takia.”

Siltala arvioi, että nuoremmat sukupolvet eivät ole hylänneet omistusasumisihannetta nomadisen elämäntavan vuoksi vaan siitä yksinkertaisesta syystä, että he eivät voi ennakoida tulevaisuuttaan työmarkkinoilla vanhempiensa sukupolven tapaan eivätkä uskalla sitoutua lapsiin ja lainaan.

Ihanteet vakinaisen työn, oman asunnon ja oman ajan suhteen ovat hyvin entisenlaisia. Nyt on kyse ensimmäisestä nuorten aikuisten sukupolvesta, joka sukupolvena ei ylitä vanhempiensa elintasoa eikä välttämättä pääse edes samalle tasolle.

Hinnat eivät voi nousta jos palkat laskevat

Siltala toteaa, että asuntojen hinnat eivät voi pääsääntöisesti vain nousta, jos palkat polkevat tai laskevat. Ne voivat kyllä nousta joissain metropolikeskustoissa – Lontoossa, Pariisissa, New Yorkissa tai Helsingin ydinkeskustassa – joihin vaikuttaa eriytynyt vauraiden ostajien kysyntä tai kiinteistösijoitusyhtiöiden luoma kysyntä.

”Keskiluokka harmaantuu niin meillä kuin muissakin länsimaissa: eläkeläiset ovat saaneet asuntonsa omiksi, eikä heidän tulojaan uhata samalla lailla kuin työelämässä olevien. Suomessa erottuu omistava eläkeläisväestö ja omistamaton nuori väestö, mutta osaksi kyse on näköharhasta: länsimaissakin on tullut tavaksi, että isovanhemmat auttavat lapsia ja lastenlapsia maaseutuyhteiskunnan tapaan. Tapahtuu siis tulojen uusjakoa, joka ei näy tilastoissa. Nuoret perivät sen asuntovarallisuuden, jota vanhemmat keräsivät”, Siltala arvioi.

Tulotaso peilautuu hintoihin ja valintoihin

Siltalalla on selkeä näkemys, että pidemmän päälle asuntojen arvot eivät voi nousta enempää kuin tulotaso, jota työn hintakilpailu, automaatio ja tuottavuuden irtoaminen työstä ovat painaneet jo pitkän aikaa. Poikkeuksina tästä ovat maailman metropolit, jonne superrikkaat perustavat kakkosasuntoja vyöryttäen kaupunkien työtätekevät pitkien työmatkojen päähän palvelutyöpaikoistaan keskustoissa.

Tulotaso vaikuttaa myös asuinpaikan valintaan. ”Helsingin työssäkäyntialue on jo nyt 50–100 kilometrin säteellä, ja pidemmät matkat radan varrella ovat yleistyneet. Maailman kalleimmassa keskittymässä, Kalifornian lahden alueella San Franciscossa työssä kävijät voivat taittaa työmatkaa neljä tuntia päivässä, jos he tulevat Kalifornian maaseutulaaksosta, jonne pääsee palkkatyötuloilla. Helsingin asuntohintojen taso ja vähentynyt työsuhdeasuntotarjonta yhdessä vuokrien nousun kanssa on omiaan karkottamaan palvelualojen työvoimaa mutta myös opettajia, sairaanhoitajia ja poliiseja”, Siltala kertoo.

Hän arvioi, että Helsingin keskustan asuntojen hinnat tuskin laskevat, vaikka asuntojen hinnat yleensä laskisivat. Syynä siihen on, että keskiluokan ylin osa on turvaomaisuuden lisäksi pystynyt hankkimaan rikkaiden tapaan sijoitusasuntoja, ainakin sijoitusyksiöitä jälkikasvunsa opiskelu-uran helpottamiseksi.

Asuntosijoittamista kasvukeskuksiin on edistänyt myös 30-vuotisen osakebuumin jälkeinen heittelehtiminen osakearvoissa ja korkorahastojen alhainen tuotto.

”Jos kohtuuhintaisia asuntoja olisi tarjolla tai vuokramarkkinat olisivat toimivat, olisi riittävästi tarjontaa ja palkkatyöntekijöiltä jäisi varoja muuhun kulutukseen. Helsingissä asumismenot haukkaavat muuhun Suomeen verrattuna kohtuuttoman osan käytettävissä olevista tuloista.”

Keskituloinen asunnonostaja ui velkaliemessä

Pellervon taloustutkimus PTT:n vuonna 2016 tekemän tutkimuksen mukaan keskituloisella omistusasujalla meni 60 neliömetrin suuruisessa kerrostaloasunnossa asumisen kokonaismenoihin Helsingissä 59,8, Espoossa 52,2 ja Vantaalla 44,4 prosenttia nettotuloista.

Keskituloinen ansaitsi viime vuonna 3 372 euroa kuukaudessa.

Laskelmissa oletuksena oli, että lainoitusaste on 55 prosenttia ja lainan takaisinmaksuaika 13 vuotta. Saman tutkimuksen mukaan 21 tarkastelukaupungin keskiarvo asumiskulujen osuudesta oli 37,1 prosenttia.

Vastaa

Rakennuslehden pääuutisia