Maunulan Suonotkontiellä myytiin juuri yksiötä ja yli tuplasti suurempaa kaksiota. Hintaeroa oli vain 36 000 euroa. Kuva: Markus Jokela / HS

Yksiöiden hinnat kivunneet lähes kaksioiden tasolle pääkaupunki­seudulla

Yksiöt ovat kallistuneet kymmenessä vuodessa huimasti: Helsingin Maunulassa lähes sata prosenttia. Hinnat nousivat yli 80 prosenttia Pajamäessä, Pohjois-Meilahdessa, Pohjois-Vuosaaressa, Etelä-Haagassa ja Vallilassa.

Kirjoittaja(t) HS / Taru Taipale

Helsingin Maunulassa on myynnissä yksiö. Suonotkontiellä sijaitsevan 26-neliöisen asunnon hintapyyntö on 143 000 euroa.

Samalla kadulla myydään 56,5-neliöistä kaksiota, jonka hintapyyntö on 179 000 euroa.

Yksiön ja yli tuplasti suuremman kaksion hintaero on Suo­notkontiellä 36 000 euroa.

Samaan aikaan Kalliossa on Helsinginkadulla myynnissä 35-neliöinen yksiö hintaan 236 000 euroa ja vieressä Harjussa Vaasankadulla 51-neliöinen kaksio hintaan 249 000 euroa. Hinta­ero 13 000 euroa.

Miten on mahdollista, että yksiö samalla alueella maksaa melkein saman kuin kaksio?

Yksiöiden neliöhinta karannut

Pienet asunnot ovat aina maksaneet suhteessa enemmän kuin suuret. Yksiöiden neliöhinta suhteessa kaksioihin ja kolmioihin on kuitenkin revennyt viime vuosina.

Ennen finanssikriisiä vanhojen yksiöiden keskineliöhinta oli Helsingissä noin 600 euroa enemmän kuin kolmioiden.

Vielä vuosina 2010–2011 ero oli alle tuhat euroa. Nyt ero on keskimäärin jo 1 600 euroa.

Mitä vuonna 2009 tapahtui?

Finanssikriisin jälkeen korot putosivat nopeasti, ja institutionaaliset sijoittajat alkoivat siirtää sijoituksiaan pois tuottamattomista korkopapereista asuntoihin. Sitten myös tavalliset sijoittavat alkoivat kiinnostua asuntosijoittamisesta. Yksiöt kiinnostavat sijoittajia siksi, että niistä saa parempaa tuottoa kuin isommista asunnoista.

Yksiöiden nopea kallistuminen koskee ennen kaikkea pääkaupunkiseutua sekä muita kasvukeskuksia. Muualla yksiöiden hintojen kehitys on edelleen linjassa muun markkinan kanssa.

”Tämä tukee näkemystä, että asuntosijoittajat ovat keskeisin syy hintojen eriytymiseen eikä esimerkiksi se, että kotitalouksien keskikoot pienenevät, mitä tapahtuu koko maassa”, sanoo Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus.

Tänä vuonna ylittyi 6 000 euron raja

Helsingissä yksiöiden keski­neliöhinta ylitti tänä vuonna 6 000 euroa. Keskineliöhinta oli vuoden kolmannella neljänneksellä 6 023 euroa.

Nopeimmin yksiöt ovat kallistuneet Helsinki 2 -alueella, johon kuuluvat esimerkiksi Lauttasaari ja itäinen kantakaupunki.

Postinumeroalueittain katsottuna yksiöt kallistuivat vuosina 2006–2016 nopeimmin Maunula–Suursuon alueella, Pajamäessä, Pohjois-Meilahdessa, Pohjois-Vuosaaressa, Etelä-Haagassa ja Vallilassa, jossa hinnat nousivat vähintään 80 prosenttia.

Samaan aikaan kaksioita on rakennettu paljon, mikä on pitänyt kaksioiden hinnat kurissa. Kaksioiden keskineliöhinta on Helsingissä nyt noin 4 600 euroa, mikä on siis 1 400 euroa vähemmän kuin yksiöiden. Kun tilanne jatkuu riittävän kauan, yksiöiden ja kaksioiden hintaero kaventuu entisestään.

”Yksiöiden hinta alkaa olla lähellä pientä kaksiota”, tulkitsee tilastoja Rakennusteollisuuden pääekonomisti Sami Pakarinen. Näin käy varsinkin silloin, kun taloyhtiöön on tulossa iso remontti.

Koska remonttikulut määräytyvät neliöiden mukaan, voivat yksiöiden ja kaksioiden myyntihinnat ennen remonttia olla hyvinkin lähellä toisiaan.

Esimerkiksi Laajasalossa on samassa taloyhtiössä Kumina­kujalla myynnissä 34 neliön yksiö 143 000 eurolla – ja 48,5 neliön kaksio 149 000 eurolla. Vuonna 1972 rakennettuun taloon on tulossa putkir­emontti.

Tuleva putkiremontti voi tarkoittaa sitä, että yksiö on ennen remonttia jopa kalliimpi kuin saman talon kaksio.

Vastaavia tilanteita tulee jatkossa vastaan yhä useammin. Helsingissä on 5 400 sellaista asunto-osakeyhtiötä, jotka on rakennettu 1960–1980-luvuilla ja jotka ovat siis tulleet perus­korjausikään.

Katso tästä linkistä tilanne eri asuinalueilla.

Yksiöpula?

Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola sanoo varoittaneensa ensimmäisen kerran yksiöpulasta jo 2000-luvun alussa, jolloin pienten asuntojen vuokrat alkoivat nousta nopeasti. Asunnot olivat vielä laman jäljiltä halpoja ja sijoittajat alkoivat haalia niitä.

Samoihin aikoihin Helsinki päätti alkaa rajoittaa yksiöiden rakentamista.

Metsolan mukaan vaatimus 75 neliön keskikoosta johti siihen, että yhteen aikaan yksiöitä ei rakennettu juuri lainkaan. Keskikokovaatimuksen vuoksi rakentajat rakensivat mieluummin kaksioita.

”Meillä oli jo pulaa yksiöistä. Sitten niiden rakentamista alettiin rajoittaa. Ei tämä tilanne voi tulla kenellekään yllätyksenä.”

Sitä vastoin finanssikriisiä ei kukaan pystynyt ennustamaan. Kriisiä seuranneet nollakorot kuumensivat yksiöiden markkinaa entisestään.

Metsolan mukaan muut isot kaupungit ovat hoitaneet asian pääsääntöisesti Helsinkiä paremmin. ”Esimerkiksi Tampere on sallinut pienten asuntojen rakentamisen vapaammin kuin Helsinki. Siellä yritykset pystyvät työllistämään, kun tarjolla on järkevän kokoisia asuntoja hyvään hintaan”, Metsola sanoo.

Nuoret ja ensiasunnon ostajat ihmeissään

Kuka tästä kaikesta kärsii? Brotheruksen mukaan yksiöiden kallistuminen on ongelma ennen kaikkea niille, jotka haluavat ostaa pienen asunnon, eli varsinkin nuorille ja ensiasunnon ostajille.

Timo Metsolan mielestä tilanne on ongelmallinen melkein kaikille.

”Vielä kymmenen vuotta sitten se oli ongelma vain pienelle osalle. Sitten siitä tuli ongelma ensiasunnonostajille. Eikä aikaakaan kun siitä tuli ongelma työssä käyville, jotka alkoivat kilpailla pienistä vuokra-asunnoista opiskelijoiden kanssa.”

Kun yksiöiden rakentamista rajoitettiin ja kaksioita taas sai rakentaa, asiasta tuli seuraavaksi ongelma kaksioiden omistajille. Kaksioiden hinnat eivät nousekaan ja niiden vuokrat laskevat.

”Ja kohta se alkaakin olla ongelma ihan kaikille.”

”Jossain vaiheessa asuntomarkkinoiden vääristymä alkaa purkautua, ja hintoihin voi tulla korjausliike, joka vaikuttaa koko asuntokauppaan.”

Onko Helsingissä pulaa yksiöistä?

Helsingissä yksiöpula ei johdu pelkästään kysynnästä vaan myös tarjonnasta. Helsingissä rajoitetaan pienten asuntojen rakentamista.

Kukaan ei kiistä, etteikö sääntely olisi vaikuttanut Helsingin yksiöpulaan, mutta siitä ollaan eri mieltä, miten isosti se vaikuttaa.

Vuosituhannen alussa Helsinki päätti niin sanotusta 75 ne­liön säännöstä. Sääntö tarkoitti sitä, että uudessa talossa asuntojen keskikoon piti olla 75 ne­liötä.

Tämä johti siihen, että rakentajat eivät mielellään rakentaneet pieniä yksiöitä, koska niiden vastapainoksi piti rakentaa useita hyvin suuria asuntoja. Isot asunnot taas menivät huonosti kaupaksi.

Koska yksiöitä ei saanut rakentaa vapaasti, rakentajat alkoivat rakentaa toiseksi suosituinta kokoa eli kaksiota.

Niin siinä kävi, vaikka sen ei pitänyt mennä näin.

Silloinen vihreiden kaupunginvaltuutettu Osmo Soinin­vaara sanoo, että 75 neliön säännön tavoitteena oli turvata riittävästi isoja asuntoja lapsiperheille. Soininvaara mukaan asuntopolitiikalla pidetään nimenomaan perheiden puolta.

Hän ei kuitenkaan tarkoittanut, että keskineliösääntöä aletaan noudattaa jokaisen yksittäisen talon kohdalla. Säännön piti koskea koko kaupungin keskiarvoa.

”Sääntö muodostui liian mekaaniseksi. Se oli ihan hölmöä”, Soininvaara sanoo nyt.

Päättäjät huomasivat hölmöyden, ja vuonna 2012 ohjeistusta muutettiin. Nyt taloihin pitää rakentaa puolet perheasuntoja ja puolet saa olla mitä tahansa asuntoja. Tarkoista neliöistä ei enää määrätä.

Monen mielestä vahinko oli jo ehtinyt tapahtua. Esimerkiksi rakentajat ovat sitä mieltä, että markkinoiden pitäisi antaa päättää nykyistä enemmän, minkä kokoisia asuntoja rakennetaan.

Soininvaara kuitenkin uskoo, että asuntojen keskikoon sääntely on toiminut. Vaikka sääntely on voinut ”jonkin verran vaikuttaa” nykyiseen yksiöiden hintakehitykseen, hän on silti sitä mieltä, että sen ansiosta kantakaupungin väestörakenne on monipuolisempaa.

”Ei ole hyvä, että siellä asuu vain sinkkuja”, hän sanoo.

Tampereella on kuulemma annettu rakentaa yksiöitä vapaammin kuin Helsingissä ja siellä asuntojen hinnat ovat paremmin tasapainossa?

”Saattaa olla niin”, Soininvaara vastaa.

Perhekoko kasvussa

Yksiöiden rakentamista puolustetaan yleensä perhekoon pienentymisellä. Helsingissä jo 80 prosenttia kotitalouksista on yhden tai kahden hengen talouksia.

Tämä ei kuitenkaan ole koko kuva, muistuttaa Rakennusteollisuus RT:n pääekonomisti Sami Pakarinen.

”Helsingissä on paljon yksinasuvia, mutta nopeiten kasvaa kuitenkin niiden kotitalouksien osuus, jossa on yli kolme henkeä. Mihin kysyntään kaikki rakennettavat pienet asunnot vastaavat?” Pakarinen kysyy.

Pakarisen mukaan meille on jäänyt päälle mantra siitä, että tarvitsemme lisää nimenomaan pieniä asuntoja. Mikä sitten olisi oikea määrä yksiöitä, sitä Pakarinen ei osaa sanoa. Hän toivoo, että markkinat saisivat määrätä.

”Olisi hyvä, etteivät yksiöiden hinnat kauheasti nousisi. Asuntomarkkinoiden toimivuus on tärkeää koko taloudelle.”

Tätä artikkelia ei ole kommentoitu

0 vastausta artikkeliin “Yksiöiden hinnat kivunneet lähes kaksioiden tasolle pääkaupunki­seudulla”

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi