Asukas maaniteltiin taloyhtiön hallitukseen – nyt naapurit syyttävät häntä kymmenientuhansien eurojen vahingosta ja uhkaavat oikeudella

Putkiremontti on tulehduttanut pahoin osakkaiden välit helsinkiläisessä taloyhtiössä. Naapurit eivät enää tervehdi toisiaan, ja entiset hallituksen jäsenet saavat osakseen syyllistäviä katseita.

Nykyinen hallitus ja osa osakkaista haluaa remontin aikaisen hallituksen taloudelliseen vastuuseen kalliiksi käyneestä remontista. Entinen hallituslainen kokee joutuneensa ajojahdin uhriksi.

”Tuntuu ahdistavalta, kun on tehnyt ison työn, vielä ilmaiseksi, ja ajatellut toimivansa yhtiön edun mukaisesti. On ikävää asua ihmisten vihan keskellä.”

Hän sanoo, ettei olisi lähtenyt hallitukseen, jos olisi tiennyt, mitä siitä voi seurata.

Remonttiylitys ei tarkoita hutilointia

Kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneen asianajajan Marina Furuhjelmin mukaan on tavallista, että vanhaa kiinteistöä korjatessa ilmenee vaurioita tai muita rakennevikoja, mistä aiheutuu lisätöitä.

Urakoitsijat eivät taas suostu tekemään lisätöitä kiinteään hintaan, koska kukaan ei tiedä tarkasti, mitä rakenteista paljastuu, kun niitä avataan. Siksi lisätyöt laskutetaan erikseen.

Taloyhtiön johto eli hallitus ja isännöitsijä voivat joutua vahingonkorvausvastuuseen, jos ne ovat aiheuttaneet vahinkoa yhtiölle huolimattomalla tai tahallisella toiminnalla.

Remonttibudjetin ylittyminen ei vielä tarkoita, että johto olisi hutiloinut.

Jos tällainen epäilys herää, yhtiökokous voi jättää vastuuvapauden myöntämättä ja tutkia asiaa tarkemmin.

Furuhjelmin mukaan yhtiössä täytyy yleensä tehdä erityistilintarkastus, jotta selviää, mitä vahinkoa yhtiölle on todellisuudessa aiheutunut. Monesti tarvitaan myös juristin tai oikeusoppineen kannanotto johdon toiminnasta.

”Jotta osakkaat osaisivat yhtiökokouksessa päättää kanteen nostamisesta, pitää heillä olla faktaa siitä, että johto on oikeasti toiminut väärin ja että siitä on aiheutunut taloudellista vahinkoa yhtiölle.”

Kanteita nostetaan hyvin vähän

Vahingonkorvauskanteen nostamisesta päätetään yleensä yhtiökokouksessa, sanoo Kiinteistöliiton päälakimies Jenni Hupli.

Jos enemmistö päättää olla nostamatta kannetta, osakasvähemmistö voi lähteä virittelemään kannetta omatoimisesti. Edellytyksenä on, että kannetta vaativat osakkaat, joilla on vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista.

Vähemmistöosakkaat vastaavat itse oikeudenkäyntikuluista. Voittaessa vahingonkorvaus tulee kuitenkin koko yhtiölle eli siitä hyötyvät myös osakkaat, jotka eivät ole halunneet riidellä.

Yksittäinen osakas voi niin ikään esittää vahingonkorvausvaatimuksia hallituksen jäsenille tai päättää kanteen nostamisesta.

Taloyhtiön johdon vastuuvakuutus saattaa korvata suurimman osan vahingoista, jotka johtuvat hallituksen huolimattomasta toiminnasta. Tällöin asiasta ei välttämättä tarvitse lähteä riitelemään oikeuteen.

Furuhjelmin tiedon mukaan kanteita nostetaan hyvin vähän. Oikeusprosessit voivat viedä vuosia ja hankaloittaa asuntojen myyntiä.

Tulkinnanvarainen riita on iso riski

Kovin pienistä summista kannetta ei kannata nostaa, sillä oikeudenkäyntikulut saattavat nousta useisiin kymmeniintuhansiin euroihin.

Kanteen nostajan pitäisi olla melko varma siitä, että voittaa riidan. Tulkinnanvarainen riita on iso riski.

Yleensä häviäjä maksaa paitsi omat myös voittajan oikeudenkäyntikulut. Epäselvissä kiistoissa tuomioistuin saattaa määrätä, että kumpikin osapuoli maksaa omat kulunsa.

”Aina kun lähdetään tuomioistuimeen, oman kannan tueksi pitää pystyä esittämään riittävästi näyttöä. Riidat ratkaistaan lopulta näytön perusteella. Jos on väite väitettä vastaan, voi käydä köpelösti”, Hupli sanoo.

Johto lähtökohtaisesti yhdessä vastuussa

Käytännössä johdon pitää pystyä osoittamaan, että se on toiminut huolellisesti ja yhtiön edun mukaisesti ja että remontissa on noudatettu hyvää rakennustapaa.

Taloyhtiön johto on lähtökohtaisesti yhteisesti vastuussa tekemistään päätöksistä.

Jos joku hallituslaisista on jättänyt eriävän mielipiteen tai ei ole ollut mukana päätöksenteossa, hänen selustansa mahdollisessa riitatilanteessa on turvattu, eikä häneltä voida vaatia vahingonkorvausta.

Yksittäisen hallituksen jäsenen pitää siis todistaa syyttömyytensä esimerkiksi pöytäkirjamerkinnöillä.

”Jos yhtiössä on ammatti-isännöitsijä, hänen vastuunsa vahingosta pitäisi olla suurempi kuin hallituksen, koska hän tukee hallitusta vaativassa hankkeessa ammattilaisena”, Hupli sanoo.

Yhtiökokous yleensä hyväksyy budjetin, johon lasketaan pelivaraa mahdollisille lisätöille kiinteiden hintojen lisäksi. Urakkasumma toteutuu harvoin juuri sellaisena kuin urakkasopimukseen on kirjattu.

Jos remonttikulut ylittävät yhtiökokouksen hyväksymän budjetin, hallituksen tulisi viedä asia yhtiökokouksen päätettäväksi, jolloin myös vastuu päätöksistä on yhtiökokouksella eikä hallituksella.