Pitkään kiinteistöalalla ollut asiantuntija kertoo työskennelleensä urallaan suuren suomalaisen isännöintiyrityksen pomoportaassa. Ja tällaista se oli:
”Minun aikanani oli vallalla ylhäältä johdettu toimintatapa, jossa tavoitteena oli saada myytyä yhdelle isännöitsijälle maksimimäärä taloyhtiöitä ja yhtiöille lisäksi kaikenlaista roskaa, kuten tarpeettomia kuntoarvioita.”
Hän on yksi HS:n isännöintikyselyyn vastanneista lukijoista. Kyselyn vastaajat nostivat pääosin esiin epäkohtia, ja toivoivat isännöitsijöiltä petrausta erityisesti kolmessa asiassa: viestinnässä, ammattitaidossa ja rehellisessä, avoimessa toiminnassa. Valtaosa vastaajista oli isännöinnin asiakkaita, mutta jutun alussa siteerattu asiantuntija kommentoi alaa sen sisältä.
Hän kertoo alan ongelmista luottamuksellisesti, eikä työn menettämisen pelossa voi esiintyä tässä jutussa nimellään.
”Isännöintitoimistot itse vääristävät kilpailua”
Isännöitsijän tehtävä on huolehtia, että taloyhtiön päätökset tehdään lainmukaisesti, hallitus saa riittävästi tietoa ja käyttää tarvittaessa asiantuntijoita apunaan.
Isännöitsijä hoitaa taloyhtiön hallituksen kokousten että yhtiökokousten järjestelyt ja laatii seuraavan tilikauden talousarvion taloyhtiön strategian pohjalta, jos sellainen yhtiöllä on.
”Isännöintialaan liittyy paljon ongelmia. Yksi merkittävimmistä on, että isännöintitoimistot itse vääristävät kilpailua hinnoittelemalla palvelunsa liian alas”, asiantuntija kertoo.
”Pienten firmojen omistajat eläköityvät. Heidän on tärkeää saada firmansa myyntikuntoon, jotta he saavat eläkepottinsa. Isännöintiala keskittyy, ja käytännössä mitä suurempi firma, sen suuremmat kulut.”
Asiantuntijan mukaan isännöintitoimistot hankkivat lisärahaa myymällä taloyhtiöille erilaisia ”härpäkkeitä”, kuten Kiinteistöliiton oppaita.
Lisäksi monet toimistot vaativat projektipalkkioita esimerkiksi remonttien aikana. Perusteena on, että isännöitsijöiden työmäärä lisääntyy.
”Se ei kuitenkaan välttämättä pidä paikkaansa, jos urakoitsija hoitaa työnaikaisen tiedottamisen ja taloyhtiö on palkannut projektijohtoon ammattilaiset.”
”Osakkaiden kusitolppana ei halua olla kukaan”
Asiantuntija sanoo, että isännöitsijöillä ei useinkaan ole asiantuntemusta asioista, joita he hoitavat.
Näin juttu tehtiin
- HS pyysi marraskuussa 2017 lukijoilta hyviä ja huonoja isännöintikokemuksia.
- Vastauksia tuli noin sata ja ne olivat usein monisivuisia.
- Vastaajien joukossa ei ollut vain isännöinnin asiakkaita, vaan pieni osa vastaajista kommentoi alaa sen sisältä tai esimerkiksi kiinteistöalan juristin näkökulmasta.
- Useat vastaajat eivät työnsä tai asemansa vuoksi voineet kertoa näkemystään omalla nimellään.
”Isännöitsijän vaatimus on kirjattu lakiin: hänen tulee olla EU-alueella asuva luonnollinen henkilö, eli käytännössä lähes kuka tahansa on tehtävään kelpoinen. Iso osa isännöitsijöistä on alanvaihtajia. Isännöinti ei ole mediaseksikäs ala, eikä osakkaiden kusitolppana halua olla kukaan.”
Isännöinti vaatii esimerkiksi juridista, taloudellista ja teknistä osaamista, jota isännöitsijöillä ei välttämättä ole.
”Jos asukas ilmoittaa isännöitsijälle kosteusvauriosta, isännöitsijä soittaa tyypillisesti alan firmoille ja valitsee tutkimuksen tai korjauksen tekijäksi niistä halvimman tai yhteiskumppanien listalta sen, jolta saadaan parhaat jälkihyvitteet eli tietty prosentuaalinen osuus tehdyn työn arvosta.”
Asiantuntija on sitä mieltä, että julkisen puolen tulisi järjestää isännöintikoulutusta, ja alalla pitäisi olla tutkintovaatimus.
Käytännössä lähes kuka tahansa on tehtävään kelpoinen.
Tällä hetkellä isännöintikoulutusta tarjoaa muun muassa Kiinteistöliiton tytäryhtiö Kiinteistöalan koulutuskeskus. Alalle ei ole perustutkintoa.
Suuret kustannukset ihmetyttävät
Jotkut HS:n isännöintikyselyyn vastanneista ihmettelivät isännöinnin suuria kustannuksia taloyhtiölle. Toinen tyypillinen tilanne taitaa olla, ettei isännöinnin kuluja sen tarkemmin ajatella.
”Osa isännöintitoimistoista on brändännyt itsensä hienosti, mutta kannattaa kysyä, mikä on isännöinnin lisäarvo taloyhtiölle eli kuinka paljon siitä kannattaa maksaa? Hienosta nimestä ja firman koosta riippumatta isännöitsijät tekevät samoja töitä.”
Asiantuntija painottaa, että loppujen lopuksi taloyhtiön fiksu hallitus nostaa yhtiön arvoa, ei isännöitsijä. Siksi taloyhtiöiden hallitusten pitää ehdottomasti ymmärtää myös oma vastuunsa eikä vain syyttää isännöitsijää.
”Jos taloyhtiön hallituksessa istuu eläkeläinen, kiinteistösijoittaja ja ensimmäisen oman asuntonsa ostanut nuori ihminen, heidän tarpeensa eivät luultavasti kohtaa. Yksi haluaa pitää huolta taloyhtiön kunnosta pitkällä aikavälillä, toinen suunnittelee jo asunnon myyntiä.”
Harva antoi myönteistä palautetta
HS:n isännöintikyselyn vastaajista vähemmän kuin yksi kymmenestä antoi positiivista palautetta isännöitsijöille. Lukuun tulee toki suhtautua varauksella: negatiivisista kokemuksista kerrotaan yleensä paljon herkemmin kuin tasaisen hyvästä palvelusta.
Kuinka paljon siitä kannattaa maksaa?
Kysely ei epätieteellisyytensä vuoksi anna kuvaa suomalaisten yleisestä tyytyväisyydestä isännöinnin tasoon, mutta sen avulla oli mahdollista saada selville, millaiset asiat ovat HS:n lukijoiden mielestä isännöinnin ongelmakohtia.
Tyypillisissä vastauksissa vastaajalla oli vuosien ajalta kokemuksia eri isännöitsijöistä.
Isännöitsijäkyselyssä lukijat lähestyivät toimitusta myös ratkaisuehdotusten kanssa. Toisin sanoen: miten nykyistä isännöintitilannetta voisi parantaa?
”Korjausremontteja ja niiden välisiä ylläpitokorjauksia varten taloyhtiöllä voisi olla ammattivalvoja, jonka taloyhtiö valitsee. Hän myös hoitaisi taloyhtiön rakennusteknisiä asioita neuvonantajana”, ehdottaa kyselyyn vastannut Teija Aarnio Helsingistä.
Aarnion mielestä valvoja voisi korvata teknisen isännöitsijän. ”Koska valvojalla olisi pitkä suhde yhtiöön, hän tuntisi talon asiat, jolloin talosta pidettäisiin huolta kokonaisuutena.”
Lisäksi taloyhtiöiden pitäisi sähköistää toimintansa, Aarnio pohtii.
”Kun taloyhtiöllä olisi omat sivustot ja sähköinen huoltokirja, toimijoiden vaihtuessa tiedot jäisivät taloyhtiöön. Nykyisin isännöitsijä rakentaa taloyhtiölle sivut, jotka lakkaavat olemasta isännöitsijän vaihtuessa.”
Lukija kertoo: Miehellä ei ollut päivääkään kokemusta isännöinnistä
”Eläkkeelle jääneen pätevän isännöitsijän tilalle valittiin yllättäen uusi. Hän oli varastomies, jolla ei ollut päivääkään isännöintikokemusta eikä kaupallista tai teknistä koulutusta. Erosin talomme hallituksesta, kun kuulin, ettei uusi isännöitsijä osannut edes asunto-osakeyhtiölain perusteita.” Nainen, 67 vuotta
”Vanhempieni taloyhtiössä on nuori isännöitsijä, joka ei vastaa viesteihin, laskee väärin vastikkeita ja kirjaa pöytäkirjat vajavaisesti ja sekavasti. Ongelma on, että mikään viranomainen ei valvo tätä toimialaa, joka operoi tavallisen kansalaisen suurimalla omaisuuserällä.” Nainen, 52 vuotta
”Entisen isännöintitoimistomme käytäntönä oli lisälaskuttaa kaikesta mahdollisesta, ja kutsuimmekin heitä laskutusautomaatiksi. Lisäksi toimisto maksoi meidän taloyhtiömme tililtä viereisen taloyhtiön laskuja. Suurin niistä oli 14 500 euron suuruinen.” Nainen, 39 vuotta
”Yhdeksän eri isännöitsijän osaamaton toiminta on johtanut taloyhtiössämme siihen, että yhtiökokoukset itseäni lukuun ottamatta ovat vahvistaneet virheelliset ja lainvastaiset tilinpäätökset. Isännöintiliitto ei näytä olevaan mitenkään kiinnostunut asiasta.” Mies, 72 vuotta
Tätä artikkelia on kommentoitu 2 kertaa
2 vastausta artikkeliin “”Isännöitsijäksi valittiin varastomies, jolla ei ollut päivääkään kokemusta” – isännöitsijöillä on petrattavaa ammattitaidossa, rehellisyydessä ja viestinnässä”
Niitä kommentteja kertyi Hesarille siis noin 100, kun olivat pyytäneet. Mutta mahtaako olla noissa 4:ssä lainatussakaan (ja nimettömässä) asiat ihan noin ”mustavalkoisesti” kuvatulla tavalla ? Itse kun olen nyt 8 vuotta alalla – ilman koulutusta – leipäni ansainnut, osaan jo vähän lukea rivien välistäkin kaikenlaista…
ammattimiehiä