Onko tässä keino välttää kalliit peruskorjaukset? Vanhojen lähiöiden purkaminen saattaa helpottua merkittävästi

Helsingin 1960- ja 1970-luvuilla rakennettuja lähiöitä saattaa odottaa suuri murros.

Oikeusministeriön alainen työryhmä ehdottaa merkittävää muutosta asunto-osakeyhtiölakiin. Työryhmän mietinnössä esitetään, että asunto-osakeyhtiö voisi jatkossa toteuttaa purkavan uusrakentamisen hankkeen määräenemmistöpäätöksellä. Esityksen läpimenoon tarvittaisiin yhtiökokouksessa neljä viidesosaa osakkeenomistajien äänistä.

Käytännössä purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan sitä, että asunto-osakeyhtiö päättää purkaa talonsa ja tilalle rakennetaan uusi, todennäköisesti isompi rakennus.

Jos mietinnön sisältö säädetään myöhemmin laiksi, vanhojen talojen purkaminen helpottuu. Tällä hetkellä purkava uusrakentaminen on mahdollista vain, jos osakkeenomistajat ovat asiasta yksimielisiä.

Mietintö luovutetaan tiistaina oikeusministeri Antti Häkkäselle (kok) ja lähetetään sitten avoimelle lausuntokierrokselle.

Tiivistäminen voisi helpottua

Purkavaksi saneeraamiseksikin kutsuttua mallia on ehdoteltu ratkaisuksi esimerkiksi Helsingin kasvukipuihin. Monia metsälähiöiksi haukuttuja – tai ylistettyjä – asuinalueita yhdistää kaksi piirrettä: ne ovat nykystandardeihin verrattuna väljästi rakennettuja ja sijaitsevat raideliikenteen asemien läheisyydessä.

Helsingin kaupunki varautuu voimakkaaseen väestönkasvuun. Kaupungin kannalta lähiöt ovat ensiluokkaisia alueita kaupunkirakenteen tiivistämiselle, koska niissä on jo valmiiksi palveluita ja joukkoliikenneyhteyksiä.

Työryhmän mietinnössä esitetään, että asunto-osakeyhtiö voisi jatkossa toteuttaa purkavan uusrakentamisen hankkeen määräenemmistöpäätöksellä.

Keskeisimpien alueiden tiivistämistä helpottaisi, jos vanhoja rakennuksia purettaisiin. Tätä tapahtuu kuitenkin nykylainsäädännöllä hyvin vähän.

Osakkeenomistajia houkutellaan purkavaan saneeraukseen porkkanalla. Koska purettujen talojen tilalle voidaan rakentaa entistä suurempia taloja, purkava saneeraus voi olla osakkeenomistajille taloudellisesti kannattavaa.

VTT selvittää lainmuutoksen vaikutuksia

Monet purkavaan uusrakentamiseen sopivista kohteista ovat iässä, jossa niihin tarvitaan suuria remontteja. Pahimmillaan talon kunto ja sijainti saattavat kuitenkin olla sellaiset, että remontti ei juuri nosta osakkeiden arvoa.

Purkavassa uusrakentamisessa osakkeenomistajat taas saattavat periaatteessa saada laajan peruskorjauksen hinnalla jopa kokonaan uuden asunnon.

Todellisuus ei kuitenkaan ole näin yksiselitteinen. Yksinkertaistetusta yhtälöstä puuttuvat nimittäin tunteet ja osa käytännön realiteeteista. Purkavaa uusrakentamista on suunniteltu jo vuosia esimerkiksi Mellunmäkeen, mutta hankkeet ovat kohdanneet kannatuksen lisäksi myös huomattavaa vastustusta vanhoihin koteihinsa kiintyneiltä ihmisiltä.

Pahimmillaan talon kunto ja sijainti saattavat kuitenkin olla sellaiset, että remontti ei juuri nosta osakkeiden arvoa.

Oikeusministeriön lainsäädäntöneuvos Jyrki Jauhiainen kertoo, että purkavan saneerauksen arvioidaan sopivan kaikkiin Suomen kasvukeskuksiin. Ministeriön työryhmän selvitysten perusteella lainmuutos ei olisi ristiriidassa perustuslain omaisuudensuojan kanssa.

Uusrakentamisen potentiaali on Jauhiaisen mukaan suuri.

”VTT on arvioinut alustavasti, että Helsingissä 28 prosenttia 1960- ja 1970-luvuilla rakennetuista 2–4 kerroksisista taloista väljästi rakennetuilla alueilla on hyvien liikenneyhteyksien varrella. Ne sopisivat siis purkavan uusrakentamisen kohteiksi”, Jauhiainen sanoo.

VTT selvittää lainmuutoksen vaikutuksia laajemmin kesällä. Selvityksiin sisältyy myös purkavan uusrakentamisen vaikutus ilmastoon.

Kolme mahdollisuutta

Asunto-osakeyhtiöllä olisi työryhmän esityksen mukaan kolme erilaista mahdollisuutta toteuttaa purkavaa uusrakentamista.

Ensimmäisessä vaihtoehdossa yhtiö purkaa vanhan talon ja rakennuttaa uuden niin, että vanhat osakkeen omistajat saavat uudesta talosta vähintään vanhaa omaisuuttaan vastaavan asunnon.

Toisessa vaihtoehdossa osakkeenomistajat eivät saa korvausta asunnon muodossa vaan rahana. Näin voidaan toimia tilanteessa, jossa talon remontoimisen ei arvioida olevan kannattavaa.

Kolmas esitelty vaihtoehto on tilanne, jossa yksi osakkaista omistaa yli 90 prosenttia osakkeista. Enemmistöosakkaalla olisi oikeus lunastaa itselleen loput osakkeet, jos talon remontoiminen ei olisi kannattavaa.

Jos osakas ei haluaisi osallistua yhtiön suunnittelemaan purkavan uusrakentamisen hankkeeseen, hänellä olisi yhtiökokouksen jälkeen kaksi kuukautta aikaa vaatia, että asunto-osakeyhtiö lunastaa hänen osakkeensa käypään hintaan.