Keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen mainostaa rakentamiensa talojen kestävyyttä Postitalon kyljessä olevassa mainoksessa Helsingin keskustassa. Kuva: Ivan Bessedin

Analyysi: Asuntomarkkinat ovat rikki – Uusien asuntojen ongelmista puhutaan jatkuvasti, mutta silti niille löytyy aina ostaja

Asuntokaupoilla olevan kannattaa ottaa selvää tulevan kotitalon käyttö- ja huolto-ohjeesta. Jos ohjetta on noudatettu, asunnon ostaja voi ennustaa sijoitukselleen pitkää ikää.

Kirjoittaja(t) Noona Bäckgren / HS

”Lupaamme, että rakentamamme talot kestävät vähintään 100 vuotta.”

Ilmarisen mainoslakana Helsingin keskustassa Postitalon kyljessä herättää huomion. Lupaus uudisrakennuksen kestävyydestä ja laadusta tuntuu tänä päivänä virkistävältä: nykyrakentamisen huonosta laadusta kirjoitetaan yhtenään, ja alle 40 vuotta vanhoja asuinkerrostaloja puretaan Helsingin kantakaupungissa.

Kaikesta huolimatta tuntuu hämmentävältä, että sata vuotta kestäviä uudisrakennuksia täytyy erikseen mainostaa. Kuinka pitkä siis on tyypillisen nyt rakennetun talon elinikä?

Rakennusteollisuudessa ei puhuta talojen ennustettavissa olevasta eliniästä vaan esimerkiksi käyttöikämitoituksesta ja suunnitellusta käyttöiästä. Ne ovat nyt rakennettavalle talolle noin 50 tai 75 vuotta.

Suunniteltu käyttöikä on rakennuttajan ohjenuora, jonka perusteella valitaan esimerkiksi rungon materiaalit. Käytännössä on kysymys siitä, että jos talon suunniteltu käyttöikä on 200 vuotta, sen runkomateriaaleiksi valitaan järeämpiä ja laadukkaampia materiaaleja kuin taloon, jonka suunniteltu käyttöikä on huomattavasti lyhyempi.

Rakennusteollisuudessa yleensä tulee noudattaa yleiseurooppalaisia EN-standardeja, joiden mukaan tyypillisille rakennuksille suositellaan 50 vuoden käyttöikämitoitusta.

Suunniteltu käyttöikä 75 vuotta

Tampereen teknillisen yliopiston tutkijatohtori Satu Huuhkan mukaan ammattikirjallisuus mainitsee nyt rakennetun asuinkerrostalon suunnitellun käyttöiän olevan 75 vuotta. Suunniteltu käyttöikä pyrkii takaamaan, että 95 prosenttia rakennuksista kestää teknisesti vähintään määritellyn ajan – mahdollisesti vielä paljon pidempään.

Tämä kuulostaa hyvältä, mutta todellisuus voi olla jotain muuta. Suomessa vuosina 2000–2012 purettujen rakennusten ominaisuuksia väitöskirjassaan tutkinut Huuhka kertoo, että asuinkerrostalojen keski-ikä purkuhetkellä on ollut runsaat 60 vuotta. Se ei ole paljon.

Rakennusteollisuudessa ei puhuta talojen ennustettavissa olevasta eliniästä vaan esimerkiksi käyttöikämitoituksesta ja suunnitellusta käyttöiästä. Ne ovat nyt rakennettavalle talolle noin 50 tai 75 vuotta.

Ilmarisen mainoksen on allekirjoittanut johtaja Esko Torsti. Hän sanoo mainoksen olleen osa laajempaa kampanjaa, jossa Ilmarinen ”lupasi erilaisia asioita”. Taustalla on esimerkiksi ympäristötietoisuus. Rakennusala kuormittaa ympäristöä, ja mitä paremmin talot kestävät aikaa, sitä parempi luonnolle.

Torsti toppuuttelee silti itse mainoksessa olevaa väittämää.

”Emme tarkoita, että talomme kestäisivät sellaisenaan sata vuotta, vaan kyllä ne pitää peruskorjata 2–3 kertaa. Takaamme, että perusrunko kestää vähintään sata vuotta.”

1970-luvulla elinkaariajattelu ei ollut tärkeää

Rakennuksen runkoa ovat kaikki lattiasta ylöspäin olevat kantavat rakenteet eli ulkoseinät, kantavat seinät, välipohja ja yläpohja. Jos lasketaan tilavuusprosentteja, rungon osuus on noin 10 prosenttia kokonaisesta asuinkerrostalosta.

Rungon lisäksi rakennuksessa on runsaasti täydentäviä rakennusosia ja talotekniikkaa, joiden tekniset käyttöiät ovat huomattavasti lyhyempiä kuin mainittu sata vuotta.

Taloja päädytään usein Torstin mukaan purkamaan runkoa myöten, koska ei tiedetä kaikkia niitä ratkaisuja, joita rakennettaessa on tehty. Riskiä ongelmien jäämisestä rakenteisiin ei haluta ottaa.

Joskus rakenteissa taas voi olla niin perustavanlaatuisia ongelmia, että kaikkien riskien poistaminen merkitsisi käytännössä lähes koko rakennuksen purkamista.

”Kun 1970-luvulla rakennettiin taloja, elinkaariajattelu ei ollut tärkeää. Silloin mietittiin, että talot kestävät 30 vuotta ja sitten ne puretaan isoilla pihdeillä.”

Taloja päädytään usein Torstin mukaan purkamaan runkoa myöten, koska ei tiedetä kaikkia niitä ratkaisuja, joita rakennettaessa on tehty. Riskiä ongelmien jäämisestä rakenteisiin ei haluta ottaa.

Mutta mikä on nykyään toisin?

Satu Huuhkan mukaan nyt rakennettavat kerrostalot ovat käytännössä ihan samanlaisia rakenteiltaan kuin 1970-luvulla rakennetut talot. 1960- ja 1970-luvuilla rakennettuja taloja vaivaava betonin rapautumisongelma onnistuttiin tosin ratkaisemaan muutama vuosikymmen sitten.

Huuhka ei kuitenkaan yhdy elementtitaloja haukkuvien kuoroon. Hänen mielestään 1970-luvun kerrostalot ovat mainettaan parempia, ja niissä olevat ongelmat ovat korjattavissa edullisesti. Korjauskelvottomia rakenteita ei ole olemassa paljoakaan.

Huuhkan mukaan lähes miten vain rakennetut talot voivat kestää lähes ikuisuuden, jos niitä korjataan ja huolletaan säännöllisesti. Helsingin Eiran jugendtalotkaan eivät olisi pystyssä, jos niistä ei olisi pidetty hyvää huolta.

Nykytalot joutuvat kovemmalle

Ympäristöministeriön erityisasiantuntija ja arkkitehti Matti Kuittinen kyseenalaistaa vanhojen talojen voittamattomuuden.

”Kun näemme Helsingin keskustassa 1900-luvun alussa rakennettuja taloja, näemme vain ne, jotka ovat kestäneet tähän päivään asti. Eivät kaikki todellakaan ole”, Kuittinen sanoo.

Hän muistuttaa, että nykytalot joutuvat kestämään huomattavasti enemmän kulutusta kuin ennen vanhaan. Nyt suihkussa läträtään päivittäin, kun ennen käytiin kodin ulkopuolella saunassa peseytymässä.

Lisäksi talojen purkamisesta ei voi puhua vain keskustelemalla niiden teknisestä käyttöiästä. Taloilla on nimittäin myös toiminnallinen ja taloudellinen käyttöikä.

Talon tekninen käyttöikä liittyy siihen, miten kauan sen rakenteet kestävät käytössä. Tähän liittyen uudisasunnon ostajan kannattaa aina tutustua tulevan asuintalon lakisääteiseen käyttö- ja huolto-ohjeeseen eli huoltokirjaan. Huoltokirja sisältää tietoa liittyen rakennuksen asianmukaiseen käyttöön ja kunnossapitoon. Se, miten huoltokirjaa on taloyhtiössä noudatettu, antaa hyvää osviittaa talon kunnosta ja kestävyydestä tulevaisuudessa.

Huoltokirjaa voi pyytää isännöitsijältä tai taloyhtiön hallitukselta. Myös vanhempiin taloihin on voitu laatia huoltokirja, jos niiden korjaaminen on vaatinut rakennuslupaa.

Toiminnallinen käyttöikä taas liittyy siihen, vastaako talo siihen tarpeeseen, mihin se on rakennettu. Taloudellinen käyttöikä liittyy mahdollisiin korjauskustannuksiin mutta myös talon alla olevan tontin arvon nousuun.

Tulevaisuuteen hankala nähdä

Jos talossa ei ole räikeitä ongelmia kuten hometta tai asbestia, sen elinkaareen vaikuttavat aina nämä kolme eri käyttöikää. Toiminnallinen ja taloudellinen käyttöikä ovat purkamisessa monesti Kuittisen mukaan teknistä käyttöikää määräävämmässä asemassa.

Rakennusperinnön vaaliminen ja isältä pojalle -tyyppinen ajattelu rakentamisessa jäävät nykyään monesti taloudellisen ajattelun alle. Perustajaurakoitsijoilla eli gryndereillä ei ole kiinnostusta lähteä tekemään taloja, joiden suunniteltu käyttöikä olisi 200 vuotta.

Nykytalot joutuvat kestämään huomattavasti enemmän kulutusta kuin ennen vanhaan. Nyt suihkussa läträtään päivittäin, kun ennen käytiin kodin ulkopuolella saunassa peseytymässä.

Suunniteltu käyttöikä on tosin kinkkinen asia, koska tulevaisuuteen on mahdoton nähdä. Tilapäisiksi suunnitellut talot voivat muuttua pysyviksi ja toisinpäin.

Koska asunnot menevät tällä hetkellä pääkaupunkiseudulla hyvin kaupaksi, rakennuttajilla ei ole syytä lähteä muuttamaan ajattelutapaansa. Markkinatalouden logiikka on rikki: vaikka uusien asuntojen ongelmista puhutaan jatkuvasti, ne saadaan silti myytyä eteenpäin. Tavallinen asunnon ostaja on rakennuttajan armoilla, sillä hän ei osaa kiinnittää huomiota esimerkiksi asiantuntijuutta vaativiin riskirakenteisiin.

Huuhka: Laaja asennemuutos tarpeen

Satu Huuhkan mukaan Suomessa tarvittaisiin laajaa asennemuutosta: pitäisi kiinnostua korjaamaan vanhaa eikä vain rakentamaan uutta, kuten nyt halutaan tehdä. Ekologisin talo on aina se, joka on jo olemassa.

Jo tällä hetkellä 50 prosenttia kaikista maailman raaka-aineista käytetään rakentamiseen, ja tahti vain kiihtyy.

Ihan toinen kysymys on sitten se, pitäisikö taloja suunnitella ikuisiksi. Kun esimerkiksi tulvariskit ilmastonmuutoksen myötä lisääntyvät, se voi aiheuttaa muutospainetta asuinalueille.

Kertakäyttörakentaminen ei kuitenkaan ole ratkaisu. Tulisiko talojen sitten olla siirrettäviä tai edes niiden osien ja materiaalien helposti uudelleenkäytettäviä ja kierrätettäviä? Tällä hetkellä ne eivät sitä ole.

Juttua varten on haastateltu myös Rakennusteollisuuden asiamies Jani Kemppaista, Aalto-yliopiston kaupunkitaloustieteen apulaisprofessori Tuukka Saarimaata ja Suoja ry:n Lars-Erik Mattilaa

Tätä artikkelia on kommentoitu kerran

Yksi vastaus artikkeliin “Analyysi: Asuntomarkkinat ovat rikki – Uusien asuntojen ongelmista puhutaan jatkuvasti, mutta silti niille löytyy aina ostaja”

  1. Muutama pointti liittyen juttuun:
    1) Tilaaja (= tuleva omistaja) määrää, mille käyttöiälle rakennus tai sen osa suunnitellaan. Tilaaja voi määrätä tämän omien tarpeidensa mukaan ilman viranomaisohjausta
    2) Tavanomaiset rakennukset suunnitellaan valtaosin 50 v käyttöiälle. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että talot purettaisiin 50 v kuluttua. %0 v käyttöikä tarkoittaa sitä, että 95 % taloista kestää vähintään 50 vuotta. Käyttöiän vaihtelun vuoksi näiden talojen keskimääräisen teknisen käyttöiän tulee olla 150 v, jotta 95 % kestäisi riittävällä varmuudella tavoitteen mukaiset 50 v .
    3) Taloja ei juurikaan pureta niiden rungon teknisen käyttöiän päättymisen johdosta, vaan aivan muista syistä. Yleisin syy lienee toiminnallinen, eli se, että rakennukselle ei ole enää mielekästä/taloudellista käyttöä. Toinen yleinen syy on vanhanaikaistuminen tilojen ja/tai tekniikan suhteen.
    4) Mitä tulee 60- ja 70-luvun lähiötaloihin, niille ei ole tehty lainkaan teknistä käyttöikäsuunnitelua. Tekninen käyttöikäsuunnittelu tuli mahdolliseksi vasta tämän vuosituhannen alussa. Toistaiseksi betonirakenteet on ainoa rungon ja julkisivujen ratkaisu, jolle on olemassa käyttöikäsuunnittelu ja -mitoitus. Kaikille muille materiaaleille käyttöikä on spekulaatioiden varassa. Vanhojen lähiötalojen käyttöikäsuunnittelu oli puhtaasti taloudellista tarkoittaen sitä, että lainat saadaan kuoletettua talon käyttöaikana.

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi