Kuva: Mika Ranta

Sijoittajarallin seuraus: lainamarginaalien nousu uhkaa Hypon mukaan myös vanhojen taloyhtiöiden osakkaita

Sijoitusasuntojen määrä on kasvanut huimasti kymmenessä vuodessa.

Kirjoittaja(t) Mikko Kortelainen

Asuntomarkkinoiden uudet uhkat tulevat kasvavien taloyhtiölainojen ja nousevan asuntosijoittaja-altistuksen vaarallisesta yhdistelmästä, Hypo toteaa uudessa asuntomarkkinakatsauksessaan.

Kotitaloussijoittajien velkamäärä on Hypon mukaan jopa viisinkertaistunut kymmenessä vuodessa. Kotitaloussijoittajilla ja ammattimaisilla sijoittajilla on kullakin 10 miljardin euron velat, ja kasvava osa on otettu taloyhtiöiden kautta. Samaan aikaan taloyhtiöiden rakenne on muuttunut sijoittajavetoisemmaksi.

Asuntosijoittajien omistamien asuntojen määrä on kasvanut finanssikriisin jälkeen a 150000 asunnolla eli lähes 40 prosentilla, Hypo arvioi. Etenkin pienet asunnot ovat menneet ensiasunnon ostajien ohi sijoittajien salkkuihin.

Nyt yhä useammassa taloyhtiössä voi yhden sijoittajan tai rahaston talousahdinko heijastua koko taloyhtiön talouteen. Erot tulevat Hypon mukaan esiin viimeistään seuraavassa talouskriisissä, tai jo seuraavassa isossa peruskorjauksessa.

Sijoittajayhtiöiden lainamarginaali voi Hypon mukaan olla jopa kaksinkertainen verrattuna omistusasuntoyhtiöiden lainamarginaaliin, kun pankit hinnoittelevat riskiä.

Myös olemassa olevien taloyhtiölainojen marginaalit voivat Hypon mukaan nousta, kun pankit hinnoittelevat asuntosijoittaja-altistusta yhtiössä.

”Luottoehtojen mukaisesti tilanne voi näkyä olemassa olevissa lainoissa, joten riski ei koske vain uusia taloja tai tulevia remontteja”, katsauksessa todetaan.

Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus kertoo Rakennuslehdelle, että toisin kuin henkilökohtaisissa lainoissa pankki pystyy tyypillisesti nostamaan taloyhtiölainan marginaalia kesken laina-ajan. Syyksi riittää esimerkiksi pankin riskien nousu.

Sijoittajariskin nousu asunto-osakeyhtiöissä voi Brotheruksen mukaan nostaa marginaalien nostamistarpeen pinnalle.

”Taloyhtiöstä voi tulla pikavippaaja asuntosijoittajalle”

Kaikkein karuin tilanne tulee Hypon mukaan vastaan, jos sijoittaja ei selviydy vastikemaksuista. Silloin kulut kaatuvat muiden osakkaiden harteille, vähintäänkin hetkellisesti.

”Taloyhtiöstä voi tulla tahtomattaan pikavippaaja asuntosijoittajalle”, Hypon asuntomarkkinakatsauksessa varoitetaan.

Hypon neuvo on, että ennen kauppakirjojen allekirjoittamista kannattaakin selvittää myös asuntoyhtiön omistusrakenne. Riskit ovat suurempia, jos taloyhtiön muut omistajat ovat lähinnä sijoittajia, etenkin yksittäisiä toimijoita kuten rahastoja.

Taloyhtiövelan voimakas kasvu yhdistettynä asuntosijoittaja-altistukseen aiheuttaa Hypon mukaan asuntomarkkinoille aiempaa enemmän heilahteluita.

Korkonäkymät ovat pysyneet Hypon mukaan ennallaan, eikä isoa nousua ole näköpiirissä. ”Korkojen nousuun kannattaa herätä, mutta ei hermoilla”, katsauksessa neuvotaan.

Kokonaisuutena asuntomarkkinoilla on Hypon mukaan yhä aurinkoista. Rakentamista riittää, hinnat ovat vakaat ja kauppa käy. Kesällä uutisoitu asuntokaupan hyytyminen olikin tilastovirhe.

Rakennusbuumi keskittyy suurimpiin kaupunkeihin ja kysyntää riittää, kunhan kaavoitus ei kangistu. ”Rakentaminen maltillistuu ensi vuonna, mutta mitään romahdusta ei tarvitse tapahtua. Pallo on yhä kunnilla”, Hypo toteaa.

Suomi hakkaa Ruotsin asuntorakentamisessa

Hypon mukaan Suomi on välttänyt hintarallin kasvukaupungeissa rakentamalla riittävästi asuntoja.

”Suomi on rakentanut viimeisen 20 vuoden aikana enemmän asuntoja kuin kaksi kertaa väkirikkaampi Ruotsi. Samalla Ruotsin väestönkasvu on kiihtynyt 100000 henkeen, kun taas Suomen väestökasvu on hiipunut kohti 10000 henkeä”, Hypo toteaa.

Suomi erottuu Hypon mukaan edukseen, kun asuntomarkkinoita verrataan naapureihin.

Tänä vuonna Suomessa valmistuu Hypon mukaan noin 45000 uutta asuntoa, jopa 60 prosenttia enemmän kuin vuonna 2015. Lähes puolet asunnoista valmistuu pääkaupunkiseutu-Tampere-Turku –kolmioon.

Asuntojen valmistumisbuumi voi Hypon mukaan heilutella hintoja heijastevyöhykkeillä, vähintäänkin väliaikaisesti.

Hypo vastustaa yksiöiden rakentamisen rajoittamista.

”Mieluummin kompakti koti kuin ei kotia laisinkaan.”

Tätä artikkelia on kommentoitu 6 kertaa

6 vastausta artikkeliin “Sijoittajarallin seuraus: lainamarginaalien nousu uhkaa Hypon mukaan myös vanhojen taloyhtiöiden osakkaita”

  1. ”Mieluummin kompakti koti kuin ei kotia laisinkaan.”

    Ja mieluummin maksimaalinen possuvoitto per myyty neliö kuin pienempi. Ja juuri siitä syystä Hypo tätä vastustaakin.

    Minulla ei ole mitään sitä vastaan jos joku viihtyy koirankopissa, kunhan itseni ei tarvitse sellaiseen muuttaa – eikä onneksi tarvitsekaan. Mutta sen sijaan, että todella tehtäisiin neliöhinnaltaan kohtuullisia asuntoja, pyritään persaukisten suomalaisten vähätkin rovot ulosmittaamaan sikahintaisilla kääpiökämpillä. Ja tätä vetämään on valjastettu hölmö ajatus siitä, että ainoastaan kenkälaatikossa asuva on ekologisesti puhdasoppinen ja pelastaa kärsimyksillään maailman.

    Eli näin ne kiinteistöpatkulit ja grynderit meitä yrittävät sumuttaa. Uskokoon sitten, ken tahtoo.

  2. Nyt maistuu ja tuntuu pahasti siltä että Hypo on myynyt taloyhtiölainoja liian halvalla & aloittanut pelottelun – kun harmittaa. Tavoitteena uusien lainamarginaalien nosto?Olisikohan olemassa olevien taloyhtiölainojen marginaalit nostosuunnitelmissa ? -Sen aika näyttää.Kannattaa lukea Hypon taloyhtiölainaehdot suurennuslasilla. Toivottavasti olen väärässä mutta suosittelen taloyhtiön hallituksille ja isännöitsijöille tarkkaavaisuutta Hypon taloyhtiölainojen ehtojen suhteen. Avoimuutta tarjouksiin & ehtoihin – erityisesti Hypon taloyhtiölainaehdot suurennuslasin alle.

    1. Hyvin tiivistetty, hypo ei tykkää kilpailusta ja haluaa vaikuttaa kilpailijoihin julkisesti, jotta lainamarginaalit lähtisivät nousuun. Taloyhtiölaina, kun on pankin tuotteista parhaiten tuottava suhteessa riskiin, mutta samalla pankki menettää asiakasvalinta mahdollisuuden ja joutuu demarimaisesti tarjoamaan kaikille osakkaille saman hinnan eli asiakaskohtainen kannattavuus laskee.
      Nämä Hypon peloittelut, on täyttä höpö höpö puhetta, lähinnä kuulostaa viimeiseltä virreltä ennen kuin markkinatalous ajaa koko pankin yli ja ohi.

      1. Kannattaisi lukea muitakin medioita, niin tietäisitte, että muutkin rahoituslaitokset ovat vastaavia kommentteja antanut… Taloyhtiön osakas/asukas vaikuttaa juuri perinteiseltä ravihevoselta laput silmillä henkilöltä, joka uskoo lähinnä MV-lehden tai vastaavien uutiset todeksi. Jos Nalle taas on yhtään ajantasalla niin tiedät mikä rahoituslaitos ensimmäisenä ko. ”uhan” ensimmäisenä toi julkisuuteen.
        Älkää ristiinnaulitko ellette tiedä asioista mitään…

    2. Seuraava kommentti ei koske n 80% sijoittaja-asuntojen omistajista, mutta se jäljelle jäävä 20% onkin sitten tosi hankalaa ja teettää huomattavasti ylimääräistä työtä. Lisäksi omat kommenttini perustuvat 7 vuoden puheenjohtajajaksoon vanhassa kerrostalokiinteistössä, jossa ei ole noita Hypon artikkelin mainitsemia taloyhtiölainoja ollenkaan. Voin sanoa, että luoja niistä armahtakoon. Ja sitten vastineeseesi..

      Oletkohan itse istunut taloyhtiön hallituksessa ja murehtinut taloutta kun sijoittapuolen häiriköt, ne 20% aiheuttavat jatkuvasti ongelmia. Onkohan sinua kuinka usein uhattu oikeustoimilla turhaan…
      Vuokralaiset tilataan sosiaalitston tiskiltä (takuuvuokra), omat sijoitusasunnon vakuutukset jätetään ottamatta eli vesivahingon sattuessa ei löydy maksajaa, rekmontit jätetään tekemättä ja kun niihin pakosta vuokralaisten toimien vuoksi joudutaan, ollaan heti vaatimassa perusteellista face-liftingiä ilman kunnollisia perusteita. Vuokralaisissakin on usein epäsosiaalista laitapuolen porukkaa ja varkaudet/huumeet saattavat olla jokaviikkoista rallia. Ja tämä ylimääräistä huolta ja laskua tekevät tapahtumat sattuvat samaan aikaan kun peruskorjauksiakin yhtiöön pitää tehdä..

      Minusta tuo HYPOn artikkeli oli tosi asiallinen ja siinä viitattuun riskiin tulisi todellakin varautua. Uuden asuntokannan nykyinen taloyhtiön massiiviseen lainavastuuseen perustuva systeemi ei kestä päivänvaloa heti kun laskukausi tulee ja sijoittajat/osakkaat todellakin kaatavat lainansa taloyhtiön muiden osakkaiden päälle (pakostakin niin on tapahduttava ainakin jonkin osuuden sisällä). Siellä sinäkin sitten ihmettelet että mistä tämä pääomavastikkeen massiivinen nousu oikein johtuu, varsinkin kun itse on asiansa hoitanut mallikkaasti
      Lisäksi HYPOIn artikkelissa oltiin kilttejä, siinähän ei puhuttu mitään näiden uusian pääomalainojen 4-5 vuoden lyhennysvapaista, jolloin noita asuntoja tällä hetkellä kaupataan pelkkien korkojen lyhentämisillä. Kun siihen lyödään osakkaan oma henkilökohtainen laina+tuon taloyhtiön pääomavastike täysimääräisenä eli lyhennys+korko ja siihen vielä nuo isommat pankin marginaalit niin luulempa että 4-5 vuoden päästä parku on mahtavaa ainakin niillä jotka asiansa ovat hoitaneet. Heillä kun ei ole mitää keinoa estää pääomavastikkeiden nostamista
      PS Kun nämä uudet yhtiöt sitten tulevat korjausvastikeikään ja pääomavastikkeetkin ovat edelleen taivaissa niin mitäs sitten tehdään, siinäpä vasta pähkinä…

      Siinä hieman pohdintaa
      Martti Järvinen, kunnossa olevan kiinteistöyhtiön hallituksen puheenjohtaja

  3. Ei tarvitse kuin mennä asuntojen myyntisivustoille lukemaan niin näkee as oy todellisuuden, velan ottamiseen ja remppojen keksimiseen. Varmaan mahtava kate remonteissa, riskitön maksaja.

    Isoissa kaupungeissa as oy osakkeen ostajalla on yleensä aina isohko asuntolaina + yhtiövastike, lisänä taloyhtiön laina, jopa puolet asunnon ostohinnasta mahdollinen.

    Kuukausikulut nousee liian korkeiksi. Ketä sellaisen ostaminen kiinnostaa? Eli osake saattaa hyvin monen taloyhtiön kohdalla muodostua mustaksi-pekaksi.

    Ei sellaisen taloyhtiön joka ajattelee varallisuutta ja kannattavuutta, oikeaa taloyhtiön arvoa.

Vastaa

Tilaa uutiskirje

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin. Lisätietoja

Kooste rakennusalan tärkeistä uutisista sähköpostiisi kolmesti viikossa. Saat myös kutsuja Rakennuslehden tapahtumiin.

Anna sähköpostiosoitteesi